Immobilien-Jahrestagung 2015 - Finanz Colloquium Heidelberg

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Neue EBA Vo
Finanz Colloquium
RA/Rechtsabteilung, Bausparkasse Schwäbisch Hall
FCH BankrechtCert
Herausforderung
Wohnimmobilienkreditrichtlinien –
Prozessorientierte Betrachtung
Deutsche Kreditbank, Berlin
Aufbau eines (regionalen) Immobilien(markt)Monitorings
Portfolio-Überwachung,-Überprüfung und -Neubewertung
Praxiserfahrungen und Fallstricke
Volker Fentz,
Bereichsleiter Firmenkundenbetreuung, Volksbank Weinheim eG
Foto: BerndSterzl/pixelio.de
Ansätze, Problemfelder und Kennziffern für
die risikosensible Betreuung der Zielgruppe
Immobiliensammler
Besonderheiten und Problemfelder der Bonitätseinschätzung
u. a. Einkunftsarten, steuerliche Aspekte, Lebensphasen
– Top-10 Kennziffern für Immobiliensammler und deren
Aussagekraft u. a. zur Vermietung, Bewirtschaftung,
Investition, Finanzierung und Bewertung.
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Kombi-Buchung mit dem Seminar Finanzierung von Spezialimmobilien
am 28. Oktober 2015 in Frankfurt, weitere Informationen finden Sie auf der Rückseite
26.– 27. Oktober 2015 in Frankfurt/M.
FCH IT/OrgaCert
FCH GeldwäscheCert
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Dirk Wiedenroth,
FCH VertriebCert
Überraschende neue EBA-Vorgaben für leistungsgestörte
Immobilienkredite
FCH RevisionsCert
Anforderungen an die
Immobilienwertermittlung – neuer,
direkt umzusetzender EBA- Standard zur
Wertermittlung
FCH KreditCert
FCH ImmobilienCert
Neustrukturierung der vorvertraglichen Informationspflichten
– Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung
und Bewertung der Sicherheiten – Stark erweiterte
Informations- und Dokumentationsanforderungen –
Qualifikationsnachweis
FCH BankPersonalerCer
Peter Freckmann,
FCH ComplianceCert
Immobilien-Jahrestagung 2015
FCH SaniInsOCert
Aktuelle Entwicklungen und Branchen Know-How
für Markt und Markt-Folge
FCH ControllingCert
Heidelberg
Immobilien-Jahrestagung 2015
26. Oktober 2015
13.00 – 17.30 Uhr
Peter Freckmann, Rechtsanwalt, Rechtsabteilung, Bausparkasse
Schwäbisch Hall AG
Neue Wohnimmobilienkreditrichtline – Herausforderung
für jede Baufinanzierung ab 2015
Für WEN gelten die neuen Regelungen?
Sachlicher Anwendungsbereich: Konsequenzen der völligen Neustruktur
des Verbraucherdarlehensrechts und der Neudefinition der Immobiliar-Verbraucher-darlehensverträge
Sind Darlehen, die durch weite SZE mit Grundschuld verbunden sind, jetzt
Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge? Was ist mit Blanko-Darlehen oder nicht dinglich gesicherten Darlehen? Was ist aus der bisherigen Sonderregelung des Bausparkassengesetzes geworden?
Was passiert mit Renovierungskrediten?
Was gilt für Förderkredite?
WELCHE vorvertragliche Informationspflichten sind neu?
2-stufiges Informationssystem bestehend aus allgemeinen Informationen
zum Standardgeschäft und vorvertragliche Informationen mittels ESISMerkblatt
Umfang der allgemeinen Informationspflichten (Angaben zu Entgelten,
Sicherheiten, Sollzinssätze, Laufzeiten usw.)
Paradigmenwechsel beim ESIS-Merkblatt: neuer Zeitpunkt für Bereitstellung des ESIS-Merkblatts und daraus resultierende Praxisprobleme, wenn
die Informationspflicht an das Vorliegen der für die Kreditwürdigkeitsprüfung relevanten Informationen gekoppelt ist.
Verhältnis zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie bei außerhalb von
Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen
WELCHE Änderungen ergeben sich bei der Kreditwürdigkeitsprüfung?
