Van leegstand naar inkomsten (tijdelijke) verhuur van woonruimte in Kantoorpanden Scholen & Verzorgingshuizen Inhoudsopgave Inleiding 2 Publiekrechtelijke aspecten tijdelijke verhuur 3 Privaatrechtelijke mogelijkheden tijdelijke verhuur vaker mogelijk 6 Huurprijzen, heffingen & toeslagen 8 Dienstverlening Wolf Huisvestingsgroep 15 Conclusie en offerte 23 Bijlage 1A: Brandveiligheidstekening (voorbeeld) 25 Bijlage 1B: Brandveiligheidsrapport (voorbeeld) 26 Bijlage 1C: Te nemen maatregelen (voorbeeld) 38 Amsteldijk 166 | 1079 LH Amsterdam | postbus 10491 | 1001 EL Amsterdam | T +31 (0)20 7700845 [email protected] | www.wolfhuisvestingsgroep.nl NL41ABNA 041.92.85.717 | KVK Amsterdam 34318030 | BTW nr NL170498128B01 1 Inleiding Wolf Huisvestingsgroep streeft ernaar om het rendement van vastgoedeigenaren te optimaliseren, hun administratieve lasten te minimaliseren en het woongenot en gemak van huurders te optimaliseren. Wij staan bekend om onze openheid, innovatie, ambitie, transparantie, sociale en persoonlijke omgangsvormen. Wij zijn als enige marktpartij actief in (tijdelijke) huisvesting, door de Tweede Kamer en door de grote gemeentes uitgenodigd om als ervaringsdeskundige een visie te geven over tijdelijke verhuur en de aanpak van leegstand. Wij zien dat veel van onze adviezen in de praktijk worden overgenomen. Dat onze visie aanslaat blijkt uit de tevredenheid van onze opdrachtgevers en bewoners. Ook komt dit naar voren doordat wij volgens het Financieele Dagblad drie jaar op rij tot de snelst groeiende bedrijven van Nederland behoren. Onze groei is mede tot stand gekomen door onze automatiseringsgraad. Via onze webbased database achter www.wolfhuisvestingsgroep.nl doen wij het beheer en zijn we in staat onze bewoners en opdrachtgevers volledig te informeren. Daarnaast is onze groei mede tot stand door de marktomstandigheden. Woningnood en leegstand spelen hierin een belangrijke rol. De woningnood (onder studenten en starters) is in veel regio’s groot, terwijl er aan de andere kant veel leegstand is in kantoren, scholen en zorgpanden. Er zijn meerdere manieren om op deze kans in te spelen. Zeker vanaf 1 juli 2013, want sindsdien is de vernieuwde leegstandswet in werking getreden. De maximale termijn voor tijdelijke verhuur van woonruimte in leegstaande kantoren, ziekenhuizen, verpleeghuizen, hotels en scholen zal van vijf naar tien jaar gaan. Indien er onzelfstandige woonruimte wordt verhuurd (met gedeelde douches, wc’s en keukens), variëren de potentiele huurinkomsten van € 120,- tot € 144,- per verhuurde m2 per jaar. Kamers van zo’n 20 vierkante meter kosten dan tussen de € 191,- en € 348,- per maand. Van pand tot pand verschilt het sterk na hoeveel maanden de investeringen terug verdiend zijn, maar een terugverdientijd van zo’n vier of vijf maanden is normaal. Indien er zelfstandige woonruimte wordt verhuurd, moet er meer worden geïnvesteerd en duurt het langer om de investeringen terug te verdienen, maar zullen de inkomsten ongeveer het dubbele kunnen zijn, zo’n € 240,- per verhuurde m2 per jaar. In deze presentatie zullen we de volgende mogelijkheden uitwerken: sinds 1-7-2013 is de vernieuwde leegstandswet van kracht huurinkomsten van tussen de € 120,- en € 264,- per verhuurde vierkante meter per jaar gedurende 10 jaar kan een pand binnen 3 maanden leeg opgeleverd worden terugverdientijden vanaf 5 maanden is mogelijk De miljoenennota van september 2013 bevordert herbestemmen en transformeren ook fiscaal Amsteldijk 166 | 1079 LH Amsterdam | postbus 10491 | 1001 EL Amsterdam | T +31 (0)20 7700845 [email protected] | www.wolfhuisvestingsgroep.nl NL41ABNA 041.92.85.717 | KVK Amsterdam 34318030 | BTW nr NL170498128B01 2 Publiekrechtelijke aspecten tijdelijke verhuur Indien een her te bestemmen pand niet de bestemming wonen heeft, zal voor (tijdelijke) bewoning een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan moeten worden verkregen. De mogelijkheden hiertoe zijn per 1 november 2014 verruimd. Aanvraag omgevingsvergunning voor afwijken bestemmingsplan voor tijdelijke bewoning Het bestemmingsplan staat het gebruik ten behoeve van (tijdelijke) bewoning in veel panden met leegstandsrisico niet toe. Vanaf 1 november 2014 is het mogelijk om, met toepassing van artikel 2.12 lid 1 onder a sub 2 van de Wabo in combinatie met artikel 4 lid 9 of 11 Bijlage II bij het Bor, via de reguliere procedure een omgevingsvergunning te verkrijgen voor het – al dan niet tijdelijk - afwijken van het bestemmingsplan. Op grond van artikel 2.12 lid 1 onder a sub 2 van de Wabo in combinatie met artikel 4 lid 9 Bijlage II bij het Bor kan vanaf 1 november 2014 een omgevingsvergunning worden verkregen voor zowel tijdelijke als permanente bewoning van leegstaande gebouwen. De beperking van maximaal 1.500 m2, zoals tot 1 november 2014 in het genoemde artikel is opgenomen, komt te vervallen. Indien dit geen soelaas biedt, kan op grond van artikel 2.12 lid 1 onder a sub 2 van de Wabo in combinatie met artikel 4 lid 11 Bijlage II bij het Bor een vergunning worden verkregen voor de duur van maximaal 10 jaar (tot 1 november 2014 was dat 5 jaar). Niet langer hoeft aannemelijk te worden gemaakt dat met de bewoning in een tijdelijke behoefte wordt voorzien. Het mag ook gaan om een activiteit die voorziet in een permanente behoefte op een tijdelijke locatie. De enige eis is dat de activiteit zonder onomkeerbare gevolgen kan worden beëindigd. Voor het verkrijgen van deze vergunningen is de reguliere procedure van toepassing. Dat betekent dat in principe binnen 8 weken na de datum van indiening van de aanvraag een besluit moet worden genomen – voorheen was dit 26 weken – en dat, wanneer niet tijdig wordt beslist, van rechtswege een vergunning wordt verleend. Bij het besluit tot het verlenen van de vergunning moet de gemeente de betrokken belangen afwegen. De vergunning wordt dus niet automatisch verleend als aan de in het Bor genoemde voorwaarden is voldaan. Het is daarom altijd van belang om, voorafgaand aan het indienen van een aanvraag, na te gaan of de gemeente bereid is om medewerking te verlenen aan het plan. Wanneer een gebouw tijdelijk bewoond gaat worden, moet het op het punt van brandveiligheid voldoen aan de eisen voor bestaande bouw voor wonen. Vaak hoeft daarvoor nauwelijks te worden verbouwd. De Leegstandswet Naast een vergunning voor afwijking van het bestemmingsplan kan, wanneer aan bepaalde voorwaarden is voldaan, op grond van de Leegstandwet een vergunning worden verkregen voor tijdelijke verhuur van ruimtes in leegstaande gebouwen als woonruimte. Het voordeel daarvan is dat Amsteldijk 166 | 1079 LH Amsterdam | postbus 10491 | 1001 EL Amsterdam | T +31 (0)20 7700845 [email protected] | www.wolfhuisvestingsgroep.nl NL41ABNA 041.92.85.717 | KVK Amsterdam 34318030 | BTW nr NL170498128B01 3 is dat de huurovereenkomst eindigt als de geldigheidsduur van de vergunning eindigt, zonder dat opzegging noodzakelijk is. Ook de normale huurbescherming geldt niet. De geldigheidsduur van de Leegstandwetvergunning is sinds 1 juni 2013 gekoppeld aan de geldigheidsduur van de omgevingsvergunning voor het (tijdelijk) afwijken van het bestemmingsplan, met een maximum van 10 jaar. De termijn van 10 jaar geldt vanaf 1 november a.s. ook geldt voor de omgevingsvergunning voor het tijdelijk afwijken van het bestemmingsplan. De vergunning op basis van de Leegstandwet wordt in de praktijk vaak binnen een paar werkdagen afgegeven (bij gemeentes die deze vergunning nog niet vaak hebben afgegeven kan dit wat langer duren). In principe moet op een verzoek om een dergelijke vergunning binnen 8 weken worden beslist. De aanvraag voor deze vergunning kan tegelijkertijd worden aangevraagd met de vergunning tot afwijking van het bestemmingsplan. Gedoogverklaring antikraak Er zijn gemeenten die bereid zijn een gedoogverklaring af te geven voor het mogelijk maken van antikraak in leegstaande schoolgebouwen en kantoren, in gevallen waarin zij bewoning van een leegstaand pand in principe onwenselijk vinden maar begrip hebben voor het feit dat de eigenaar zijn pand wil beschermen tegen wederrechtelijk gebruik, inbraak, vandalisme en verpaupering. De ervaring is dat dergelijke gedoogverklaringen zeer snel kunnen worden afgegeven. Zij worden voor een korte periode afgegeven (bijvoorbeeld 2 jaar). Antikraak wonen vindt vaak plaats in panden die een andere gebruiksfunctie hebben, zoals een kantoor of een bedrijf, en daarvoor ook zijn gebouwd. Vanwege deze bijzondere situatie worden ook bijzondere brandveiligheidseisen gesteld, die overigens wel zoveel mogelijk aansluiten bij de eisen uit het Bouwbesluit 2012. Vaak hoeft niet of nauwelijks te worden verbouwd om antikraak mogelijk te maken. Wijziging bestemmingsplan Bewoning kan uiteraard ook mogelijk worden gemaakt via een wijziging van het bestemmingsplan, maar dat zal in het algemeen een stuk langer duren. Een procedure tot vaststelling van een bestemmingsplan duurt in principe ongeveer 6 maanden, exclusief de tijd die nodig is om het plan voor te bereiden. Jurisprudentie bestemmingsplan en leegstand Positief is dat de bestuursrechter in bestemmingsplanprocedures rekening houdt met dreigende leegstand en leegstand in de omgeving. Gemeenten moeten het tegengaan van leegstand in hun ruimtelijke afweging bij het toekennen van bestemmingen betrekken. Het is dus zeker de moeite waard om dit argument in zienswijzen en beroepen tegen (ontwerp)bestemmingsplannen aan de orde te stellen, bijvoorbeeld wanneer een gemeente in een nieuw bestemmingsplan onder het oude plan bestaande gebruiksmogelijkheden wegbestemt. Zie bijvoorbeeld: ABRS 5 december 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY5093 en ABRS 28 mei 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1873. Amsteldijk 