WOHNUNGSEIGENTUMSVERTRAG
zur Begründung von Wohnungseigentum auf der Liegenschaft
EZ 482, KG 56519 Heuberg I, Bezirksgericht Thalgau
abgeschlossen am […] zwischen
den Miteigentümern der Liegenschaft
EZ 482, KG 56519 Heuberg I, Bezirksgericht Thalgau
I.
BEGRÜNDUNG VON WOHNUNGSEIGENTUM
1.
Die Vertragsparteien sind außerbücherliche Miteigentümer der Liegenschaft EZ 482,
KG 56519 Heuberg I, Bezirksgericht Thalgau. Der Gutsbestand der Liegenschaft
besteht aus den Grundstücken Nr. 1018/5 und 1018/7 mit der Grundstücksadresse
Am Professorfeld 1, 5023 Koppl, Guggenthal ("Liegenschaft").
2.
Die
Vertragsparteien
verpflichten
sich,
Wohnungseigentum
im
Sinne
des
Wohnungseigentumsgesetzes 2002, BGBl. I 2002/70 (WEG 2002), in der jeweils
geltenden
Fassung, zu
Berichtigung
ihrer
begründen
und
einer allfällig
Liegenschaftsanteile
auf
erforderlich
Grund
einer
werdenden
geänderten
Nutzwertfestsetzung ohne Anspruch auf Wertausgleich oder Ausgleichszahlungen
zuzustimmen.
3.
Die
in
der
unter
Punkt
X.
eingefügten
Tabelle
("Tabelle")
bezeichneten
Vertragsparteien (Spalte 1) kommen überein, an den in der Tabelle bezeichneten
Objekten (Spalte 2) unter Zugrundelegung der Nutzwertfestsetzung des gerichtlich
beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen […] Wohnungseigentum zu
begründen. Die Vertragsparteien stellen die Richtigkeit der im Nutzwertgutachten
ermittelten und in der Tabelle angeführten Nutzwerte fest. Sämtliche Vertragsparteien
erklären
sich
mit
dem
Nutzwertgutachten
einverstanden
und
erteilen
ihre
ausdrückliche Zustimmung, dass ihre Miteigentumsanteile mit den sich aus diesem
Nutzwertgutachten ergebenden Nutzwerten festgesetzt werden.
Sie
räumen
einander
daher
wechselseitig
und
unentgeltlich
das
Recht
der
ausschließlichen Nutzung und alleinigen Verfügung, somit das Wohnungseigentum im
Sinne des WEG 2002, an den in der Tabelle topographisch bezeichneten Wohnungen
samt Zubehör, den PKW-Garagenabstellplätzen und PKW-Abstellplätze im Freien
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(Spalte 2) jeweils zugunsten jener Vertragspartei ein, deren Name in der Spalte 1 in
der Tabelle unter Punkt X. bei der betreffenden Einheit in der Spalte 2 angeführt ist.
Die Vertragsparteien, zu deren Gunsten das Wohnungseigentum eingetragen wird,
erklären die Annahme dieses Rechts.
4.
Die Vertragsparteien stellen fest, dass die mit den jeweiligen Räumlichkeiten
verbundenen Mindestanteile, wie sie in der Tabelle aufscheinen, dem Verhältnis der
Nutzwerte der jeweiligen im Wohnungseigentum stehenden Räumlichkeiten zur
Gesamtsumme der Nutzwerte aller Räumlichkeiten der Liegenschaft entsprechen.
5.
Soweit
zwei
natürliche
Personen
Wohnungseigentumsobjektes
als
aufscheinen,
Wohnungseigentumswerber
begründen
sie
eines
gemeinsam
eine
Eigentümerpartnerschaft gemäß den §§ 13 ff WEG 2002. Durch das gemeinsame
Wohnungseigentum sind die Anteile der Wohnungseigentumspartner am Mindestanteil
so verbunden, dass sie, solange das gemeinsame Wohnungseigentum besteht, nicht
getrennt
und
nur
Zwangsversteigerung
gemeinsam
unterworfen
beschränkt
werden
belastet,
können.
veräußert
Sie
haften
oder
der
für
alle
Verbindlichkeiten aus diesem gemeinsamen Wohnungseigentum zur ungeteilten Hand
und dürfen über das gemeinsame Wohnungseigentum nur gemeinsam verfügen.
