平成2８年度土地有効活用による節税対策Q＆A \500（税込）判型：B５判64ページ出版社：清文社発行年月：平成28年５月ご購入はコチラのページからどうぞ税金特例フル活用！安心･有利な資産形成のために平成28年４月１日現在の法令等に基づいて制作しています。第１章資産の透明化と相続税・贈与税Ｑ１．マイナンバー導入による資産透明化時代の到来マイナンバー制度がスタートしましたが、実際には特に大きな影響や変化がないように思います。我々資産家にとって今後どのような影響が出てくるのでしょうか？Ｑ２．相続税と贈与税のしくみと税額計算平成27年１月１日以後から相続税と贈与税が増税になる一方、直系尊属からの贈与については減税になったと聞いています。現在の相続税の基礎控除や税率、贈与税のしくみは、どのようになっているのでしょうか？第２章土地の有効活用と税金対策Ｑ３．建物評価減と土地評価減でこんなに下がる相続税遊休地をそのままの状態にしておくと相続税の評価は自用地となるため、その土地の上に建物を建築して賃貸すると相続税の評価額が低くなると聞きました。本当ですか？Ｑ４．広大地に該当すれば大きく評価減される広大な土地については開発して道路等を付けなければ活用できないとして、それを考慮した上で広大地として相続税評価額を大きく減額できると聞いています。建物がすでに建っている場合も含め、どんなケースが認められ、どのようにして計算するのでしょうか？Ｑ５．土地の一部転用や老朽貸家の建替えで大幅評価減土地が広い場合、その利用のしかたによって評価が下がると聞きました。また、古い貸家で長く空家状態が続いていると貸家の評価減を使えないそうですが、具体的な対処方法を教えてください。Ｑ６．〈居住用〉小規模宅地等の特例を賢く活用相続の際に被相続人等の自宅に利用していた土地の評価額は大幅に軽減されると聞きましたが、どのようなしくみで軽減されるのでしょうか？第４章最近の土地有効活用の手法Ｑ15．相続税の納税猶予の適用を受けている農地の有効活用が可能になる時期は？所有している農地について相続税の納税猶予を受けていますが、有効活用をしたいと考えています。いつから有効活用したら相続税を払わなくてよくなるのでしょうか？Ｑ16．サービス付き高齢者向け賃貸住宅による賃貸経営急速な少子高齢化の中、賃貸経営も高齢者向けに対応する必要がありますが、医療や介護に対する政府の政策がめまぐるしく変わるため、医療法人や介護事業者に賃貸するにしても不安です。どのように考えればよいでしょうか？ Q17．空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例の創設母は私たちが育った家で一人暮らしをしています。母が亡くなった場合には、この家を売却することで兄弟間で合意していますが、従来、居住用の3,000万円特別控除の適用ができなかったところ、平成28年度の税制改正で 3,000万円特別控除ができるようになったと聞きました。内容を教えてください。 Q18．空家の敷地にかかる固定資産税等が約3.6倍に空家等対策推進法に基づく必要な措置の勧告の対象となった特定空家等に係る土地については、住宅用地にかかる固定資産税等の課税標準の特例対象から除外されることとなったと聞きました。詳しく教えてください。 Q19．老朽化アパートの整理で安定収入と納税資金確保父が亡くなると相続税を支払わなければなりませんが、支払に充てることができるのは古い木造アパート２棟ぐらいしかありません。この建物は物納できませんし、売却するにしても相続税の評価額相当ではとても売れそうにないそうです。なにかよい知恵はないでしょうか？Ｑ20．資産の組み替えには事業用資産の買換え特例を駐車場用地や農地を保有していますが、有効活用には向Ｑ７．〈事業用〉小規模宅地等の特例を賢く活用個人や同族法人が事業に利用している土地の場合、条件によっては相続の際の評価額が大幅に軽減されるそうですが、どのようなしくみになっているのでしょうか？Ｑ８．住宅用地に転用すれば固定資産税が大幅軽減土地の有効活用をするときに、土地にかかっている固定資産税の負担や、新たに建てる建物にかかる固定資産税を軽減することのできるよい方法はないでしょうか？Ｑ９．