平成２７年地価公示における県央地域の地価動向中島不動産鑑定事務所不動産鑑定士中島朋美県庁所在地である水戸市を含む県央地域の公示地（住宅地・商業地・工業地）価格の平均下落率は、県平均下落率よりも大きくなっている。各市町村の地価動向は、以下のとおりである。なお、左側が平成２６年地価公示の平均変動率、右側が平成２７年地価公示の平均変動率である。１．水戸市 a.住宅地全住宅地の平均変動率： ▲３.８％ → ▲２.５％市街化区域：▲３.９％ → ▲２.６％市街化調整区域：▲３.５％ → ▲２.４％・水戸市中心市街地の優良及び準優良住宅地域内では、ブランド力があるほか、物件の供給も限定的であることから、他地域よりも地価の下落率は小さい傾向にある。・水戸市中心市街地の北西部住宅地域内では、街路条件・交通接近条件が劣る住宅地も多い。また、売り物件も比較的多いことから、地価は高い下落率で推移してきた。しかし、最近では底値感が見られ、地価の下落率は縮小傾向にある。・水戸市中心市街地の南部及び南西部の住宅地域内では、水戸市内の住宅地の中でも比較的利便性が良好なことから、一定の宅地需要が見られるものの、安値競争が進み、地価は依然として下落傾向にある。・水戸市外周部の市街化調整区域に隣接する住宅地では、エリア指定区域内にある低価格住宅地の供給があるため、地価は依然として下落傾向にある。・市街化調整区域内にある分譲地（エリア指定区域）は、価格と利便性の観点から割安感があるため、若い世代を中心に人気が高い。 b.商業地平均変動率： ▲４.６％ → ▲３.１％・「水戸」駅北口エリアにあるテナントビルは、老朽化が進み、空室率が高い。以前は、北口エリアの繁華性が圧倒的に高かったが、平成２１年３月に、北口エリアの「リヴィン水戸店」が閉店したことを契機に、陰りが見えてきた。現在では、「リヴィン水戸店」の跡地は、更地化されている。一方、南口エリアでは、平成２０年１１月に、水戸サウスタワーに「ヤマダ電機ＬＡＢＩ水戸店」がオープンした。平成２３年５月には、水戸駅ビル「エクセルみなみ」が一部オープンした。その後も、平成２３年６月に、「エクセルみなみ」のメインテナントである「ビックカメラ水戸駅店」がオープンした。顧客の流れは、全体的に南口エリアに向いている。・「水戸」駅から大工町までの国道５０号沿いの繁華性の高い準高度商業地域では、事務所の空室、空店舗が目立っている。南町の旧ダイエー跡の商業施設「ミーモ」も、平成２５年に撤退した。その後、取り壊し工事が行われ、現在では更地化されている。また、大工町には、大工町１丁目地区市街地再開発事業により、平成２５年５月１日に「トモスみと」がオープンし、「トモスみと」内には、「ホテル・ザ・ウエストヒルズ・水戸」もオープンした。さらに、東日本大震災以降使用できなくなった旧市民会館の移転先が、泉町の旧京成百貨店跡（国道５０号沿いの約１ｈａの区域）に決まった。しかしながら、地価は依然として下落傾向にある。・本町地区のハミングロード沿いの普通商業地域では、閉鎖する店舗が多く、マンション、一般住宅へと用途が変更されて住宅地域へ移行しつつあり、地価水準も、住宅地とあまり差がない水準まで下落している。３３年間営業してきた「イオン下市店」も、平成２７年２月１５日に閉店した。・東日本大震災で液状化の被害が見られた水戸駅南の城南・中央地区では、地価は依然として下落傾向にある。しかし、新しい水戸市役所庁舎の建て替え候補地が、現在地の中央１丁目に決定したこともあり、需要回復への期待感から、地価の下落率は縮小傾向にある。・「イオンモール水戸内原」は、平成１７年１１月のオープン以来、優れた集客力を発揮している。集客力を更に増強するため、平成２４年１２月６日に増床オープンした。具体的には、駐車場として利用していた敷地北側に、３階建ての店舗を新築し、既存モールとつなげて約１２，０００㎡を増床し、全長約３３０ｍ（約１３０ｍ延長）、賃貸面積８０，０００㎡のモールへと拡大された。ＪＲ「内原」駅北口広場（供用開始平成２５年４月１日）の完成により、集客力アップの効果も期待され、現在では商業集積が進み、繁華性が高まっている。周辺に公示地のポイントはないが、地価の下落率は、他地域よりも小さい。・県営東町運動公園について、水戸市が県に代わって整備する予定である。平成３１年に開催される国体に向けて、体育館を多機能型アリーナ施設に建て替える予定である。 c.工業地平均変動率： ▲３.２％ → ▲２.２％・米沢工業団地は、周辺が商業化しつつあり、工場地需要は低迷している。・企業の工場再編等の影響により、地価は依然として下落傾向にある。