6.
Ergänzend zu den Bestimmungen des WEG 2002 vereinbaren die Vertragsparteien die
nachstehenden Bestimmungen zur Regelung der aus dem Wohnungseigentum
abgeleiteten Rechte und Pflichten:
II.
NUTZUNG DER WOHNUNGSEIGENTUMSOBJEKTE
1.
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, seine Wohnungseigentumsobjekte so zu
erhalten und zu benützen, dass die Nutzung anderer Einheiten oder allgemeiner
Flächen nicht beeinträchtigt wird und dass diese in ihrem Bestand nicht gefährdet
werden.
Schäden oder Mängel eines Wohnungseigentumsobjektes, die das gemeinschaftliche
Eigentum
oder
andere
Wohnungseigentumsobjekte
gefährden,
sind
dem
Hausverwalter zu melden.
Jeder Wohnungseigentümer hat das Betreten seines Wohnungseigentumsobjektes für
notwendige Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten sowie zur Ermöglichung
von
Gewährleistungsarbeiten
an
allgemeinen
Teilen
oder
der
Substanz
der
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Wohnungseigentumsobjekte zu gestatten. Bei Gefahr im Verzug ist dies unverzüglich
nach entsprechender Anzeige des Hausverwalters bei sonstiger Schadenersatzpflicht
zu ermöglichen.
Zur
Gewährung
der
Einheitlichkeit
des
Erscheinungsbildes
der
Wohnanlage
verpflichten sich die Miteigentümer, die Portale und die Eingangstüren zu den
Wohnungseigentumsobjekten sowie deren Fenster optisch nicht zu verändern.
Sämtliche
nach
außen
wirksamen
Instandhaltungs-,
Instandsetzungs-
und
Umbaumaßnahmen einschließlich das Anbringen von Sonnenschutz, etc., dürfen das
äußere Erscheinungsbild des Objekts nicht wesentlich verändern (z.B. Farben,
Materialien, etc.) und haben gemäß den architektonischen Vorgaben und nach
Freigabe durch den Hausverwalter zu erfolgen.
Jene
Wohnungseigentümer,
deren
Wohnungseigentumsobjekte
über
Balkone
verfügen, haben die Balkonbrüstungen welche als Tröge ausgebildet sind, zur
Gewährung der Einheitlichkeit des Erscheinungsbildes der Wohnanlage zu bepflanzen
und die Bepflanzung im ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten / zu pflegen. Sollten
die
Wohnungseigentümer
dieser
Verpflichtung
trotz
Aufforderung
durch
den
Hausverwalter nicht nachkommen, ist der Hausverwalter berechtigt, auf Kosten des
säumigen Wohnungseigentümers eine Ersatzvornahme durchzuführen und ist dem
Hausverwalter dazu Zugang zum Wohnungseigentumsobjekt zu ermöglichen.
Bei der Bepflanzung der Balkonbrüstungen darf die Wuchshöhe der Pflanzen, Blumen
oder Gehölze 50 cm nicht überschreiten. Die Bepflanzung ist so zu halten, dass
möglichst keine Beeinträchtigung anderer Wohnungen durch abfallende Pflanzenteile
oder Gießwasser entsteht.
Zum Schutz der unterirdischen Bauwerke (und deren Abdichtungen) dürfen in die
Gärten nur flachwurzelnde Pflanzen eingesetzt werden. Alle Gartenpflanzen, Bäume
oder Sträucher, welcher Art immer, dürfen maximal 2,5 Meter hoch sein. Für einen
sach- und fachgerechten Rückschnitt hat der jeweilige Wohnungseigentümer zu
sorgen.
2.
