Die Haftung des Verwalters

Mangelhafte Erstherstellung –
Was kommt auf den Verwalter zu?
Dr. Martin Suilmann
I. Der Rechts- und Pflichtenkreis der
Wohnungseigentümer
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1. Übernimmt es ein Bauträger, ein Gebäude neu
zu errichten, findet auf das Vertragsverhältnis mit
dem Erwerber einer Eigentumswohnung nicht nur
Kaufrecht, sondern ergänzend auch
Werkvertragsrecht Anwendung.
I. Der Rechts- und Pflichtenkreis der
Wohnungseigentümer
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2. Ist die Errichtung mangelhaft, hat der Erwerber
folgende Ansprüche und Rechte:
• Anspruch auf Nacherfüllung (Mängelbeseitigung)
• Anspruch auf Aufwendungsersatz bei
Mängelbeseitigung durch Selbstvornahme
• Recht zum Rücktritt vom Vertrag oder Minderung
der Vergütung des Bauträgers
• Anspruch Schadensersatz (kleiner und großer
Schadensersatz)
I. Der Rechts- und Pflichtenkreis der
Wohnungseigentümer
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3. Wegen der Herstellungsverpflichtung
(Werkvertragsrecht) kann sich ein Bauträger bei
einem neu zu errichtenden Gebäude von seiner
Gewährleistungshaftung praktisch nicht
freizeichnen.
I. Der Rechts- und Pflichtenkreis der
Wohnungseigentümer
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4. Aber: Die Gewährleistungsansprüche des
Erwerbers verjähren nach fünf Jahren (Beginn der
Verjährung: Abnahme der Arbeiten)
I. Der Rechts- und Pflichtenkreis der
Wohnungseigentümer
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5. Ein Ausschluss der Gewährleistungshaftung ist
praktisch ebenfalls nicht möglich, wenn der
Bauträger sich im Vertrag mit dem Erwerber zur
umfangreichen Sanierung und Modernisierung
eines Bestandsgebäudes/Altbaus verpflichtet.
6. Dies gilt jedenfalls, soweit es die zu
sanierenden Bestandteile des Gebäudes betrifft.
I. Der Rechts- und Pflichtenkreis der
Wohnungseigentümer
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7. Wird dagegen eine Eigentumswohnung ohne
Herstellungs-/Sanierungsverpflichtung veräußert,
findet auf das Schuldverhältnis ausschließlich
Kaufrecht Anwendung; die Gewährleistungshaftung
(des Verkäufers) kann ausgeschlossen werden.
I. Der Rechts- und Pflichtenkreis der
Wohnungseigentümer
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8. Hat der Bauträger das Gebäude bei Abschluss des
Erwerbsvertrages schon fertig errichtet oder vollständig
saniert/modernisiert, kommt es für die Frage, ob Werk- oder
Kaufvertragsrechts Anwendung findet, darauf an, ob sich
aus dem Zweck und der Interessenlage der Beteiligten noch
eine Verpflichtung zu einer mangelfreien Errichtung des
Bauwerks ergibt.
Es gilt: Bei Verkauf innerhalb von zwei Jahren nach
Errichtung und Fertigstellung: Werkvertragsrecht.
Bei Verkauf nach Ablauf von drei Jahren nach Errichtung
und Fertigstellung und zwischenzeitlicher Vermietung durch
Bauträger: Kaufvertragsrecht.
II. Vertragliche Grundlagen der Herstellungs- und
Sanierungsverpflichtung
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1. Maßgeblich für den Umfang der Herstellungsund Sanierungsverpflichtung ist der Erwerbsvertrag
(einschließlich Leistungsbeschreibung, Pläne und
Prospekte). Die Ausführung muss fachgerecht sein
und den anerkannten Regeln der Technik
entsprechen.
II. Vertragliche Grundlagen der Herstellungs- und
Sanierungsverpflichtung
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2. Der Umfang der Werkleistungen muss – wie die
Verpflichtung zur Eigentumsverschaffung – notariell
beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB).
II. Vertragliche Grundlagen der Herstellungs- und
Sanierungsverpflichtung
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Für die vom Notar errichtete Urkunde besteht
die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit.
