KGAL Marktbericht Immobilien Handel 1HJ 2015

KGAL IMMOBILIEN
MARKTBERICHT
HANDEL
DEUTSCHLAND
1. Halbjahr 2015
I.
UNSER EXPERTENSTATEMENT
HANDELSIMMOBILIEN GEFRAGT WIE NIE
Das Investmentklima auf dem deutschen Immobilienmarkt könnte besser nicht sein: Die positive
wirtschaftliche Gesamtsituation, das niedrige Zinsniveau und niedrige Energiepreise sorgen für gute
Investmentklima 
Stimmung. Das immense EZB-Wertpapierankaufprogramm in Höhe von EUR 60 Mrd. pro Monat
unterstützt die Erholung der Eurozone und beschert der Branche zusätzlichen Rückenwind.
So erstaunt es nicht, dass das Interesse an deutschen Immobilien ungebrochen ist. Im ersten Quartal
2015 wurden bei Gewerbeimmobilien Transaktionen in Höhe von EUR 9,5 Mrd. abgeschlossen. Dies
sind EUR 0,5 Mrd. weniger als im ersten Quartal 2014. Der Anteil der Einzelhandelsimmobilien ist
EUR 40 Mrd. erwartetes
Volumen für 2015 
signifikant gestiegen und erzielte mit EUR 3,2 Mrd. rund 31 % des Gesamtumsatzes. Für das Gesamtjahr 2015 erwartet die KGAL für Immobilien mit gewerblicher Nutzung ein Volumen von mehr als EUR
40 Mrd. Dies ist in Anbetracht des prosperierenden Marktes ein gesundes, aber kein bedenkliches
Wachstum. Im Vergleich zu 2006/2007, während des Immobilienbooms, lag das Transaktionsvolumen für Immobilien mit gewerblicher Nutzung bei EUR 49,5 Mrd. bzw. EUR 54,7 Mrd.
Die Zahlen zeigen, dass sich der gesamte Markt für Handelsimmobilien weiter positiv entwickelt. Am
stärksten legten in diesem Jahr bisher Fachmärkte und Fachmarktzentren zu: Im Vergleich zum Vorjahr hat sich das Transaktionsvolumen um 42 % auf aktuell EUR 1,65 Mrd. erhöht.
Die Konkurrenz beim Kauf von Immobilien ist enorm. Die große Nachfrage lässt die Preise steigen
und damit nimmt der Druck auf die Renditen zu. Selbst einstige Ladenhüter wechseln heute zu oft
stolzen Preisen den Besitzer. Jetzt heißt es: Wer einen stabilen Cashflow erwartet, sollte einen kühlen
Kopf beim Investieren bewahren! Immobilieninvestments sind langfristige Investments. Gerade bei
Handelsimmobilien ist die Zukunftsfähigkeit entscheidend.
André Zücker
Geschäftsführer Real Estate
42 % Wachstum bei Fachmärkten
und Fachmarktzentren 
KGAL Marktbericht Handel Deutschland | 1. Halbjahr 2015
II.
MARKTDATEN IM BLICKFELD
DEUTSCHLAND
Bruttoinlandsprodukt (BIP) 2014/2015
Arbeitsmarkt
Weiter Bergauf – Die deutsche Wirtschaft setzte 2015 ihren
Florierender Arbeitsmarkt – Der Arbeitsmarkt in Deutschland
Wachstumskurs fort. Dennoch stieg das Bruttoinlandsprodukt
entwickelt sich weiter beachtlich. Die Erwerbstätigkeit ist um
(BIP) verhaltener als 2014. Das BIP war im ersten Quartal 2015
+0,6 % auf 42,4 Mio. angestiegen. 2014 erreichte die Zahl der
um 0,3 % höher als im vierten Quartal 2014. Im Schlussquartal
Erwerbstätigen im achten Jahr in Folge einen neuen
2014 hatte es noch einen Anstieg von 0,7 % gegeben. Die
Höchststand. Innerhalb der EU hat Deutschland mit 6,7 % eine
positiven Impulse sind auf den privaten Konsum und die guten
vergleichsweise geringe Arbeitslosenquote.
Bedingungen für Investitionen zurück zu führen.
Prognose BIP-Entwicklung 2015
Zahl der Erwerbstätigen (April 2015)
+1,8 %
42,6 Mio.
Trend: 
Trend: 
Einzelhandelsklima
Flächenumsatz im Einzelhandel
Verbraucher in Kauflaune – Die deutschen Verbraucher sind
Weniger Vermietung für Großflächen – Das Anfangsquartal