Die Eigentümer der Wohnungen sowie deren Mieter sind berechtigt, in den einzelnen
Wohnungen auch geschäftlichen Tätigkeiten nachzugehen, die üblicherweise in
Wohnungen ausgeübt werden (Büro, Kanzlei), Diese geschäftliche Nutzung hat unter
Wahrung der Interessen der übrigen Vertragsparteien, insbesondere unter Beachtung,
dass es sich in erster Linie um ein Wohnhaus handelt, zu erfolgen.
3.
Die Nutzung der als „Besucherparkplätze“ ausgewiesenen KFZ-Abstellplätze bleibt den
Besuchern der Wohnanlage vorbehalten.
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4.
Die Eigentümer der Wohnungen sind berechtigt, die Wohnungen an Dritte auch in der
Form eines Beherbergungsvertrages zu überlassen. Sie haben dafür zu sorgen, dass
die Nutzer der Wohnungen die Hausordnung (Ans. 4.) beachten.
5.
Jeder Wohnungseigentümer unterwirft sich der Hausordnung in der jeweils gültigen
Fassung. Dies gilt nur insoweit, als in der Hausordnung Standardbestimmungen
enthalten sind, die den Regelungsgrundsätzen des WEG 2002 entsprechen.
III.
NUTZUNG DER ALLGEMEINEN TEILE
1.
Alle allgemeinen Teile der Wohnanlage einschließlich Keller und Tiefgarage, die nicht
gemäß Punkt II. zu einem Wohnungseigentumsobjekt (Zubehör-Wohnungseigentum)
gehören oder nicht in das ausschließliche Nutzungs- und Verfügungsrecht der
Wohnungseigentümer zugewiesen sind, stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der
Wohnungseigentümer. Die im Dienstbarkeitsvertrag vom […] angeführten allgemeinen
Teile der Liegenschaft können von den Eigentümern der EZ 494, KG 56519 Heuberg I,
zu den dort geregelten Bedingungen (anteiliger Ersatz der Aufwendungen) mitbenutzt
werden.
2.
Die Bereiche der Dachterrassen sind vom jeweiligen Wohnungseigentümer des
Wohnungseigentumsobjektes, dem diese Dachterrassen als Zubehör zugeordnet sind,
dem Rauchfangkehrer und anderen Personen zur Reparatur bzw. Wartung des
Bauwerkes bzw. der technischen Anlagen bei Bedarf zugänglich zu machen.
3.
Die Wohnungseigentümer verpflichten sich unwiderruflich und immerwährend die
allgemeinen Teile der Liegenschaft (insbesondere die Grünflächen) nicht land- oder
forstwirtschaftlich zu benutzen.
IV.
AUFTEILUNG DER AUFWENDUNGEN FÜR DIE LIEGENSCHAFT /
ABRECHNUNGSEINHEITEN
1.
Besondere
Abrechnungseinheiten
für
Häuser
mit
eigenem
Stiegenhaus
und
Instandsetzung
der
Personenaufzug:
Die
Aufwendungen
für
Reinigung,
Instandhaltung
und
Stiegenhäuser, Schleusen und allenfalls vorhandenen Gänge, die zum jeweiligen
Personenaufzug führen, sowie Betrieb, Wartung, Instandhaltung, Instandsetzung /
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Erneuerung der allenfalls vorhandenen Personenaufzüge in nachstehenden Häusern
(einschließlich der Beiträge zur gesonderten Rücklage) sind anteilig von jenen
Wohnungseigentümern zu tragen, deren Wohnungseigentumsobjekte in diesen
Häusern gelegen sind. Die Eigentümer dieser Wohnungen in den jeweiligen
Abrechnungseinheiten bilden für die nur diese abweichende Abrechnungseinheiten
betreffenden
Angelegenheiten
von
der
Liegenschaft
abweichende
Abstimmungseinheiten gemäß § 32 WEG. Die angesparte Rücklage ist für Maßnahmen
betreffend die die jeweiligen Abrechnungseinheiten zu verwenden (gesonderte
Rücklage gem. § 31 WEG):
2.
