6 kgal REAL ASSETS 2015 / 16 kgal REAL ASSETS 2015 / 1 6 Was zählt, ist das Objekt Stadtteil- und Fachmarktzentren entfalten ihre Sogwirkung auf Passanten und Käufer auch abseits der Top-Einkaufsmeilen. Das macht sie interessant für defensiv ausgerichtete Investoren – gerade in der andauernden Immobilien-Markthochphase. Herr Zücker, wie kann man in der aktuellen Markthochphase überhaupt noch in Immobilien investieren? André Zücker MRICS Geschäftsführer Real Estate KGAL Investment Management GmbH & Co. KG Das Preisniveau ist derzeit in allen Immobilienkategorien sehr hoch. Doch wer wie die KGAL eine klare, defensive Strategie verfolgt, ist mehr oder weniger unabhängig von der aktuellen Marktlage. Wir verstehen uns als „Value Detectives“, konzentrieren uns also auf Werthaltigkeit von Objekten auf lange Sicht. Natürlich glauben wir, dass nach fünf Jahren mit immer neuen Preishöchstständen ein Luftholen des Marktes gesund wäre. Doch wichtiger als die Spekulation, wann eine Korrektur nun kommt, ist für uns die richtige Strategie: die Analyse demographischer, gesellschaftlicher und wirtschaftlicher Entwicklungen und Trends ist dabei der Kern. Es geht darum zu sehen, wo und wie die Menschen künftig leben, arbeiten und sich mit den Gütern des täglichen Bedarfs versorgen. Immobilien werden schließlich für Menschen gebaut. Die richtige Immobilie am richtigen Ort , das ist der Schlüssel. Das bringt uns zum Thema Versorgungszentren, ein Schwerpunkt in den Immobilienengagements der KGAL. Wie haben Sie sich diese Gewerbeimmobilientypen erschlossen? SchlieSSlich gibt es über Stadtteilzentren noch keine detaillierten Marktinformationen, zu Fachmarktzentren nur wenige. Mit dem Thema Versorgungszentren beschäftigen wir uns mittlerweile seit rund zehn Jahren. Begonnen haben wir unser Engagement 2006 mit Investitionen in Fachmarktzentren im Rahmen des ersten Österreich-Fonds der KGAL für institutionelle Investoren. Dessen Portfolio umfasst Büroimmobilien und Fachmarktzentren in Österreich. Wir stellten damals schnell fest, dass es die Fachmarktzentren sind, die dem Fonds eine besondere Ertragsstabilität geben. Grund genug, uns weiter mit dem Thema zu beschäftigen und 2013 einen weiteren, reinen Retail-Park-Fonds aufzulegen. In diesen Jahren haben wir sehr gut gelernt, wie Fachmarktzentren funktionieren und welche Faktoren entscheidend für eine hohe Wirtschaftlichkeit und damit stabile Renditen sind. Und die Stadtteilzentren? Dieses Know-how war sehr nützlich für die Fokussierung auf Stadtteilzentren. Bei der Bewertung und dem Management beider Immobilientypen geht es um die gleichen Faktoren: Schwerpunkt Grundversorgung, dominante Stellung vor Ort, Mietermix und Zukunftsfähigkeit. Mittlerweile haben wir mehrere Multi-TenantProjekte als Club Deals realisiert und den institutionellen MixedUse-Fonds STADT MORGEN aufgelegt. Mit dem Projekt „Platzhirsch“ folgt demnächst ein weiterer Portfoliofonds mit ausgewählten Stadtteil- und Fachmarktzentren. Stadtteilzentrum Wandsbek, Hamburg Bleichstraße, Frankfurt Was ist entscheidend für eine zukunftsorientierte Entwicklung von Stadtteilzentren? nah an den Standort geführt. Und die neue Nordumfahrung sorgt für eine sehr gute, schnelle Anbindung an die Münchner Innenstadt. Diese ideale Verkehrs- und ÖPNV-Anbindung schafft eine Lage, die schwer reproduzierbar ist und damit zum Wettbewerbsvorteil wird. Lokale Dominanz ist im ländlichen Raum in Österreich etwas anderes als in einem Frankfurter Stadtquartier. Worin bemisst sie sich bei Stadtteilzentren? Gleiches gilt übrigens auch für ein Fachmarktzentrum, das mitten in der grünen Wiese liegt, aber direkt an der Ausfahrt einer viel befahrenen Autobahn. Solche Objekte sind hoch frequentiert; ihr verkehrsgünstiger Standort ist „gelernt“ und funktioniert manchmal schon seit Jahrzehnten. Zusätzlich haben sie oft wegen baulicher Genehmigungsvorschriften keine Konkurrenz in direkter Nachbarschaft zu befürchten. Nehmen wir als Beispiel das Multi-Tenant-Objekt Pasinger Hofgärten – ein Stadtteilzentrum in München-Pasing. Seine Lage unmittelbar im Zentrum des Stadtteils und direkt neben dem Bahnhof garantiert einen konstant großen Strom an Passanten und Besuchern. Weitere Infrastrukturmaßnahmen haben auch Straßenbahnen und Busse sehr Hier ist leicht zu sehen, dass man mit den gängigen Lagekategorien bei Versorgungszentren nicht weit kommt. Und es erklärt die Notwendigkeit eines Bottom-up-Ansatzes bei der Bewertung der einzelnen Objekte. Wir verstehen Stadtteilzentren eindeutig als soziale Räume, in denen man sich auch begegnen soll. Stadtteilzentren holen den Einzelhandel, Dienstleister, Büros und öffentliche Einrichtungen nach drinnen unter ein großes Dach – ganz so, wie es das Konzept der vertikalen Stadt vorsieht. Damit stützen sie das gesellschaftliche Stadtgefüge, statt nach draußen zu bauen. Dieses Verständnis ist auch Ausdruck unseres hohen Anspruchs an die bauliche Qualität und Architektur der Objekte. Wenn die Menschen sich hier wohlfühlen sollen, muss nicht nur das Angebot groß und breit genug sein. Auch die Architektur muss attraktiv sein und zum Verweilen einladen. Bei Neubauprojekten, wie dem Stadtteilzentrum in Hamburg-Wandsbek, legen wir deshalb größten Wert auf eine gleichermaßen moderne wie stimmige Optik und Atmosphäre. Bei Bestandsobjekten führen wir gezielt wertsteigernde Maßnahmen durch, wie beispielsweise am Standort Frankfurt Bleichstraße. Dabei haben wir nicht nur die Besucher im Blick, sondern auch die Mieter, deren Zufriedenheit eine Voraussetzung für einen hohen Vermietungsstand und konstanten Cashflow ist. 7