本書の利用法本書は，日建学院の“合格ノウハウ”を凝縮した，宅建受験生のための基本テキストです。いたるところに，効率よく知識をインプットし，“合格ライン”にムリなく到達するための工夫がなされています。 ▶ 優先学習のための『重要度』第５編免除科目第１章 A 住宅金融支援機構 …… この章の必勝ポイント …… この重要度 ▶ 学習ポイントを指南！『アプローチ』 4 住宅金融支援機構の役割住宅金融支援機構の業務の内容マイホームにローンは付き物だけど，少しでも金利が安くて安心できるものを借りたいよね。ただ，銀行だって商売だから，長期・低利の住宅ローンはなかなか難しいし，だからといって国が直接安い住宅ローンを行うと， “民業圧迫”と批判されてしまうんだ。そこで，銀行の住宅ローンを側面的にバックアップすることによって，長期・低利の住宅ローンを実現するのが，住宅金融支援機構の役割なんだ。第１章住宅金融支援機構 1 証券化支援業務 H21.22 住宅ローンは，一般的に金額が大きいため，顧客からすれば，長期・低利の固定金利のローンが理想的です。しかし，そのようなローンの提供を銀行などの民間の金融機関が行う機構のホームページ（http://www.jhf. go.jp/）をぜひ一度見てみましょう。には，金利の上昇等のリスク負担の大きさから，困難がともないます。そこで，独立行政法人住宅金融支援機構（以下「機構」といいます）は，民間の金融機関を具体的に支援する「証券化支援業務」によって，銀行によるスムーズな貸付機構の業務として，自己所有のための新築住宅の融資など， 591 ▶ ひと目でわかる！『出題年度』 ▶ ポイントを確実に把握！『要点整理』 ▶『イラスト＆図解』イメージをつかもう要点整居住用財産の買換え特例 ●所有期間が10年超で，かつ，居住期間が10 年以上のもの譲渡資産 ●譲渡金額が２億円以下であること ●居住しなくなった日以降３年経過後の12月 31日までに譲渡したものであること ●譲渡資産の譲渡の前年１月１日∼譲渡の翌年買換資産 12月31日の間の取得であること ●家屋の床面積50㎡以上土地（敷地）の面積500㎡以下 5 特例の併用関係 H15 うまく活用するとおトクだよ！譲渡所得について，特例の併用関係をまとめると，次のようになります。10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は，収用の5,000万円特別控除または居住用財産の3,000万円特別控除と併用できる点に注意し，その他は原則として併用できないと覚えておきましょう。［主な特例の併用関係のまとめ］（○＝併用できる，×＝併用できない） 5,000万円特別控除 3,000万円特別控除買換え特例 562 居住用財産の軽減税率優良住宅地のための軽減税率 ○ × × × ▶ 知識を定着！『重要チェック問題』第２編宅建業法問題＊理解度を『重要チェック問題』で確認してみよう＊ ❶ 宅建業者Ａ（消費税課税事業者）が売主Ｂ（消費税課税事業者）からＢ所有の土地付建物の媒介依頼を受け，買主Ｃとの間で売買契約を成立させた場合，ＡがＢから受領できる報酬の限度額（消費税を含む）は，いくらか。なお，土地付建物の代金は5,100万円（消費税100万円を含む）とする。第 ❷ 宅地建物取引業者Ａが，貸主・借主双方から媒介の依頼を受けて，賃料月額 20万円の宅地の賃貸借契約を成立させた場合，貸主，借主の双方からそれぞれ 20万円ずつ，報酬を受領することができる。章 ❸ 居住用建物の賃貸借の媒介の場合には，権利金を売買代金とみなして報酬計算をすることができる。 10 報酬解答 ❶ 売買契約の媒介なので，「物件の本体価額（税抜き）×３％＋６万円」で報酬額（税抜き）の上限を求めることができます。つまり，の上限を求めることができます。つまり，5,000万円×３％＋６万円＝ 156万円となります。なります。そして，宅建業者Ａは消費税課税事業者なので，消費税分を加算したものが受領宅建できる報酬の限度額となりますので，「156万円×1.05＝163万8,000円」となりの限ます。 ❷ × 賃貸借の媒介に関し，貸主・借主の双方から受領できる報酬の限度額は，合算の媒 4 して１ヵ月分の賃料の範囲内です。月分報酬額の掲示 H17.18.21 ❸ × 賃貸借の媒介において，権利金を報酬の算定基準とできるのは，居住用建物以の媒宅建業者は，事務所ごとに公衆の見やすい場所に，国土交借の外の賃貸借の場合です。通大臣の定めた報酬の額を掲示しなければなりません。なお，掲示をしなければならない場所は，事務所に限られています。報酬その他 ❶ 「広告費用」は契約不成立でも請求できる？宅建業者の報酬は，成功報酬です。例えば，売却の依頼を受けたため，広告費用などの経費を支出して一所懸命に相手方を探索しても，結局契約を成立させることができなければ，報酬は一切請求することができません。ただし，こうした広告費用などのうち，依頼者からの依頼で行ったことによって生じた費用で依頼者の承諾を得ているものは，契約が成立するかしないかにかかわらず，報酬とは別に請求することができます。 373 ❷ 売却できなかった場合の「下取り特約」は有効？媒介や代理の依頼を受ける際に，一定の期間中に目的物件の売却ができなかった場合に，宅建業者が媒介価額を下回る価額で買い取る旨の特約をすることは，有効となります。宅建業者に安く売ることを依頼者である売主に義務づけず，もし売主のステップ・アップしよう！希望があれば，宅建業者が買い取ることを定めたのであれば，差し支えはありません。売主には，そのような安い価格で売却することを拒否できる余地があるからです。 ▶ 『発展コラム』 372 ▶“ニャカ先生”が詳しくレクチャー！『プチ講義』第１編権利関係履行の着手とは，売主が移転登記のための測量をしたとか，実際に買主が中間金を支払った，という場合をいい，単に中間金を準備しただけでは履行の着手とはいえないんだ。［手付解除の可否］（解除できる＝○，解除できない＝×） × × ○ AもBも，履行に着手していない ○ ○ AもBも，履行に着手した × × 売買契約 A B 手付売主買主㩯 13 買 ○ Aは履行に着手していないが， Bは履行に着手した Aは履行に着手したが， Bは履行に着手していない売主が手付による解除をするためには，買主に対し単に手付の倍額を償還する旨を告げる等では足りず，倍額について『現実の提供』を行うことが必要です。売 B 章 A 第事例同時履行Ａの登記・引渡し在Ｂの残代金支払い現Ｂが手付を交付Ｂが代金の一部を支払った売買契約手付の交付がされていても，相手方に債務不履行があれば，これを理由として，契約の解除をすることができます。この場合，手付は原状回復として返還ししなければならず，また，これとは無関係に，債務不履行による損害賠償請求ができます。 ●現在，Ｂは，手付を放棄して解除できますが，Ａは，Ｂが履 ▶ 学習をフォロー！多彩な『アイコン』行に着手しているので，手付の倍返しをしても解除できません。 ●また，Ｂは，手付による解除をした場合，支払った代金の一部（中間金）の返還を求めることができます。要点整手付解除の方法解除の時期効果解約手付買主は手付を放棄し，売主は手付の倍額を返還すれば，契約を解除することができる。相手方が履行に着手するまで。 ●契約は，さかのぼって消滅する。 ●損害賠償請求はできない。 3 第１編権利関係権利関係は，実は最も“ドラマチック”な科目です。資産家の老人を保護する制度や，欠陥住宅の購入者がとれる対応，果ては死亡した場合の相続の方法というように，テーマごとに登場人物が多彩なドラマを演出します。さぁ，それらを具体的にイメージしながら，楽しく学習を進めていきましょう！