166 | 1079 LH Amsterdam | postbus 10491 | 1001 EL Amsterdam | T +31 (0)20 7700845 [email protected] | www.wolfhuisvestingsgroep.nl NL41ABNA 041.92.85.717 | KVK Amsterdam 34318030 | BTW nr NL170498128B01 4 Tot slot Met de wijziging van de Leegstandwet per 1 juli 2013 en het Besluit ruimtelijke ordening per 1 november 2014 zijn de mogelijkheden om leegstaande panden tijdelijk als woonruimte te verhuren aanzienlijk verruimd Amsteldijk 166 | 1079 LH Amsterdam | postbus 10491 | 1001 EL Amsterdam | T +31 (0)20 7700845 [email protected] | www.wolfhuisvestingsgroep.nl NL41ABNA 041.92.85.717 | KVK Amsterdam 34318030 | BTW nr NL170498128B01 5 Privaatrechtelijke mogelijkheden tijdelijke verhuur vaker mogelijk Er zijn drie verschillende contractsvormen om tijdelijke bewoning mogelijk te maken. Wat de verschillen (voor- en nadelen, risico’s en kansen) zijn tussen verhuur op basis van de Leegstandwet, naar zijn aard van korte duur, en antikraak contracten, lichten we hier toe. In alle gevallen is het mogelijk een ‘campus’ clausule op te nemen indien het gewenst is studenten te huisvesten. Huur op basis van de Leegstandswet De meest gebruikelijke manier om woningen die gesloopt of gerenoveerd gaan worden tijdelijk te verhuren , is het sluiten van een huurovereenkomst ‘op basis van de Leegstandwet’. De aanvangshuurprijs van sloop- en renovatiewoningen wordt gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel. De maximale huurprijs wordt in de leegstandvergunning opgenomen, tenzij sprake is van een geliberaliseerde huurprijs. De prijs kan gedurende de huurperiode bevroren worden, maar mag ook met bijvoorbeeld een indexeringsclausule verhoogd worden. De opzegtermijn voor de verhuurder is 3 maanden, en de minimale verhuurtermijn is 6 maanden. Huur naar zijn aard van korte duur In de situatie waarin geen leegstandvergunning kan worden verkregen of de maximale termijn voor de vergunning is verstreken, kan afhankelijk van de feitelijke situatie gekozen worden voor tijdelijke verhuur met een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 13 april 2012 waarbij het ging om de tijdelijke verhuur van (onzelfstandige) woonruimte in een complex dat gesloopt zou worden, geoordeeld dat de huurovereenkomst gekwalificeerd kon worden als "huur naar zijn aard van korte duur" in de zin van art. 7:232 lid 2 BW. Hierdoor konden huurders geen beroep op huurbescherming doen. Dit is een bijzondere uitspraak omdat juist het uitgangspunt is dat huurders van woonruimte zeer beschermd moeten worden. De uitzonderingssituatie van art. 7:232 lid 2 BW moet zeer restrictief toegepast worden, aldus de wetgever. Dat komt ook duidelijk terug in de jurisprudentie. De Hoge Raad heeft met deze uitspraak weer wat meer duidelijkheid gegeven. De aard van het gebruik kan bepaald zijn door de aard van de betreffende woonruimte en dat zal in het bijzonder het geval zijn, als door de aard van de ruimte de duur van het gebruik begrensd is (bijv. een slechte woning wordt op termijn gesloopt). Ook speelt de bedoeling van partijen met betrekking tot de duur die voor ogen staat een rol. Bij het aangaan van de huurovereenkomst moet voor de huurder redelijkerwijs duidelijk zijn dat het een tijdelijke huurovereenkomst is vanwege aanstaande herontwikkeling / sloop van de woonruimte. Dat kan het beste duidelijk gemaakt worden door dat in de voorfase al te melden en vervolgens ook nadrukkelijk in de huurovereenkomst op te nemen. Voorts is van belang dat vanaf de aanvang van de huurovereenkomst duidelijk is geweest dat de door de huurder gehuurde woonruimte binnen afzienbare tijd gesloopt zal worden. Bij voorkeur dient die periode niet te lang te zijn. Als de planning van een project echter aangepast moet worden waardoor er vertraging optreedt en de huurovereenkomst langer duurt, hoeft dat geen probleem te zijn. In de rechtspraak wordt algemeen aangenomen dat planning vaak niet gehaald worden. Er moet vervolgens ook nog naar de tijdelijke Amsteldijk 166 | 1079 LH Amsterdam | postbus 10491 | 1001 EL Amsterdam | T +31 (0)20 7700845 [email protected] | www.wolfhuisvestingsgroep.nl NL41ABNA 041.92.85.717 | KVK Amsterdam 34318030 | BTW nr NL170498128B01 6 aard van het contract gehandeld worden. Dus niet ineens andere woonruimte in het complex regulier verhuren of aangeven dat het tijdelijke karakter vervalt. Het ligt dan ook voor de hand om de huurprijs daar op aan te passen en uit te gaan van +/- 80% van wat op basis van de wet gevraagd zou mogen worden. De vooroverwegingen bij de huurovereenkomst zijn ook zeer belangrijk. Hieruit zal de tijdelijke aard, de tijdelijk duur, de lage huur en de hele achtergrond van de huursituatie moeten blijken. Ook het expliciet benoemen van het soort contract is in dergelijke situaties aan te raden. Is de huurovereenkomst goed uitgewerkt en een huurder beroept zich toch op huurbescherming, dan zou nu vanwege de uitspraak van de Hoge Raad via een kort geding eenvoudiger tot ontruiming gekomen moeten kunnen worden. Bij huur naar aard van korte duur is er geen minimale huur- of opzegtermijn. Antikraak overeenkomsten Bij een anti-kraak-overeenkomst is sprake van gebruik, waarbij geen huur maar slechts een vergoeding voor servicekosten mag worden gevraagd. Die vergoeding moet aansluiten bij de feitelijke kosten, om te voorkomen dat de vergoeding als een verkapte huurprijs wordt gezien. In een dergelijke situatie is de kans klein dat een gebruiker een beroep op huurbescherming kan doen. Er zijn geen minimale opzegtermijnen. Tot slot Rechters hebben bij schrijnende gevallen nog wel eens de neiging om op grond van de redelijkheid en billijkheid een langere ontruimingstermijnen aan te houden ook al hebben de bewoners geen recht op huurbescherming. Om dat te voorkomen zou alternatieve huisvesting elders aangeboden kunnen worden, al bestaat daartoe geen plicht. Voorkomen dat er sprake is van een schrijnend geval is beter dan genezen. Al met al, mits goed uitgewerkt, zijn er positieve ontwikkelingen wat betreft de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur. Amsteldijk 166 | 1079 LH Amsterdam | postbus 10491 | 1001 EL Amsterdam | T +31 (0)20 7700845 [email protected] | www.wolfhuisvestingsgroep.nl NL41ABNA 041.92.85.717 | KVK Amsterdam 34318030 | BTW nr NL170498128B01 7 Huurprijzen & toeslagen Momenteel is het zo dat de maximale huurprijs van zowel zelfstandige als van onzelfstandige woonruimte wordt bepaald aan de hand van het ‘woningwaarderingstelsel’ (WWS). Alleen boven de ‘liberalisatiegrens’ van € 681,- voor zelfstandige woonruimte bepalen niet de punten uit dit stelsel, maar vraag en aanbod de prijs. Op Prinsjesdag in 2013 is aangekondigd dat dit WWS aangepast zal gaan worden, maar alleen voor zelfstandige woonruimte. Het kabinet wil nu in het WWS de categorieën woonomgeving en woonvorm (eengezinswoning, flat) waarderen op basis van de WOZ-waarde. Met behoud van de verdiencapaciteit voor verhuurders, een voorwaarde uit het Woonakkoord, vervallen met de herziening de zogeheten schaarstepunten in de tien regio’s waar de woningmarkt het meest gespannen is. Ook is op Prinsjesdag aangekondigd dat vanaf 2015 de huurtoeslag, evenals andere toeslagen, samengevoegd zullen gaan worden tot één toeslag. Het ligt in de lijn der verwachting dat de toeslag uitsluitend geldig zal zijn voor zelfstandige woonruimte, zoals nu ook al het geval is. Hoeveel huurtoeslag iemand momenteel kan ontvangen hebben we in onderstaande berekeningen weergegeven. Huurprijs verhoging Indien een woning wordt verhuurd tegen een huurprijs onder de hierboven vermelde maximale grens, zijn er mogelijkheden om jaarlijks de huurprijs te verhogen. Huurprijs verhoging zelfstandige woonruimte In het woonakkoord van 2013 is opgenomen dat de maximale jaarlijkse huurverhoging voor zelfstandige woningen niet meer gelijk hoeft te zijn aan de inflatie, zoals dit wel het geval was in de jaren 2007-2012. Vanaf 1 juli 2014 zijn de percentages voor de maximale huurverhoging als volgt: inflatie + 1,5% voor huishoudinkomens tot € 34.085; inflatie + 2,0% voor middeninkomens. Dit zijn huishoudinkomens van € 34.085 tot € 43.602; inflatie + 4,0% voor hogere inkomens. Dit zijn huishoudinkomens boven € 43.602. De inflatie over 2013 was 2,5%. Hierdoor gelden per 1 juli 2014 de volgende percentages voor de maximale huurverhoging: 4% voor huishoudinkomens tot € 34.085; 4,5% voor middeninkomens (0,5% extra); 6,5% voor hogere inkomens (2,5% extra). Huurprijs verhoging onzelfstandige woonruimte Voor onzelfstandige woningen (kamers) is de maximale huurverhoging per 1 juli 2014 gelijk aan het inflatiepercentage over 2013 vermeerderd met 1,5%, te weten 4% Amsteldijk 166 | 1079 LH Amsterdam | postbus 10491 | 1001 EL Amsterdam | T +31 (0)20 7700845 [email protected] | www.wolfhuisvestingsgroep.nl NL41ABNA 041.92.85.717 | KVK Amsterdam 34318030 | BTW nr NL170498128B01 8 Verhuurders- en integratieheffing? Tegenover de huurverhogingen waar we hierboven op in zijn gegaan staat de ‘verhuurdersheffing’ voor zelfstandige woonruimte in de sociale sector. Het ministerie heeft echter aangegeven dat een eigenaar deze heffing niet zal hoeven te betalen indien een leeg pand wordt getransformeerd naar woonruimte. Daarnaast is deze heffing überhaupt niet aan de orde bij verhuur van onzelfstandige woonruimte. Om het transformeren en herbestemmen te bevorderen is in de Miljoenennota van 2013 ook opgenomen dat de zogenaamde integratieheffing afgeschaft wordt. Contractskosten Over de hoogte van de vergoeding voor contractskosten is de jurisprudentie niet eenduidig. Bij contracten voor zelfstandige woonruimte is terughoudendheid hierin aan te raden, zeker voor woningcorporaties. Bij de verhuur van onzelfstandige woonruimte echter is een vergoeding ter hoogte van een maand huur in