Auswirkungen des geänderten Verständnis der Kreditwürdigkeitsprüfung
im Referentenentwurf sowie aufgrund EuGH v. 27.3.14
Eckpunkte der Regelung
Für die Bewertung von Immobilien sind bewährte Standards zu Grunde zu
legen und zu evaluieren BelWertV bald für alle?
WELCHE Neuerungen kommen für die Beratung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen?
Abgrenzung zur Erläuterungspflicht und zur vorvertraglichen Information
Künftig nur noch Vermittlung, keine Beratung mehr?
Anforderungen an Beratung (gilt „Bond-Urteil“ des BGH jetzt auch für
die Baufinanzierungsberatung? Grundsätzen einer kreditnehmer- und
produktgerechten Beratung
Vor Aufnahme der Beratung bestehen gesonderte Informationspflichten.
Einführung einer Beratungsdokumentation und deren Auswirkungen
(Beweislastumkehr? EuGH v. 18.12.14)
WAS sind die zwingenden Vertragsinhalt?
Neue Anforderungen an die Vereinbarung eines veränderlichen Sollzinssatzes in Bezug auf Indices und Referenzzinssätze
Sanktionsregelungen
Angabe der Voraussetzungen einer vorzeitigen Rückzahlung, Berechnungsmethode der Vorfälligkeitsentschädigung und Hinweis auf Auskunftsrechte
WELCHE neue Regelung gilt vorzeitige Rückzahlung und Vorfälligkeitsentschädigung?
Recht auf jederzeitige vorzeitige vollständige oder teilweise Rückzahlung
des Kredits während einer Sollzinsbindung, wenn hierfür ein berechtigtes
Interesse besteht.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen
nicht begrenzt – oder doch?
Vorsicht Falle: Ausschluss der Vorfälligkeitsentschädigung bei bestimmten
Fehlern im Kreditvertrag .
WELCHE Qualifikationen/Kenntnisse und Erfahrungen muss der Berater nachweisen?
WELCHE Neuregelungen gelten für das Vermittlergeschäft?
Offenere Definition des Darlehensvermittlers und Auswirkungen; ist der
Tippgeber ein Darlehensvermittler?
Ausnahmen gelten nur für vertraglich gebundene Vermittler, die im
Namen und unter der unbeschränkten und bedingungslosen Haftung
eines Kreditgebers handeln.
Besondere Informationspflichten für die Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen: die Identität des Vermittlers und seine Registereintragung; sämtliche Darlehensgeber, für die er vermittelnd tätig ist;
den möglichen Umfang seiner Beratungsleistung
Neue Erlaubnis nach § 34i GewO nach dem Vorbild von Versicherungsvermittlung und Finanzanlagenvermittlung
Sachkundenachweis, Zuverlässigkeit und das Vorhandensein einer Berufshaftpflichtversicherung, Registereintragung
Übergangsfristen und „Alte-Hasen-Regelung“
Was ist bei der Kooperation mit Darlehensvermittlern zu beachten
Aktueller Stand des Gesetzgebungsverfahrens/weitere
Entwicklungen
Gemeinsame Abendveranstaltung zum Ausbau des Netzwerks
ab 19.00 Uhr
27. Oktober 2015
10.00 – 12.00 Uhr
Überblick über die aufsichtsrechtlichen Neuerungen
im Bereich der Immobilien • Auslegungshinweise •
Praxiserfahrungen
Status Quo zu neuen EBA-Durchführungsstandards im Bereich der
Immobilien
Neuer ITS-Standard zur Meldepflicht von Stundungsvereinbarungen
(„forbearance“) oder Refinanzierung leistungsgestörter ImmobilienKredite • Auswirkungen auf die Frühwarn- und Risikovorsorge-Prozesse
Novellierung KSA-Ansatz mit direkten Auswirkungen auf die Sicherheiten-Anrechnung • u. a. keine Akzeptanz bankindividueller Abschläge
(z. B. Haircuts)
Neue CRR-Vorgaben maßgeblich für die privilegierte Anrechnung
von Immobiliensicherheiten • Anerkennungskriterien und Anrechnungssystematik nach CRR
Steigende Bedeutung der EK-entlastenden Wirkung von ImmobilienSicherheiten aufgrund der verschärften CRR- Eigenkapitalvorschriften
Neuer CRR-Verlustbegriff: schwierige, weil auslegungsreiche Ermittlung
des sog. „ökonomischen Verlustes“ • Auswirkungen auf die relevanten
Daten/Parameter und Ermittlungsprozesse
Problematisch enge CRR-„Ausfall“-Definition (Aktuelle Änderungen)
• Anforderungen an die Ausfallermittlung
Hinweise zur aktuellen Umsetzung der umfangreichen neuen Verbraucherkreditrechte im Bereich der Immobilienfinanzierung • u. a.
