B. Grundstücksrechte § 12 Begründung, Übertragung und

B. Grundstücksrechte
§ 12 Begründung, Übertragung und Beendigung von Grundstücksrechten
a) Das Grundbuch
aa) Aufgabe
§ 873: jede Verfügung über Grundstück oder Grundstücksrecht bedarf der Einigung sowie der Eintragung in das Grundbuch. Das Grundbuch ist das Rückgrat und die Stütze des Liegenschaftsrechts.
Trenne formelles und materielles Grundstücksrecht
Formell: Grundbuchordnung, Behörden, Führung, Verfahren
Materiell: § 873 ff. BGB: Wirksamkeit von Rechtsänderungen
Einsicht: § 12 GBO; 3 Funktionen des Grundbuches: Übertragungs‐, Vermutungs‐, Gutglaubenswirkung
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bb) Grundstück
Begriff: nicht Teil der Landschaft oder Flurstück im Kataster, sondern
„ Teil der Erdoberfläche, die unter einer bestimmten Nummer im Bestandsverzeichnis eines Grundbuches geführt wird.“
Die Teilung des Grundstücks ist möglich („Abschreibung“), jedoch baurechtlich erschwert.
Verbindung (§ 890) = Vereinigung oder Zuschreibung zu Hauptgrundstück
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cc) Grundbuch
Grundbuchamt: AG ‐ fG‐Verfahren (Justizförmiges Verwaltungsverfahren)
Innerhalb der AG ist der Rechtspfleger zuständig.
Rechtsbehelfe: Erinnerung (§ 11 RPflG), Beschwerde (§ 71 GBO)
Ferner Amtshaftung (§ 839 BGB iVerb mit Art. 34 GG)
Jedes Grundstück erhält ein Grundbuchblatt.
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Struktur des Grundbuchblattes:
Bestandsverzeichnis Abteilung I
Abteilung II
Flurstück
Eigentümer
Nichtpfandrechtliche Grundpfandrechte,
Größe
Erwerbsgrund
Belastungen,
insbesondere
Nutzung
Mehrheit
z.B. Nießbrauch,
Grundschulden Dingliche Rechte Grund der Dienstbarkeiten
und Hypotheken
(§ 96), z.B. § 1094
Beteiligung
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Abteilung III
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b) Verfügung über Grundstücksrechte
Ausgangspunkt: Grundstücksrecht hat stets eine grundbuchrechtliche Seite. Wie ist das Grundbuchverfahren geregelt?
aa) Eintragungsverfahren
• Antragsprinzip (§ 13 GBO): Initiative, Bindung, Bedingungs‐/ Befristungsfeindlichkeit, Stellvertretung, Antragsberechtigung
• Bewilligungsgrundsatz (§ 19 GBO) = formelles Konsensprinzip, Ausnahme: § 20 GBO statt Bewilligung Nachweis der Einigung
• Voreintragung (§ 39 GBO)
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bb) Grundbuchsystem
Regel: Alle Grundstücksrechtsverhältnisse sind im Grundbuch niederzulegen.
Einigung = dinglicher Vertrag; entgegen § 145 frei widerruflich (§ 873 II)
Eintragung bezieht sich auf die Einigung.
Bezugnahme auf die Eintragsbewilligung ist möglich.
Probleme: Inhaltliche oder personelle Divergenz
§ 878 Verfügungsbefugnis hat nur bei Einigung vorzuliegen (Insolvenzfall)
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cc) Rangordnung
Bestimmte gegenständlich beschränkte Rechte an Grundstücken können nebeneinander bestehen.
Frage:
In welcher Rangfolge stehen diese Rechte?
Rangfolge (§§ 879 BGB; 45 GBO) der Rechte richtet sich nach der Zeitenfolge der Eintragungsanträge
Über Rang entscheidet die Eintragung.
Anträge sind in der Reihenfolge ihres Eintreffens zu bearbeiten (§ 45 GBO).
Rangänderung (§ 880): Einigung zwischen Zurücktretendem und Bevorrechtigtem
Rangvorbehalt (§ 881): Recht auf vorrangige Bestellung eines Rechts
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c) Die Auflassung
• Die dingliche Einigung über die Grundstücksübereignung heißt Auflassung.
• Sie ist Ausnahme von der Formfreiheit der dinglichen Einigung.
• Abgabe gegenüber Notar oder im Rahmen eines Prozessvergleichs (§ 127 a).
• Vorlage des Kaufvertrages in Form des § 311 b sichert, dass für das Geschäft die causa besteht (§ 925 a). • Gleichzeitige Anwesenheit der Parteien (nicht § 128). Ein bedingungs‐
und befristungsfeindliches Geschäft, daher insbesondere keine Auflassung unter Eigentumsvorbehalt.
• Prüfung der materiellen Voraussetzungen der Wirksamkeit der Verfügung durch das Grundbuchamt (z.B. § 1365).
• Zubehör: § 926 Übereignungsvermutung nach Regeln des dinglichen Rechts, Gutglaubensschutz indes nach den Regeln für bewegliche Sachen (§§ 932 ff.)
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