investmentmarkt deutschland q4/2015 gesunde rekord

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INVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND Q4/2015
GESUNDE REKORD-ERGEBNISSE
04. Januar 2016, Hamburg. 2015 war nach Berechnungen von German Property Partners (GPP) das
seit 2007 transaktionsstärkste Jahr an den deutschen Top-7-Standorten. Das Transaktionsvolumen für
gewerbliche Immobilien-Investments (ohne Wohn-Investments) belief sich am Jahresende 2015 auf
28,03 Mrd. €. „Es gab erneut einen Umsatzsprung, der mit knapp 30 Prozent noch deutlicher ausfiel
als zum Jahreswechsel 2013/2014 mit 25 Prozent“, erläutert GPP-Sprecher Björn Holzwarth.
TAV: SIEBEN REKORDE
An allen sieben Standorten legte das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien-Investments
nicht nur zu, sondern erreichte auch ein neues Rekord-Niveau seit Beginn der Finanzkrise im Jahr
2007.
„2015 war ganz klar Berlin die deutsche Investmenthauptstadt. Hier wurden gewerbliche Immobilien
im Wert von 7,48 Mrd. Euro und mehr als ein Viertel des Gesamtvolumens gehandelt“, so Holzwarth.
Das Transaktionsvolumen ist zu einem Großteil auf den Verkauf des „Potsdamer Platz-Portfolios“ im
3. Quartal zurückzuführen, auf den allein rund 1,4 Mrd. € entfielen. Die Transaktion ist der größte
bekannte Verkauf eines Gewerbeimmobilien-Portfolios im Jahr 2015.
10 größte bekannte Gewerbe-Transaktionen Top-7-Standorte 2015
Stadt
BER
FAM
FAM
CGN
BER
BER
MUN
HAM
FAM
MUN
Projekt/Objekt
Potsdamer Platz-Portfolio
Trianon
Eurotower (95 %-Anteil)
LANXESS arena, Stadthaus
Köln, Nebengebäude
Boulevard Berlin
The Q
Siemens Campus
Berliner Tor Center
MainZero
Elisenhof
Käufer
Brookfield Property Partners
NorthStar Realty Finance
IVG
Mirae Asset Global Investments,
Junson Capital
Klépierre
Tishman Speyer
Pramerica RE Investors
Zurich Versicherung
NPS
AXA S.A.
Verkäufer
Savills Fund Management
Madison International Realty
RFR Holding
Esch-Oppenheim-Fonds
Corio
Pontegadea/Banco Santander
HIH/RFR Holding
Morgan Stanley
Tishman Speyer
Tishman Speyer
KP (Mio. €)
< 1.400
540
455
440
370
335
> 300
269
250
227
Mit einem Transaktionsvolumen von 5,45 Mrd. € erwies sich München 2015 als zweitbeliebtester
Standort für gewerbliche Immobilien-Investments. Bei fünfzehn Abschlüssen über 100 Mio. €, die
mehr als 40 % des Gesamtvolumens ausmachten, stieg das Ergebnis gegenüber 2014 um knapp 10
%.
Das Frankfurter Ergebnis lag mit rund 5,17 Mrd. € nur leicht über dem Niveau des Vorjahres. „Das
begrenzte Angebot trieb Investoren 2015 verstärkt in Development-, Value Add- und OpportunisticObjekte, kurze Vertragslaufzeiten oder Asset Management-Bedarf wurden eher in Kauf genommen“,
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sagt Holzwarth.
Bei fünf Abschlüssen im dreistelligen Millionenbereich kam Hamburg auf ein Transaktionsvolumen
von 3,9 Mrd. €. Gegenüber dem Vorjahr ist dies ein Plus von knapp 7 %. In Düsseldorf wurden
gewerbliche Immobilien für rund 2,43 Mrd. € veräußert, was einem überproportional hohen Zuwachs
von über einem Viertel entspricht.
Die Veräußerung der „LANXESS arena“ inklusive Stadthaus Köln (Sitz der Stadtverwaltung) und
Nebengebäude (Parkhaus und Eishalle der Kölner Haie) in Köln Ende Dezember für rund 440 Mio. €
war der bundesweit viertgrößte bekannte Abschluss im Gewerbeimmobilien-Segment des Jahres.
„Dabei traten nach dem Verkauf des „MainZero“ an die südkoreanische Pensionskasse NPS erneut
asiatische Investoren in einer nennenswerten Größenordnung direkt in Erscheinung“, so Holzwarth
weiter. Mit 46 % fiel die Steigerung des Transaktionsvolumens auf 1,9 Mrd. € auch in Köln
überdurchschnittlich hoch aus.
Vier Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich führten in Stuttgart zu einem Transaktionsvolumen
von 1,71 Mrd. € und der zweithöchsten Zuwachsrate unter den Top-7 von 70,5 %.