Haus Nr. 1 (1P Top 1 bis 1P Top 3), Stiegenhaus ohne Personenaufzug,
Haus Nr. 2 (1P Top 4 bis 1P Top 10), Stiegenhaus und Personenaufzug,
Die Kosten für den Austausch und Reparatur von Fenstern, Terrassentüren,
Eingangstüren zu den Wohnungen (jeweils samt Zargen, Fenster- und Türstöcke sowie
Fensterbänke), der Außenverglasung, und der Terrassenbeläge tragen die jeweiligen
Eigentümer
der
Wohnungen.
Zur
Gewährleistung
der
Einheitlichkeit
des
Erscheinungsbildes der Wohnanlage erfolgen Austausch und die Reparatur der Fenster,
Terrassentüren, Eingangstüren zu den Wohnungen (jeweils samt Zargen, Fenster- und
Türstöcke sowie Fensterbänke), der Außenverglasung, und der Terrassenbeläge über
den Hausverwalter bzw. nach Abstimmung mit dem Hausverwalter. Bei Gefahr der
Beeinträchtigung der Substanz des Gebäudes ist der Hausverwalter berechtigt, die
Reparatur bzw. den Austausch auch selbständig zu veranlassen.
V.
VERWALTUNG DER LIEGENSCHAFT
1.
Das
vertragsgegenständliche
Immobilientreuhänder
Objekt
wird
GmbH, FN 62885d,
von
der
Stiller
Joseph-Messner-Straße
&
Hohla
8-14, 5020
Salzburg, verwaltet ("Hausverwalter").
2.
Die Verwaltungsvereinbarung wird auf unbefristete Zeit abgeschlossen und kann unter
Einhaltung
einer
dreimonatigen
Kündigungsfrist
zum
31.12.
eines
jeden
Kalenderjahres gekündigt werden.
3.
Das
Verwalterhonorar
entspricht
der
Verordnung
des
Bundesministers
für
wirtschaftliche Angelegenheiten über das Entgelt (Preis) für die Überlassung von
Räumen
und
Grundstücken
durch
gemeinnützige
Bauvereinigungen
(Entgeltrichtlinienverordnung 1994 – ERVO 1994, BGBl. II Nr. 116/2009 in der jeweils
geltenden Fassung). Für Mehrarbeiten und sonstige Leistungen wird ein angemessenes
Honorar gemäß tatsächlichem Aufwand in Rechnung gestellt. Das Verwalterhonorar
wird in Anlehnung an die Bestimmungen des WGG nicht nach Anteilen sondern nach
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Wohnungseigentumsobjekten verteilt und zwar in der Form, dass auf jedes
Wohnungseigentumsobjekt unabhängig von der Größe, das gleiche Verwalterhonorar
entfällt.
4.
Der Hausverwalter wird für die Wohnungseigentümer als gemeinschaftlicher Verwalter,
insbesondere unter Berücksichtigung der maßgeblichen Rechte und Pflichten gemäß §
20 WEG 2002 tätig sein und hat insbesondere die Befugnisse nach § 1008 ABGB
eingeräumt erhalten.
5.
Der Hausverwalter stimmt seiner Bestellung sowie der Ersichtlichmachung im
Grundbuch zu.
6.
Der Hausverwalter ist berechtigt, den bestehenden Wärmelieferungsvertrag für die
Wohnungseigentümer
zu
übernehmen,
Wohnungseigentümer
einzutreten.
bzw.
Sollte
in
dieser
diesen
Vertrag
im
Namen
enden,
der
wird
der
Hausverwalter im Rahmen der ordentlichen Verwaltung zur Sicherstellung der weiteren
Versorgung
der
Liegenschaft
mit
Wärme/Warmwasser
entweder
einen
Wärmelieferungsvertrag mit einem Wärmeversorgungsunternehmen abschließen oder
aber die Wärmeversorgungsanlage für die Eigentümergemeinschaft weiter betreiben.