ieder geval toegestaan. Fouten huurcommissie Op de site van de huurcommissie staat het model van het woningwaarderingstelsel dat voor huurders en verhuurders inzichtelijk zou moeten maken wat de toegestane huurprijs is. Het model is echter zeer bewerkelijk en wij hebben ontdekt dat er meerdere fouten in staan. Bovendien zegt het niets over mogelijke huurtoeslagen. Om de business case van transformaties en herbestemmingen alsnog inzichtelijk te maken biedt het model van Wolf Huisvestingsgroep uitkomst: Wij hebben hieronder drie verschillende woningwaardingen uitgewerkt. een ‘basic kamer’ (kamer met 20 m2 pp, € 201,- huur per maand, € 120,- per meter per jaar) een ‘luxe kamer’ (kamer met 29m2 pp, € 365,- huur per maand, € 151,- per meter per jaar) een zelfstandige studio (studio van 29m2, €639,- per maand, € 264,- per meter per jaar) De huurprijs/ vierkant meter bij onzelfstandige woonruimte varieert niet meer dan ongeveer € 30,- per jaar, terwijl deze prijs bij zelfstandige woonruimte afhankelijk van meerdere factoren sterk kan variëren. Deze woningwaarderingen zult u in de volgende 3 bladzijdes aantreffen. Huurtoeslagen worden alleen toegekend aan zelfstandige woningen. Afhankelijk van de woning en de financiële daadkracht van een huurder, kan de heffing variëren van een kleine € 100,- tot ruim € 300,per maand. Achter de drie hierboven besproken woningwaarderingen treft u hieronder een overzicht aan van de huurtoeslagen die iemand per type zelfstandige woning kan krijgen. Dit overzicht is met behulp van ons model berekend. Amsteldijk 166 | 1079 LH Amsterdam | postbus 10491 | 1001 EL Amsterdam | T +31 (0)20 7700845 [email protected] | www.wolfhuisvestingsgroep.nl NL41ABNA 041.92.85.717 | KVK Amsterdam 34318030 | BTW nr NL170498128B01 9 Onzelfstandige woonruimte Objecttype 1: Punten per object / maximale huurprijs: Basic kamer € 201,37 100 pnt Oppervlakte woonwaardering 100 pnt Eigen kamers (EK's) Aantal eigen (excl. evt. keuken) EK indeling 1e Kamer 2e Kamer 3e Kamer 4e Kamer Overig tezamen Totaal EK's Gemeenschappelijke kamers (GK's) Aantal verwarmd (excl. evt. keuken) 1 kamers CV? Ja Ja Ja Nee Nee Keuken EK's incl. Keuken Opp. 20,00 9,10 9,49 12,00 14,00 20,00 m2 m2 m2 m2 m2 m2 8,00 m2 20,00 m2 GK indeling 1e Kamer 2e Kamer 3e Kamer 4e Kamer Overig tezamen Totaal GK's Verwarmde keuken GK's incl. Keuken Basiselementen woonwaardering Wooneigenschappen Centrale verwarming? Opp. 10,00 1,00 0,00 0,00 0,00 - m2 m2 m2 m2 m2 m2 # w.e. 5 2 6 2 2 10,00 m2 m2 5 0 pnt D - Nee, geen gasaansl. & rookgasafvoer Keuken Aanrechtblad > 1m Warmwateraansluiting? Kookplaat en/of ijskastaansluiting? G - Overig / Geen keuken Ja Ja Ja Sanitair Toilet Badkamer (douche of bad) Wastafel C - Geen toilet of > 5 w.e. C - Geen badkamer of > 8 w.e C - Geen afsluitbare wastafel, of > 5 w.e. Buitenruimte Fietsenberging 0 kamers E - Overig / geen (volgens vereisten) C - Overig / geen (volgens vereisten) Minpunten en uitzonderingspunten 0,00 pnt Uitzonderingspunten Omschrijving Ja 0,00 Minpunten Ernstige overlast Geen warme maaltijden in woon én GK's Gevelwand binnen 5m van grootste raam Laagste raamkozijn <1,6m boven vloer Raam hoofdwoonvertrek <0,75m2 Toilet via slaap/woon andere bewoner Totaal woon- & slaapoppervlak <10m2 Woonruimte 5e etage of hoger, zonder lift Ja Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee punten 10 Onzelfstandige woonruimte Objecttype 1: Punten per object / maximale huurprijs: 183 pnt € Oppervlakte woonwaardering 160 pnt Eigen kamers (EK's) Aantal eigen (excl. evt. keuken) EK indeling 1e Kamer 2e Kamer 3e Kamer 4e Kamer Overig tezamen Totaal EK's Luxe kamer 365,54 Gemeenschappelijke kamers (GK's) Aantal verwarmd (excl. evt. keuken) 1 kamers CV? Ja Ja Ja Nee Nee Keuken EK's incl. Keuken Opp. 20,00 9,10 9,49 12,00 14,00 20,00 m2 m2 m2 m2 m2 m2 8,00 m2 20,00 m2 GK indeling 1e Kamer 2e Kamer 3e Kamer 4e Kamer Overig tezamen Totaal GK's Opp. 15,00 40,00 0,00 0,00 0,00 55,00 Verwarmde keuken GK's incl. Keuken 10,00 m2 65,00 m2 Basiselementen woonwaardering Wooneigenschappen Centrale verwarming? m2 m2 m2 m2 m2 m2 # w.e. 5 10 6 2 2 5 23 pnt A - Ja, met thermostaat op radiator Keuken Aanrechtblad > 1m Warmwateraansluiting? Kookplaat en/of ijskastaansluiting? E - Gemeenschappelijk (t/m 5 w.e.) Ja Ja Ja Sanitair Toilet Badkamer (douche of bad) Wastafel B - Gemeenschappelijk toilet (t/m 5 w.e.) B - Gemeenschappelijk (t/m 8 w.e.) B - Afsluitbaar, t/m 5 w.e. Buitenruimte Fietsenberging 2 kamers D - Gemeenschappelijk, > 10m2 B - Gemeenschappelijk >2m2 per w.e. Minpunten en uitzonderingspunten 0,00 pnt Uitzonderingspunten Omschrijving Ja 0,00 Minpunten Ernstige overlast Geen warme maaltijden in woon én GK's Gevelwand binnen 5m van grootste raam Laagste raamkozijn <1,6m boven vloer Raam hoofdwoonvertrek <0,75m2 Toilet via slaap/woon andere bewoner Totaal woon- & slaapoppervlak <10m2 Woonruimte 5e etage of hoger, zonder lift Ja Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee punten 11 Zelfstandige woonruimte Objecttype: Berekende WWS punten: Huidige huurprijs vs. Maximaal toelaatbare huurprijs (incl €48 servicekosten): Huidige mogelijke huurtoeslag vs. Huurtoeslag mogelijk obv WWS Werkelijke lasten huidige situatie vs. WWS situatie Zelfstandige studio 119 pnt € 639,71 € 291,53 € 348,18 huidig n.b. huidig n.b. Type en oppervlakte woonwaardering 54,06 pnt Soort B - Meergezins Amsterdam A - Niet beschemd Type woning Schaarstegebied Beschermd / serviceflat Kamers Woonkamer Keuken Badkamer met toilet Slaapkamer 2e slaapkamer 3e slaapkamer Overige slaapkamers Totaal kamers Opp. 21,00 4,00 4,00 0,00 0,00 0,00 0,00 29,00 Buitenruimte en carport Buitenruimte Gemeensch. buitenruimte Categorie A - Begane grond Lift C - > 16 w.e., liftstop WOZ/m2: Serviceflat: Overige vertrekken Kelder Bijkeuken Entree en/of gang Was- en/of bergruimtes Vaste- of Inbouwkasten Garage, schuur, PP * Zolder: geen Totaal overige vertrekken m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 A - Geen of enkel gemeenschappelijk Ja Aantal m2 en w.e. --> B - > 2.900 € Nee Opp. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 - 1 w.e. 1 w.e. Carport 75 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 Nee 100 w.e. m2 Faciliteiten 27 pnt Keuken voorzieningen Aanrecht lengte Sanitaire voorzieningen Toilet (waterspoeling, incl. evt. toilet badkamer) 1 Wastafel/bidet/lavet/fonteintje 1 Badkamer A - Aparte douche of lavet met douche 0 € Extra kwaliteit badkamer (bedrag OF selectie): Nee Scheerwandcontactdoos Nee Bubbelbad Schuif- of vouwwand in aluminium frame Nee Toiletkastje A - Nee, of zonder wastafel en verlichting A - Nee, of niet luxe / thermostaat Mengkraan 5,00 m2 Wandbetegeling Wastafelkeukenblok <1m2 met apparatuur 0 € Luxe toilet en/of radiator A - Geen luxe Voorzieningen & plus- en minpunten Omgeving 4,5 afgetopt Omgevingspunten (incl. evt aftopping) 19 pnt Overige plus/minpunten 0 pnt Omschrijving voorziening gehandicapten 0 € B - Van 1 tot 2 meter Extra kwaliteit keuken (bedrag OF selectie): 0 € Kookplaat A - Nee, of geen van onderstaande Inbouw oven A - Nee Inbouw koel-/vrieskast A - Nee Inbouw afzuigkap Nee Inbouw vaatwasmachine Nee Inbouw magnetron Nee Mengkraan A - Nee, of niet luxe / thermostaat Dubbele spoelbak Nee Extra kasten 0 Wandbetegeling 1,00 m2 Vloerbetegeling 0,00 m2 Algehele luxe uitvoering (max 2 pnt) 0,00 pnt Energielabel (nieuwe WWS) en vergelijking oude WWS Ruimteverwarming Aantal kamers Overige vertrekken CV 3 0 Energielabel 38,00 pnt Stadsverw. Aansl. doorber? 0 Nee 0 Nee Maximaal mogelijke huurtoeslag Kale huur Servicekosten Huur (evt. rekenhuur vs totale huur) € 639,71 Totale huur € 591,71 € 48,00 € 639,71 A3 - Label A Oude WWS berekening Centrale verwarming # vertrek radiator therm. Nee ------> pnt | huur: F - Collectieve HR & doorstroommeter 3 Klimaattechniek Isolatie Woningen in pand: Dubbelglas of vergelijkb. voorzetramen? Ja Pui- of spouwisolatie voor/achtergevel? Ja Pui- of spouwisolatie zij(kop)gevels? Ja Vloerisolatie aanwezig? Ja Dakisolatie aanwezig? Ja Gevelisolatie voor- en achtergevel? Ja Gevelisolatie zij(kop)gevels? Ja 72 € 338 2,00 pnt 100 w.e. 6,00 m2 Recht evt. huurgrensoverschrijding? Persoons / situatiegebonden berekening? Leeftijd en leefsituatie C - 23 jaar of ouder, geen handicap Huishouden A - EP (Eenpersoonshuishouden) Aantal personen A - Huishouden van 1 of 2 personen 65+ en handicapaanpassing in woning? Nee Spaargeld / beleggingen € 21.139 Minderjarige kinderen Toetsingsinkomen aanvrager (p.j.) Toetsingsinkomen partner & medebewoners (p.j.) Rekeninkomen Huurprijs t.o.v. werkelijke kosten algemeen verloop €- € 600,00 € 100- € 300- € 200,00 14.875 14.875 € (op hele euro's naar beneden afgerond) €- € 347- € 200- € 400,00 € Huurprijs t.o.v. werkelijke kosten object specifiek € 800,00 € 639- € 400- €- € 292- € 500- € 200,00- € 600- € 400,00Huursubsidie Nee Ja € 700Uitwonend voordeel Rekenhuur Werkelijke kosten Rekenhuur Huursubsidie Uitwonend voordeel Ontvangst / te betalen 12 Persoonsgebonden berekening maximaal mogelijke huurtoeslag WWS inflatieopslag t.o.v. Datareeks (2,5% per juli)? Recht op studiefinanciering? Ja A - Nee Persoons / situatiegebonden berekening? Recht huurgrensoverschrijding? Ja Nee Leeftijd en leefsituatie aanvrager Huishouden Aantal personen AOW medebewoner? Handicapaanpassingen en/of aangepast op 8 personen of meer? Bepalende situatie maximale vermogen Vermogen (gezamenlijk indien meerpersoonshuishouden) C - 23 jaar of ouder, geen handicap A - EP (Eenpersoonshuishouden) B - Huishouden van A - Huishouden 3 t/m 7 personen van 1 of 2 personen Nee Nee Nee A - Jonger dan AOW € 21.139 Toetsingsinkomen aanvrager (p.j.) Toetsingsinkomen partner & medebewoners (p.j.) Toetsingsinkomen inwonende kinderen <23 (meetellen indien > €4627,- per