Hippel, Bauträger muss keine Unterlagen übergeben

Ein Beitrag aus der Immobilien Zeitung Nr. 5/2014 vom 6. Februar 2014
Baurecht
Bauträger muss keine
Unterlagen übergeben
Enthält der Bauträgervertrag keine entsprechende Regelung, ist der Bauträger nicht verpflichtet, dem Erwerber
durch Übergabe bestimmter Unterlagen nachzuweisen, dass er die geschuldeten Werkleistungen mangelfrei
erbracht hat.
OLG München, Urteil vom 14. Mai 2013,
Az. 9 U 2517/12 Bau
Rechtsanwalt
Christian Hippel
von WIR Wanderer und Partner
Der Fall
Ein Bauträger sanierte ein Altbauobjekt, teilte es in Wohneinheiten auf und veräußerte
diese an einzelne Erwerber. Unter anderem
verpflichtete er sich dazu, die zuvor als
Lagerkeller genutzten Räume normgerecht
und den anerkannten Regeln der Baukunst
entsprechend zu einer Tiefgarage umzu-
bauen und um einen Anbau zu erweitern.
Neben verschiedenen Mangelbeseitigungsmaßnahmen verlangt die Wohnungseigentümergemeinschaft vom Bauträger einen
Brandschutznachweis für den Tiefgaragenaltbau.
Die Folgen
Das Gericht verneint einen Anspruch auf
Vorlage des Brandschutznachweises, da es
sich hierbei um keine Maßnahme zur
Mängelbeseitigung handelt, die allein in
der Herbeiführung eines pflichtgemäßen
Bauzustands liegt. Der Nachweis, dass der
Brandschutz eingehalten sei, würde eine
vertragliche Verpflichtung voraussetzen. An
dieser fehlte es jedoch.
Was ist zu tun?
Insbesondere Sachverständige neigen vor
allem bei längeren Mangellisten dazu, vom
Bauträger diverse Nachweise über die mangelfreie Werkleistung zu fordern, so etwa
die Genehmigungs- und Ausführungsplanung, Bestands- und Installationspläne oder
Betriebs- und Bedienungsanleitungen.
Solange keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums stattgefunden hat, gehen
die Erwerber davon aus, dass der Bauträger
die Mangelfreiheit seiner Werkleistung
nachzuweisen hat, wozu auch die geforderten Unterlagen zählen würden. Diese Forderung wird daher regelmäßig relativ unkritisch in Mangelrügen an den Bauträger
übernommen. Allerdings besteht ein
Anspruch auf Übergabe bestimmter Nachweise grundlegend nur dann, wenn dies
ausdrücklich vereinbart ist oder sich dies aus
Treu und Glauben ergibt. Nach § 242 BGB
ist der Vertragspartner verpflichtet, die Lei-
stung so zu bewirken, wie Treu und Glauben es mit Rücksicht auf die Verkehrssitte
erfordern. Dies setzt nach der Rechtsprechung ein besonderes, konkret begründetes
rechtliches Interesse der Erwerber an der
Übergabe bestimmter Dokumente voraus.
Allein die theoretische Möglichkeit von
zukünftigen Änderungen am Objekt und
die Erfordernisse der Verwaltung des Wohnungseigentums sollen nach dieser Rechtsprechung nicht ausreichend sein, obwohl
den Unterlagen oft erhebliche Bedeutung
für die zukünftige Verwaltung des Objekts
zukommt, etwa bei Umbauten oder
Instandsetzungsmaßnahmen. Eine höchstrichterliche Entscheidung des BGH zu dieser praktisch bedeutsamen Frage steht
aus, sodass weiterhin kein allgemeiner Herausgabeanspruch an Bauunterlagen
besteht, soweit dies nicht vertraglich vereinbart wurde. ba

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