neue vorvertragliche Informationen, Widerrufsinformationen
Deutlich steigende Anforderungen an die Datenverfügbarkeit und
Datenqualität • u. a. auch durch Baseler Vorgaben BCBS 239 bzgl.
Risikodaten und Reporting • Erweiterte Datenanforderungen im Rahmen der anstehenden neuen Ma-Risk-Novelle sind zu erwarten!
Neuer EBA-Standard zur Wertermittlung • Rückschlüsse
für die Bewertungsprozesse • Praxishinweise
Aktueller Stand zu den neuen EBA-Standards zur Wertermittlung
von Immobilien
Zu den Grundsätzen der Beleihungswertermittlung: u. a. • Abgrenzung Marktwert zu Beleihungswert (auch nach CRR)
Anforderungen an die Inhalte und Dokumentation von Gutachten
Begründung der wesentlichen Parameter
Drittverwendungsfähigkeit
Anforderungen an die Werthaltigkeit/Verwertbarkeit der einbezogenen Engagements
Achtung: Möglichkeit zur Verwendung von „alternativen Wertermittlungsverfahren“ (wie z. B. nach Beleihungsgrundsätze der Sparkassen, andere mit BaFin abgestimmte Verfahren) nach CRR de facto nicht
mehr zulässig! • weitreichende Konsequenzen für die Praxis!
Zur besonderen Stellung des Gutachters: u. a. fachliche Qualifikation,
Unabhängigkeit • aktuelle Entwicklungen und Prüfungserfahrungen
Vielfach unterschätzte Anforderungen an die vereinfachte Wertermittlungen im Kleindarlehensbereich: Besonderheiten und Erleichterungen
• zur € 400.000-Grenze • Anregungen für die Praxis
Portfolio-Bewertung: welche Möglichkeiten gibt es, was ist zulässig?
ImmoWertV: Anwendung unterschiedlicher Wertermittlungsverfahren (WEG-Eigentum, ETW, Gewerbe, Eigennutzer) • Ausnahmeregelungen
Immobilien-Jahrestagung 2015
13.00 – 15.00 Uhr
Dirk Wiedenroth, Deutsche Kreditbank, Berlin
Immobilienmarkt-Monitoring als Basis für interne
Ableitung geeigneter Frühwarnindikatoren
Wertüberwachung von Immobilien vor dem Hintergrund des Art. 208
(3) CRR (zuvor § 20a Abs. 6 KWG): u. a.
Aktualitäts- und Plausibilitätsprüfung der wertbestimmenden
Faktoren
Anforderungen bzgl. Wohnimmobilien vs. Gewerbliche Immobilien (u. a. Überwachungszeitraum)
Regel und Ad-hoc-Überwachungspflichten: akuter Handlungsbedarf bei wesentlichen Marktänderungen
Erstellung eines Chancen-Risiko-Profils für die Immobilie (u. a. VÖB-IA)
Wie wirken sich Marktzyklen, nachhaltige Objekteigenschaften und
regionale Unterschiede aufs Immobilienportfolio der Bank aus?
Ansätze zur Wertüberprüfung: u.a. Mietpreisentwicklung, Restnutzungsdauer, Verwertbarkeit, Differenz Marktwert/Beleihungswert, künftiger erzielbarer Beleihungswert, struktureller vs. kurzfristiger Leerstand •
Fallstricke und Hinweise zur sachgerechten Dokumentation des Überprüfungsprozesses
Zur Rolle des Hard Test (Ermittlung von Verlustraten) bei Wohnimmobilien
• Anforderungen an Verlustraten und turnusgemäße Neubewertung
Hohe Anforderungen an die laufende Überwachung der Immobilienwerte • u. a. durch regional zu plausibilisierende(!) Marktschwankungskonzepte • Praxiserfahrungen zur Eigenbeobachtung des Marktes
und Risikosteuerung des Institutsportfolios
Heranziehen des MarktschwankungskonzeptsWohnen:
Bildung eines synthetischen Portfolios und dessen Bewertung
anhand der vdp-Transaktionsdatenbank
Aufteilung in Regionen mit Indikatorstädten und Teilmärkten
(Ein-/Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen)
Verpflichtung zur Neubewertung oder pauschaler Abschlag bei
Marktwertverlusten?