kind p.j.) Rekeninkomen € € € € 14.875 5.000 14.875 Maximale huurgrens € 699 Basishuur € 227 Inputbasis Punten 2 € € € 14.875 - Huur 13 Servicekosten (invullen verplicht, max. €12,- per categorie telt mee) Huisnummer Punten Huur Nuts Schoonmaak Huismeester Dienst- en recreatie Overige kosten service Bruto huur Huurtoeslag Uitwonend voordeel Netto huur Rekenhuur Toeslag deel A (100% boven basis) Toeslag deel B (65% boven A) Toeslag deel C (40% Boven B) 1 102,00 490,00 47,00 14,50 31,88 0,00 26,61 609,99 € 251,09 € - € 358,90 € 526,00 162,07 89,02 0,00 2 102,00 490,00 47,00 14,50 31,88 0,00 26,61 609,99 € 251,09 € - € 358,90 € 526,00 162,07 89,02 0,00 3 103,00 495,00 47,00 14,50 31,88 0,00 26,61 614,99 € 254,34 € - € 360,65 € 531,00 162,07 92,27 0,00 4 107,00 520,00 47,00 14,50 31,88 0,00 26,61 639,99 € 270,59 € - € 369,40 € 556,00 162,07 108,52 0,00 5 111,00 540,00 47,00 14,50 31,88 0,00 26,61 659,99 € 278,79 € - € 381,20 € 576,00 162,07 109,05 7,67 6 112,00 545,00 47,00 14,50 31,88 0,00 26,61 664,99 € 280,79 € - € 384,20 € 581,00 162,07 109,05 9,67 7 114,00 555,00 47,00 14,50 31,88 0,00 26,61 674,99 € 284,79 € - € 390,20 € 591,00 162,07 109,05 13,67 8 115,00 560,00 47,00 14,50 31,88 0,00 26,61 679,99 € 286,79 € - € 393,20 € 596,00 162,07 109,05 15,67 9 116,00 565,00 47,00 14,50 31,88 0,00 26,61 684,99 € 288,79 € - € 396,20 € 601,00 162,07 109,05 17,67 10 117,00 570,00 76,22 14,50 31,88 0,00 27,40 720,00 € 290,79 € - € 429,21 € 606,00 162,07 109,05 19,67 11 119,00 580,00 76,22 14,50 31,88 0,00 27,40 730,00 € 294,79 € - € 435,21 € 616,00 162,07 109,05 23,67 12 122,00 595,00 76,22 14,50 31,88 0,00 27,40 745,00 € 300,79 € - € 444,21 € 631,00 162,07 109,05 29,67 13 123,00 600,00 76,22 14,50 31,88 0,00 27,40 750,00 € 302,79 € - € 447,21 € 636,00 162,07 109,05 31,67 14 124,00 605,00 76,22 14,50 31,88 0,00 27,40 755,00 € 304,79 € - € 450,21 € 641,00 162,07 109,05 33,67 15 130,00 635,00 76,22 14,50 31,88 0,00 27,40 785,00 € 316,79 € - € 468,21 € 671,00 162,07 109,05 45,67 16 133,00 650,00 76,22 14,50 31,88 0,00 27,40 800,00 € 322,79 € - € 477,21 € 686,00 162,07 109,05 51,67 17 135,00 660,00 76,22 14,50 31,88 0,00 27,40 810,00 € 326,79 € - € 483,21 € 696,00 162,07 109,05 55,67 14 Diensten Wolf Huisvestingsgroep Herbestemmen & leegstandsbeheer Hieronder gaan we in op onze diensten. Eerst gaan we in op de vraag aan hoeveel inkomsten wij u kunnen helpen. Vervolgens gaan we in op de vraag hoe deze inkomsten gerealiseerd kunnen worden. Daarna benoemen we welke werkzaamheden wij daarvoor verrichten. Rekenmodel & advies: huurinkomsten, -toeslagen en servicekosten Ruim twee miljoen Nederlandse woningen en kamers horen tot de sociale huursector. Het woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt de huurprijs voor deze woonruimtes. Wolf Huisvestingsgroep heeft een model ontwikkeld dat voor eigenaren van woningen de juiste berekening maakt op basis van dit stelsel (in tegenstelling tot het model van de Huurcommissie dat fouten bevat). Naast de juiste huurprijs berekent ons model de hoogte van de huurtoeslag en houdt daarbij rekening met alle soorten huurders die de belastingdienst onderscheidt zoals student, bejaard of van middelbare leeftijd. Van een (groep) woning(en) kunnen we zo in één opslag de netto woonlasten aangeven. Zowel voor de eigenaar als voor de huurder biedt dit de relevante financiële informatie. Wolf Huisvestingsgroep verzorgt de volgende diensten op het gebied van de berekeningen voor huurprijs, huurtoeslagen, servicekosten en contractkosten: Huurprijs berekening van zelfstandige woningen Huurprijs berekening van onzelfstandige kamers Huurtoeslagen berekening afhankelijk van de huur en de servicekosten Aan de hand van de uitkomsten geven we u adviezen en vinden we een oplossing voor onduidelijkheden die de Huurcommissie en de Belastingdienst hierover laten ontstaan. Onze algemene voorwaarden voor deze dienst: Kijk hier voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’. Marketing & marktonderzoek Wolf Huisvestingsgroep verzorgt op het gebied van marketing en marktonderzoek de volgende diensten: Woningzoekenden werven via www.wolfhuisvestingsgroep.nl; Advies over de huurprijs op basis van onze marktkennis over vraag en aanbod. Voor woningen in de vrije sector en in krimpgebieden is, naast het WWS en jurisprudentie, de vraag naar een woning bepalend voor de huurprijs; Contracten in het Engels vertalen als er sprake is van buitenlandse huurders; Advies geven over het gebruik van een internetsite of een socialmediacampagne en desgewenst activiteiten hiervoor uitvoeren; Mogelijk maken dat woningzoekenden (op basis van vriendschap of gelijke interesses en hobby’s) bij elkaar in de buurt kunnen wonen; Amsteldijk 166 | 1079 LH Amsterdam | postbus 10491 | 1001 EL Amsterdam | T +31 (0)20 7700845 [email protected] | www.wolfhuisvestingsgroep.nl NL41ABNA 041.92.85.717 | KVK Amsterdam 34318030 | BTW nr NL170498128B01 15 3D-visualisaties van woningen maken (in samenwerking met een van onze partners). Zo kunnen we woningen al verhuren voordat ze daadwerkelijk opgeleverd zijn. Dit is trouwens ook mogelijk met behulp van fysieke modelwoningen; Interactieve 360° rondleiding maken; Drone presentatie van het te transformeren pand maken. Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’. Aanvragen vergunning & verlenging Wolf Huisvestingsgroep verzorgt de aanvraag en verlenging voor de volgende vergunningen: Vergunning voor verhuur op basis van de leegstandswet. Ook verzorgen we de verlenging van deze vergunning; (Gedoog) beschikking of een vergunning voor de (tijdelijke) bewoning van kantoren en scholen. Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’. Juridisch advies & contracten opstellen Wolf Huisvestingsgroep geeft het volgende juridisch advies bij het opstellen van huurcontracten: Advies over soorten huurovereenkomsten: BW 230a, naar zijn aard van korte duur, op basis van de leegstandswet, medehuurderschap, campus clausule, of bruikleen. We houden hierbij rekening met recente jurisprudentie van de Hoge Raad en verschillende rechtbanken; Advies over specifieke clausules in verband met het woongenot van de huurder en de professionaliteit van de administratie; Inventarisatie van de (juridische) risico’s die u mogelijk loopt op basis van eerder gesloten overeenkomsten. Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’. Bouwkundig advies Wolf Huisvestingsgroep kan de volgende documenten (laten) opstellen zodat een gemeente het verzoek tot (tijdelijke) herbestemming goedkeurt en u vooraf weet wat de kosten zijn. Bovendien kunt u met deze documenten bij uw opstalverzekering aangeven dat de uitgebreide dekking van kracht blijft: Brandveiligheidstekening; Brandveiligheidsrapport; Te nemen maatregelen bepalen; Opvragen offertes voor de te nemen maatregelen. Amsteldijk 166 | 1079 LH Amsterdam | postbus 10491 | 1001 EL Amsterdam | T +31 (0)20 7700845 [email protected] | www.wolfhuisvestingsgroep.nl NL41ABNA 041.92.85.717 | KVK Amsterdam 34318030 | BTW nr NL170498128B01 16 Voordat we advies uitbrengen, inventariseren we een pand op de volgend punten: Brandveiligheid en vergunningen; Energieverbruik; Sleutelplan en plattegrond; Voorzieningen; Ventilatie. Onze algemene voorwaarden voor deze dienst. Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’. Screening aspirant huurders Wolf Huisvestingsgroep verzorgt (als onderdeel van ons totaalpakket) de volgende screeningsactiviteiten: Geïnteresseerden screenen en selecteren: op basis van motivatie, credit-check en verhuurdersverklaring; De inkomenstoets uitvoeren; Woningzoekenden inschrijven en registreren. Bekijk voor meer informatie de inschrijfprocedure voor woningzoekenden en deze screenshot met toelichting uit onze database. Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’. Bezichtigen & contracten tekenen Wolf Huisvestingsgroep geeft geïnteresseerden een realistisch verwachtingspatroon als ze een woning komen bezichtigen of een contract tekenen. We organiseren bezichtigingen waarbij we de aspirant huurder extra (juridisch) advies over de huurovereenkomst geven. Daarnaast handelen we snel en adequaat. Zo tekenen we vaak ter plaatse de huurovereenkomst en het proces verbaal van oplevering met iemand die dezelfde of een vergelijkbare ruimte eerder heeft gezien. Op deze manier werken we steeds efficiënt met een shortlist van geïnteresseerden. Wolf Huisvestingsgroep verzorgt voor de bezichtigingen en het tekenen van de contracten de volgende diensten: Bezichtigingen organiseren(ook in het weekend en buiten kantoortijden); Huurovereenkomsten opstellen en ondertekenen (webbased); Het proces-verbaal van oplevering verzorgen bij aanvang van de overeenkomst, inclusief opname van de meterstanden. Bekijk voor een toelichting op dit proces deze videodemonstratie. Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’. Amsteldijk 166 | 1079 LH Amsterdam | postbus 10491 | 1001 EL Amsterdam | T +31 (0)20 7700845 [email protected] | www.wolfhuisvestingsgroep.nl NL41ABNA 041.92.85.717 | KVK Amsterdam 34318030 | BTW nr NL170498128B01 17 Financieel beheer Wolf Huisvestingsgroep verzorgt voor het financieel beheer de volgende diensten: Huurpenningen en (voorschotten van) servicekosten incasseren (op basis van SEPA); Debiteurenbeheer volgens een strak protocol. Vanaf de eerste betaling per mobiele pin tot en met het eventueel inschakelen van een deurwaarder; Voorschotheffingen incasseren van leveringen en diensten die door of namens de eigenaar zijn verzorgd; De afrekening van de servicekosten volgens de wettelijke termijnen opmaken en dit met de huurders communiceren; Het tijdig aan bewoners meedelen van periodieke (jaarlijkse) huurprijsaanpassingen. Bekijk voor meer informatie deze screenshot met toelichting uit onze database. Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’. Technisch beheer Wolf Huisvestingsgroep verzorgt voor het technisch beheer de volgende diensten: Schademeldingen en onderhoudsverzoeken registreren; Het 24/7 beoordelen en afhandelen van schademeldingen en klachten; (Klein) huurdersonderhoud uitvoeren; (Groot) verhuurdersonderhoud uitvoeren; Werkzaamheden begeleiden en controleren die door derden zijn uitgevoerd; Mutatieonderhoud uitvoeren en de kosten daarvan verrekenen met de waarborgsom; Meerjarenonderhoudsplanning opstellen; Periodiek controleren en advies geven over constructie, daken en technische installaties; De nodige werkzaamheden uitvoeren die het overeengekomen gebruik mogelijk maken (mede bepaald aan de hand van het brandveiligheidsrapport). Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’. Sociaal beheer & participatie huurders Zoals blijkt uit onze missie is het uitgangspunt van onze dienstverlening het belang van de vastgoedeigenaar en het belang van de huurders. We bouwen zowel een zakelijke als een persoonlijke band op met onze huurders. Onze regiomanagers besteden dus ook veel aandacht aan 'hun' huurders: we willen dat ze het naar hun zin hebben in hun nieuwe woning. Daarnaast nemen we regelmatig bewoners bij ons parttime in dienst voor werk op het gebied van sociaal beheer om de betrokkenheid en interactie in de door ons beheerde wijken en complexen te bevorderen. Amsteldijk 166 | 1079 LH Amsterdam | postbus 10491 | 1001 EL Amsterdam | T +31 (0)20 7700845 [email protected] | www.wolfhuisvestingsgroep.nl NL41ABNA 041.92.85.717 | KVK Amsterdam 34318030 | BTW nr NL170498128B01 18 Op het gebied van sociaal beheer en participatie verzorgt Wolf Huisvestingsgroep de volgende diensten: Zoveel mogelijk samenwerken met huurders om bij te dragen aan een goede onderlinge band met omwonenden, de band met de omgeving en de leefbaarheid positief te beïnvloeden. Bijvoorbeeld door: - Sociale, sportieve, culturele of studie gerelateerde evenementen ondersteunen. Hierbij maken we eventueel gebruik van vrijwilligers of nul-urencontracten; - (Online) sociale netwerken opbouwen en evenementen organiseren op cultureel, sociaal, sportief, educatief en zakelijk gebied. Het interieur van het pand inrichten en decoreren; Bewoners de mogelijkheid geven om zelf nieuwe huurders voor te dragen (coöptatie); Bewonerswensen inventariseren en voor zover mogelijk doorvoeren; Aanspreekpunt zijn voor alle potentiele betrokken instanties en (rechts)personen; Overleg en coördinatie verzorgen met huurdersverenigingen en andere betrokken instanties; Verzoeken van tv- en theaterproducenten, muzikanten en andere artiesten faciliteren en contractueel vastleggen voor (eenmalig) gebruik van ruimten voor artistieke projecten. Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’. Toezicht, orde & netheid We willen graag dat al onze huurders het zo goed mogelijk naar hun zin hebben. Daarom houdt Wolf Huisvestingsgroep efficiënt toezicht en treden we doortastend op bij overlast en klachten. Als dat nodig is nemen we zelfs gerechtelijke stappen. Wolf Huisvestingsgroep verzorgt op het gebied van toezicht, orde en netheid de volgende diensten: Toezien op orde, netheid, veiligheid en verantwoord energiegebruik in het pand; Toezien op orde, netheid en veiligheid rond de woningen in de buurt; Binnen- en buitenkant van het pand reinigen en overig facilitair beheer; Groenonderhoud; Afval (wekelijks) laten ophalen als de gemeente dit niet verzorgt; Controle op scheefwonen en inschrijvingen van bewoners bij de gemeente faciliteren; Eventuele bijzondere bepalingen in de huurovereenkomst bewaken en nakomen; Gerechtelijke procedures uitvoeren tegen een huurder als dit noodzakelijk is. Bekijk voor meer informatie deze screenshot met toelichting uit onze database. . Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’. Amsteldijk 166 | 1079 LH Amsterdam | postbus 10491 | 1001 EL Amsterdam | T +31 (0)20 7700845 [email protected] | www.wolfhuisvestingsgroep.nl NL41ABNA 041.92.85.717 | KVK Amsterdam 34318030 | BTW nr NL170498128B01 19 Opzeggingen & opleveringen Wij doen onze huurders meerdere voorstellen voor een opleveringsafspraak (het moment waarop het huurcontract wordt opgezegd). Dit is ook mogelijk buiten kantooruren. De huurder hoeft slechts een paar keer op muis, smartphone of tablet te klikken om de afspraak te bevestigen. Bovendien komen we huurders financieel tegemoet als ze zelf voortijdig hun contract willen beëindigen en als kandidaten direct de woning willen huren. Zo zijn we in staat een bezettingsgraad van boven de 100% te realiseren en zorgen we voor zowel de huurder als voor de eigenaar voor de beste oplossing. Wolf Huisvestingsgroep verzorgt voor het administratief en contractbeheer de volgende diensten: Afspraken voor de oplevering organiseren (ook in het weekend en buiten kantoortijden); Het proces-verbaal van oplevering verzorgen, inclusief de opname van de meterstanden (webbased en op touchscreen-computers); Controleren of iemand nog studeert als uitsluitend aan studenten verhuurd mag worden; Zorgen voor een nette, lege en correcte oplevering. Bekijk voor meer informatie deze screenshot met toelichting uit onze database. Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’. Managementrapportage & persoonlijk contact Periodiek en op verzoek maken we overzichtelijke rapportages van de ontvangen huurpenningen, servicekosten en (als van toepassing) betaalde lasten. Van pand- tot wijkniveau en per willekeurige periode berekenen we rendementen en bezettingsgraden. Daarnaast maken we inkomstenprognoses en -scenario’s. We monitoren en brengen naar aanleiding hiervan strategische adviezen uit met betrekking tot investeringen en opbrengsten. Zo houdt u het volledige overzicht en bent u altijd up-to-date. U heeft hierbij volledige transparantie, want u kunt zelf online inloggen in onze database. Hier vindt u alle relevante gegevens terug en kunt deze bovendien (in Excel) exporteren naar uw eigen device. Wolf Huisvestingsgroep verzorgt de volgende diensten op het gebied van managementrapportage en persoonlijk contact: Inkomsten en uitgaven rapporteren met behulp van onze online database; Toegang verlenen tot onze online database op www.wolfhuisvestingsgroep.nl (zodat u ook zelf toezicht kan houden op het beheer); Via regelmatig persoonlijk contact de voortgang bespreken en zowel onze dienstverlening als de samenwerking zo optimaal mogelijk te houden; Inkomstenprognoses en -scenario’s maken en monitoren. Naar aanleiding hiervan geven we advies met betrekking tot investeringen en opbrengsten. Bekijk voor meer informatie over onze excelexport mogelijkheden deze screenshot met toelichting uit onze database. Bekijk voor meer informatie over onze log functies deze screenshot met toelichting uit onze database. Amsteldijk 166 | 1079 LH Amsterdam | postbus 10491 | 1001 EL Amsterdam | T +31 (0)20 7700845 [email protected] | www.wolfhuisvestingsgroep.nl NL41ABNA 041.92.85.717 | KVK Amsterdam 34318030 | BTW nr NL170498128B01 20 Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’. Fiscaal advies Wolf Huisvestingsgroep is geen fiscaal adviseur, maar heeft wel specifieke fiscale kennis in huis om u te ondersteunen op belastingtechnisch gebied. Zo zorgen we er bijvoorbeeld voor dat: U niet te maken krijgt met BTW over onze diensten indien wij voor u de verhuur en het beheer doen; Niemand het OZB-gebruikersdeel hoeft te betalen bij bewoning van kantoren en scholen; U niet te maken krijgt met de integratieheffing bij (tijdelijke) herbestemming en transformatie, ook al wordt deze heffing pas in 2014 definitief afgeschaft. Kijk voor meer informatie over deze dienst bij ‘Veel gestelde vragen’. Amsteldijk 166 | 1079 LH Amsterdam | postbus 10491 | 1001 EL Amsterdam | T +31 (0)20 7700845 [email protected] | www.wolfhuisvestingsgroep.nl NL41ABNA 041.92.85.717 | KVK Amsterdam 34318030 | BTW nr NL170498128B01 21 Conclusie en offerte Het aantal vierkante meters vastgoed dat leegstaat in Nederland is enorm. De vraag naar betaalbare woonruimte is dat echter ook. Mede hierom is sinds 1-7-2013 de vernieuwde leegstandswet van kracht. Meer dan ooit zijn er mogelijkheden om, al dan niet tijdelijk en of gedeeltelijk, panden her te bestemmen naar woonruimte. Eigenaren van zowel leeg maatschappelijk- als van leeg bedrijfs onroerend goed, hebben kansen om huurinkomsten van tussen de € 120,- en €264,- per verhuurde vierkante meter per jaar te realiseren. Enerzijds kan de strategie worden gebaseerd op een mix van tijdelijke en reguliere huurovereenkomsten, anderzijds op zelfstandige en onzelfstandige huurovereenkomsten. Expertise van de huurprijzen en toeslagen is hierbij van groot belang, evenals privaat- en publiekrechtelijke huurkennis. Daarnaast speelt ook een moderne en transparante manier van werken om het verhuur & beheerproces te managen een grote rol. Wij kunnen zowel met een vaste beloning per woonruimte per maand werken, als met een prestatie afhankelijke beloning. De bezettingsgraad, het debiteurensaldo en de huurderstevredenheid zijn dan van invloed op onze beloning. Ook werken we in de praktijk met het model waarin wij onze opdrachtgever inkomsten garanderen en het leegstands- en debiteurenrisico op een verantwoorde manier overnemen. Daarnaast kunnen we bereid zijn om de kosten voor de bouwkundige aanpassingen zelf te betalen. Onze beloning varieert van €20,- per woning per maand, tot 20% van de inkomsten. De afgesproken vergoeding is afhankelijk van het aantal woningen, de afgesproken samenwerkingstermijn en uw wensen t.a.v. onze dienstverlening. Onze vergoeding is ook afhankelijk van de mate waarin wij huurgaranties afgeven. Graag maken we binnenkort kennis met u om hier verder op in te gaan. Amsteldijk 166 | 