１２３４５６７８９ 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 制限行為能力者意思表示代理時効不動産物権変動物権関係抵当権保証・連帯保証連帯債務債権譲渡債務不履行と解除弁済・相殺売買賃貸借委任・請負・その他の契約不法行為相続借地借家法 ①借地関係借地借家法 ②借家関係区分所有法不動産登記法第１編権利関係時効第４章 A …… この章の必勝ポこの章の必勝ポイント …… 重要度 7 所有権の取得時効が成立するための要件消滅時効が成立するための要件時効を阻止する方法に，ある日突然，隣りに住む人から「その土地は実は私のものだから返してね」といわれたら，間違いなくもめるよね。そこで，そのようなトラブルに備えて，民法は，たとえ真実と異なっていても，長期間続いてきた事実を保護しようとする「時効」という制度を認めているんだ。 1 時効とは例えば，Ａが親の代から50年間継続して使用した土地をＢに売却した後，真実の所有者Ｃが，「その土地はもともと自分のものだという証拠がある」と主張したことによって，すべてがひっくり返ってしまったら，たまったものではあり「時」間の経過によって法的な「効」力が変わる（発生・消滅する）ので，「時効」といいます。ません。そこで，真の所有者が誰かという点よりも，長年にわたってAが所有者として使用していたという事実状態をより重視することによって，あるがままの状態を「権利」として認めることにしました。これを取得時効といいます。ある事実状態が一定期間継続時効の完成＋援用時効の効果が発生 ●取得時効➡権利の取得 ●消滅時効➡権利の消滅取得時効によって取得できる権利には，所有権のほか，地上権，地役権，不動産賃借権等があります。時効えば，庭先の土地を畑にして，数十年にわたって耕作して暮らしてきたの第４章社会生活で，物事を争いなく丸くおさめるためには，真実よりも，長期間続いていた事実を重視したほうがいい場合ってあるよね。例また，時効によって権利が消滅することを，消滅時効といいます。例えば，Ａが，友人のＢに１万円を貸したとします。Ａは，返済期限が到来すれば，「１万円を返して」とＢに請求することができます。ところが，返済期限が到来したのに，Ａが請求をしないままに10年が経過すると，Ａの「貸したお金を返して」という，Ｂに対する権利が消滅してしまいます。このような消滅時効は，長い期間権利を行使しないような “権利の上に眠る者”は保護しないという考え方によります。２所有権の取得時効 H16.19.22 所有権の取得時効は，「所有の意思」をもって，平穏に，かつ，公然と「一定期間」，他人の物を「占有」することによって成立します。１「所有の意思」自分が所有者であるという意思のことで，その意思の有無は，権利の性質によって客観的に判断されます。賃借権を有しないのに，賃借人であるかのように賃料を支払い，一定期間不動産を占有すると，不動産賃借権を時効で取得することができます。例えば，マンションを賃借している賃借人には，第三者から見て所有の意思が認められないので，たとえ本人が所有の意思を持っていたとしても，何年経っても所有権を時効で取得することはできないんだ。２「一定の期間」「占有を始めた時」のみを考えましょう。たとえ途中で悪意，または有過失となっても占有開始時に善意無過失であれば，10年で時効が完成します。取得時効に必要な期間は20年ですが，占有を開始した時（起算日）に自分の所有物であると過失なく信じていた（善意無過失）のであれば，10年で成立します。第１編権利関係第４章３「占有」し，必ずしも自分自身で所持（＝直接占有）する必要はなく，賃貸借契約により賃借人に占有させる場合のように，他人に所持させることにより間接的に占有（＝間接占有）することもできます。例えば，下の図で，Bは賃借人のCを通じて間接的に家を占有しているから，一定期間を経過すれば，Ｃではなく， Bが,家の所有権を時効で取得することになるんだ。他人物賃貸Ａ所有Ｂ占有土地の取得時効で実務上も多く問題となるのが，いわゆる越境建築です。これは，自分の敷地境界線を誤認して，隣地にはみ出して建物を建築してしまった場合に，そのはみ出した部分について取得時効の成立を認めるものです。このように，一筆の土地の一部についても，取得時効は成立します。