Der Hausverwalter ist berechtigt, die Wärmeversorgungsanlage in das (Mit)Eigentum
der
Eigentümergemeinschaft
zu
übernehmen,
sohin
die
Anlage
für
die
Eigentümergemeinschaft anzukaufen. Im Falle des gemeinsamen Betriebes der
Wärmeversorgungsanlage mit dem Eigentümer der EZ 494, KG 56519 Heuberg I ist
über die weitere Versorgung mit Wärme/Warmwasser das Einvernehmen mit dem
Eigentümer der EZ 494, KG 56519 herzustellen. Sollte kein Einvernehmen mit dem/n
Eigentümer/n der mitversorgten EZ 494, KG 56519 erzielt werden können, hat sich
die Eigentümergemeinschaft der Entscheidung der Eigentümer der EZ 494, KG 56519
zu fügen. Die für den gemeinsamen Betrieb anfallenden Aufwendungen werden im
Verhältnis der Nutzwerte der Eigentümergemeinschaften zueinander aufgeteilt. Sollte
hinsichtlich der EZ 494 kein Wohnungseigentum begründet werden, erfolgt die
Aufteilung der anfallenden Aufwendungen im Verhältnis der beheizbaren Nutzflächen
zueinander.
7.
Die Aufwendungen für gemeinsam mit den Eigentümer der Liegenschaft EZ 494, KG
Heuberg I, Bezirksgericht Thalgau, genutzten Anlagen / Gebäudeteilen gemäß
Dienstbarkeitsvertrag vom […] sowie Aufwendungen für die Pflege und Instandhaltung
der
Lärmschutzeinrichtung
auf
dem
Grundstück
Nr.
988/1,
KG
Heuberg
I,
Bezirksgericht Thalgau, werden vom Hausverwalter gegenüber den Eigentümern der
Liegenschaft EZ 494, KG Heuberg I, Bezirksgericht Thalgau abgerechnet/verrechnet.
Soll-/Habensalden
werden
vom
Hausverwalter
im
Rahmen
der
Betriebskostenabrechnung auf die Wohnungseigentümer aufgeteilt. Die Aufteilung der
Aufwendungen für die gemeinsam genutzten Gebäude- und Liegenschaftsteile ist in
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den Dienstbarkeitsverträgen geregelt und erfolgt im Verhältnis der Nutzwerte der
Eigentümergemeinschaften
zueinander.
Sollte
hinsichtlich
der
EZ
494
kein
Wohnungseigentum begründet werden, erfolgt die Aufteilung der anfallenden
Aufwendungen im Verhältnis der Nutzflächen zueinander.
VI.
AUFSANDUNGSERKLÄRUNG
Die Vertragsparteien erteilen ihre ausdrückliche Einwilligung, dass ob der ihnen gehörigen
EZ […], KG […] [...], bestehend aus den Grundstücken Nr. […],
1. einverleibt wird:
-
das Eigentumsrecht für die in der Tabelle gemäß Punkt X. in Spalte 1 laufende
Nummer […] genannten Miteigentümer zu den in Spalte 3 genannten Anteilen;
-
das Wohnungseigentumsrecht für die in dieser Tabelle in Spalte 1 laufende
Nummer […] genannten Miteigentümer zu den in Spalte 3 genannten Anteilen an
den in Spalte 2 angeführten Wohnungseigentumsobjekten samt dem in Spalte 2
genannten
Zubehör
(und
die
Begründung
einer
Wohnungseigentümerpartnerschaft gemäß §§ 13 ff WEG 2002 hinsichtlich
Wohnung […]);
2. ersichtlich gemacht wird:
-
das Wohnungseigentum in der Aufschrift;
3. angemerkt wird:
-
im Lastenblatt die Anmerkung der abweichenden Aufteilung der Aufwendungen
sowie abweichenden Abrechnungs- und Abstimmungseinheit nach Punkt IV., V.3.,
V.6 und V.7. gemäß § 32 WEG 2002;
4. ersichtlich gemacht wird:
-
der Verwalter, die Stiller & Hohla Immobilientreuhänder GmbH, FN 62885d
VII.
