富山総合不動産研究所の概要・富山総合不動産研究所の概要・堀江行一の略歴・Ⅰ 不動産の鑑定評価業務・Ⅱ 固定資産評価業務・Ⅲ 不動産の鑑定評価はこんなときに活躍します‼ 公益社団法人一般社団法人免許番号日本不動産鑑定士協会連合会会員富山県不動産鑑定士協会会員富山県知事（１０）第１５号富山総合不動産研究所〒930-0058 富山市古鍜冶町 6 番 1 号 TEL (076)491-3639 FAX (076)493-1312 E-mail [email protected] URL http://www2.nsknet.or.jp/toyamask/ 富山総合不動産研究所の概要免許番号富山県知事（10）第 15 号〒930-0058 富山県富山市古鍛冶町 6 番 1 号公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会会員一般社団法人富山県不動産鑑定士協会会員 ISMS 認証取得済（JIS Q 27001:2014）認証番号 ISA IS 0095 TEL 076-491-3639 FAX 076-493-1312 E-mail:[email protected] URL:http://www2.nsknet.or.jp/ toyamask/ ＜業務内容＞売買・担保・争訟・税務・民事再生・遺産分割・賃料算定等に伴う鑑定評価企業買収・会社分割・更正・再生・棚卸資産・収益不動産・投資不動産・減損会計等における適正な不動産の評価市街化区域農地の適正な評価不良債権処理のための担保不動産の鑑定評価国有財産・公有財産・差押え財産等の売却・公共用地の取得等に伴う鑑定評価法人新規設立等の際の出資や現物開始貸借対照表における適正な不動産の評価市街地再開発・土地区画整理事業における従前・従後の資産評価相続税適正化業務・固定資産税(土地・建物）適正化業務 GIS 図による路線価格・状況類似地区価格・道路価・地域価・意見価格・疑似路線価等の付設業務 GIS による各種基本図・価格形成要因図・価格表示図・説明図等の作成不動産の有効活用、開発計画・鑑定評価に準ずる調査等広く個人や企業を対象とした総合調査、コンサルティング業務成果物：不動産鑑定評価書､不動産調査報告書､調査、研究出版物､ソフト成果物等不動産査定報告書(机上調査)､スタッフ所長堀江行一小田裕之副所長藤澤崇平鑑定主任野澤紫乃岡山龍井義米島由美子システム評価主任田知花昇システムエンジニア浦野智裕システムエンジニア豊田唯志事務村田ちはる不動産鑑定士不動産カウンセラー行政書士ビル経営管理士宅地建物取引士管理業務主任者不動産コンサルティング技能登録鑑定室長不動産鑑定士試験短答式試験合格者宅地建物取引士不動産鑑定士情報処理技術者試験ソフトウエア開発技術者試験合格者ファイナンシャル・プランニング技能士２級試験合格者鑑定主任不動産鑑定士システム評価課長一直宅地建物取引士試験合格者測量士補基本情報技術者第一級陸上特殊無線技士システム評価主任個人情報保護士測量士補測量士補基本情報技術者宅地建物取引士その他補助者により構成以上 1 平成 27 年 7 月 1 日現在堀江行一の略歴生年月日昭和 17 年 4 月 24 日生資格不動産鑑定士昭和 53 年 12 月第 3 次試験合格昭和 54 年 3 月 27 日国土交通省登録第 3508 号行政書士宅地建物取引士ビル経営管理士不動産コンサルティング技能登録管理業務主任者特記 S55/1～56/11 KNB ラジオ放送「不動産相談」担当学歴上智大学経済学部経済学科卒業昭和 40 年 3 月現職歴任公職富山総合不動産研究所（株）富山不動産（有）富山不動産情報サービス堀江行政書士事務所 H13. 5～H18.5 終了 H19. 7～H21.3 終了 H17. 5～H22.5 終了 H17. 5～H22.5 終了 H18. 7～H22.7 終了 H 4. 7～H26.3 終了 S54. 4.20～ H18. 4～H29.1 H18.10～ H24.4.