Institutseigene Portfoliostruktur vs. Portfolio des Marktschwankungskonzepts
Einsatz eines regionalen Immobilien(markt)-Monitorings: Praxiserfahrungen und Fallstricke:
Aufbau einer dynamisch steuerbaren, regionalen Datenbank für
Immobilienwerte
Überwachung regionaler Marktschwankungen für ein frühwarnbasiertes Monitoring
Mindestanforderungen an ein Immobilien-Monitoring und anlassbezogene Neubewertungen
Turnusmäßige Wertüberprüfung oder vollständige Neubewertung?
Ableitung von Frühwarnindikatoren auf Basis des regionalen
Immobilie(markt)-Monitorings
15.30 – 17.00 Uhr
Volker Fentz, Volksbank Weinheim eG
Kundengruppe der „Immobiliensammler“ •
Erscheinungsformen • Abgrenzung zum Privatkunden,
Baufi- und Firmenkundengeschäft
Inwiefern unterscheidet sich der typische „Immobiliensammler“ von
Projektentwickler, Objektgesellschaften oder Bauträger?
Sachgerechte Abgrenzung ist Voraussetzung für:
Kundengruppenzuordnung (Rating, Bonitätseinschätzung)
Kennziffersysteme
Finanzierungsstruktur
Mögliche Abgrenzungskriterien, die sich aus der Praxis ableiten lassen:
u. a.: Anzahl fremdgenutzter Objekte bedarf noch keiner gesellschaftsrechtlichen Struktur (Objekt- oder Wohnungsgesellschaft)
Zur zunehmenden populären Sonderform der Familiengesellschaft
im Zusammenhang mit „Immobiliensammlern“: Verwaltung und lebzeitige Vermögensübertragung von Immobilien in BGH-Gesellschaft oder
GmbH & Co. KG:
Vorteile u. a. Ausnutzung der Erbschafts- und Schenkungssteuerfreibeträge, einkommenssteuerbewußte Aufteilung der Erträge (z. B.
Mieteinahmen)
welche Implikationen ergeben sich hieraus für die Bonitätsbeurteilung?
Besonderheiten und Problemfelder für
eine sachgerechte Bonitätseinstufung von
„Immobiliensammlern“ • Überprüfungs- und
Prozesshinweise
Auswirkungen der verschiedenen Einkunftsarten, steuerliche
Aspekte und unterschiedliche Lebensphasen auf die Bonitätsbeurteilung des Kunden • Praxisbeispiele
Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse: welche Informationen lassen sich u. a. aus der Steuererklärung, Steuerbescheid, Mietertragsaufstellung und Liquiditätsplanung gewinnen und wie sind diese
zu interpretieren?
Erhebliche Gestaltungsmöglichkeiten durch das Zufluss-AbflussPrinzip gegenüber bilanzierenden Kunden • oftmals nicht direkt aus den
Unterlagen zu erkennen (z. B. offene Rechnungen zum Jahresende) • Auswirkungen auf die „richtige“ Bonitätseinstufung
Praxistipps zur sicheren Auswertung von E-Ü-Rs in der Analysepraxis
Ausgewählte Kennziffern für „Immobiliensammler“ und
deren Aussagekraft • Änderungen
Praxistipps für die Ableitung von Kennziffern von Immobilienunternehmen und aus dem gewerblichen Firmenkundengeschäft für das Kundensegment der „Immobiliensammler“
Kennziffern zur Bonitätseinschätzung und Entscheidung an Beispielen: u. a. zur Vermietung, Bewirtschaftung, Investition, Finanzierung und
Bewertung
Ausgewählte Top 10-Kennzahlen und deren Aussagekraft für die Analyse: u. a.
Instandhaltungsquote
Sanierungsgrad
Verschuldungsgrad
Schuldendienstfähigkeit
Praxistipps für schnelle und einfache Plausibilitäts-Checks: z. B.