3.
III. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
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1. Warum ist der Verwalter für anfängliche
Baumängel/nicht fachgerechte Sanierung durch
Bauträger überhaupt zuständig?
III. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
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2. Warum ist zwischen Sonder- und
gemeinschaftlichem Eigentum zu unterscheiden?
Was ist bei der Rechtsanwendung von § 5 Abs. 1- 3
WEG zu beachten?
III. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
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3. Muss der Verwalter Feststellungen zur
Verjährung von Gewährleistungsansprüchen der
Wohnungseigentümer treffen?
III. Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
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4. In welchem Maße ist die Hinzuziehung von
Sachverständigen und Rechtsanwälte durch die
Gemeinschaft oder den Verwalter zulässig, sinnvoll
oder geboten?
IV. Durchsetzung von Mängelansprüchen
gegen den Bauträger
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1. Stehen den WEern Mängelbeseitigungsansprüche zu, sind diese gegen den Bauträger
vorrangig zu verfolgen und ggfs. gerichtlich
durchzusetzen.
Dies entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.
IV. Durchsetzung von Mängelansprüchen
gegen den Bauträger
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2. Die Gemeinschaft kann die
Nacherfüllungsansprüche (insbesondere
Mängelbeseitigung und den Anspruch auf
Kostenvorschuss) der einzelnen Erwerber durch
Mehrheitsbeschluss an sich ziehen, soweit die
Mängel die im gemeinschaftlichen Eigentum
stehenden Baubestandteile betreffen
(„Vergemeinschaftung“).
IV. Durchsetzung von Mängelansprüchen
gegen den Bauträger
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3. Eine eigenständige Beseitigung der Mängel
durch die Gemeinschaft ist grundsätzlich möglich
und zulässig. Ein entsprechender Beschluss
entspricht aber nur dann den Grundsätzen
ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn
• dem Bauunternehmer zuvor eine angemessen
Frist zur Nacherfüllung gesetzt wurde;
• die Gemeinschaft für eine Beweissicherung
Sorge getragen hat, damit
Aufwendungsersatzansprüche gegen den
Bauträger durchgesetzt werden können.
V. Einberufung einer Eigentümerversammlung
und „Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“
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Eine werdende Gemeinschaft (Bauträger und
Erwerber) entsteht im Falle der Teilung nach § 8
WEG:
•
Wirksamer Erwerbsvertrag mit Bauträger
•
Eintragung einer Auflassungsvormerkung im
Grundbuch
•
Der Besitz an der Wohnung ist auf den
Erwerber übergegangen.
V. Einberufung einer Eigentümerversammlung
und „Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“
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Folgendes ist zu beachten:
1. Die personelle Zusammensetzung der
werdende WEG (Bauträger und Erwerber) bleibt
auch dann unverändert, wenn einer der Erwerber
als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
V. Einberufung einer Eigentümerversammlung
und „Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“
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2. Auch derjenige Erwerber, zu dessen Gunsten
eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist, der
seinen Besitz aber erst nach Entstehen der
werdenden Gemeinschaft erlangt, ist Mitglied der
Wohnungseigentümergemeinschaft.
V. Einberufung einer Eigentümerversammlung
und „Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“
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3. Wer sich gegen den Willen des Bauträgers in
den Besitz der Wohnung setzt (verbotene
Eigenmacht), ist kein Mitglied der werdenden WEG.
V. Einberufung einer Eigentümerversammlung
und „Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft“
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4. Sofern einer der werdenden WEer die Wohnung
veräußert (Zweiterwerb), ist der (zweite) Erwerber
nicht als werdender WEer anzusehen.
VI. Besonderheiten beim Verkauf einer „gebrauchten
Eigentumswohnung“
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1. Wird eine Wohnung unter Ausschluss der
Sachmängelhaftung verkauft, kommt eine
Vergemeinschaftung von Mängelrechten nicht in
Betracht.
2. Etwas anderes kann gelten, wenn der Verkäufer
mit dem Erwerber eine Beschaffenheitsvereinbarung trifft.
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Ende

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