mietrechtspraxis/mp 4/15 Inhaltsverzeichnis Aufsatz Die Kündigung des Mietverhältnisses bei Eigenbedarf von Anita Thanei, lic. iur., Rechtsanwältin, Zürich Aufsatz Seite 229 Der Begriff des Eigenbedarfs wird im Mietrecht nicht genauer definiert. Im vorliegenden Aufsatz werden der gewöhnliche und der dringende Eigenbedarf umschrieben und einige praktisch und rechtlich relevante Aspekte beleuchtet. Résiliation du bail en cas de besoin propre de Anita Thanei, lic. iur., avocate, Zurich Article page 229 Dans le droit du bail, la notion de besoin propre n’est pas définie avec précision. La présente contribution décrit le besoin propre normal et le besoin propre urgent et clarifie des aspects importants tant du point de vue pratique que du point de vue juridique. Entscheide Rückforderung Nebenkosten – Fehlender Irrtum Es wird vermutet, dass der Mieter seine Rechte nicht kennt. Damit wird auch vermutet, dass er formnichtig ausgeschiedene Nebenkosten irrtümlich bezahlt hat. Dass der Mieter sich bei Vertragsabschluss von einem Anwalt Rat zur Anfechtung der Anfangsmiete holte, besagt noch nicht, dass die Zahlung in Kenntnis der Rechtslage erfolgte. BGer 4D_13/2015 Seite 242 Art. 63 Abs. 1 OR Répétition des frais accessoires – Erreur Il est présumé que le locataire ne connaît pas ses droits et qu’il a payé par erreur des forfaits pour frais accessoires non dus puisque ces frais n’avaient pas été détaillés dans le contrat. Le fait que, lors de la conclusion du contrat, un avocat ait donné au locataire son avis sur une autre question ne permet pas de conclure que le locataire a payé les forfaits en connaissant la situation juridique. art. 63 al. 1 CO TF 4D_13/2015 page 242 Grundlagenirrtum bei Mängeln Zumindest bei neueren Büroräumen darf die Mieterin erwarten, dass die gesetzlichen Lärmgrenzwerte eingehalten werden. Sie muss die Umtriebe einer Sanierung mit ungewissem Erfolg nicht dulden und kann unter Berufung auf Grundlagenirrtum vom Vertrag zurücktreten. BGer 4A_125/2014 Seite 247 Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR Erreur essentielle s’agissant de défauts Du moins lorsqu’il s’agit de locaux récents destinés à être utilisés comme bureaux, le locataire peut s’attendre à ce que les valeurs limites du bruit prévues par la loi soient respectées. Le locataire n’est pas tenu de tolérer les désagréments résultant de travaux d’assainissement dont la réussite n’est pas certaine; il peut invoquer une erreur sur les éléments essentiels du contrat et s’en départir. TF 4A_125/2014 page 247 art. 24 al. 1 ch. 4 CO Vertragslose Benutzung von Räumen mit Mängeln – Entschädigung Für eine vertraglich nicht abgedeckte Benutzung von Räumen ist eine Entschädigung in Höhe des vormaligen Mietzinses geschuldet. Sie ist bei Mängeln herabzusetzen. Eine Reduktion von 75% bzw. 80% ist nicht zu beanstanden, wenn die Fenster eines Restaurants mit Brettern verschalt, das Wasser abgestellt und der Kühlraum entzogen wurden. BGer 4A_96/2015 Seite 254 Art. 259a und 259d OR Utilisation de locaux affectés de défauts en l’absence de contrat – Indemnité La personne qui utilise des locaux sans qu’un contrat l’y autorise est tenue au paiement d’une indemnité correspondant au dernier loyer payé pour ces locaux; l’indemnité doit toutefois être réduite si les locaux présentent des défauts. Une réduction de 75% ou 80% est justifiée lorsque les fenêtres d’un restaurant sont fermées par des planches, que l’eau a été coupée et que la chambre froide a été enlevée. TF 4A_96/2015 page 254 art. 259a et 259d CO Nettorenditeberechnung Präzisierung der Rechtsprechung zum Zeitpunkt der Renditeberechnung, zur Zuordnung der wertvermehrenden Investitionen zu den Anlagekosten und der Unterhaltskosten zum Liegenschaftsaufwand. Art. 269 OR BGE 141 III 245 4A_606/2014 Seite 260 Calcul du rendement net Précisions jurisprudentielles concernant le moment déterminant pour le calcul du rendement, l’intégration des investissements à plus-value dans les coûts d’investissement et la prise en compte des frais d’entretien. ATF 141 III 245 4A_606/2014 page 260 art. 269 CO Vorgeschobener Kündigungsgrund Die Kündigung ist