～H27.6 (社)日本不動産鑑定協会調査研究委員会委員富山県未利用地処分促進アドバイザー会議アドバイザー富山県国土利用計画審議会委員富山県地価調査委員会委員富山県事業認定審議会委員富山県土地評価協議会委員(H18.4～H22.11 副会長) 富山県不動産鑑定士協会会員(H15.5～H26.4 理事､H17.5～H22.5 会長､ H22.5～H26.4 副会長､H26/5～H29/4 監事) 富山県地価調査鑑定評価員国土交通省地価公示鑑定評価員固定資産鑑定評価員(富山市、射水市､小矢部市､上市町､黒部市､南砺市) 国税鑑定評価員(H13.10～H16.2 副統括幹事、 H17.10～ H22.2 統括幹事、H22.10～H26.3 副統括幹事) 国税土地評価精通者(富山税務署､魚津税務署､高岡税務署､砺波税務署) 富山ビルヂング協会監事日本不動産鑑定士政治連盟代議員(H17.6~H29.6 幹事､H19.6～H21.6 常任幹事､ H21.6～H23.6 副幹事長､H17.6～H29.6 県代表) 富山県社会福祉協議会生活福祉資金運営委員会委員日本システム評価学会会員(H19.5～理事､H20.5～副会長) (社)日本不動産鑑定士協会連合会代議員 H15.9.19 H25.6.14 (社)日本不動産鑑定協会北陸会会長表彰 (公社)日本不動産鑑定士協会連合会会長表彰 S55. 4～H27.9 S56. 6～H28.3 H 4. 7～H26.3 H 4.10～H27.3 H 4.10～H27.3 H14. 6～H28.6 H17. 4～H29.6 表彰所長代表取締役代表取締役所長出版・編集すぐに役立つ不動産の豆知識税金編すぐに役立つ不動産読本法律編すぐに役立つ不動産の豆知識総集編固定資産宅地評価システムの概要 (平成元年 2 月) (平成12 年 1 月) (平成 11 年 3 月) (平成 12 年 4 月初版、平成 26 年 11 月第 11 版) 以上平成 27 年 7 月 1 日現在 2 Ⅰ 不動産の鑑定評価業務定期的な鑑定評価として最も有名なものに、国や都道府県が行う「地価公示」や「都道府県地価調査」、「相続税標準宅地の評価」、「固定資産税標準宅地の評価」等があります。そのほかにも公共用地の買収評価や裁判上の評価、会社合併時の資産評価なども行います。 A．評価対象不動産の種類 a．宅地ア．更地イ．建付地ウ．借地権エ．底地オ．区分地上権 b．建物及びその敷地ア．自用の建物及びその敷地イ．貸家及びその敷地ウ．借地権付建物エ．区分所有建物及びその敷地 c．建物ア．建物（建物の部分鑑定評価）イ．借家権 d．農地 e．林地 f．見込地（宅地見込地、農地見込地等） g．移行地 3 B．求める価格又は賃料の種類原則として正常価格、正常賃料又は継続賃料を求めますが、依頼目的及び条件に応じて限定価格、特定価格、特殊価格又は限定賃料を求める場合もあります。 a．正常価格市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格（普通一般の用途に供する者には誰にでも妥当する客観的な交換価値を表す。）。現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場とは、以下の条件を満たす市場をいう。 (1)市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、退出が自由であること。なお、ここでいう市場参加者は、自己の利益を最大化するため次のような要件を満たすとともに、慎重かつ賢明に予測し、行動するものとする。 ① 売り急ぎ、買い進み等をもたらす特別な動機のないこと。 ② 対象不動産及び対象不動産が属する市場について取引を成立させるために必要となる通常の知識や情報を得ていること。 ③ 取引を成立させるために通常必要と認められる労力、費用を費やしていること。 ④ 対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行うこと。 ⑤ 買主が通常の資金調達能力を有していること。 (2)取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進み等を誘引したりするような特別なものではないこと。 (3)対象不動産が相当の期間市場に公開されていること。 b．限定価格市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合（例：隣接不動産の併合目的売買や借地権と底地の併合目的売買）又は、不動産の一部を取得する際の分割（例：経済合理性に反する不動産の分割を前提とする売買）に基づき、不動産の価値が市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を表示する適正な価格。 c．特定価格市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格。 d．