1079 LH Amsterdam | postbus 10491 | 1001 EL Amsterdam | T +31 (0)20 7700845 [email protected] | www.wolfhuisvestingsgroep.nl NL41ABNA 041.92.85.717 | KVK Amsterdam 34318030 | BTW nr NL170498128B01 22 Bijlagen Bijlage 1A: Brandveiligheidstekening (voorbeeld) Bijlage 1B: Brandveiligheidsrapport (voorbeeld) Bijlage 1C: Te nemen maatregelen (voorbeeld) Amsteldijk 166 | 1079 LH Amsterdam | postbus 10491 | 1001 EL Amsterdam | T +31 (0)20 7700845 [email protected] | www.wolfhuisvestingsgroep.nl NL41ABNA 041.92.85.717 | KVK Amsterdam 34318030 | BTW nr NL170498128B01 23 24 VOORBEELD BRANDVEILIGHEIDRAPPORT Herbestemming kantoorgebouw voor bewoning Datum : Kenmerk : 12.0175 Versie : A Status : Definitief In opdracht van : Wolf Huisvestingsgroep 25 Herbestemming kantoorgebouw voor bewoning INHOUDSOPGAVE 1. UITGANGSPUNTEN 1.1 Projectgegevens 1.2 Toetsingskader 1.3 Gebruiksfunctie(s) 1.4 Overige uitgangspunten 2. BOUWBESLUITTOETS 2.1 Bouwkundige eisen 2.2 Installatietechnische eisen 3 BRANDVEILIGHEIDTEKENINGEN (los toegevoegd aan dit rapport): 12.0175.BR01 12.0175.BR02 Datum : 0-1-1900 Kenmerk : 12.0175 Versie : A Status : Definitief 26 VOORBEELD Herbestemming kantoorgebouw voor bewoning 1. UITGANGSPUNTEN 1.1 PROJECTGEGEVENS Object : Herbestemming kantoorgebouw voor bewoning Adres : XXX Korte projectomschrijving : van (tijdelijke) bewoning. Bouwjaar : 1932 Wijziging van gebruiksfunctie van een bestaand (gezondheid)gebouw ten behoeve 1.2 TOETSINGSKADER Dit rapport beperkt zich uitsluitend tot brandveiligheidaspecten. Bij de toetsing van brandveiligheid zijn daarbij de volgende kaders als uitgangspunt genomen: Toetsingskader: Bouwbesluit 2012 Stb. 2011, 416 (Bouwbesluit 2012), laatstelijk gewijzigd bij Stb. 2011, 676 (Veegbesluit); in werking getreden 1 april 2012 Toetsingscriterium: Bestaande bouw Een gereed en in gebruik genomen bouwwerk, eventueel met wijziging van gebruiksfunctie zonder verbouwingswerkzaamheden. Getoetste onderdelen: Bouwkundige en installatietechnische eisen 1.3 GEBRUIKSFUNCTIES Het gebouw is getoetst aan onderstaande gebruiksfunctie(s): Gebouwdeel Begane grond en eerste verdieping Gebruiksfunctie Woonfunctie - gelegen in een woongebouw Definitie Bouwbesluit : Gebruiksfunctie voor het wonen waarbij meerdere woonfuncties zijn aangewezen op een gezamenlijke verkeersroute. Begane grond en eerste verdieping Woonfunctie - voor kamergewijze verhuur Definitie Bouwbesluit : Niet-gemeenschappelijk deel van een woonfunctie waarin zich vijf of meer wooneenheden bevinden; 1.4 OVERIGE UITGANGSPUNTEN - Alle personen in dit gebouw zijn zelfredzaam. - In dit gebouw zijn geen brandgevaarlijke stoffen aanwezig, zoals bedoeld in Bouwbesluit artikel 7.6 - Dimensionering van trappen en hellingsbanen voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit afdeling 2.5 en 2.6 - Souterain en tweede verdieping blijven buiten gebruik. 27 12.0175 VOORBEELD brandveiligheidrapport woongebouw BLAD 3 VAN 12 Woonfunctie - voor kamergewijze verhuur Herbestemming kantoorgebouw voor bewoning Woonfunctie - gelegen in een woongebouw VOORBEELD n n n n n n n n n n n n 2. BOUWBESLUITTOETS § 2.1 BOUWKUNDIGE EISEN Afdeling 2.2 Sterkte bij brand Een te bouwen bouwwerk kan bij brand gedurende redelijke tijd worden verlaten en doorzocht, zonder dat er gevaar voor instorting is. Artikel 2.14 Tijdsduur bezwijken 2.14.1 Een vloer, trap of hellingbaan, waarover of waaronder een beschermde route voert, bezwijkt niet binnen 20 minuten bij brand in een subbrandcompartiment waarin die beschermde route niet ligt. Voldoet. De vloeren zijn van hout met aan de onderzijde gipsplaten (in de woningen) dan wel stuc op riet. Beide toepassingen hebben een brandwerendheid van circa 25 minuten. Artikel 2.15 Bepalingsmethode 2.15.1 Bij het bepalen van het bezwijken van een bouwconstructie als bedoeld in artikel 2.14 wordt uitgegaan van de buitengewone belastingscombinaties die volgens NEN 8700 kunnen optreden bij brand. Van toepassing. 2.15.2 De tijdsduur van het bezwijken als bedoeld in artikel 2.14 wordt bepaald volgens NEN 6069. Van toepassing. Afdeling 2.8 Beperking van het ontstaan van een brandgevaarlijke situatie Een te bouwen bouwwerk is zodanig dat het ontstaan van een brandgevaarlijke situatie voldoende wordt beperkt. Artikel 2.63 Stookplaats 2.63.1 Het brandgedrag van materiaal ter plaatse van of nabij een stookplaats is onbrandbaar, bepaald volgens NEN 6064, indien: a. op het materiaal een intensiteit aan warmtestraling kan optreden die, bepaald volgens NEN 6061, groter is dan 2 kW/m², of b. in het materiaal een temperatuur kan optreden die, bepaald volgens NEN 6061, hoger is dan 90 ºC. Aandachtspunt voor de ruimte met de cv-ketels (op de begane grond links naast de hoofdentree). 2.63.2 Bij toepassing van het eerste lid kan in plaats van onbrandbaar, bepaald volgens NEN 6064 worden uitgegaan van brandklasse A1, of A1fl, bepaald volgens NEN-EN 13501-1. 2.64.1 Een afvoervoorziening voor rookgas is brandveilig. Of de afvoervoorziening brandveilig is kan worden bepaald volgens NEN 8062. Van toepassing. Artikel 2.64 Rookgasafvoer 28 12.0175 VOORBEELD brandveiligheidrapport woongebouw BLAD 4 VAN 12 Woonfunctie - voor kamergewijze verhuur Herbestemming kantoorgebouw voor bewoning Woonfunctie - gelegen in een woongebouw VOORBEELD n n 2. BOUWBESLUITTOETS Afdeling 2.9 Beperking van het ontwikkelen van brand en rook Een te bouwen bouwwerk is zodanig dat brand en rook zich niet snel kunnen ontwikkelen. Artikel 2.76 Binnenoppervlak 2.76.1 Een zijde van een constructieonderdeel die grenst aan de binnenlucht heeft een volgens NEN 6065 bepaalde bijdrage tot brandvoortplanting, die voldoet aan de in tabel 2.75 aangegeven brandklasse en een rookproductie met een volgens NEN 6066 bepaalde rookdichtheid van ten hoogste 10 m-1. Woonfunctie - voor kamergewijze verhuur 2.76.2 In afwijking van het eerste lid heeft een zijde van een constructieonderdeel die grenst aan de binnenlucht in een besloten ruimte waardoor een beschermde route voert een rookproductie met een volgens NEN 6066 bepaalde rookdichtheid van ten hoogste 5,4 m-1. 2 overig Woonfunctie - gelegen in een woongebouw beschermde vluchtroute Voldoet. De wandafwerking zijn van steen, de plafonds van gipsplaat danwel stucwerk. 2 4 4 4 n Aandachtspunt voor de gangen waarin slechts in één richting kan worden gevlucht. Artikel 2.77 Buitenoppervlak 2.77.1 Een zijde van een constructieonderdeel die grenst aan de buitenlucht heeft een volgens NEN 6065 bepaalde bijdrage tot brandvoortplanting, die voldoet aan de in tabel 2.75 aangegeven brandklasse. n n beschermd e vluchtrout overig Voldoet, de gevel is van steen. 2 4 2 4 4 n n n n n n n n Woonfunctie - gelegen in een woongebouw Woonfunctie - voor kamergewijze verhuur 2.77.2 In afwijking van het eerste lid hebben een deur, een raam, een kozijn of een daaraan gelijk te stellen constructieonderdeel een volgens NEN 6065 bepaalde bijdrage tot brandvoortplanting die voldoet aan klasse 4. De buitenkozijnen zijn van hout. 2.77.3 Het eerste lid geldt niet voor de bovenzijde van een dak. 2.78.1 In afwijking van artikel 2.76 heeft de bovenzijde van een voor personen bestemde vloer, een trap of een hellingbaan een volgens NEN 1775 bepaalde bijdrage tot brandvoortplanting van klasse T3 en een rookproductie met een volgens NEN 6066 bepaalde rookdichtheid van ten hoogste 10 m-1. Aandachtspunt. Artikel 2.78 Beloopbaar vlak Artikel 2.79 Vrijgesteld 2.79.1 Op ten hoogste 5% van de totale oppervlakte van de constructieonderdelen van elke afzonderlijke ruimte, waarvoor volgens de artikelen 2.76 tot en met 2.78 een eis geldt, is die eis niet van toepassing. 29 12.0175 VOORBEELD brandveiligheidrapport woongebouw BLAD 5 VAN 12 Woonfunctie - voor kamergewijze verhuur Herbestemming kantoorgebouw voor bewoning Woonfunctie - gelegen in een woongebouw VOORBEELD n n 2. BOUWBESLUITTOETS Artikel 2.80 Toepassing Euroklassen 2.80 Bij toepassing van de artikelen 2.76 tot en met 2.78 kan in plaats van: a. brandklasse 1 en bepaald volgens NEN 6065 worden uitgegaan van brandklasse B bepaald volgens NEN-EN 13501-1; b. brandklasse 2 bepaald volgens NEN 6065 in een besloten ruimte worden uitgegaan van brandklasse B en in een niet besloten ruimte van brandklasse C beide bepaald volgens NEN-EN 13501-1; c. brandklasse 3 bepaald volgens NEN 6065 worden uitgegaan van brandklasse C bepaald volgens NEN-EN 13501-1; d. brandklasse 4 bepaald volgens NEN 6065 worden uitgegaan van brandklasse D bepaald volgens NEN-EN 13501-1; e. brandklasse T1 bepaald volgens NEN 1775 worden uitgegaan van brandklasse Cfl, bepaald volgens NEN-EN 13501-1; f. brandklasse T3 bepaald volgens NEN 1775 worden uitgegaan van brandklasse Dfl, bepaald volgens volgens NEN-EN 13501-1, en g. een rookproductie met een rookdichtheid van ten hoogste 10 m-1 of 5,4 m-1 bepaald volgens NEN 6066 worden uitgegaan van rookklasse s2 bepaald volgens NEN-EN 13501-1. 30 12.0175 VOORBEELD brandveiligheidrapport woongebouw BLAD 6 VAN 12 Woonfunctie - voor kamergewijze verhuur Herbestemming kantoorgebouw voor bewoning Woonfunctie - gelegen in een woongebouw VOORBEELD n n n n 2. BOUWBESLUITTOETS Afdeling 2.10 Beperking van uitbreiding van brand Een te bouwen bouwwerk is zodanig dat de kans op een snelle uitbreiding van brand voldoende wordt beperkt. Artikel 2.88 Ligging 2.88.1 Een besloten ruimte ligt in een brandcompartiment. Voldoet. Artikel 2.89 Omvang 2.89.1 Een brandcompartiment heeft een gebruiksoppervlakte die niet groter is dan de in tabel 2.87 aangegeven waarde. Voldoet, alle woningen zijn kleiner dan 2000 m2. eis 2.89.3 Woonfunctie - gelegen in een woongebouw 2000 m² Woonfunctie - voor kamergewijze verhuur 2000 m² Een brandcompartiment strekt zich uit over niet meer dan een perceel. n n n n n n n n Voldoet (door ruime afstand rondom het gebouw) 2.89.5 In een brandcompartiment liggen ten hoogste een woonfunctie en nevenfuncties daarvan. Voldoet, iedere woning is een brandcompartiment. 