・平成２７年１月２３日に、水戸市元吉田町字一里塚西，字岡崎の各一部、元石川町字権現台，字乗越沢，字柏渕，字富士山の各一部で、用途地域が工業専用地域から工業地域へ変更され、特別用途地区も決定された。・水戸北スマートＩＣのフルＩＣ化事業が進められており、平成３１年９月の供用開始を目指している。２．笠間市 a.住宅地・平均変動率： ▲３.９％ → ▲３.７％旧友部町は、特急停車駅であるＪＲ「友部」駅があることからも、笠間市の中心として位置づけられている。しかしながら、他地域と比較し、需要はあるものの、売り物件も多く、他地域と比較し地価の下落率が大きい公示地のポイントもある。・旧笠間市においては、特急停車駅がある旧友部町へ若い世代の需要が移行しており、地価は依然として下落傾向にある。・旧岩間町は、外部からの転入者が少なく、土地需要は低迷しており、地価は依然として下落傾向にある。・平成２７年４月に、「東小学校」「佐城小学校」「箱田小学校」が、「笠間小学校」に統合された。さらに「東中学校」が、「笠間中学校」に統合された。 b.商業地・平均変動率： ▲４.５％ → ▲３.８％旧友部町の既存商業地も、「イオンモール水戸内原」等に顧客が流出しており、地価は依然として下落傾向にある。・旧笠間市内の赤坂地区でも、「イオンモール水戸内原」等に顧客が流出しており、地価は依然として下落傾向にある。・旧岩間町内には、公示地のポイントはないが、駅前商店街の衰退傾向は進んでいる。 c.工業地ポイントなし・企業の工場再編等の影響により、地価は依然として下落傾向にある。３．ひたちなか市 a.住宅地全住宅地の平均変動率： ▲３.３％ → ▲２.４％市街化区域：▲３.２％ → ▲２.２％市街化調整区域：▲４.３％ → ▲４.０％・ＪＲ｢勝田｣駅圏内の住環境が良好な地域では、地価の下落率が１％を切る公示地のポイントも複数ある。・ＪＲ｢佐和｣駅圏内の地価は、従来は高い下落率を示してきたが、底値感が出始め、地価の下落率は縮小傾向にある。・旧那珂湊地区では、外部からの転入者が少なく、地価の下落率は、依然として大きい。 b.商業地平均変動率： ▲５.４％ → ▲３.３％・「ファッションクルーズ」のある常陸那珂地区に顧客を奪われ、ＪＲ｢勝田｣駅前商業地域をはじめとして、顧客の流出が著しく、地価は依然として下落傾向にある。新光町に、平成２５年８月９日、「ヤマダ電機テックランドシーサイドひたちなか店」がオープンした。同じく、新光町に、平成２５年１０月２５日、「スポーツデポひたちなか店」及び「ジーユーひたちなか店」が、さらに平成２６年４月１０日、「コストコひたちなか倉庫店」がオープンした。新光町に大型店の新規出店は集中していたが、平成２７年３月５日、「マルト春日店」及び「くすりのマルト春日店」が、ＪＲ｢勝田｣駅徒歩圏内にオープンした。平成２７年４月７日には、「コメダ珈琲店ひたちなか長堀店」が、オープン予定である。・平成２６年１０月１日に、ひたちなか海浜鉄道の「高田の鉄橋」駅が、「那珂湊」駅と「中根」駅の間に新設された。 c.工業地平均変動率：・ ▲３.７％ → ▲２.２％北関東自動車道及び常陸那珂港のインフラ整備の進展により、企業の進出が増加していたものの、企業の工場再編等の影響により土地需要が低迷し、地価は依然として下落傾向にある。・平成２７年５月に、常陸那珂港区の約５７．６ｈａを市街化調整区域から市街化区域に編入し、臨港地区に指定すると同時に、工業専用地域や準工業地域へと用途を変更する予定である。約５７．６ｈａのうち、もともとの陸地は約１６．４ｈａであり、約４１．２ｈａは埋立地である。４．那珂市 a.住宅地全住宅地の平均変動率： ▲２.９％ → ▲２.４％市街化区域：▲３.２％ → ▲２.６％市街化調整区域：▲２.２％ → ▲１.８％・隣接する水戸市及びひたちなか市における地価の下落傾向を受け、土地需要は低迷し、地価は依然として下落傾向にある。郊外の住宅地の方が、中心部の住宅地より、地価の下落率が大きい傾向にある。 b.商業地・ポイントなし水戸市及びひたちなか市の郊外型大規模ＳＣに顧客が流出しており、地価は依然として下落傾向にある。 c.工業地ポイントなし・企業の工場再編等の影響により、地価は依然として下落傾向にある。・茨城県は、平成２６年１０月１７日に、那珂西部工業団地の分譲価格を、１５％引き下げた。５．茨城町 a.住宅地全住宅地の平均変動率： ▲２.６％ → ▲２.０％市街化区域：▲３.４％ → ▲２.５％市街化調整区域：▲１.８％ → ▲１.４％・隣接する水戸市における地価の下落傾向の影響を受け、土地需要は低迷し、地価は依然として下落傾向にある。