Immobilien-Jahrestagung 2015 - Finanz Colloquium Heidelberg

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Neue EBA Vo
Finanz Colloquium
RA/Rechtsabteilung, Bausparkasse Schwäbisch Hall
FCH BankrechtCert
Herausforderung
Wohnimmobilienkreditrichtlinien –
Prozessorientierte Betrachtung
Deutsche Kreditbank, Berlin
Aufbau eines (regionalen) Immobilien(markt)Monitorings
Portfolio-Überwachung,-Überprüfung und -Neubewertung
Praxiserfahrungen und Fallstricke
Volker Fentz,
Bereichsleiter Firmenkundenbetreuung, Volksbank Weinheim eG
Foto: BerndSterzl/pixelio.de
Ansätze, Problemfelder und Kennziffern für
die risikosensible Betreuung der Zielgruppe
Immobiliensammler
Besonderheiten und Problemfelder der Bonitätseinschätzung
u. a. Einkunftsarten, steuerliche Aspekte, Lebensphasen
– Top-10 Kennziffern für Immobiliensammler und deren
Aussagekraft u. a. zur Vermietung, Bewirtschaftung,
Investition, Finanzierung und Bewertung.
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Kombi-Buchung mit dem Seminar Finanzierung von Spezialimmobilien
am 28. Oktober 2015 in Frankfurt, weitere Informationen finden Sie auf der Rückseite
26.– 27. Oktober 2015 in Frankfurt/M.
FCH IT/OrgaCert
FCH GeldwäscheCert
FCH WertpapierCert
Dirk Wiedenroth,
FCH VertriebCert
Überraschende neue EBA-Vorgaben für leistungsgestörte
Immobilienkredite
FCH RevisionsCert
Anforderungen an die
Immobilienwertermittlung – neuer,
direkt umzusetzender EBA- Standard zur
Wertermittlung
FCH KreditCert
FCH ImmobilienCert
Neustrukturierung der vorvertraglichen Informationspflichten
– Anforderungen an die Kreditwürdigkeitsprüfung
und Bewertung der Sicherheiten – Stark erweiterte
Informations- und Dokumentationsanforderungen –
Qualifikationsnachweis
FCH BankPersonalerCer
Peter Freckmann,
FCH ComplianceCert
Immobilien-Jahrestagung 2015
FCH SaniInsOCert
Aktuelle Entwicklungen und Branchen Know-How
für Markt und Markt-Folge
FCH ControllingCert
Heidelberg
Immobilien-Jahrestagung 2015
26. Oktober 2015
13.00 – 17.30 Uhr
Peter Freckmann, Rechtsanwalt, Rechtsabteilung, Bausparkasse
Schwäbisch Hall AG
Neue Wohnimmobilienkreditrichtline – Herausforderung
für jede Baufinanzierung ab 2015
Für WEN gelten die neuen Regelungen?
Sachlicher Anwendungsbereich: Konsequenzen der völligen Neustruktur
des Verbraucherdarlehensrechts und der Neudefinition der Immobiliar-Verbraucher-darlehensverträge
„„ Sind Darlehen, die durch weite SZE mit Grundschuld verbunden sind, jetzt
Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge? Was ist mit Blanko-Darlehen oder nicht dinglich gesicherten Darlehen? Was ist aus der bisherigen Sonderregelung des Bausparkassengesetzes geworden?
„„ Was passiert mit Renovierungskrediten?
„„ Was gilt für Förderkredite?
WELCHE vorvertragliche Informationspflichten sind neu?
„„ 2-stufiges Informationssystem bestehend aus allgemeinen Informationen
zum Standardgeschäft und vorvertragliche Informationen mittels ESISMerkblatt
„„ Umfang der allgemeinen Informationspflichten (Angaben zu Entgelten,
Sicherheiten, Sollzinssätze, Laufzeiten usw.)
„„ Paradigmenwechsel beim ESIS-Merkblatt: neuer Zeitpunkt für Bereitstellung des ESIS-Merkblatts und daraus resultierende Praxisprobleme, wenn
die Informationspflicht an das Vorliegen der für die Kreditwürdigkeitsprüfung relevanten Informationen gekoppelt ist.