不動産賃貸事業と消費税貸地や貸店舗、賃貸集合住宅等の経営を行っていますが、消費税を納めなければいけないのでしょうか？Ｑ10．消費税は支出の方が多いと一定の手続により還付される店舗や賃貸建物等を建てたり、これらの建物の大規模な修繕を行うと多額の消費税を支払うことになります。また、駐車場施設に機械式の駐車施設を設置したり、コンピューター等の大がかりな新規投資をした場合も同様です。これらの消費税については還付してもらえるのでしょうか？第３章不動産を上手に生前贈与する方法Ｑ11．精算課税制度のしくみと賢い活用法相続時精算課税制度はどのような贈与税の制度で、暦年の贈与税制度とはどう違うのでしょうか？また、どちらを選択すれば有利なのでしょうか？Ｑ12．収益建物の精算課税による贈与は相続税対策として効果が高い高収益の賃貸建物を子に贈与すれば相続税や所得税対策として効果が大きいそうですが、贈与税の負担や敷金について注意すべき点があると聞きました。実際に行うときの留意点はどのようなことでしょうか？Ｑ13．収益建物を上手に贈与すれば土地も貸家建付地として評価される親の所有している賃貸建物を子に贈与した場合、親の土地に子の賃貸建物があることになるのですが、自用地評価になるのか心配です。その敷地の評価はどうなるのでしょうか？Ｑ14．相続を考慮した賢い生前活用借入れをすれば相続税対策になるといわれ、父が自己所有地に借入金で賃貸物件を建て、賃貸経営をすることになりました。もちろん、土地も建物も担保に提供しています。その土地と建物及び債務については相続ではどのように取り扱われ、どのように評価されるのでしょうか？いていない土地ですので、これを売却して収益性の高い不動産に買い換えようと思います。このようなケースで税金が有利になるような方法はありませんか？Ｑ21．定期借地契約を土地活用に生かす定期借地契約で土地を賃貸して安定収入を得たいと考えていますが、定期借地権についてはいくつかの手法があるそうですので、その活用方法について教えてください。第５章名義の決め方と会社活用Ｑ22．建物は誰が取得すればよいのか？相続税対策や所得税対策を上手にするためには、賃貸建物を取得するときに誰が取得すればよいのでしょうか？Ｑ23．不動産保有会社による収入分散の税金効果は大きい会社を設立して不動産を保有させたり管理させると有利であると聞きましたが、どのような効果があり、どのような点に注意すればよいのでしょうか？Ｑ24．不動産保有会社の設立とメリット・デメリット不動産保有会社を設立して、キチンとした不動産経営を行いたいと考えています。設立のための費用やメリット・デメリット、設立に当たっての税務上・法務上の注意点などを教えてください。第６章土地活用のケーススタディＱ25．ケーススタディ１：青空駐車場を賃貸住宅経営に～収入は減っても手取りは増加私の財産は土地が中心です。今のところＡの土地を青空駐車場にしていますが、聞くところによると相続税額引下げ対策にはならないようです。賃貸住宅を建てるにしても、預金のうち2,000万円を残しておくためには借入を行わなければならず、返済すればほとんどお金が残らないのではと心配です。どうすればいいでしょうか？Ｑ26．ケーススタディ２：ロードサイドで高収入がある場合～所得税・相続税対策となる賃貸住宅経営幹線道路沿いに土地Ａがあり、数年前から、ある外食産業に建設協力金方式で店舗を建てて貸しています。毎月 350万円の家賃収入ですが、収入の４割以上が所得税・住民税でなくなってしまいます。相続の時にはトータル１億3,297.5万円もの相続税がかかるそうです。そのときは延納で支払おうかとも思いますが、何かよい対策はないでしょうか？Ｑ27．ケーススタディ３：事業用資産の買換えで無借金土地活用私の財産内容は土地が中心です。今のところＡとＣの土地を青空駐車場にしていますが、相続税額引下げ対策にはならないようです。借入金で賃貸住宅経営をすれば収入が増えて相続税も安くなると聞きましたが、借金をするのは気が進みません。どうせ相続税の支払で土地を手放すのなら、先に土地を売却してもいいかなと思いますが、譲渡所得税も気になります。何かよい方法はないでしょうか？ ※無断複写・複製等、記載文書を承諾なしに転載することを禁止します。