水戸市内の市街化調整区域内にある分譲地（エリア指定区域）は、価格と利便性の観点から割安感があるため、若い世代の需要が、茨城町から水戸市に移行する傾向にある。・平成２７年４月に、「川根小学校」「上野合小学校」「沼前小学校」「駒場小学校」が、「青葉小学校（旧梅香中学校跡地に開校）」に統合された。平成２８年４月には、さらに「石崎小学校」「広浦小学校」が閉校され、「長岡第二小学校」に統合され、名称も「長岡第二小学校」から「葵小学校」に変更される予定である。・茨城県が開発分譲を進めてきた「桜の郷みなみ台」の第５期分譲が、完売した。「桜の郷みなみ台」は、合計１７７戸分の住宅地として、平成１５年度に分譲を開始した。第１～４期分は、平成２３年度までに完売した。最後の第５期２１区画については、平成２０～２４年度までに９区画を販売した。平成２５年度に、残りの１２区画が完売した。 b.商業地平均変動率： ▲３.９％ → ▲２.９％・隣接する水戸市の商勢圏内にあるほか、「イオンタウン水戸南」等の大型店に顧客が流れ、既存商業地の地価は、依然として下落傾向にある。 c.工業地ポイントなし・企業の工場再編等の影響により、地価は依然として下落傾向にある。・茨城県は、平成２６年１０月１７日に、茨城中央工業団地（１期地区）の分譲価格を、１１％引き下げた。６．大洗町 a.住宅地全住宅地の平均変動率： ▲３.６％ → ▲２.３％市街化区域：▲３.４％ → ▲２.３％市街化調整区域：▲４.２％ → ▲２.５％・隣接する水戸市における地価の下落傾向の影響を受けるほか、外部からの転入者が少ないため、土地需要は低迷しており、地価は依然として下落傾向にある。・平成２４年４月に、「磯浜小学校」と「祝町小学校」が統合され「大洗小学校」として開校された。残る２つの小学校である「大貫小学校」と「夏海小学校」も、平成２８年４月に「南小学校」として「大洗南中学校」の敷地内に、開校される予定である。 b.商業地・変動率： ▲５.２％ → ▲３.４％アニメ「ガールズ＆パンツァー（通称ガルパン）」効果により、イベント開催時には、「アクアワールド大洗」、「大洗リゾートアウトレット」、「めんたいパーク」のほか、既存商店街も若者で賑わっている。大洗町商店街は、ガルパンと連動した取組みが評価されたことから、平成２７年３月２７日、経済産業省による「がんばる商店街３０選」に選定された。・平成２７年３月に、大洗町役場庁舎がリニューアルオープンした。 c.工業地ポイントなし・企業の工場再編等の影響により、地価は依然として下落傾向にある。・平成２７年５月に、大洗港区の約１７ｈａ（現在は、海浜公園及び駐車場であるが、将来的な利用方法は未定）を市街化調整区域から市街化区域に編入し、準工業地域へと用途を変更する予定である。また、臨港地区に指定される予定である。７．城里町 a.住宅地・平均変動率： ▲６.０％ → ▲５.３％隣接する水戸市における地価の下落傾向の影響を受けるほか、外部からの転入者が少ないため、土地需要は低迷しており、地価は依然として下落傾向にある。 b.商業地・変動率： ▲８.６％ → ▲８.２％郊外型大型店に顧客が流れ、既存商業地の地価は、依然として下落傾向にある。・平成２７年３月に、城里町役場新庁舎がオープンした。 c.工業地ポイントなし・企業の工場再編等の影響により、地価は依然として下落傾向にある。８．東海村 a.住宅地全住宅地の平均変動率： ▲２.８％ → ▲１.６％市街化区域：▲３.２％ → ▲１.７％市街化調整区域：▲０.６％ → ▲０.６％・区画整理地の内外により、土地需要は異なる傾向がある。外部からの転入者は少なく、地価は依然として下落傾向にある。人気のある東海駅徒歩圏内の区画整理地内も、総額の観点から、依然として地価は下落傾向にある。 b.商業地・ポイントなし供給は限定的であるが、水戸市及びひたちなか市等へ顧客が流出しているため、商業地の需要は弱く、地価は依然として下落傾向にある。・平成２７年４月から、茨城交通による４路線のバスの運行が開始された。東海駅西口と笠松運動公園間を循環する路線と、同駅東口と茨城東病院を結ぶ２路線は、終日運行されている。日立おさかなセンターと国営ひたち海浜公園発着の村外への２路線は、昼間に限定して運行されている。 c.工業地ポイントなし・企業の工場再編等の影響により、地価は依然として下落傾向にある。・平成２７年５月に、東海村大字照沼地区の約７．１ｈａを、準工業地域から工業専用地域へと用途変更する予定である。日立建機の工場が、東海村大字照沼地区とひたちなか市大字長砂地区にまたがっており、東海村とひたちなか市ともに上記エリアの用途地域を変更する予定である。