時効占有とは，物を事実上所持していることをいいます。しかＣ賃借この場合， CはBの「占有代理人」であると表現されることがあるよ。４占有の承継占有期間中に不動産を売却したり，相続が発生したりして，占有者が変わる場合があります。このようなケースで占有を引き継いだ承継人は，自らの意思で，自分の占有のみを主張することも，自分の占有と前主の占有を合わせて主張することもできます。しかし，前主の占有を合わせて主張するときは，前主の瑕疵（悪意であること等）も承継することになります。次の❶，❷で，具体的に理解しておきましょう。 5 （占有開始）８年間３年間８年間３年間 ❶ A B 善意無過失悪意︵現在︶右の図のBのように占有を承継する者には，特定承継人（物件の買主等）の場合も一般承継人（相続人等）の場合もあります。Ｂは，Ｂ自身の占有（3年）にＡの占有（8年）を合わせて主張すれば，Aの善意無過失も承継しますので，合計11年の占有となり，10年を超えているため時効取得ができます。（占有開始） ❷ ８年間３年間８年間３年間 A B 悪意善意無過失︵現在︶取得時効が10年で成立する「善意無過失」とは，自分の所有物であると過失なく信じていたことをいい，「悪意」とは，自分の所有物ではないと知っていたことをいいます。Ｂは，Ｂ自身の占有（3年）にＡの占有（8年）を合わせて主張すると， Aの悪意も承継するため，20年の占有が必要となります。ですから，あと９年間占有を続けないと時効取得できませんが，Ｂ自身の占有だけを主張すると，さらに７年占有を続ければ善意無過失で10年の占有となるため，時効取得できます。要点整所有権の取得時効の成立要件 ❶ 所有の意思をもって平穏に，かつ，公然と占有すること ❷ 占有の開始時に善意無過失であれば 10 年，それ以外なら 20 年占有を継続すること ●占有開始時に善意無過失であれば，後に悪意となっても， 10 年で時効取得できる。 ●占有代理人による間接占有により，本人は所有権を時効取得できる。 ●占有を承継した者は，前主の占有期間と自己の占有期間を合わせて主張できる。ただし，前主が悪意だと，占有の開始時に悪意だったこととなる。 6 第１編権利関係３消滅時効の成立要件不動産の売買契約をした売主が有する代金請求権のような債権は，以下の１・２のように，債権者が「権利を行使できる時」から「一定期間」，その権利を行使しないと，時効によって消滅します。権利を行使できる時とは，例えば「７月１日に借金を返済する」というように確定期限があるときは，その期限が到来した時，つまり７月１日ということになります。対して，返還の期限を定めないで本を貸したような場合は，いつでも返還請求することができるため，その本を貸した日，つまり債権が成立した日が，権利を行使できる時，ということになります。［権利を行使できる時］債権の種類時効の起算日確定期限，不確定期限のある債権期限が到来した日期限の定めのない債権債権が成立した日所有権は，物を自由に支配できる権利で，その物を放置するのも所有権の行使の１つといえます。ですから，所有権は消滅時効にかかることがありません。なお，地上権や地役権などは，消滅時効にかかります。時効１「権利を行使できる時」（時効の起算日）用語解説債権：特定の人に対して特定の物や金銭等を請求できる権利のことで，この権利を有する者を債権者といい，債権者に対して義務を負う者を債務者といいます。第４章時効なんて期待しないで，飲み代くらいはキチンと払おうよ∼ H17.22 ２「一定期間」消滅時効の完成に必要な期間は，原則として10年です。ただし，地上権や地役権などは，20年で消滅時効にかかります。［消滅時効の期間］一定の日常性を有する債権については短期間（１年∼５年）で時効消滅することが定められています（診療代は３年，飲食料は１年，など）。権利の種類期間債権（原則） 10年地上権，地役権等 20年なお，10年より短期間で消滅する債権でも，裁判が確定して権利の内容が確定すると，一般の債権と同様に，判決確定の日から10年間の時効期間になります。