„„ Verhältnis zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie bei außerhalb von
Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen
WELCHE Änderungen ergeben sich bei der Kreditwürdigkeitsprüfung?
„„ Auswirkungen des geänderten Verständnis der Kreditwürdigkeitsprüfung
im Referentenentwurf sowie aufgrund EuGH v. 27.3.14
„„ Eckpunkte der Regelung
„„ Für die Bewertung von Immobilien sind bewährte Standards zu Grunde zu
legen und zu evaluieren BelWertV bald für alle?
WELCHE Neuerungen kommen für die Beratung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen?
„„ Abgrenzung zur Erläuterungspflicht und zur vorvertraglichen Information
„„ Künftig nur noch Vermittlung, keine Beratung mehr?
„„ Anforderungen an Beratung (gilt „Bond-Urteil“ des BGH jetzt auch für
die Baufinanzierungsberatung? Grundsätzen einer kreditnehmer- und
produktgerechten Beratung
„„ Vor Aufnahme der Beratung bestehen gesonderte Informationspflichten.
„„ Einführung einer Beratungsdokumentation und deren Auswirkungen
(Beweislastumkehr? EuGH v. 18.12.14)
WAS sind die zwingenden Vertragsinhalt?
„„ Neue Anforderungen an die Vereinbarung eines veränderlichen Sollzinssatzes in Bezug auf Indices und Referenzzinssätze
„„ Sanktionsregelungen
„„ Angabe der Voraussetzungen einer vorzeitigen Rückzahlung, Berechnungsmethode der Vorfälligkeitsentschädigung und Hinweis auf Auskunftsrechte
WELCHE neue Regelung gilt vorzeitige Rückzahlung und Vorfälligkeitsentschädigung?
„„ Recht auf jederzeitige vorzeitige vollständige oder teilweise Rückzahlung
des Kredits während einer Sollzinsbindung, wenn hierfür ein berechtigtes
Interesse besteht.
„„ Die Vorfälligkeitsentschädigung ist bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen
nicht begrenzt – oder doch?
„„ Vorsicht Falle: Ausschluss der Vorfälligkeitsentschädigung bei bestimmten
Fehlern im Kreditvertrag .
WELCHE Qualifikationen/Kenntnisse und Erfahrungen muss der Berater nachweisen?
WELCHE Neuregelungen gelten für das Vermittlergeschäft?
„„ Offenere Definition des Darlehensvermittlers und Auswirkungen; ist der
Tippgeber ein Darlehensvermittler?
„„ Ausnahmen gelten nur für vertraglich gebundene Vermittler, die im
Namen und unter der unbeschränkten und bedingungslosen Haftung
eines Kreditgebers handeln.
„„ Besondere Informationspflichten für die Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen: die Identität des Vermittlers und seine Registereintragung; sämtliche Darlehensgeber, für die er vermittelnd tätig ist;
den möglichen Umfang seiner Beratungsleistung
„„ Neue Erlaubnis nach § 34i GewO nach dem Vorbild von Versicherungsvermittlung und Finanzanlagenvermittlung
„„ Sachkundenachweis, Zuverlässigkeit und das Vorhandensein einer Berufshaftpflichtversicherung, Registereintragung
„„ Übergangsfristen und „Alte-Hasen-Regelung“
„„ Was ist bei der Kooperation mit Darlehensvermittlern zu beachten
Aktueller Stand des Gesetzgebungsverfahrens/weitere
Entwicklungen
Gemeinsame Abendveranstaltung zum Ausbau des Netzwerks
ab 19.00 Uhr
27. Oktober 2015
10.00 – 12.00 Uhr
Überblick über die aufsichtsrechtlichen Neuerungen
im Bereich der Immobilien • Auslegungshinweise •
Praxiserfahrungen
„„ Status Quo zu neuen EBA-Durchführungsstandards im Bereich der
Immobilien
„„ Neuer ITS-Standard zur Meldepflicht von Stundungsvereinbarungen
(„forbearance“) oder Refinanzierung leistungsgestörter ImmobilienKredite • Auswirkungen auf die Frühwarn- und Risikovorsorge-Prozesse
„„ Novellierung KSA-Ansatz mit direkten Auswirkungen auf die Sicherheiten-Anrechnung • u. a. keine Akzeptanz bankindividueller Abschläge
(z. B. Haircuts)
„„ Neue CRR-Vorgaben maßgeblich für die privilegierte Anrechnung
von Immobiliensicherheiten • Anerkennungskriterien und Anrechnungssystematik nach CRR
„„ Steigende Bedeutung der EK-entlastenden Wirkung von ImmobilienSicherheiten aufgrund der verschärften CRR- Eigenkapitalvorschriften
„„ Neuer CRR-Verlustbegriff: schwierige, weil auslegungsreiche Ermittlung
des sog. „ökonomischen Verlustes“ • Auswirkungen auf die relevanten
Daten/Parameter und Ermittlungsprozesse
„„ Problematisch enge CRR-„Ausfall“-Definition (Aktuelle Änderungen)
• Anforderungen an die Ausfallermittlung
„„ Hinweise zur aktuellen Umsetzung der umfangreichen neuen Verbraucherkreditrechte im Bereich der Immobilienfinanzierung • u. a.