特殊価格文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格。 e．正常賃料正常価格と同一の市場概念の下において、新たな賃貸借等（賃借権若しくは地上権又は地役権に基づき、不動産を使用し、又は収益することをいう。）の契約において成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料（新規賃料）。 f．限定賃料限定価格と同一の市場概念の下において、新たな賃貸借等の契約において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料（新規賃料）。 g．継続賃料不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料をいう。 4 Ⅱ 固定資産評価業務固定資産評価における評価額は、まず「固定資産評価基準」に準拠して求められるべきものでありますが、判例によれば、結果的に「時価」を上回るものであってはならないということとされています。つまり、固定資産評価において重要なことは納税者の納得感を得る価格評価を行うということだと思います。そのためには評価の「論理性」、「明確性」、「透明性」を確保することが大切ですこれを備えた上で全体的な評価のバランスを保つことを目指すべき、と当所は考えます。また、固定資産評価業務におけるような大量一括の土地評価業務においては、特に、その地域に精通した不動産鑑定士等を主体として構成されるべきものと思います。と同時に GIS（地理情報システム）を活用して、地図データによる検証や成果物を作成し、これらの諸データをビジュアルに確認、検証できるようにしなければなりません。当所は不動産鑑定評価業務と GIS（地理情報システム）業務を統合し、課税システムや固定資産評価システムとのデータの両方を独自で連結・管理できる総合不動産鑑定事務所です。業務の流れ 1.現状分析業務実施に先立ち、土地の利用状況がわかる図面や、都市計画、交通網の状況など、基礎図面を作成し、参考に用います。このような事前の調査や分析は、固定資産評価業務を行う上で、貴重な情報となります。 2.基礎情報の構築上記の現状分析を踏まえ、評価の方針を定めると共に、評価の基礎となる基盤データを構築します。用途・状況類似などのエリアを検討し、鑑定地点を選出、さらに路線価の区分へ検討を行うというように進めていきます。また路線価を算出するための価格形成要因データの取得もここで行います。これらが価格を形成する基礎情報となります。 3.検証鑑定評価した標準宅地の価格、意見標準宅地の意見価格について、全体のバランスに留意しながら検証を行います。さらに統計的な手法を用いて、価格と価格形成要因の関係を分析します。また、統計的分析をさらに進めて、土地価格比準表の作成を行い、不動産鑑定士の評価実務上経験則に基づく分析により、比準表の追加、修正を行った上で路線価を算出します。企画・提案（例）・ＧＰＳ機能付き 360°車載カメラによる現地の動画（静止画）撮影・下落修正検証、下落率ごとに色分けした図面等の作成・試算価格解析図の作成・雑種地評価検証、雑種地評価基準書の作成支援・田畑山林評価検証、各種調査図の作成・県等への提出物の迅速な対応、支援・所要の補正の調査・検証 5 Ⅲ 不動産の鑑定評価はこんなときに活躍します!! 相続税の節税対策をしたい相続税の路線価は、毎年 1 月 1 日現在の地価公示価格をもとに、その 80%を目安として地価を算定するものです。富山県内の地価は、商業地を中心に大幅に下落しており、最近は、住宅地も下落幅が拡大しています。首都圏等を中心に地方都市の中心商業地や市街地近郊農地等の一部では、相続税路線価が「時価」を上回るといういわゆる逆転現象が生じており、納税者にとって大きな問題となっております。これは、従来実勢価格の 1/3 程度とされていた相続税路線価が、平成 6 年から地価公示価格の 80% に引き上げられたことや路線価区域を大幅に拡大したこと等が原因と言われています。又、最近のように土地の値下がりが続いていると、折角、営農継続を考慮して納税額を画期的に減額するために創設された「納税猶予制度」も 20 年に渡って事実上その農地の処分が制限されるため、20 年後の値下がりを考慮すると相続時点で納税した方が有利なケースが多くなっており、相続時点における相続税路線価による評価額が実勢価格を上回っている場合は、再評価による実勢価格による納税をおすすめします。