weiter in Kauflaune. Die gefallenen Energiepreise und das
2015 blieb hinter dem Schlussquartal 2014 zurück. Dies ist
niedrige Zinsniveau sorgen für einen starken Konsum. Die
jedoch kein Indiz für den weiteren Jahresverlauf. Deutsche 1a-
Anschaffungsneigung legt zum vierten Mal in Folge zu. Die
Lagen sind nach wie vor gefragt, auch international. Insgesamt
Sparneigung der Deutschen ist dagegen gering wie nie, der
war die Vermietung von Großflächen ab 1.000 m² rückläufig. Die
Einzelhandel floriert.
Textilbranche dominiert beim Flächenumsatz nach wie vor.
GfK-Konsumklimaindex Mai 2015
Retail-Flächenvermietung 2014
10,1
582.000 m²
Trend: 
Trend: 
GfK-Konsumklima-Index,
2010-2014
10,00
8,70
8,00
5,60
6,00
4,00
5,90
6,50
4,00
Flächenumsatz
Einzelhandel
Innenstadtlagen
in Tsd. m² ,
2010-2014
670
700
590
582
492
500
360
300
2,00
100
0,00
2010
2011
2012
2013
2010
2014
2011
2012
2013
2014
Mietpreisentwicklung
Retail-Investments
Auf überdurchschnittlichem Niveau – Das Mietpreiswachstum
Hohe Nachfrage – Das Interesse an deutschen Einzelhandels-
in Deutschland ist weiterhin auf sehr hohem Niveau. Die „Big
immobilien ist enorm. Das Transaktionsvolumen mit
10“, die zehn größten deutschen Städte, erzielten 2014 ein
Einzelhandelsobjekten lag 2014 bei EUR 8,6 Mrd. und liegt
durchschnittliches Wachstum von 3,1 %. Für 2015 wird erwartet,
damit EUR 600 Mio. über dem Ergebnis aus 2013.
dass die Metropolen ihr Spitzenmietniveau stabil halten werden.
Spitzenmietpreisentwicklung der„Big 10“ in Deutschland
Einzelhandels-Investments 2014
+ 3,1 %
EUR 8,6 Mrd.
Trend: 
Trend: 
Spitzenmietpreisentwicklung
„Big 10“ in %,
2010-2014
3,80
4,00
3,00
3,60
3,20
3,00
3,10
Retail Investments
in Mrd. EUR,
2010-2014
12,00
8,00
10,80
7,80
7,80
8,00
8,60
2012
2013
2014
2,00
4,00
1,00
0,00
0,00
2010
2011
2012
2013
2014
2010
2011
KGAL Marktbericht Handel Deutschland | 1. Halbjahr 2015
III.
UNTER DIE LUPE GENOMMEN
KRISENFEST UND WERTSTABIL: FACHMARKT- UND VERSORGUNGSZENTREN
Auf dem Markt für Handelsimmobilien ein lohnendes Investment zu finden, ist in Zeiten des boomenden Immobilienmarkts eine Herausforderung. In welche Objekttypen macht es in Anbetracht
von hohen Kaufpreisen und wachsendem Online-Handel noch Sinn zu investieren? Wo ist das
Chance-Risiko-Profil ausgewogen und wo sind die Renditen noch angemessen?
Wer in Zukunft mit Handelsimmobilien stabile Cash-Flows generieren möchte, sollte seinen Fokus
neben den schillernden Geschäftshäusern in den Top-Einkaufsstraßen auch auf Objekttypen der
Grundversorgung richten. Abseits von Metropolen und den Top-Lagen finden sich Versorgungs- und
Fachmarktzentren. Diese gemischt genutzten Immobilien haben sich in der Vergangenheit nahezu
Fachmarkt- und
Versorgungszentren mit
Fokus auf Grundversorgung
unabhängig von konjunkturellen Schwankungen gezeigt, auch vom steigenden Anteil des OnlineHandels blieb das Geschäft mit Lebensmitteln und Dienstleistungen bis dato fast unberührt. Der
Fokus auf Grundversorgung ermöglicht stabile Erträge trotz politischer oder wirtschaftlicher Krisen.
Dennoch gilt: Bei Investitionen in Fachmarktzentren sollten Investoren sich die Höhe, die Zukunftsfähigkeit der Mietkonzepte sowie die Zusammensetzung der Nebenmieten genau ansehen. Diese
Faktoren werden für die Wettbewerbsfähigkeit von Immobilien immer wichtiger.
STECKBRIEF FACHMARKZENTREN

