Tweede Kamer der Staten Generaal Aan de leden van de commissie Wonen en Rijksdienst Betreft: AO Woningcorporaties en Studentenhuisvesting Utrecht, 6 november 2014 Geachte commissieleden, Op woensdag 19 november spreekt u in een Algemeen Overleg over woningcorporaties en studentenhuisvesting. Ter voorbereiding op het Algemeen Overleg breng ik u met deze brief graag op de hoogte van een aantal belangrijke trends en ontwikkelingen binnen de studentenhuisvesting. Tekort aan kamers teruggedrongen Drie jaar geleden, in november 2011, ondertekende toenmalig minister Donner samen met ons het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting 2011-2016. Doelstelling is het verminderen van de grote tekorten op de kamermarkt. De deelnemers van Kences, allen woningcorporaties, zegden toe 16.000 nieuwe studentenkamers te bouwen tussen 2011 en 2016. En we doen wat we beloven. We leverden al ruim 8.000 nieuwe woonruimten voor studenten op. Nog eens 4.300 zijn in aanbouw. Daarnaast hebben we bijna 4.400 nieuwe eenheden in voorbereiding. De voortgang kunt u volgen op www.dekenniseconomie.nl. Monitor Studentenhuisvesting 2014 Er zijn in Nederland 631.000 voltijds-studenten in het Hoger Onderwijs. Daarvan volgt 60% een HBO opleiding en 40% studeert aan een universiteit. In de afgelopen 4 jaar steeg het aantal studenten met 72.000. Hoewel het aantal studenten blijft toenemen, zal de groei in de toekomst minder groot zijn. In de komende 8 jaar stijgt het aantal studenten met 54.000, waarvan 40.000 HBO en 14.000 universitair. Die extra studenten leveren ook een grotere vraag op naar woonruimte: 19.000 extra studenten zoeken in 2022 een kamer, daarvan komt 7.500 uit het buitenland. Mogelijke effecten leenstelsel Omdat we niet zeker weten welk effect het leenstelsel exact heeft op het woongedrag van studenten hebben we drie scenario’s laten doorrekenen. Daarbij wordt uitgegaan van een tijdelijke daling van het aantal studenten (o.a. minder doorstroming vanuit MBO) en/of dat studenten later op kamers gaan. In het zwaarste scenario zal de vraag naar woonruimte in de komende 8 jaar niet stijgen, maar dalen met ruim 13.000. De groep thuiswoners groeit van 42% naar 47%. Met het wegvallen van de basisbeurs wordt het nog belangrijker dat studenten betaalbaar kunnen wonen. Studenten liggen nu al krom voor hun kamer met woonquoten van 40 tot 60%. Voor deelnemers van Kences is betaalbaarheid dan ook topprioriteit. Van kwantiteit naar betaalbaarheid Door de nieuwbouw van duizenden eenheden in de afgelopen jaren is er eindelijk zicht op het einde van grote tekorten aan studentenkamers. Onze opgave is echter nog lang niet voltooid. We moeten allereerst doorgaan met het realiseren van de afgesproken nieuwe studenteneenheden. De volgende uitdaging is om wonen betaalbaar te houden voor studenten die straks minder te besteden hebben. De inzet van sociale studentenhuisvesters blijft hard nodig. 1 Minister Blok: geen inkomenscontrole voltijds studenten Tijdens het Landelijk Congres Studentenhuisvesting op 1 oktober jl. deed minister Blok voor Wonen en Rijksdienst een belangrijke toezegging aan Kences. Er komt geen inkomenstoets voor voltijdsstudenten die gaan huren bij een woningcorporatie. Logisch, want uit onderzoek blijkt dat 99,5% van alle studenten een inkomen heeft dat onder de inkomensgrens van €34.678 van de tijdelijke staatssteunregeling voor corporaties ligt. Met de komst van het leenstelsel bestond het gevaar dat alle studenten die bij woningcorporaties gaan wonen, moesten worden getoetst op inkomen, omdat de Dienst Uitvoering Onderwijs stopt met de inkomenscontrole. De door Blok aangekondigde uitzondering scheelt veel gedoe voor studenten en huisvesters. Straks volstaat een bewijs van inschrijving (voltijd) aan een hoger onderwijsinstelling. Knelpunten voor wonen als student We ervaren en voorzien knelpunten in het beschikbaar en betaalbaar houden van studentenhuisvesting. Met uw politieke steun kunnen deze knelpunten sneller worden aangepakt. We benoemen hier de belangrijkste: 1. Warmtewet zorgt voor hogere prijs voor dezelfde warmte 2. Minder kamers voor internationale studenten door nieuw huurcontract 3. Permanent register voor onzelfstandige woonruimte nodig in de BAG Ad.1. Warmtewet