2.89.6 In afwijking van het vijfde lid is een gemeenschappelijk verblijfsgebied toegestaan, indien dat verblijfsgebied een afzonderlijk brandcompartiment is. Voldoet, de gemeenschappelijke keukens zijn apart brandcompartimenten. 2.90.1 De volgens NEN 6068 bepaalde weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag van een brandcompartiment naar een ander brandcompartiment en een besloten ruimte waardoor een extra beschermde vluchtroute voert is ten minste 20 minuten. Voldoet. De wanden zijn van steen. . De vloeren zijn van hout met aan de onderzijde gipsplaten (in de woningen) dan wel stuc op riet. Beide toepassingen hebben een brandwerendheid van circa 25 minuten. Artikel 2.90 Weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag 31 12.0175 VOORBEELD brandveiligheidrapport woongebouw BLAD 7 VAN 12 Woonfunctie - voor kamergewijze verhuur Herbestemming kantoorgebouw voor bewoning Woonfunctie - gelegen in een woongebouw VOORBEELD n n n n n n n n eis eenh eid 2. BOUWBESLUITTOETS Afdeling 2.11 Verdere beperking van uitbreiding van brand en beperking van verspreiding van rook Een te bouwen bouwwerk is zodanig dat uitbreiding van brand in verdergaande mate wordt beperkt dan is beoogd met paragraaf 2.10.1 en dat veilig kan worden gevlucht. Artikel 2.98 Ligging 2.98.1 2.98.2 Een brandcompartiment is ingedeeld in een of meer subbrandcompartimenten of ruimten waardoor een beschermde route voert. Iedere woning = brandcompartiment = subbrandcompartiment. Een beschermde route ligt niet in het subbrandcompartiment waarin de vluchtroute begint. Voldoet. 2.98.4 Een verblijfsruimte ligt in een beschermd subbrandcompartiment. Gemeenschappelijke keuken is brandcompartiment = subbrandcompartiment. Artikel 2.99 Omvang 2.99.1 Een beschermd subbrandcompartiment heeft een gebruiksoppervlakte van ten hoogste de in tabel 2.97 aangegeven waarde. Voldoet, alle woningen zijn kleiner dan 1000 m2. Woonfunctie - gelegen in een woongebouw 1000 m² Woonfunctie - voor kamergewijze verhuur 1000 m² Artikel 2.100 Weerstand tegen rookdoorgang of branddoorslag en brandoverslag 2.100.1 De volgens NEN 6075 bepaalde weerstand tegen rookdoorgang van een beschermd subbrandcompartiment naar een besloten ruimte in het brandcompartiment is ten minste 20 minuten. n n n n Zie artikel 2.90 lid 1 2.100.2 De volgens NEN 6068 bepaalde weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag van een beschermd subbrandcompartiment als bedoeld in artikel 2.99 naar een andere ruimte in het brandcompartiment is ten minste 20 minuten. Voldoet, de wanden tussen de de woningen en de gangen die slechts één vluchtrichting hebben zijn van steen. De toegangsdeuren naar de woningen zijn brandwerend (en zelfsluitend). 32 12.0175 VOORBEELD brandveiligheidrapport woongebouw BLAD 8 VAN 12 Woonfunctie - voor kamergewijze verhuur Herbestemming kantoorgebouw voor bewoning Woonfunctie - gelegen in een woongebouw VOORBEELD n n n n 2. BOUWBESLUITTOETS Afdeling 2.12 Vluchtroutes Een te bouwen bouwwerk heeft zodanige vluchtroutes dat bij brand een veilige plaats kan worden bereikt. Artikel 2.112 Vluchtroute 2.112.1 Op elk punt van een voor personen bestemd gedeelte van een vloer begint een vluchtroute die leidt naar het aansluitende terrein en vandaar naar de openbare weg. Van toepassing. 2.112.4 De loopafstand tussen een punt in een gebruiksgebied en een uitgang van het subbrandcompartiment waarin dat gebruiksgebied ligt, is niet groter dan de in tabel 2.111 aangegeven waarde. Voldoet, de loopafstand is in geen enkele woning groter dan 10 meter. eis Woonfunctie - gelegen in een woongebouw 45 m Woonfunctie - voor kamergewijze verhuur 45 m Artikel 2.113 Beschermde route 2.113.1 Een vluchtroute is vanaf de uitgang van het subbrandcompartiment waarin de vluchtroute begint een beschermde route, tenzij die uitgang direct grenst aan het aansluitende terrein. De gangen waarin slechts in één richting kan worden gevlucht dienen te worden uitgevoerd als beschermde routes. 2.116.1 Indien op een vluchtroute een tweede vluchtroute begint, zijn de artikelen 2.113, 2.114 eerste en tweede lid, en 2.115 niet van toepassing vanaf het punt dat de twee vluchtroutes door verschillende ruimten voeren. n n n n n n n n n n Artikel 2.116 Tweede vluchtroute De trappenhuizen dienen niet te voldoen aan de eisen die gesteld worden aan beschermde vluchtroutes omdat deze als tweede vluchtmogelijkheid zijn aan te merken. 2.116.2 In afwijking van het eerste lid kunnen de twee vluchtroutes vanaf de uitgang van het subbrandcompartiment waarin de eerste vluchtroute begint door dezelfde ruimte voeren indien: a. de ruimte grenst aan de uitgang van het subbrandcompartiment; b. de vluchtroutes in de ruimte naar verschillende uitgangen voeren, en c. de ruimte een besloten ruimte is, is de loopafstand in die ruimte gemeten over de vluchtroute ten hoogste 30 m en indien de route een beschermde route is ten hoogste 70 m. Van toepassing voor de gangen waarin in twee richtingen kan worden gevlucht. Er wordt voldaan aan het criterium ten aanzien van de loopafstand: de grootste loopafstand (tussen twee brandscheidingen) is 23 meter. 2.117.2 De volgens NEN 6068 bepaalde weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag tussen twee vluchtroutes als bedoeld in de artikel 2.116, eerste lid, is ten minste 20 minuten. Voldoet. 2.117.4 Een vluchtroute heeft een vrije doorgang met ten minste de in tabel 2.112 aangegeven breedte en hoogte. Voldoet. eenheid breedte hoogte Woonfunctie - gelegen in een woongebouw m 0,5 1,7 Woonfunctie - voor kamergewijze verhuur m 0,5 1,7 33 12.0175 VOORBEELD brandveiligheidrapport woongebouw BLAD 9 VAN 12 Woonfunctie - voor kamergewijze verhuur Herbestemming kantoorgebouw voor bewoning Woonfunctie - gelegen in een woongebouw VOORBEELD n n 2. BOUWBESLUITTOETS § 2.2 INSTALLATIETECHNISCHE EISEN Afdeling 6.1 Verlichting Een bouwwerk heeft een zodanige verlichtingsinstallatie dat het bouwwerk veilig kan worden gebruikt en verlaten. Artikel 6.2 Verlichting 6.2.4 Een besloten ruimte waardoor een beschermde vluchtroute voert heeft een verlichtingsinstallatie die een op de vloer en het tredevlak gemeten verlichtingssterkte kan geven van ten minste 1 lux. De gangdelen waarin slechts in één richting kan worden gevlucht moeten worden voorzien van adequate verlichting. Afdeling 6.5 Tijdig vaststellen van brand Een bouwwerk heeft zodanige voorzieningen dat brand tijdig kan worden ontdekt zodat veilig kan worden gevlucht. 6.21.2 Bij een woonfunctie voor kamergewijze verhuur heeft een besloten ruimte waardoor een vluchtroute voert tussen de uitgang van een verblijfsruimte en de uitgang van de woonfunctie een of meer rookmelders die voldoen aan en zijn geplaatst volgens de primaire inrichtingseisen als bedoeld in NEN 2555. Dit geldt niet voor een woonfunctie met een brandmeldinstallatie als bedoeld in artikel 6.20. n Gezien dat er gezamenlijk gebruik wordt gemaakt van voorzieningen (woonkamer,keuken,toilet en/of douche) is er sprake van kamergewijze verhuur en dienen de gangen en trappenhuizen te worden voorzien van rookmelders conform inrichtingseisen NEN 2555. 6.21.3 Een verblijfsruimte heeft een of meer rookmelders die voldoen aan en zijn geplaatst volgens de primaire inrichtingseisen als bedoeld in NEN 2555. Dit geldt niet voor een verblijfsruimte in een wooneenheid indien elke wooneenheid in de woonfunctie in een afzonderlijk subbrandcompartiment ligt met een volgens NEN 6068 bepaalde weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag vanuit dat subbrandcompartiment naar een andere ruimte in het brandcompartiment van ten minste 30 minuten. n De wanden zijn van steen en voldoen dus ruim aan de 30 minuten brandwerendheideis. De toegangsdeuren naar de kamers zijn eveneens 30 minuten brandwerend. In aanmerking nemende dat de gipsplaten plafonds in de kamers minimaal 12,5 mm zijn mag ook aan deze constructie een 30 minuten brandwerendheid worden toegekend. Derhalve zijn rookmelders in de kamers niet vereist. 34 12.0175 VOORBEELD brandveiligheidrapport woongebouw BLAD 10 VAN 12 Woonfunctie - voor kamergewijze verhuur Herbestemming kantoorgebouw voor bewoning Woonfunctie - gelegen in een woongebouw VOORBEELD n n n n n n n n 2. BOUWBESLUITTOETS Afdeling 6.6 Vluchten bij brand Een bouwwerk heeft zodanige voorzieningen dat het ontvluchten goed kan verlopen. 6.25.8 Een automatisch werkende deur en een voorziening voor toegangs- of uitgangscontrole in een vluchtroute mogen het vluchten niet belemmeren. Voldoet, de elektrische schuifdeur ter plaatse van de hoofdentree voorzijde wordt niet gebruikt voor vluchten. 6.26.1 Een beweegbaar constructieonderdeel in een inwendige scheidingsconstructie waarvoor een eis aan de weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag of weerstand tegen rookdoorgang geldt, is zelfsluitend. Artikel 6.26 Zelfsluitende deuren De zelfsluitendheid is voor vrijwel alle brandwerende deuren aanwezig. Veel deuren in verkeersruimten staan echter in geopende toestand vast aan kleefmagneten. Getest dient te worden of deze bij brand(melding) loslaten. De deur naar der stookruimte dient nog te worden voorzien van een deurdranger. Aandachtspunt is verder wel dat de kieren tussen sommige dubbele brandwerende deuren > 5 mm zijn en moeten worden voorzien van brandwerende deurnaalden. 