Die 5 wichtigsten Fragen und Antworten zum Mietspiegel 1. Was ist ein Mietspiegel? Die gesetzlichen Vorschriften über Mietspiegel finden Sie im BGB in den § 558c BGB: „Ein Mietspiegel, ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist“. Dafür werden die aktuellen Mietpreise in regelmäßigen Abständen durch Mieterbefragungen erhoben und daraus eine Übersicht erstellt. Das muss für eine Anpassung an die Preisentwicklung mindestens alle 2 Jahre erfolgen (§ 558d Abs. 2 BGB) Eine einfache Preisübersicht reicht also nicht aus. Damit es sich um einen Mietspiegel handelt, müssen die gesetzlichen Vergleichskriterien aufgelistet sein: • Art • Größe • Beschaffenheit • Ausstattung • Lage. Einen Mietspiegel darf auch nicht jeder erstellen. Er kann nur von der jeweiligen Gemeinde oder den örtlichen Interessenvertretern der Vermieter oder Mieter erstellt werden. Er kann auch von einer anderen Institution im Auftrag der Gemeinde erstellt werden. Oder die Gemeinde erkennt eine Übersicht über die Mieten ausdrücklich als Mietspiegel an. 2. Wann brauche ich einen Mietspiegel? • Für Mieter liefert ein Mietspiegel Anhaltspunkte für angemessene Mietpreise. Er hilft bei der Beurteilung, ob der Mietpreis für eine Wohnung angemessen ist. • Vermieter sind gesetzliche verpflichtet, die Mietwerte eines aktuellen qualifizierten Mietspiegels dem Mieter mitzuteilen – soweit für die Gemeinde ein solcher existiert –, wenn sie die Miete erhöhen wollen. Das gilt auch, wenn die Mieterhöhung aus einem anderen Grund erfolgen soll, als der allgemeinen Mietpreissteigerung aus dem Mietspiegel. Ohne Mietspiegel zum Mieterhöhungsschreiben wäre eine Mieterhöhung unwirksam. 3. Was ist ein qualifizierter Mietspiegel? Wichtig ist, dass Sie einen qualifizierter Mietspiegel haben. Das ist nach der gesetzlichen Definition „ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt“ ist. Nur bei einem qualifizierten Mietpreisspiegel können Sie davon ausgehen, dass die darin aufgeführten Preisspannen auch im Streitfall vor Gericht als Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete anerkannt würden. Sie können davon ausgehen, dass ein Mietspiegel, der von der Kommune als „qualifizierter Mietspiegel“ veröffentlicht wurde als solcher verbindlich ist. Achten Sie zusätzlich darauf, dass der Mietspiegel noch aktuell ist. Ein Mietspiegel muss mindestens alle 2 Jahre aktualisiert werden, sonst gilt er nicht mehr als „qualifiziert“. 4. Woher bekomme ich einen Mietspiegel? Um einen Mietspiegel zu bekommen, wenden Sie sich an die Stadt oder Gemeinde, in der Ihre Mietwohnung liegt. Sie können sich dazu telefonisch an die Verwaltung wenden. Viele Kommunen stellen den Mietspiegel auch zum Download ins Internet. Schauen Sie also auch auf der Internet-Seite nach. So kommen Sie meist schneller und dazu kostenlos an das Zahlenmaterial. Tipp: Einige Kommunen stellen auch online-Rechner zur Verfügung. Die können Sie nutzen, um einen schnellen Überblick über die für Sie relevanten Mietpreise zu bekommen. 5. Wie finde ich die Vergleichsmiete für eine Wohnung? Mietspiegel sind nicht immer identisch strukturiert. Um die Vergleichsmiete für Ihr Mietverhältnis zu finden, brauchen Sie deshalb nicht nur die Tabelle oder die Tabellen des jeweiligen Mietspiegels, sondern zusätzlich den Erläuterungstext. Was für alle Mietspiegel gleich ist: Die Mietverhältnisse werden nach den gesetzlich vorgegebenen Vergleichsmerkmalen gruppiert. Dies sind die Merkmale: • Art • Größe • Ausstattung • Beschaffenheit • Lage. Baualter (Art & Beschaffenheit) Ausgangspunkt für die Einordnung einer konkreten Wohnung ist bei fast allen Mietspiegeln das Baualter der Wohnung. Das Baualter charakterisiert einerseits eine bestimmte Wohnungsart, beispielsweise Altbau- oder Neubauwohnung. Darüber hinaus ist es Ausdruck einer bestimmten Beschaffenheit, denn mit einem bestimmten Baualter ist fast immer eine konkrete Bauweise, ein typischer Wohnungszuschnitt und ein typischer baulicher Zustand verbunden. Entscheidend für das Baualter ist, in welchem Jahr die Wohnung erstmals bezugsfertig wurde. Dies gilt prinzipiell auch dann, wenn in späteren Jahren oder Jahrzehnten Modernisierungen durchgeführt wurden. Einzelne Modernisierungsmaßnahmen werden als durchaus üblich angesehen und reichen deshalb für die Einordnung in eine jüngere Baualtersklasse im Allgemeinen nicht aus. Wurden aber umfangreiche Modernisierung vorgenommen, so dass die Wohnung in weiten Teilen den baulichen Standard einer Neubauwohnung erhalten hat, dann kommt die Einordnung in eine jüngere Baualtersklasse in Betracht. Meist finden Sie in den Mietspiegeln konkrete Vorgaben für die Einordnung derart modernisierter Wohnungen. Je nach Baualter der Mietwohnung finden Sie die dazugehörige