neue vorvertragliche Informationen, Widerrufsinformationen
„„ Deutlich steigende Anforderungen an die Datenverfügbarkeit und
Datenqualität • u. a. auch durch Baseler Vorgaben BCBS 239 bzgl.
Risikodaten und Reporting • Erweiterte Datenanforderungen im Rahmen der anstehenden neuen Ma-Risk-Novelle sind zu erwarten!
Neuer EBA-Standard zur Wertermittlung • Rückschlüsse
für die Bewertungsprozesse • Praxishinweise
„„ Aktueller Stand zu den neuen EBA-Standards zur Wertermittlung
von Immobilien
„„ Zu den Grundsätzen der Beleihungswertermittlung: u. a. • Abgrenzung Marktwert zu Beleihungswert (auch nach CRR)
„„ Anforderungen an die Inhalte und Dokumentation von Gutachten
„„ Begründung der wesentlichen Parameter
„„ Drittverwendungsfähigkeit
„„ Anforderungen an die Werthaltigkeit/Verwertbarkeit der einbezogenen Engagements
„„ Achtung: Möglichkeit zur Verwendung von „alternativen Wertermittlungsverfahren“ (wie z. B. nach Beleihungsgrundsätze der Sparkassen, andere mit BaFin abgestimmte Verfahren) nach CRR de facto nicht
mehr zulässig! • weitreichende Konsequenzen für die Praxis!
„„ Zur besonderen Stellung des Gutachters: u. a. fachliche Qualifikation,
Unabhängigkeit • aktuelle Entwicklungen und Prüfungserfahrungen
„„ Vielfach unterschätzte Anforderungen an die vereinfachte Wertermittlungen im Kleindarlehensbereich: Besonderheiten und Erleichterungen
• zur € 400.000-Grenze • Anregungen für die Praxis
„„ Portfolio-Bewertung: welche Möglichkeiten gibt es, was ist zulässig?
„„ ImmoWertV: Anwendung unterschiedlicher Wertermittlungsverfahren (WEG-Eigentum, ETW, Gewerbe, Eigennutzer) • Ausnahmeregelungen
Immobilien-Jahrestagung 2015
13.00 – 15.00 Uhr
Dirk Wiedenroth, Deutsche Kreditbank, Berlin
Immobilienmarkt-Monitoring als Basis für interne
Ableitung geeigneter Frühwarnindikatoren
„„ Wertüberwachung von Immobilien vor dem Hintergrund des Art. 208
(3) CRR (zuvor § 20a Abs. 6 KWG): u. a.
„„ Aktualitäts- und Plausibilitätsprüfung der wertbestimmenden
Faktoren
„„ Anforderungen bzgl. Wohnimmobilien vs. Gewerbliche Immobilien (u. a. Überwachungszeitraum)
„„ Regel und Ad-hoc-Überwachungspflichten: akuter Handlungsbedarf bei wesentlichen Marktänderungen
„„ Erstellung eines Chancen-Risiko-Profils für die Immobilie (u. a. VÖB-IA)
„„ Wie wirken sich Marktzyklen, nachhaltige Objekteigenschaften und
regionale Unterschiede aufs Immobilienportfolio der Bank aus?