４取得時効・消滅時効の共通ルール被保佐人や被補助人が，保佐人や補助人の同意を得ないで承認をした場合も，時効の中断の効力が生じます。 H17.21.22 １時効の中断時効は，一定の事実状態が継続することによって成立しますので，この継続が途絶えると，時効はご破算になります。これを時効の中断といいます。請求や承認などの中断事由が発生すると，過去の時効期間は無意味となり，改めて，はじめから時効の期間が進行します。起算日中断 0からやり直し２時効の中断事由催告の後，6ヵ月以内に裁判上の請求をしたときは，催告の時にさかのぼって時効の中断の効力が生じます。 ① 裁判上の請求（訴えの提起）訴えを提起したり，支払督促の手続きをすることによって時効は中断します。ただし，後日に訴えの却下や取下げがあったときは，中断の効力が失効します。なお，単に内容証明郵便で履行等を請求（催告といいます）しても，それだけでは時効は中断しません。第１編権利関係 ② 承認承認とは，「確かに私は債務を負っています」というよ土地の所有者が担保のため抵当権を設定していても，取得時効が完成すると，抵当権の制限を伴わない完全な所有権を取得できます。す。また，このような意思表示がなくても，利息を支払ったり，債務の一部の弁済をすると，債務全部を承認したとみなされ，時効は中断します。３時効完成の効力時効完成の効力は，完成した時点ではなく，時効の期間を起算日は，客観的に決まるため，援用権者は，時効の効力が生ずる起算日を選択して，時効完成の時期を早めたり遅らせたりすることができません。４時効の援用時効は当事者が援用（主張）しなければ，効力を生じません。時効は，真実に反して他人の権利を取得したり，義務を免れたりするなど，やや不道徳な側面もありますので，時効を主用語解説援用: 取得時効の成立や消滅時効の成立によって，時効の利益を受ける旨の意思を表明すること。張したくないという当事者の意思も尊重して，取得時効や消滅時効は，時効期間の経過によって当然に生ずるのではなく，その援用によって，初めて効力が生じるものとなっています。このような時効の援用をすることができる者は，時効によって直接に利益を受ける者です。消滅時効が完成していたのを知らないで債務を弁済した者は，あとから時効の完成を主張して，弁済した金銭を取り戻すことができません。時効つまり，取得時効の場合であれば，占有の開始時から所有者だったことになり，消滅時効であれば，初めから債務を負っていなかったことになるんだ。だから，売買代金債権が時効で消滅すると，起算日以降に発生した利息も，原則として消滅することになるんだよ。うに，債務者が自分の債務の存在を認めることをいいま第４章数え始めた時点である起算日にさかのぼって生じます。金銭等を取り立てるため，債権者は，裁判所に支払督促を申し立てることができます。支払督促が債務者に送達された後，一定期間経過後に債権者の申立てにより支払督促に仮執行宣言が付されると，その支払督促は確定判決と同様の効果が生じ，これによって時効が中断します。特に，次の者が時効の援用権を有する点に注意しましょう。 ●連帯債務者 ●保証人，連帯保証人 ●物上保証人，抵当不動産の第三取得者例えば，他人の債務を担保するため自己所有の不動産に抵当権を設定した者（物上保証人）は，その債務の消滅時効を援用して，抵当権の消滅を主張することができるんだ。５時効利益の放棄一定の期間が経過して時効が完成した場合であっても，その時効の利益を放棄することができます。ただし，時効が完成する前に放棄することはできません。時効が完成する前の放棄を認めると，例えば，貸金契約などでは必ず事前に時効の利益を放棄する特約が入れられると想定され，結果的に債務者の利益を害し，また，時効制度を否定することになるからです。