„Gegenüber 2014 haben das Abschluss-Volumen und die Bedeutung von Portfolio-Deals 2015
deutlich zugenommen. Besonders hoch war der Portfolio-Anteil in Berlin, Hamburg und Düsseldorf. Er
lag zwischen über einem Viertel und einem Drittel des Transaktionsvolumens“, führt Holzwarth aus.
„Allerdings wurden meist Objekte in B-Lagen und mit Asset Management-Bedarf zu Portfolios
zusammengefasst wie beispielsweise das Bridge- oder das Stella-Portfolio.“
RENDITEN: ANHALTENDE RENDITEKOMPRESSION
Gegenüber 2014 sank die Spitzenrendite für Büro-Objekte zum Jahresende 2015 aufgrund der
unveränderten Rahmenbedingungen an allen Top-7-Standorten weiter. Die Rendite-Spanne reichte
von nur noch 3,50 % (München) über 3,90 % (Berlin), 4,00 % (Hamburg) und 4,40 % (Köln) bis 4,50 %
(Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart). Am stärksten ging sie um 85 Basispunkte in Berlin zurück.
Büro-Gebäude blieben 2015 die von Investoren am meisten nachgefragte Assetklasse. Ihr hoher
Anteil am Transaktionsvolumen in Frankfurt (83 %) und München (78 %) ist den drei Top-Verkäufen
der Standorte geschuldet, bei denen es sich ausnahmslos um Büro-Objekte handelte. In Düsseldorf
(48 %) hingegen entfielen die drei größten Abschlüsse auf die Assetklasse Einzelhandel, was den
relativ niedrigen Büro-Anteil erklärt.
INVESTOREN: SAFE HAVEN DEUTSCHLAND
„Das Interesse internationaler Investoren an deutschen Gewerbe-Immobilien an den deutschen Top-7Standorten legte 2015 nochmals deutlich um knapp 50 Prozent zu. Internationale investierten hier
rund 12,79 Mrd. Euro in gewerbliche Immobilien“, sagt Holzwarth. „Damit stehen sie für rund 45 %
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des gesamten gewerblichen Transaktionsvolumens und jeweils etwas mehr als die Hälfte der
jeweiligen Transaktionsvolumina in Hamburg, Köln und Frankfurt.“ Ebenso wie am Jahresende 2014
waren auch 2015 Offene Fonds/Spezialfonds die aktivsten Käufer und Verkäufer auf den Top-7Immobilienmärkten.
AUSBLICK: 2016
Holzwarth: „Liquiditätsüberschuss, Nachfrageüberhang, Produktmangel und Renditetiefs werden den
Markt für gewerbliche Immobilien-Investments an den deutschen Top-7-Standorten voraussichtlich
auch in den kommenden Monaten bestimmen. Die Leitzinserhöhung der US-Notenbank könnte den
bisherigen Verfall der Spitzenrenditen für Büro-Objekte bremsen, die Unsicherheit aufgrund der
weiteren Wirtschaftsentwicklung in China zu einer noch größeren Nachfrage durch Internationale und
Institutionelle führen. Angesichts dieser Faktoren erscheint uns für 2016 ein Transaktionsvolumen von
rund 24 Mrd. Euro als realistisch.“
6.005 Zeichen ohne Haupt-Überschriften
Deutsche Top-7-Investmentstandorte 1.-4. Quartal 2015
HAM
BER
DUS
CGN
Transaktionsvolumen in Mrd. €
3,90
7,48
2,43
1,90
Spitzenrendite Büro in %
4,00
3,90
4,50
4,40
Stärkste Assetklasse
Büro
Büro
Büro
Büro
Stärkste Assetklasse in %
67
61
48
38
Quelle: GPP-Partnerunternehmen, Colliers International Deutschland (Frankfurt)
FRA
5,17
4,50
Büro
83
STU
1,71
4,50
Büro
62
MUC
5,45
3,50
Büro
78
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Transaktionsvolumen 1.-4. Quartal 2015
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ÜBER GERMAN PROPERTY PARTNERS
German Property Partners ist ein deutschlandweites Netzwerk lokal führender GewerbeImmobiliendienstleister mit Bankenhintergrund. Das Netzwerk ist in Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln,
Frankfurt a. M., Stuttgart und München mit Standorten vertreten. Es bietet Dienstleistungen im Bereich
Immobilien-Investments, gewerbliche Vermietung, unternehmerisches Immobilienmanagement,
Research sowie Bank-, Finanzierungs- und Verwaltungs-Dienstleistungen an. Aktuell sind 265
Immobilienspezialisten mit einer durchschnittlichen Netzwerkzugehörigkeit von zehn Jahren für
German Property Partners tätig. 2014 vermittelte German Property Partners deutschlandweit 310.000
m² Gewerbefläche und betreute ein Transaktionsvolumen in Höhe von 610 Mio. €.
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