„„ Ansätze zur Wertüberprüfung: u.a. Mietpreisentwicklung, Restnutzungsdauer, Verwertbarkeit, Differenz Marktwert/Beleihungswert, künftiger erzielbarer Beleihungswert, struktureller vs. kurzfristiger Leerstand •
Fallstricke und Hinweise zur sachgerechten Dokumentation des Überprüfungsprozesses
„„ Zur Rolle des Hard Test (Ermittlung von Verlustraten) bei Wohnimmobilien
• Anforderungen an Verlustraten und turnusgemäße Neubewertung
„„ Hohe Anforderungen an die laufende Überwachung der Immobilienwerte • u. a. durch regional zu plausibilisierende(!) Marktschwankungskonzepte • Praxiserfahrungen zur Eigenbeobachtung des Marktes
und Risikosteuerung des Institutsportfolios
„„ Heranziehen des MarktschwankungskonzeptsWohnen:
„„ Bildung eines synthetischen Portfolios und dessen Bewertung
anhand der vdp-Transaktionsdatenbank
„„ Aufteilung in Regionen mit Indikatorstädten und Teilmärkten
(Ein-/Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen)
„„ Verpflichtung zur Neubewertung oder pauschaler Abschlag bei
Marktwertverlusten?
„„ Institutseigene Portfoliostruktur vs. Portfolio des Marktschwankungskonzepts
„„ Einsatz eines regionalen Immobilien(markt)-Monitorings: Praxiserfahrungen und Fallstricke:
„„ Aufbau einer dynamisch steuerbaren, regionalen Datenbank für
Immobilienwerte
„„ Überwachung regionaler Marktschwankungen für ein frühwarnbasiertes Monitoring
„„ Mindestanforderungen an ein Immobilien-Monitoring und anlassbezogene Neubewertungen
„„ Turnusmäßige Wertüberprüfung oder vollständige Neubewertung?
„„ Ableitung von Frühwarnindikatoren auf Basis des regionalen
Immobilie(markt)-Monitorings
15.30 – 17.00 Uhr
Volker Fentz, Volksbank Weinheim eG
Kundengruppe der „Immobiliensammler“ •
Erscheinungsformen • Abgrenzung zum Privatkunden,
Baufi- und Firmenkundengeschäft
„„ Inwiefern unterscheidet sich der typische „Immobiliensammler“ von
Projektentwickler, Objektgesellschaften oder Bauträger?
„„ Sachgerechte Abgrenzung ist Voraussetzung für:
„„ Kundengruppenzuordnung (Rating, Bonitätseinschätzung)
„„ Kennziffersysteme
„„ Finanzierungsstruktur
„„ Mögliche Abgrenzungskriterien, die sich aus der Praxis ableiten lassen:
u. a.: Anzahl fremdgenutzter Objekte bedarf noch keiner gesellschaftsrechtlichen Struktur (Objekt- oder Wohnungsgesellschaft)
„„ Zur zunehmenden populären Sonderform der Familiengesellschaft
im Zusammenhang mit „Immobiliensammlern“: Verwaltung und lebzeitige Vermögensübertragung von Immobilien in BGH-Gesellschaft oder
GmbH & Co. KG:
„„ Vorteile u. a. Ausnutzung der Erbschafts- und Schenkungssteuerfreibeträge, einkommenssteuerbewußte Aufteilung der Erträge (z. B.
Mieteinahmen)
„„ welche Implikationen ergeben sich hieraus für die Bonitätsbeurteilung?
Besonderheiten und Problemfelder für
eine sachgerechte Bonitätseinstufung von
„Immobiliensammlern“ • Überprüfungs- und
Prozesshinweise
„„ Auswirkungen der verschiedenen Einkunftsarten, steuerliche
Aspekte und unterschiedliche Lebensphasen auf die Bonitätsbeurteilung des Kunden • Praxisbeispiele
„„ Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse: welche Informationen lassen sich u. a. aus der Steuererklärung, Steuerbescheid, Mietertragsaufstellung und Liquiditätsplanung gewinnen und wie sind diese
zu interpretieren?