6.26.2 Het eerste lid geldt niet voor een deur in een niet-gemeenschappelijke doorgang. De toegangsdeuren naar de woningen hoeven niet zelfsluitend te zijn, maar in de bestaande situatie zijn deze veelal wel aanwezig. Geadviseerd wordt daarom geen afbreuk te doen aan het aanwezige veiligheidsniveau en de zelfsluitendheid van ook deze deuren te behouden. Afdeling 6.7 Bestrijden van brand Een bouwwerk heeft zodanige voorzieningen voor de bestrijding van brand, dat brand binnen redelijke tijd kan worden bestreden. Artikel 6.30 Bluswatervoorziening 6.30.1 Een bouwwerk heeft een toereikende bluswatervoorziening. Dit geldt niet indien de aard, ligging of het gebruik van het bouwwerk dat naar het oordeel van het bevoegd gezag niet vereist. Nader aan te geven door het bevoegd gezag. Artikel 6.31 Blustoestellen 6.31.1 Voor zover daarin niet reeds voldoende door de aanwezigheid van brandslanghaspels is voorzien, is een gebouw voorzien van voldoende draagbare of verrijdbare blustoestellen om een beginnende brand zo snel mogelijk door in het gebouw aanwezige personen te laten bestrijden. n Het gebouw is adequaat voorzien van (goedgekeurde) brandslanghaspels. Artikel 6.36 Brandweeringang 6.36.1 Een bouwwerk voor het verblijven van personen heeft een brandweeringang. Dit geldt niet indien de aard, de ligging of het gebruik van het bouwwerk dat naar het oordeel van het bevoegd gezag niet vereist. n n n n Nader aan te geven door het bevoegd gezag. Artikel 6.38 Opstelplaatsen voor brandweervoertuigen 6.38.1 Bij een bouwwerk voor het verblijven van personen zijn zodanige opstelplaatsen voor brandweervoertuigen dat een doeltreffende verbinding tussen die voertuigen en de bluswatervoorziening kan worden gelegd. Nader aan te geven door het bevoegd gezag. 35 12.0175 VOORBEELD brandveiligheidrapport woongebouw BLAD 11 VAN 12 Woonfunctie - voor kamergewijze verhuur Herbestemming kantoorgebouw voor bewoning Woonfunctie - gelegen in een woongebouw VOORBEELD n n 2. BOUWBESLUITTOETS Afdeling 7.2 Veilig vluchten bij brand Het gebruik van een bouwwerk is zodanig dat bij brand veilig kan worden gevlucht. Artikel 7.12 Deuren in vluchtroutes 7.12.1 Een deur op een vluchtroute is bij aanwezigheid van personen in het bouwwerk uitsluitend gesloten indien die deur tijdens het vluchten, zonder gebruik te moeten maken van een sleutel onmiddellijk over de ten minste vereiste breedte kan worden geopend. Aandachtspunt: een aantal buitendeuren moeten worden voorzien van draaiknopcilinders. 36 12.0175 VOORBEELD brandveiligheidrapport woongebouw BLAD 12 VAN 12 Memo Object Onderwerp Opgesteld door Kenmerk Datum : : : : : Kantoor/ Schoolgebouw XXX te …………….. Advies te nemen brandveiligheidmaatregelen voor (tijdelijke) bewoning XXX 12.0175.M01 XXX §1 Inleiding Door Wolf Huisvestinggroep is opdracht verstrekt om het bestaande gebouw XXX te ................. ten behoeve van (tijdelijke) (kamer)bewoning te toetsen aan de brandveiligheidregelgeving. Voorafgaand aan de toetsing is het gebouw op …………… ter plaatse visueel opgenomen. Deze memo is een begeleidend schrijven bij het opgestelde brandveiligheidrapport met kenmerk 12.0175.R01 en bijbehorende brandveiligheidtekeningen met kenmerk 12.0175.BR01 en 12.0175.BR02. In deze memo is op praktische wijze omschreven welke maatregelen er concreet dienen te worden genomen. §2 Brandveiligheidconcept Bouwkundig De brandcompartimentscheidingen zoals aangegeven op tekeningen dienen aanwezig te zijn. Iedere individuele wooneenheid is gelegen in een separaat brandcompartiment. De gangdelen waarin slechts in één richting kan worden gevlucht zijn beschermde vluchtroutes. Het ontstaan van brand (en rook) moet in deze ruimten worden uitgesloten door toepassing van onbrandbare plafond -en wandafwerkingen. Voor alle brandcompartimentscheidingen geldt dat deze minstens 20 minuten brandwerend moeten zijn (bestaande bouw). Installaties Rookmelders moeten er voor te zorgen dat bij brand slapende personen vroegtijdig worden gewaarschuwd. Daarnaast dienen er in het gebouw voldoende blusmogelijkheden aanwezig te zijn. 1/4 37 §3 Beoordeling bestaande situatie Het gebouw is gebouwd in 19…. Het gebouw kent bakstenen gevels. De interne wanden zijn van steenachtig materiaal. De deuren die uitkomen op de gangen zijn circa 30 minuten brandwerend en zelfsluitend. De vloeren zijn van hout. De trappen in de trappenhuizen zijn van steenachtig materiaal. De afstand tussen de boven elkaar gelegen raamopeningen is voldoen om brandoverslag in verticale richting te voorkomen. In het gebouw is een brandmeldinstallatie aanwezig. Op diverse plaatsen zijn rookmelders aanwezig. Tevens zijn brandslanghaspels, noodverlichting en vluchtrouteaanduiding waargenomen. §4 Te nemen maatregelen Bouwkundig De bestaande interne brandcompartimentering is voldoende om het vereiste brandveiligheidniveau te behalen. Alle deuren in brandcompartimentscheidingen zijn brandwerend en zelfsluitend. Ofschoon zelfsluitendheid van de deuren naar de individuele wooneenheden geen wettelijke eis is, adviseren wij deze te handhaven en zodoende geen afbreuk te doen aan het aanwezige veiligheidsniveau. De vloeren zijn in de gangen aan de onderzijde afgewerkt met stuc op riet en in de wooneenheden zijn gipsplaten plafonds waarneembaar. Toepassingen met stuc op riet hebben een brandwerendheid van circa 25 minuten. Toepassingen met (ongewapende) gipskartonplaten hebben afhankelijk van de dikte (9,5 of 12,5 mm) een brandwerendheid van 25 tot 30 minuten. Beide toepassingen voldoende omdat de eis 20 minuten brandwerendheid is. Op enkele plaatsen zijn kleine beschadigingen (gaten) in de plafondafwerking te zien, deze dienen adequaat te worden afgedicht. Bij enkele (dubbele) brandwerende deuren in de gangen zijn kieren waargenomen groter dan 1,0 cm. Deze dienen brandwerend te worden afgedicht (met brandwerende deurnaalden) Een deurdranger dient te worden aangebracht op de deur naar de cv-ruimte op de begane grond. Op meerdere plaatsen een systeemwand met aan beide zijden een gipsplaat. Goed voor 30 minuten brandwerendheid. Ter plaatste waar ramen in gevels onder een hoek met elkaar staan bestaat er een risico op brandoverslag in horizontale richting tussen wooneenheden. Op bijgaande brandveiligheidtekening hebben we derhalve een aantal brandlijnen 2/4 38 (rode lijnen) doorgetrokken over de gevelkozijnen. De betreffende raamopeningen zullen aan de binnenzijde moeten worden afgedicht met (gips)beplating. Met betrekking tot veilig vluchten dient ervoor te worden gewaakt dat alle buitendeuren zijn voorzien van sluitwerk dat door iedereen van binnenuit zonder tussenkomst van een los voorwerp (zoals sleutel) eenvoudig is te openen. Bij een tweetal buitendeuren dient het sluitwerk als genoemd in bovenstaande te worden aangebracht (huidige sluitwerk voldoet hier niet). Installaties Alle gangen en trappenhuizen moeten worden voorzien van (gekoppelde) rookmelders overeenkomstig de primaire inrichtingseisen van NEN 2555. Uitgangspunt daarbij is dat de individuele wooneenheden zijn gelegen in (sub)brandcompartimenten die minstens 30 minuten brandwerend zijn. (Indien dit niet het geval is dienen ook alle kamers te worden voorzien van rookmelders). Het gebouw is vier jaar geleden voorzien van een nieuwe brandmeldinstallatie dat volgens het installatiebedrijf wat het jaarlijkse onderhoud doet (Iso beveiligingstechniek) voldoet aan de (functiebehoud) eisen van de NEN 2535. Wij adviseren deze bestaande brandmeldinstallatie uit te breiden met rookmelders in de gangen en trappenhuizen (daar waar deze nog niet voldoende aanwezig zijn) om aan bovengenoemde eisen te voldoen. Het gebouw beschikt over voldoende brandslanghaspels. Deze zijn onlangs nog gekeurd. Noodverlichting en vluchtrouteaanduidingen zijn niet vereist maar in het bestaande gebouw wel aanwezig. We adviseren deze te handhaven en zodoende geen afbreuk te doen aan het aanwezige brandveiligheidniveau. Gebruik De volgende punten zijn aandachtspunten waarop gedurende de volledige gebruikperiode frequent op dient te worden gecontroleerd door de beheerder van het gebouw: 1) De bewoners dienen middels een tekst op de deuren erop te worden gewezen dat het niet is toegestaan brandwerende zelfsluitende deuren in open stand vast te zetten. Een dergelijke situatie verlaagt de veiligheid van alle in het gebouw aanwezige personen aanzienlijk omdat een brand zich dan via de trappenhuizen ongecontroleerd kan uitbreiden en vluchtroutes onbegaanbaar worden. 2) De gangen en trappenhuizen moeten ten alle tijden volledig vrij zijn van los inventaris (losse spullen, meubels, dozen, rommel, etc) omdat deze het vluchten kunnen belemmeren en/of brand veroorzaken. In de verblijfsruimten mag uiteraard inventaris aanwezig zijn, mits het gaat om inventaris wat kenmerkend is voor een woonfunctie. De ruimten mogen niet worden gebruikt voor bewerking of opslag van materialen en/of goederen. 3) Deuren in vluchtroutes en buitendeuren mogen nimmer op slot gezet worden of vergrendeld worden, met als gevolg dat vluchtroutes onbruikbaar worden. 3/4 39 §5 Conclusie & aanbevelingen Met het uitvoeren van voorgenoemde maatregelen wordt het gebouw gebracht op het wettelijk brandveiligheidniveau dat geldt voor een bestaand woongebouw. Ter volledigheid merken we op dat dit een veiligheidsniveau betreft dat onder het veiligheidsniveau ligt voor een nieuw woongebouw. De overheid hanteert hier een gedoogbeleid omdat het economisch niet haalbaar is alle bestaande gebouwen in Nederland aan te passen aan nieuwbouweisen, vooral als het een tijdelijk gebruik betreft. We adviseren de opdrachtgever deze memo, tezamen met het brandveiligheidrapport (kenmerk 12.0175.R01) en bijbehorende brandveiligheidtekeningen (12.0165 BR01 en BR02) ter goedkeuring voor te leggen aan het bevoegd gezag alvorens over te gaan tot uitvoering van de door ons genoemde maatregelen. Uiteraard zijn we bereid eventuele vragen uwerzijds of vragen van het bevoegd gezag over deze memo dan wel het rapport te beantwoorden. Amsterdam,XXX, Brandveiligheidadviseur 4/4 40
© Copyright 2024 ExpyDoc