Bruttoanfangsrendite (Kaufpreis im Verhältnis zu Jahresnettomiete) Indikator für den Vergleich mit anderen Immobilien bzw. als Zeitreihenvergleich für Preisentwicklungen
Quick-Check-Analyse Substanzwert vs. Cash Flow • Identifikation
aller Cash Flow relevanten Ein- und Auszahlungen
Hinweise zu der in der Praxis kaum bekannten Datev-BWA für die Immobilienanalyse
ca. 17.00 Uhr Seminarende (15 min. Kaffeepause
am Vor- und Nachmittag; 13.00–14.00 Uhr Mittagessen
am zweiten Seminartag)
Referenten u. a.
Peter Freckmann
Rechtsanwalt, Rechtsabteilung, Bausparkasse Schwäbisch Hall AG
Durch Veröffentlichungen rund um das Thema Recht und Praxis der Baufinanzierung ausgewiesen, begleitet den Gesetzgebungsprozess zur
Wohnimmobilienkreditrichtlinie von Anfang an intensiv, sehr erfahrener
Referent mit durchweg Top-Bewertungen der Teilnehmer
Dirk Wiedenroth
Fachbereichsleiter Immobilienservice, Deutsche Kreditbank AG, Berlin
U. a. Vertreter der DKB im vdp-Ausschuss für Bewertungsfragen
Volker Fentz
Bereichsleiter Firmenkundenbetreuung, Volksbank Weinheim eG
Seit über 20 Jahre in diversen Bereichen der Steuerung und des Firmenkundengeschäftes, mehrere Jahre als Direktor und Prokurist bei der Berliner
Volksbank eG, als Abteilungsdirektor im Bereich Corporate Business der
UniCreditBank AG tätig und seit 2012 als Bereichsleiter Firmenkunden und
Prokurist bei der Volksbank Weinheim eG. Mitgesellschafter in Immobiliengesellschaften und Inhaber einer Immobilienverwaltung.
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wird das volle Seminarentgelt erstattet. Darüber hinaus bestehen keine Ansprüche, wenn die Absage mindestens zwei Wochen vor dem Seminartermin erfolgt.
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Immobilien-Jahrestagung 2015
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Die Umsetzung der EU-Richtlinie vom 4.2.2014 über Wohnimmobilienkredite für Verbraucher ist das bedeutendste Reformprojekt in der
Baufinanzierungspraxis seit der letzten Reform des Verbraucherkreditrechts im Jahr 2008. Dies führt ab dem 21.3.2016 zu weitreichenden
Änderungen der Vorschriftenüber Verbraucherdarlehensverträge und
zahlreicher anderer Vorschriften, auf die sich jedes Haus rechtzeitig und
gut vorbereiten sollte.
Die aufsichtsrechtlichen Neuerungen im Bereich der Immobilien
(u. a. aus den neuen CRR-Vorschriften, direkt umzusetzenden(!) neuen EBA-Vorgaben sowie umfangreiche neuen Verbraucherkreditrechte)
haben teilweise erheblichen Auswirkungen auf die Bewertungs-, Frühwarn-, Steuerungs-, Melde- und Reporting-Prozesse der Institute. Das
neue Seminar gibt kompakt und praxisnah einen wertvollen Überblick
über die Neuerungen und aktuellen Entwicklungen.
Die Bundesbank sieht zwar derzeitig noch keine direkte Blase am deutschen Wohnimmobilienmarkt, allerdings weist sie in ihrem Finanzstabilitätsbericht auf die Gefahr möglicher Preisübertreibungen in regionalen
Märkten hin. Im Seminar stellt ein Experte für Immobilienbewertung
den Aufbau eines leistungsfähigen Immobilien-Monitorings zur
Ableitung geeigneter Frühwarnindikatoren dar.
Die aktuell niedrigen Zinsen sowie eine Flucht in Sachwerte verlockt zunehmend Privatkunden, mehrere vermietete Objekte zu erwerben oder
sich als Altbausanierer, Aufteiler oder gar Bauträger zu versuchen. Banken stehen dabei in der Betreuung und Analyse dieser interessanten,
aber auch sehr speziellen Kundengruppe der „Immobiliensammler“
vor inhaltlichen und organisatorischen Herausforderungen.
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