„„ Erhebliche Gestaltungsmöglichkeiten durch das Zufluss-AbflussPrinzip gegenüber bilanzierenden Kunden • oftmals nicht direkt aus den
Unterlagen zu erkennen (z. B. offene Rechnungen zum Jahresende) • Auswirkungen auf die „richtige“ Bonitätseinstufung
„„ Praxistipps zur sicheren Auswertung von E-Ü-Rs in der Analysepraxis
Ausgewählte Kennziffern für „Immobiliensammler“ und
deren Aussagekraft • Änderungen
„„ Praxistipps für die Ableitung von Kennziffern von Immobilienunternehmen und aus dem gewerblichen Firmenkundengeschäft für das Kundensegment der „Immobiliensammler“
„„ Kennziffern zur Bonitätseinschätzung und Entscheidung an Beispielen: u. a. zur Vermietung, Bewirtschaftung, Investition, Finanzierung und
Bewertung
„„ Ausgewählte Top 10-Kennzahlen und deren Aussagekraft für die Analyse: u. a.
„„ Instandhaltungsquote
„„ Sanierungsgrad
„„ Verschuldungsgrad
„„ Schuldendienstfähigkeit
„„ Praxistipps für schnelle und einfache Plausibilitäts-Checks: z. B.
Bruttoanfangsrendite (Kaufpreis im Verhältnis zu Jahresnettomiete) Indikator für den Vergleich mit anderen Immobilien bzw. als Zeitreihenvergleich für Preisentwicklungen
„„ Quick-Check-Analyse Substanzwert vs. Cash Flow • Identifikation
aller Cash Flow relevanten Ein- und Auszahlungen
„„ Hinweise zu der in der Praxis kaum bekannten Datev-BWA für die Immobilienanalyse
ca. 17.00 Uhr Seminarende (15 min. Kaffeepause
am Vor- und Nachmittag; 13.00–14.00 Uhr Mittagessen
am zweiten Seminartag)
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Peter Freckmann
Rechtsanwalt, Rechtsabteilung, Bausparkasse Schwäbisch Hall AG
Durch Veröffentlichungen rund um das Thema Recht und Praxis der Baufinanzierung ausgewiesen, begleitet den Gesetzgebungsprozess zur
Wohnimmobilienkreditrichtlinie von Anfang an intensiv, sehr erfahrener
Referent mit durchweg Top-Bewertungen der Teilnehmer
Dirk Wiedenroth
Fachbereichsleiter Immobilienservice, Deutsche Kreditbank AG, Berlin
U. a. Vertreter der DKB im vdp-Ausschuss für Bewertungsfragen
Volker Fentz
Bereichsleiter Firmenkundenbetreuung, Volksbank Weinheim eG
Seit über 20 Jahre in diversen Bereichen der Steuerung und des Firmenkundengeschäftes, mehrere Jahre als Direktor und Prokurist bei der Berliner
Volksbank eG, als Abteilungsdirektor im Bereich Corporate Business der
UniCreditBank AG tätig und seit 2012 als Bereichsleiter Firmenkunden und
Prokurist bei der Volksbank Weinheim eG. Mitgesellschafter in Immobiliengesellschaften und Inhaber einer Immobilienverwaltung.
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Immobilien-Jahrestagung 2015
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Baufinanzierungspraxis seit der letzten Reform des Verbraucherkreditrechts im Jahr 2008. Dies führt ab dem 21.3.2016 zu weitreichenden
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zahlreicher anderer Vorschriften, auf die sich jedes Haus rechtzeitig und
gut vorbereiten sollte.
Die aufsichtsrechtlichen Neuerungen im Bereich der Immobilien
(u. a. aus den neuen CRR-Vorschriften, direkt umzusetzenden(!) neuen EBA-Vorgaben sowie umfangreiche neuen Verbraucherkreditrechte)
haben teilweise erheblichen Auswirkungen auf die Bewertungs-, Frühwarn-, Steuerungs-, Melde- und Reporting-Prozesse der Institute. Das
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Die Bundesbank sieht zwar derzeitig noch keine direkte Blase am deutschen Wohnimmobilienmarkt, allerdings weist sie in ihrem Finanzstabilitätsbericht auf die Gefahr möglicher Preisübertreibungen in regionalen
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Die aktuell niedrigen Zinsen sowie eine Flucht in Sachwerte verlockt zunehmend Privatkunden, mehrere vermietete Objekte zu erwerben oder
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