Noot Auteur: mr. J.A. Tuinman Naschrift Naschrift bij Ktr. Amsterdam 17 februari 2014 (Scholten Makelaardij/Skandalaki), WR 2014/61 en Ktr. Amsterdam 8 april 2014 (Scholten/Özalp) WR 2014/62. In Nederland verwelkomen we ieder jaar een grote groep buitenlandse studenten, onderzoekers en gastdocenten. De hoofdmoot van de hier bedoelde groep zijn potentiële huurders die slechts voor de duur van 3 tot 12 maanden (1-3 trimesters) woonruimte nodig hebben. Daarna vertrekken ze weer naar het land van herkomst. De gebruikelijke afrekenmethode voor servicekosten stuit daardoor op praktische bezwaren en het recht op huurbescherming is voor deze groep niet onmisbaar. Verhuurders, die zich toeleggen op verhuur aan deze groep, klagen dat zij te kampen hebben met extra leegstand. Het woningwaarderingsstelsel zou hen daarvoor onvoldoende compenseren. Kortom het aangaan van een reguliere huurovereenkomst met deze groep is onpraktisch. Twee wettelijke alternatieven springen dan in het oog. Het aangaan van een campuscontract (ex art. 7:274 lid 4 BW) en de verhuur van woonruimte welke een gebruik betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur in de zin van art. 7:232 lid 2 BW (hierna: huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur). Een campuscontract kent een bijzondere regeling voor de opzegging (op grond van eigen gebruik) als een student-huurder niet langer is ingeschreven bij een hogere onderwijsinstelling. Afgezien van de vraag of een onderzoeker en gastdocent aangemerkt kunnen worden als ‘student’ in de zin van art. 7:274 lid 4 BW (‘deelnemer die is ingeschreven bij een hogere onderwijsinstelling’) blijven de huurprijsregels bij een campuscontract gewoon van kracht. Gelet op de hierboven genoemde praktische bezwaren is het aangaan van een campuscontract dus geen geschikt alternatief. Bij een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur blijft het gehele stelsel van huur- en huurprijsbescherming buiten toepassing. Dit zou dus wél een passend alternatief kunnen zijn. Het is echter de twijfelachtig of met een buitenlandse student, onderzoeker of gastdocent een huurovereenkomst in de zin van art. 7:232 lid 2 BW kan worden gesloten. Aan de ene kant is verdedigbaar dat een restrictieve uitleg van art. 7:232 lid 2 BW zich niet verzet om aan te nemen dat de aard van het gebruik van een woonruimte naar zijn aard van korte duur is als het gaat om verhuur (i) aan een buitenlandse student, onderzoeker of gastdocent; en (ii) specifiek voor de duur van een relatief kortstondig verblijf aan een onderwijsinstelling in Nederland (bijv. in het kader van een uitwisselingsprogramma). Een dergelijk gebruik vertoont overeenkomsten met het gebruik van een seizoenswoning of wisselwoning waar deze wettelijke regeling specifiek voor is bedoeld. Aan de andere kant is evengoed verdedigbaar dat een restrictieve uitleg van art. 7:232 lid 2 BW zich hier wél tegen verzet. Bijvoorbeeld omdat bij tijdelijke verhuur van woonruimte aan een buitenlandse student, onderzoeker of gastdocent het gebruik onvoldoende specifiek en onderscheidend van aard is ten opzichte van regulier gebruik van woonruimte (door bijvoorbeeld een expat). Verder leidt het bestaan van de mogelijkheid om ex art. 7:274 lid 4 BW een campuscontract aan te gaan tot extra terughoudendheid bij het aannemen van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur als het gaat om tijdelijke verhuur aan studenten. Aan art. 7:274 lid 4 BW komt overigens geen exclusieve werking toe en de weg naar art. 7:232 lid 2 BW is dus niet per definitie afgesneden (vgl. HR 13 april 2012, NJ 2012/496 (Malothaux c.s./SSH) en m.n. ook alinea 3.24 van de conclusie van A-G Wissink voor dit arrest over de vraag of exclusieve werking aan de Leegstandwet toekomt ten opzichte van art. 7:232 lid 2 BW). Bij gebrek aan een arrest van de Hoge Raad over deze kwestie is het niet verwonderlijk dat deze vraag in de rechtspraak vooralsnog wisselend wordt beantwoord. Zo besliste de kantonrechter te Amsterdam in 2009 (20 mei 2009, WR 2009/96 (Duwo/Motazacker)) en in 2011 (6 oktober 2011, WR 2012/17 (Duwo/Uliyanchenko)) dat short stay verhuur aan buitenlandse studenten en gastdocenten die aan een uitwisselingsprogramma deelnemen niet kwalificeert als een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. In 2012 besliste de kantonrechter te Eindhoven (Ktr. Eindhoven 2 augustus 2012, WR 2013/56 (St. Woonbedrijf/Gorbunov)) dat verhuur aan deze specifieke doelgroep, voor de duur dat men verbonden is aan een onderwijsinstelling, leidt tot een bijzonder en kortstondig verblijfsrecht en dus een overeenkomst oplevert die binnen het bereik van art. 7:232 lid 2 BW valt. De twee hierboven gepubliceerde uitspraken van de kantonrechter te Amsterdam tonen aan dat hierover zelfs binnen één rechtbank verschillend kan worden gedacht. In beide zaken gaat het om dezelfde verhuurder, die in hetzelfde pand een huurovereenkomst voor een periode van één jaar voor een onzelfstandige woonruimte was aangegaan met twee verschillende