税務当局は相続税路線価によらない「実勢価格による相続税の申告」を認めており、この実勢価額を説明する客観的判断材料として不動産鑑定士による鑑定評価書が一般的に利用されています。地価下落を活用した節税をしたい地価は、全国的に値下がりが続いております。ピーク時(県内では H3～4 年頃)の 1/5 程度まで下がるとか、まだこれからまだ現在の 1/3 程度にまで下がるとかいろいろと言われていますが確証的なものはありません。県内には、すでにピーク時の 1/10 程度になってしまっているところも確かにあります。購入時より地価が下落している場合､購入した土地を売却すれば売却損が生じます｡この売却損を損益通算することにより、その所得に対応する納税額の範囲内で節税することが可能です。（この制度は、平成 16 年の所得から、個人については棚卸資産についてのみ有効となってしまいましたが、法人についてはそのまま適用されます。）企業・個人が不要な土地を第三者に売却するのであれば、特に適正な時価で売却をした証明は必要ありません。しかし、将来必要とする、又は現に利用している土地を節税対策のために売却する場合は、その相手方は関連会社・子会社・会社役員、親族等に限定されることが多いと思われます。この場合、「適正な時価で売却したことの証明」が必要となる訳ですが、鑑定評価書はその証明として利用されています。賃料を下げて欲しい土地価格の下落が続いているのだから、地代や家賃も下げて欲しいと思っておられる方も多いと思います。このような場合において賃料値下げの交渉のツールとして鑑定評価書が利用されています。適正な時価の証明に時価会計、減損会計で用いられる不動産の適正な時価を証明する際に鑑定評価書が必要になります。 6 都市再開発ビルや共同ビル等の建築にあたり権利調整をしておきたい再開発や共同ビル建築の場合は特に権利関係が複雑です。後々の無用なトラブルを防ぐためにも、客観的な公平な従前価格、従後価格の鑑定評価をもとに、権利を調整しましょう。不動産を担保にしたい手持ちの不動産を担保に事業資金を借りるとき、不動産鑑定評価書があれば借入可能金額の予想がつきます。逆に不動産を担保に取る場合は、評価額が明らかなことが絶対条件です。訴訟・調停等に使いたい裁判など争いごとがあるとき、鑑定評価を受けていると有利な場合が多くあります。特に適正に実情が把握されており、精緻・確実な論拠に基づくものは、確実に受け入れられるべきものであり、堂々と主張すべきものと考えます。不動産を賃貸借するときビルやマンションなどの家賃の決定には、貸手も借手も納得のいく賃料にすることが必要です。このような家賃のほか、地代なども鑑定評価の対象です。また、借地権、借家権価格の財産価値判定の根拠としても鑑定評価書は役立ちます。不動産の証券化不動産を裏付けとする証券に機関投資家等が投資する場合や、特定目的会社に融資する場合、その不動産からどれくらいの収益が期待でき、将来の適正な売却可能価格を知るために鑑定評価が必要となります。不動産を売買・(等価)交換するとき「思いどおりの値がつけば手放したい」と思っているときなど、まず、あなたの不動産の適正な価格を知っておく必要があります。また不動産を買うとき、(等価)交換するときにも、鑑定評価をしておけば、安心して取引をすすめられます。コンサルティング業務現代の土地問題の多くは「適正な地価」と「適正な土地利用」に大きく依存しています。不動産鑑定士は、地域の環境や社会情勢などの諸条件を考慮して適正な地価を判定する唯一の資格者です。また、豊富な実務経験と知識を生かして、団体や個人を対象に土地の有効利用のためのコンサルティング活動も行っています。不動産のエキスパートとして広く個人や企業を対象に、不動産の有効活用、開発計画の策定をはじめとする総合的なアドバイスを行っています。公益法人改革整備法(平成 18 年法律 50 号)第 119 条に基づき公益目的財産額を算定する場合の土地の評価特例民法法人(現行公益法人)が、保有資産を使って長期にわたり継続的に事業を行っている場合に、それらの事業に継続して使用する事が確実な資産(建物等の減価償却資産を含む。)については、当該資産が継続して使用される事を前提に算定した額を評価額とすることが出来るとされました。その他の鑑定評価業務企業買収、会社分割、会社更生法、民事再生法、会社設立の際の現物出資、遺産分割、財産分与、担保、債権処理等に伴う資産評価等にもお役立てください。 7 当所案内図当研究所正面内部写真