missbräuchlich, wenn sie mit der Verwendung des Mietobjekts als Hauswartwohnung begründet wird, obwohl diese Dienste einer externen Firma übertragen wurden, ein Angestellter dieser Firma bereits im Haus wohnt und im Haus mit 38 weiteren Mietparteien regelmässig Wohnungen frei werden, so auch kurz vor der Kündigung eine 3-Zimmerwohnung. BGer 4A_50/2015 Seite 273 Art. 271 OR Motif de résiliation prétexté Le congé que le bailleur motive par son intention de louer l’appartement à un concierge est abusif lorsque le service de conciergerie est assuré par une entreprise externe, dont l’un des employés habite par ailleurs déjà dans l’immeuble, et que dans la maison habitent 38 autres locataires; dans un tel bâtiment, des appartements se libèrent en effet régulièrement, comme ce fut le cas d’un appartement de 3 pièces peu avant le congé en question. TF 4A_50/2015 page 273 art. 271 CO Missbräuchliche Sanierungskündigung Die mit der Sanierung der Liegenschaft begründete Kündigung ist missbräuchlich, wenn der Vermieter die geplanten Arbeiten nicht konkret darlegen kann. Ganz besonders gilt dies, wenn erst zwei Jahre davor wertvermehrende Arbeiten ausgeführt worden sind. BGer 4A_625/2014 Seite 276 Art. 271 Abs. 1 OR Congé donné en vue d’un assainissement La résiliation motiveé par l’exécution de travaux de rénovation de l’immeuble est abusive si le bailleur ne peut pas indiquer concrètement quels sont les travaux envisagés. Cela vaut particulièrement lorsque des travaux à plus value ont été effectués à peine deux ans avant la résiliation. TF 4A_625/2014 page 276 art. 271 al. 1 CO Erstreckung nach Kündigung wegen Eigenbedarfs Die Interessen der Lebenspartnerin, welche im Haushalt des Vermieters wohnt, gelten bei der Beurteilung des Eigenbedarfs als eigene BGer 4A_673/2014 Seite 281 Interessen des Vermieters. Das Erstreckungsbegehren beurteilt sich aufgrund der Verhältnisse im Zeitpunkt des Entscheids. Art. 272 OR Prolongation du bail en cas de congé donné pour besoin propre Lors de l’appréciation du besoin propre du bailleur, les intérêts de la partenaire vivant en ménage avec lui sont considérés comme des intérêts propres du bailleur. La demande en prolongation du bail est jugée en fonction de la situation au moment de la décision. TF 4A_673/2014 page 281 art. 272 CO Anforderungen an die Substantiierung von Lärmbeeinträchtigungen Lärmimmissionen werden mit der Darlegung des subjektiven Empfindens unter Nennung einzelner Quellen und mit Angaben zum zeitlichen Auftreten hinreichend substantiiert. Es kann nicht verlangt werden, dass darüber ein lückenloses Protokoll geführt wird. ZH MD120009 Seite 284 Art. 55 Abs. 1 ZPO, Art. 259d OR Exigences auxquelles doit satisfaire la preuve d’immissions sonores Qui veut faire établir l’existence d’immissions sonores doit exposer quelle en est sa perception subjective et indiquer de manière suffisamment détaillée toutes les sources de ces immissions ainsi que les heures où elles se produisent. On ne peut toutefois pas exiger de lui un protocole sans lacunes. ZH MD120009 page 284 art. 55 al. 1 CPC, art. 259d CO Ausweisung im summarischen Verfahren Ein Ausweisungsbegehren im summarischen Verfahren ist auch während eines hängigen Kündigungsschutzverfahrens zulässig. Damit darf die soziale Untersuchungsmaxime aber nicht unterlaufen werden. Eintreten ist daher nur möglich, wenn keine Zweifel an der Vollständigkeit der Sachverhaltsdarstellung bestehen. BGE 141 III 262 4A_184/2015 Seite 289 Art. 64 Abs. 1 lit. a und 257 ZPO Expulsion en procédure sommaire La demande d’expulsion en procédure sommaire est possible même lorsque le locataire a intenté une procédure visant à l’annulation du congé ou à la prolongation du bail. On ne peut cependant pas rendre illusoire par ce biais l’application de la maxime inquisitoire sociale. L’entrée en matière n’est dès lors possible que s’il est certain que l’exposé des faits est complet. art. 64 al. 1 let. a et 257 CPC ATF 141 III 262 4A_184/2015 page 289 Aktuell Literatur Neuerscheinungen Besprechungen Seite 296 Seite 296 Rechtsetzung Bund Seite 299
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