Download - Ars Aequi

Huurrecht
Huurrecht
Mr. F.T. Oldenhuis, mw. mr. H.J. Rossel
Woonruimtebepalingen (artikel 7A:1623a-o BW)
Onderhuur
(artikel
1623k
BW)
Een
onderhuurovereenkomst met betrekking tot een
zelfstandige woning wordt bij beëindiging van
de
hoofdhuur
voortgezet
door
de
(hoofd)verhuurder (artikel 1623k lid 1). Deze
problematiek komt aan de orde in HR 28 januari 1994, NJ 1994, 421 (PAS) en HR 28 januari
1994, NJ 1994, 422. AHAM BV verhuurde een
pand, bestaande uit souterrain, parterre en drie
bovenverdiepingen aan Malherbe, die zelf de
parterre en het souterrain gebruikte als winkelen opslagruimte en de bovenverdiepingen elk afzonderlijk als woonruimte onderverhuurde aan
drie onderhuurders. Bij het einde van de hoofdhuur vorderde AHAM ontruiming door de onderhuurders, maar deze beriepen zich op artikel
1623k lid 1. Het Hof bekrachtigde het vonnis
van de president in kort geding en oordeelde dat
AHAM de onderhuurovereenkomsten voortzette omdat de bovenverdiepingen als zelfstandige
woonruimte in de zin van artikel 1623a — zie lid
3 — waren te beschouwen. Het feit dat AHAM
het complex steeds als bedrijfsruimte had verhuurd leidde er niet toe dat artikel 1623a toepassing miste, aldus het Hof. De HR vernietigde
de uitspraak van het Hof:
'Artikel 7A:1623k BW kan slechts toepassing vinden
bij beëindiging van een (hoofd)huurovereenkomst, die
— althans voor wat betreft het onderverhuurde gedeelte van het gehuurde — is te beschouwen als een
overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte,
waarop de art. 1623a e.v. van toepassing zijn (HR 29
okt. 1982, NJ 1983, 213). Deze maatstaf brengt mee
dat, indien een (hoofd)huurovereenkomst niet in haar
geheel betrekking heeft op woonruimte in de zin van
art. 1623a, de vraag moet worden beantwoord of die
overeenkomst, voor wat de onderverhuurde gedeelten
betreft, moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst van woonruimte als hiervoor bedoeld.
Voor bevestigende beantwoording van deze vraag is
niet doorslaggevend dat een onderverhuurd gedeelte
van een als bedrijfsruimte verhuurd pand is aan te merken als zelfstandige woonruimte in de zin van art.
1623a, derde lid, aangezien deze enkel op de inrichting
van dat gedeelte gebaseerde hoedanigheid niet uitsluit
dat het gedeelte tevens moet worden beschouwd als
bijv. een bij een bedrijfsruimte in de zin van art.
2448 KATERN 52
7A:1624, tweede lid, behorende onzelfstandige woning.'
Voor de beantwoording van de vraag of een
huurovereenkomst, voor wat betreft een onderverhuurd gedeelte van het gehuurde, betrekking
heeft op woonruimte in de zin van artikel 1623a
e.v., is beslissend
'hetgeen partijen bij de (hoofd)huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het onderverhuurde gedeelte, omtrent het gebruik daarvan
voor ogen heeft gestaan'. (HR 28 januari 1994, NJ
1994, 421 (PAS) AHAM — Malherbe/Siccama c.s.)
De inrichting van het onderverhuurde gedeelte is
dus niet zonder betekenis, maar het feit dat sprake is van zelfstandige woonruimte in de zin van
artikel 1623a lid 3 is niet doorslaggevend. (Dit is
wel een voorwaarde voor toepasselijkheid van
artikel 1623k. Zie in dit verband HR 28 januari
1994, RvdW 1994, 39).
Intussen diende AHAM een op artikel 1623k
lid 2 sub c gebaseerd voorwaardelijk verzoek
(thans een dagvaardingsprocedure, Wet van 31
januari 1991, Stb. 50) tot beëindiging van de
huurovereenkomst met. een der onderhuurders
(Siccama) in: van AHAM zou in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid
en billijkheid niet kunnen worden gevergd dat zij
de overeenkomst met Siccama zou voortzetten.
AHAM wees op het grote belang dat zij had bij
verhuur van het pand als geheel (één huurder) en
als bedrijfsruimte (één huurregime), op het feit
dat Siccama steeds heeft geweten dat hij de woning bij het einde van de hoofdhuur zou moeten
verlaten en voorts op het risico dat voortzetting
van de huurovereenkomst met Siccama zou leiden tot een huurprijsverlaging. Ktr. en Rb. wezen het beëindigingsverzoek af. De HR overwoog dat veronderstellenderwijs ervan moest
worden uitgegaan dat aan AHAM en Malherbe
voor wat betreft het aan Siccama onderverhuurde gedeelte een gebruik als woonruimte voor
ogen heeft gestaan en vervolgde:
'Bij dit uitgangspunt kan AHAM zich niet met vrucht
erover beklagen dat het huurprijsregime, zoals neergelegd in de Huurprijzenwet woonruimte, van toepassing
is en dat, mocht die wet Siccama de mogelijkheid bieden met succes verlaging van de huurprijs te verzoeken,
hij die mogelijkheid benut, met het door AHAM gestelde gevolg "dat de huurprijsvermindering tot een
aanzienlijke waardevermindering van het pand zou leiden".'
Handels- en ondernemingsrecht
Ook de overige onderdelen van het cassatiemiddel — het pleidooi van AHAM voor één huurregime en het beroep op de wetenschap van de
onderhuurder, dat de onderhuur zou aflopen bij
beëindiging van de hoofdhuur — werden door de
HR verworpen (HR 28 januari 1994, NJ 1994,
422 AHAM — Siccama).
KATERN 52 2449

Download Report