ÜBERTRAGUNG AUF DEN RECHTSNACHFOLGER
Die Vertragsparteien verpflichten sich, sämtliche Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag
auf etwaige Rechtsnachfolger oder sonstige Rechtsnehmer mit der Verpflichtung der
weiteren
Überbindung
zu
überbinden
und
den
Hausverwalter
vom
erfolgten
Rechtsübergang schriftlich unter Nachweis der Überbindungspflicht zu verständigen.
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Erfolgt dies nicht, haftet der jeweilige Wohnungseigentümer unbeschadet der ihm
zurechenbaren Pflichtverletzungen persönlich und hält die übrigen Wohnungseigentümer
und deren Rechtsnachfolger diesbezüglich für allfällige Schäden oder ihnen gegenüber
geltend gemachte sonstige Ansprüche vollkommen schad- und klaglos. Mehrere
Eigentümer eines Anteiles haften unabhängig vom Innenverhältnis solidarisch.
VIII.
VOLLMACHT UND AUFTRAG
Die Lirk Spielbüchler Hirtzberger Rechtsanwälte OG, FN 389816i, Hellbrunner Straße 9a,
5020 Salzburg, wird bevollmächtigt und beauftragt, alle jene Ergänzungen und
Änderungen
des
Wohnungseigentumsvertrages,
auch
in
beglaubigter
Form,
zu
vereinbaren, Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen, Eingaben und sonstige
Urkunden auch in beglaubigter Form zu errichten, Anträge einzubringen, Zustellungen
entgegenzunehmen und überhaupt alles zu unternehmen, was zur Errichtung und
Ergänzung/Änderung des Wohnungseigentumsvertrages und zu dessen grundbücherlicher
Durchführung erforderlich ist.
IX.
SONSTIGES
1.
Sollten einzelne Bestimmungen dieses Wohnungseigentumsvertrages ganz oder
teilweise unwirksam sein, so bleiben die übrigen Bestimmungen wirksam. Anstelle der
unwirksamen Bestimmung gilt eine wirksame Vorschrift als vereinbart, die der
unwirksamen Bestimmung wirtschaftlich am nächsten kommt. Das Gleiche gilt im Fall
einer Vertragslücke.
2.
Die Vertragsparteien erklären an Eides statt, österreichische Staatsbürger bzw.
gleichgestellte Ausländer im Sinne des § 10 Salzburger Grundverkehrsgesetz 2001 zu
sein. Vertragsparteien, die gleichgestellte Ausländer im Sinne des § 10 Salzburger
Grundverkehrsgesetzes 2001 sind, erklären an Eides statt, den Erwerb der
Wohnungseigentumseinheiten in Ausübung und unter Erfüllung der Voraussetzungen
einer der in § 10 Abs. 1 genannten Freiheiten bzw. Rechte vorzunehmen.
3.
Dieser Wohnungseigentumsvertrag wird in einem Original errichtet, welches nach
grundbücherlicher Durchführung in der Verwahrung des Hausverwalters verbleibt.
Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, auf seine Kosten beliebig viele, auch
beglaubigte, Abschriften dieses Wohnungseigentumsvertrages anzufertigen.
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X.
TABELLE ZUM WOHNUNGSEIGENTUMSVERTRAG
Die diesem Wohnungseigentumsvertrag angeschlossene Tabelle bildet einen integrierten
Vertragsbestandteil.
Spalte 1
Spalte 2
Spalte 3
Eigentümer
Objekt / Top / Zubehör
Anteile in […]-tel
…………………………, am ……………………
…………………………………………………………………………….
[…]
…………………………, am ……………………
…………………………………………………………………………….
Lirk Spielbüchler Hirtzberger Rechtsanwälte OG
FN 389816i
…………………………, am ……………………
Stiller & Hohla Immobilientreuhänder GmbH,
FN 62885d
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