zorgt voor hogere prijs voor dezelfde warmte Tot voor kort rekenden huisvesters de daadwerkelijke kosten van bijvoorbeeld NUON of Essent door in de servicekosten aan de huurders. Heel simpel zonder bijkomende kosten. De Warmtewet brengt hier verandering in. Daardoor moeten we gaan bemeteren, veel zwaarder gaan administreren en een compensatie betalen bij storingen. We worden ineens energieleverancier en dat in een tijd dat de overheid alsmaar aandringt op een terugkeer naar de kerntaken! En het ergste is nog dat de huurder uiteindelijk duurder uit is, want die extra kosten en risico’s moeten wel worden betaald. Dat gaat zomaar om een paar tientjes extra in de maand, terwijl de huurder al prima beschermd was onder het servicekostenregime. Onze oproep: bedenk een lichtere vorm van toetsing voor studentenhuisvesting. Ad.2. Minder kamers voor internationale studenten door nieuw huurcontract In 2011 spraken we met minister Donner af dat er een nieuw shortstay-contract zou komen voor de huisvesting van studenten uit het buitenland. Het gaat daarbij om gemeubileerde kamers voor studenten die hier kort verblijven. Huisvesters leveren deze kamers op verzoek van hogescholen en universiteiten. Op 11 april 2014 stuurde minister Blok een brief aan de Tweede Kamer, waarin is aangegeven hoe het tijdelijke contract gaat werken. In de aangekondigde tijdelijke huurvorm is een opzegmogelijkheid opgenomen voor huurders. Voor universiteiten en hogescholen ontstaan hierdoor grotere risico’s op leegstand, waardoor het aantal gegarandeerde kamers kleiner wordt. Een voorbeeld. Een Chinese studente zegt per maart haar huurcontract op. Om leegstand te voorkomen, zal haar kamer worden verhuurd aan een Nederlander, maar dan is de woonruimte in augustus niet vrij voor een volgende internationale student. Die belandt daardoor op een wachtlijst, tussen de Nederlandse studenten. Kences dringt er op aan om de mogelijkheid voor shortstay huurders om tijdelijke huurcontracten tussentijds op te zeggen te schrappen. Later deze maand legt minister Blok de nieuwe huurvormen in een consultatieronde voor aan betrokken partijen en zullen wij, met de hoger onderwijsinstellingen, deze boodschap afgeven. 2 Ad.3. Permanent register voor onzelfstandige woonruimte nodig in de BAG Kamers kunnen vanaf 2016 geen verblijfsobject meer zijn, zo heeft BAG BAO besloten. Gemeenten mogen vanaf 1 januari 2014 tot 2016 de kamers als verblijfsobjecten intrekken. We hebben ons daartegen verzet, maar dat mocht niet baten. Om te voorkomen dat het intrekken van de status verblijfsobject (en daarmee een adreswijziging) tot problemen leidt, wordt een tijdelijk register ingesteld. Daarin worden de eenheden geplaatst tot 2016. Kences bepleit nu een permanent register voor onzelfstandige woonruimten. Dan verdwijnen de eenheden niet van de radar en kunnen alle instanties die gebruik maken van de brondata uit de BAG zien dat er achter een verblijfsobject nog meer woonruimten schuil gaan (met een doorverwijzing naar het register). Dit is van belang voor de uitvoering van diverse toeslagen, voor het werk van veiligheidsdiensten en voor de administratie van gemeenten en nutsbedrijven. Ook gemeenten worden getroffen door de gevolgen van de BAG. Door een wijziging in de definitie van het begrip ‘woonruimte’ (gekoppeld aan de BAG), lopen studentensteden mogelijk miljoenen mis aan inkomsten uit het gemeentefonds. Voor een stad als Wageningen kost dit op jaarbasis zo’n € 1,5 miljoen. Ook steden als Delft, Groningen en Amstelveen worden getroffen. Door de aanpassing van de definitie 'woonruimte' verliezen studentensteden op papier vele duizenden woningen. Voor elke woning krijgt een gemeente jaarlijks ongeveer 350 euro dit betekent dat diverse studentensteden miljoenen uit het Gemeentefonds dreigen mis te lopen. Wellicht kunt u tijdens het Algemeen Overleg aandacht besteden aan de bovenstaande knelpunten. Ter kennisname zend ik u als bijlage de nieuwste Monitor Studentenhuisvesting 2014 toe. Heeft u vragen over deze brief, bel of mail ons dan. Wij staan u graag te woord. U kunt mailen met [email protected] of bellen met ons kantoor op 030-2525777. Met vriendelijke groet, Vincent Buitenhuis Kences Bijlage: Monitor Studentenhuisvesting 2014 3