buitenlandse studenten. De verhuurder betoogde in beide zaken dat het ging om gebruik naar zijn aard van korte duur. In de eerste uitspraak (Scholten Makelaardij/Skandalaki) knoopt de kantonrechter aan bij de argumentatie van de kantonrechter uit Eindhoven: verhuur voor de duur dat huurder, in het kader van een uitwisselingsprogramma verbonden is aan een onderwijsinstelling in Nederland, is naar zijn aard een gebruik voor korte duur vanwege het bijzondere kortstondige verblijfsrecht van de student. In de tweede uitspraak (Scholten/Özalp) gooit de kantonrechter in Amsterdam het echter weer over de andere boeg: de restrictieve uitleg van art. 7:232 lid 2 BW, in combinatie met de wettelijke mogelijkheid om een campuscontract aan te gaan met studenten, maakt dat bij verhuur van woonruimte aan studenten geen sprake is van een gebruik naar zijn aard van korte duur. Zolang de Hoge Raad deze knoop niet doorhakt blijft het koffiedik kijken wie het bij het rechte eind heeft. Dat is uit het oogpunt van rechtszekerheid uiteraard onwenselijk. Het zou dienstig zijn als de wetgever op dit punt de praktijk tegemoet komt door flexibele verhuur (net zoals voor starters op de woningmarkt) mogelijk te maken voor verhuur aan studenten, onderzoekers en gastdocenten die vanuit het buitenland voor een beperkte periode naar Nederland komen. Bij brief van 11 april 2014 (met kenmerk 2014-0000165141) heeft Minister Blok aan de Tweede Kamer een wetsvoorstel aangekondigd waarmee een ‘huurovereenkomst voor bepaalde tijd’ voor woonruimte wordt geïntroduceerd waarop de huurbescherming niet, maar de huurprijsregels wél van toepassing zijn. Tot de groepen waarvoor deze huurovereenkomst bedoeld zijn behoren ook (buitenlandse) studenten. Tevens bestaat het voornemen om het campuscontract ook expliciet voor promovendi open te stellen door aanpassing van art. 7:274 lid 4 BW. Dit wetsvoorstel brengt mogelijk de gewenste duidelijkheid. Of het tegemoet komt aan alle van de hierboven gesignaleerde ‘praktische bezwaren’ valt te bezien. De uitspraken geven verder nog aanleiding tot de volgende opmerkingen. 1. Het verschil in uitkomst in beide zaken wordt niet alleen veroorzaakt door een fundamenteel verschil in opvatting over het recht, maar ook doordat de kantonrechter in de tweede zaak (Scholten/Özalp) scherper naar de feiten kijkt. Wat namelijk aan beide zaken opvalt is dat het helemaal niet ging om verhuur aan buitenlandse studenten die in het kader van een uitwisselingsprogramma voor een kortstondig verblijf woonruimte nodig hadden. In de eerste zaak gaat het om een Griekse studente die (kennelijk) een voltijdstudie in Nederland volgt en ook in de tweede zaak gaat het om een student die voor langere tijd in Nederland studeert. De hierboven opgesomde ‘ praktische bezwaren’ doen dan geen opgeld. Bij de verhuur aan buitenlandse voltijdstudenten ligt het in de rede dat een reguliere huurovereenkomst wordt afgesloten (al dan niet op basis van een campuscontract). Gelet op de strekking van het woonruimterecht in het algemeen, en de restrictieve uitleg van art. 7:232 lid 2 BW in het bijzonder, is de combinatie van het gegeven dat de huurder een buitenlandse student, onderzoeker of gastdocent is en de bedoeling van partijen om een huurovereenkomst voor korte tijd aan te gaan, per definitie onvoldoende specifiek en onderscheidend om aan te nemen dat het een gebruik betreft van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Dit zou anders ook strijdig kunnen zijn met het Europese nondiscriminatierecht van het EVRM. Zoals hierboven uiteengezet komt dit anders te liggen als de huurder in het kader van een uitwisselingsproject kortstondig in Nederland verblijft om te studeren of te werken bij een hogere onderwijsinstelling. 2. De huurders waren in bovenvermelde zaak ook verplicht om extra diensten van de verhuurder af te nemen zoals schoonmaak van de algemene ruimtes en wc-papier. In de zaak Scholten Makelaardij/Skandalaki werd door de kantonrechter overwogen dat dergelijke diensten niet gebruikelijk zijn bij een reguliere huurovereenkomst (zie alinea 9). In de zaak Scholten/Özalp overweegt de kantonrechter dat verhuur van een relatief kleine gemeubileerde kamer, waarbij de keuken en sanitair gemeenschappelijk worden gebruikt een reguliere verhuur betreft van onzelfstandige woonruimte en dat er daarbij extra diensten worden geleverd (bijvoorbeeld wc-papier) maakt dit niet anders (alinea 14). De laatste opvatting is de juiste. Uit vaste jurisprudentie (zie bijv. HR 15 maart 1974, NJ 1974/393 (Gastarbeiderspension); HR 28 juni 1985, NJ 1986/38 (Velthuys/Koopmans); HR 15 november 1991, NJ 1992/119; en HR 19 februari 1993, NJ 1993/247) volgt dat het verstrekken van dergelijke diensten volstrekt onvoldoende is om ervan uit te kunnen gaan dat geen sprake is van een reguliere huurovereenkomst. Alleen als het element van aanvullende service duidelijk overheerst kan dat de dwingende bepalingen van het woonruimtehuurrecht opzij zetten. Daarvan is hier evident geen sprake.