Vergleichsmiete in der entsprechenden Baualtersrubrik der Mietspiegeltabelle. Manche Mietspiegel weisen für unterschiedliche Baualtersklassen nicht nur eigene Spalten sondern komplett eigene Tabellen aus. Größe der Wohnung Ein weiteres Kriterium ist die Größe der Wohnung. Sie müssen also innerhalb der zutreffenden Baualtersklasse im Mietspiegel die Rubrik mit der passenden Wohnungsgröße heraussuchen. Entscheidend ist in der Regel die Wohnfläche, berechnet nach der Wohnflächenverordnung. Ausstattung der Wohnung Das Vergleichsmerkmal Ausstattung bezieht sich auf die Gegenstände, die zur ständigen Benutzung eingebaut oder installiert sind. Welche Ausstattungsmerkmale den Mietpreis vor allem bestimmen, hängt vom üblichen Ausstattungsniveau der Mietwohnungen am Ort ab. Auch die im Laufe der Zeit sich ändernden Nachfrageprioritäten der Mieter spielen eine Rolle. Die klassische Untergliederung zahlreicher Mietspiegel orientiert sich daran, ob die Wohnung mit einer Heizung/Sammelheizung (Abkürzung: SH), mit Bad und/oder Dusche und mit einem in der Wohnung liegenden WC (Abkürzungen: Innen WC, IWC) ausgestattet ist oder nicht. Diese Ausstattungskriterien können bereits in die Mietspiegeltabelle integriert sein. Dann müssen Sie innerhalb der für Ihre Wohnung zutreffenden Baualtersklasse und Wohnungsgröße die Spalte mit der zutreffenden Wohnungsausstattung heraussuchen. Andere Mietspiegel differenzieren nach verschiedenen Ausstattungsklassen „gut“, „mittel“ und „schlecht“ oder auch „einfach“, „normal“ und „gut“. In welche Ausstattungsklasse eine konkrete Wohnung einzuordnen ist, müssen Sie dann anhand einer zusätzlichen Liste von Ausstattungsmerkmalen ermitteln. Prüfen Sie bei jedem positiven und negativen Merkmal, ob es für Ihre Mietwohnung zutrifft. Für jedes „ja“ erhält Ihre Wohnung die jeweils angegebene Punktzahl. Zum Schluss addieren Sie dann die Plus- und Minuspunkte und können die Wohnung anhand des Zuordnungsschlüssels in die entsprechende Ausstattungsrubrik einordnen. Beispiel für eine Differenzierung nach Positiv- und Negativmerkmalen: Positive Merkmale Punkte Fenster mit Isolierverglasung +2 Abstellraum über 1 m2 in der Wohnung +1 Balkon oder Loggia bis 8 m2 +1 Balkon, Loggia oder Terrasse über 8 m2 +2 Negative Merkmale Punkte Toilette außerhalb der Wohnung –3 Warmwasser durch Mieter gestellt –1 Einfachverglaste Fenster –2 Kein Abstellraum außerhalb der Wohnung –2 Zuordnungsschlüssel: Eine Wohnung gilt als • gut, wenn sie 4 und mehr Punkte, • normal, wenn sie 0 bis unter 4 Punkte • einfach, wenn sie weniger als 0 Punkte erhält. In manchen Mietspiegeln finden Sie auch an Stelle oder neben einer Untergliederung nach Grundausstattung eine Auflistung weiterer positiver oder negativer Ausstattungsmerkmale, bei deren Vorhandensein Sie jeweils Zu- oder Abschläge in Höhe eines bestimmten Euro- und Cent-Betrages von der nach Baualter und Größe zutreffenden Miete machen müssen. Beispiel für die Differenzierung mittels Zu- und Abschlägen in Euro Sondermerkmale Zu-/Abschläge in Euro/m2 monatlich Modernes Bad + 0,37 Dusche und Badewanne getrennt + 0,22 Moderne Einbauküche + 0,24 Hochwertiger Bodenbelag + 0,20 Bad mit WC ohne Fenster – 0,11 Hier addieren Sie nach Prüfung aller Merkmale die angegebenen Euro- und Cent-Beträge. Den gefundenen Wert müssen Sie dann zu dem Mietwert aus der Baualters-Wohnungsgrößen Tabelle hinzurechnen. Das Ergebnis ist die für Ihre Wohnung maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete. Art der Wohnung Das Vergleichsmerkmal Art bezieht sich auf die Gebäudeart sowie den Wohnungstyp. Mitunter werden bestimmte Gebäudearten oder Wohnungstypen von vornherein aus dem Anwendungsbereich eines Mietspiegels herausgenommen. Eine darüber hinausgehende Differenzierung hinsichtlich der Wohnungsart findet in einigen Mietspiegeln dann nicht mehr statt. Manchmal wird erläutert, wie andere Wohnungsarten abgeleitet werden können. Lage Auch bei der Differenzierung nach der Wohnlage gehen einzelne Mietspiegel unterschiedliche Wege. Manche Mietspiegel enthalten Wohnlagekarten. Hier sind dann in einer Karte des Gemeindegebietes die unterschiedlich guten beziehungsweise schlechten Wohnlagen mit unterschiedlichen Farben gekennzeichnet. In anderen Mietspiegeln finden Sie eine Beschreibung, was unter guter oder einfacher Lage zu verstehen ist. Je nachdem, welche der beschriebenen Merkmale dann für Ihre Wohnung zutreffen, müssen Sie die Wohnung in die entsprechende Rubrik der Mietspiegeltabelle einordnen. Schließlich sehen auch bei der Wohnlage etliche Mietspiegel entweder Plus- und Minuspunkte hinsichtlich der Wohnungsqualität oder Zu- oder Abschläge in Höhe bestimmter Euro- und Cent-Beträge von der nach Baualter und Größe zutreffenden Miete vor.