平成25年度中小規模事業所の地球温暖化対策事例本郷瀬川ビルの省エネ対策賃貸オフィスビルの事例 201４年３月１２日㈱昌平不動産総合研究所清宮仁本郷瀬川ビルの概要所在地竣工ＳＲＣ造延床面積貸室面積空調設備東京都文京区本郷 1988年7月築25年地上６階地下１階３,７００㎡２,４００㎡デシカント空調システム店舗パッケージエアコン照明設備専有部ＦＨＦ型蛍光灯共用部 FHF/LED混在衛生設備ウォッシュレット・自動水栓給湯設備各階電気給湯器・浄水器昇降機 11名乗車×２基駐車場機械式９台平面式４台テナント数７１階飲食店舗・楽器ショールーム２階～５階事務所６階事務所・貸会議室国登録有形文化財本郷瀬川邸・苔庭庭園を併設明治20年建築築127年敷地 527坪建物 150坪省エネ対策の実績 2003年度原単位消費量 1,763MJ/㎡年 CO2排出量 68.2㎏-CO2/㎡年 2012年度原単位消費量 1,017MJ/㎡年 CO2排出量 39.2㎏-CO2/㎡年 2004年度蛍光灯照明器具全面ＦＨＦ化階段室ＦＨＦ＆人感センサー化 2006年度給湯室電気温水器更新外気導入量の抑制 2008年度ビル協の省エネ対策を実施直管型LED蛍光灯134本変更トイレLEDダウンライト導入 2009年度トイレ・給湯室排気ファン更新 2010年度猛暑の影響で増加 2011年度震災緊急節電対策 2012年度窓を高断熱ペアガラスに変更デシカント空調システムに更新 2013年度ＢＥＭＳ導入・デマンドコントロール開始 2008年ビルヂング協会の省エネ対策中小ビルの実態を調査し、身の丈にあった対策を実行省エネ取り組み宣言ビルのCO2排出量を掲示 CO2排出量計算EXCEL制作配布オーナー自らビルを知るテナントに知らせる省エネ対策パンフをテナント全員に配布オーナー・テナント双方の啓発活動を推進ビルのエネルギー構造を知ってもらいどうすれば省エネできるか省エネ啓発ポスター地球のことじつは自分のことはじめましょう一つひとつ小さなことからテナントへの啓発活動開始ビル協の対策＋独自対策のPR・・・継続は力なりこの省エネ行動の外部流出コストは掲示板の製作費だけ省エネ取組み宣言 CO2排出量掲示板月次・年次エネルギーレポートでPR ㈱LIXILと共同実験の告知保水セラミックスの敷設による屋上外断熱の効果測定をPR 省エネポスター来館者用省エネパンフレット 2010年ビルヂング協会の追加対策 2009年調査ビルを拡大し、テナントへも省エネアンケート調査ビルを東京・大阪50棟に拡大（平均築年数33年）テナント回答 300社（平均300㎡、24人、12時間/日稼働）ビルが行う省エネは7割超のテナントが支持テナントが出来る省エネ対策も主要項目が7割超共用部で行う省エネ対策も「するべき」「容認」が9割超啓発活動が成果を挙げ、テナントの協力で省エネ推進テナントアンケート結果を掲載したパンフを配布テナントの高い省エネ意識を紹介テナント毎に排出量を報告できる省エネ計算システムに改良 201１年緊急節電対策契約電力５00kw未満（中小ビル）は任意だったがテナントから「節電しないのか」の声が挙がった！ビル協で制作した緊急対策計画システム 1；現状を知って削減目標から節電量を設定 2；照明は灯具の撤去本数から節電量を計算 3；空調は温度変更から節電量を予測 4；自販機など備品の節電量を予測 5；すべてのSWに節電シール貼付けテナント向け緊急節電要請 1；共用部節電対策への理解を要請 2；専用部節電対策の紹介と協力要請 3；ワットチェッカー貸出（PC輝度調整等）前日の節電量を毎日EVホールに掲示前年比20%以上の節電を実現緊急（すぐ出来る）節電対策 201２年空調設備更新各階南北2ゾーンのパッケージ型エアコン＋ダクト空調からデシカント（調湿）外調機＋顕熱専用マルチエアコン＋高断熱ペアガラスに更新  テナントも無理せず省エネで快適    空調課金方式はテナントの省エネを反映      夏季；湿度40%なら28℃でも快適冬季；湿度50%なら22℃でも暖かい旧；定時空調は共益費＋残業休日は使用時間課金新；外調機は共益費＋マルチエアコンは電気代従量課金テナントが省エネすれば光熱費ダウンする仕掛けテナント光熱費は、旧ルールの1/3に削減更新で空いた設備スペースの活用   屋外機スペースが１／３→花壇を設置・将来的には太陽電池スペース各階機械室は外調機天吊り→喫煙室設置・倉庫スペースとして活用 2012年月別電力量とCO2 デシカント（調湿）空調は夏に大きな削減効果冬は加湿エネルギー分効果は減るが、年間RH４０～５０%を確保快適で、省コスト（省エネ）な空調によりテナント満足度はさらに向上テナント満足度調査でも居心地点数10点満点の9.3点（テナント平均）を獲得 2012年電気代の削減効果空調設備更新前と比べ年間約400万円の電気代削減ピーク電力が大幅に下がり、基本料金を35％削減電力消費量は目標２７%を超え２９％削減今後の省エネ対策  ２０１３年度    BEMSを導入し、デマンドコントロール開始前年度ピーク電力142kwを10０kwに目標設定今後の省エネ計画テナントの了解を得て、中間期外気冷房実験予定  専有部FHF蛍光灯安定器更新時に全面LED化を検討  ㈱LIXILと共同実験中の「屋上外断熱保水セラミックス」の商品化を待って全面採用予定  太陽電池パネルを検討中  蓄電池または発電機を検討中  お茶の水瀬川ビルオーナーが出来るESCO事例日本経済新聞 2012年5月 31日掲載㈱昌平不動産総合研究所清宮仁