要点整時効の通則中断請求・承認・差押え等により，時効は中断する ●援用して初めて時効の効果が発生する援用 ●保証人・物上保証人・第三取得者も援用できる ●消滅時効の完成を知らずにいったん弁済すると，もはや援用できなくなる効果時効は起算日にさかのぼって効力を生じる放棄 ●時効完成前には時効の利益を放棄できない 5 第１編権利関係条件・期限第４章 H15.18 ●停止条件と解除条件ある条件が成就すれば「効力が発生」する場合を，停止条件といいます。例えば，「宅建試験に合格できたら，お祝いに時計をプレゼントする」という場合，試験に合格という条件が成就すると，時計の贈与契約の効力が発生します。対して，ある条件が成就することによって「効力が消滅」する場合を解除条件といいます。例えば，「大学を卒業したら仕送りをやめる」という場合，大学の卒業という条件が成就することによって，仕送りという定期的な贈与契約の効力が消滅します。時効 ●条件付き権利の侵害条件付契約の当事者は，条件の成否未定の間は，その契約を一方的に解除することはできず，また，条件の成就によって生じる相手方の利益を侵害することはできません。条件付きの権利を侵害した者は，賠償責任を負います。例えば，合格したらお祝いにプレゼントすると約束した者が，合格されては困ると，合格のジャマをした場合のように，条件の成就により不利益を受ける者が，故意にその条件の成就を妨げると，相手方は，条件を成就したものとみなすことができます。なお，条件の成否未定の間における当事者の権利・義務は，通常の権利・合格すれば，だよ！義務と同様に，処分，相続，保存または担保とすることができます。 ●期限期限とは，「４月末日までに申込みをする」，というように，将来確実に発生する事実をいい，そのうち，確実に発生するが，その時期が定かでないものを特に不確定期限といいます。例えば，借金をしている人は返済期限まで返済を拒否できますが，これを期限の利益といいます。期限の利益を放棄して，即時に借金を返済することもできますが，期限までの利息をもらえるという相手方の利益を一方的に害することはできませんから，原則として，利息全額をつける必要があります。 5 問題＊理解度を『重要チェック問題』で確認してみよう＊ ❶ Ａが善意無過失でＢの所有地の占有を開始し，所有の意思をもって，平穏に，かつ，公然と７年間占有を続けた後，その土地がＢ所有のものであることを知った場合，Ａは，その後３年間占有を続けても，その土地の所有権を時効取得することができない。 ❷ Ａ所有の建物を，Ｂが自己のものであると過失なく信じて７年間占有し，その後ＢがＣに当該建物を賃貸して３年を経過したとしても，Ｂは，建物所有権を時効取得することができない。 ❸ Ａが，賃借権に基づいてＢの土地の占有を20年継続した場合において，Ａが賃料の請求を一度も受けなかったとしても，Ａは，当該土地の所有権を時効取得することはできない。 ❹ ＡのＢに対する債権に関して，ＡがＢに対して訴訟により弁済を求めた場合，Ｂの債務には，時効中断の効力は生じない。 ❺ Ａは，ＢのＣに対する金銭債務を担保するため，Ａ所有の土地に抵当権を設定し，物上保証人となった。この場合，Ａは，この金銭債務の消滅時効を援用することができる。 ❻ 時効が完成する前に，時効の利益を放棄することはできない。解答 ❶ × × 占有者は，占有の開始時点で善意無過失であれば，占有の途中で悪意となっても，10年間占有を継続すれば，所有権を時効取得することができます。 ❷ × × 賃貸しても，間接的に占有している状況であり自らの占有は失われないため，善意無過失で始めた占有が10年間継続すれば，所有権を時効取得できます。 ❸ ○ ○ 賃借人の占有は，所有の意思のない占有であるため，所有権を時効取得することができません。 ❹ × × 債権者が債務者に「請求」した時点で，時効が中断します。 ❺ ○ ○ 時効の援用ができるのは，時効によって直接に利益を受ける者です。物上保証人は被担保債権の消滅により負担を免れますので，消滅時効を援用することができます。 ○ 時効完成後に，その利益を放棄することはできますが，時効が完成する前に時 ❻ ○ 効の利益を放棄することはできません。 52