Grundversorgung bringt Stabilität

Ausrichtung auf Güter des täglichen bzw. periodischen Bedarfs
(Nahrungsmittel, Drogerie, Bekleidung, Basis-Konsum)

Persönliche Dienstleistungen
(Fitness & Healthcare, Reinigung, Schuh- und Schlüsseldienste)
GEGENÜBERSTELLUNG BIP, PRIVATER KONSUM UND GRUNDVERSORGUNG
4%
2%
Grundversorgung
schafft Stabilität
0%
1999
01
03
05
07
09
11
13
-2%
-4%
Bruttoinlandsprodukt
Private Konsumausgaben
Quelle: Statistisches Bundesamt/Gesundheitsberichterstattung des Bundes GBE
Grundversorgung/Gesundheitsausgaben *
KGAL Marktbericht Handel Deutschland | 1. Halbjahr 2015
IV.
AUSBLICK
MIT BEDACHT INVESTIEREN
Eine positive wirtschaftliche Gesamtsituation, niedrige Zinsen, reichlich Kapital im Markt: So freundlich das Investmentklima für den Immobilienmarkt auch ist: Es gilt weiterhin mit Bedacht zu kaufen.
Nur mit einer defensiven Immobilienstrategie wird es für den längerfristig orientierten Investor
Defensive
Immobilienstrategie
möglich sein, positive Renditen zu realisieren.
Es wird sich auszahlen, wenn Investoren ihren Fokus jetzt auf Objekte setzen, die weniger volatil
hinsichtlich der Nachfrage sind. Eine krisenstabile Strategie bedeutet, in Zeiten des florierenden
Markts auf Objekte in 1A-Lagen zu Liebhaber-Preisen zu verzichten und damit nicht dem Versprechen
In Immobilien auf den
zweiten Blick investieren
immer weiter steigender Preise zu erliegen. Immobilien in Frequenzlagen der A-Städte oder in zentrumsnahen Lagen der Mittelstädte werden sich in Zeiten geringerer Nachfrage im Vergleich zu überteuerten Objekten in Top-Lagen als wertstabiler erweisen.
Der Einfluss des E-Commerce auf die deutsche Einzelhandelslandschaft steigt weiter: Die Umsätze
des Online-Handels haben sich in Deutschland seit 2012 auf EUR 49,8 Mrd. verdoppelt, der OnlineAnteil am Gesamthandelsumsatz liegt bei 10 %. Wer in Zukunft im Segment Handelsimmobilien
Einfluss des Online-Handels wächst
investiert, muss diese Entwicklung im Blick behalten und in Objekte investieren, die sich relativ unabhängig von diesen Einflüssen zeigen oder vom zusätzlichen Handel profitieren. Dazu zählen Stadtteilzentren mit einem zukunftsfähigen Branchen- und Mietermix, der auf „Basis-Konsum“ und
Dienstleistungen ausgerichtet ist.
KGAL Expertise im Bereich Immobilien





Seit 1968 im Immobilienmarkt
EUR 7,9 Mrd. verwaltetes Investitionsvolumen
71 Mitarbeiter im Immobilienbereich
142 Immobilienfonds
Erwerb von mehr als 1.000 Immobilien
Kontakt
André Zücker
Geschäftsführer Real Estate
KGAL Investment Management GmbH & Co. KG
Tölzer Straße 15  82031 Grünwald
E-Mail: [email protected]
Quellenangaben:
CBRE: Deutschland Einzelhandelsinvestmentmarkt Market View Q1, http://www.cbre.de/de_de/research/capital_markets, (26.06.2015) | Statistisches Bundesamt Destatis,
https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesamtwirtschaftUmwelt/Arbeitsmarkt/Erwerbstaetigkeit/Erwerbstaetigkeit.html (26.06.2015) | Statista: GfK-Konsumklima-Index für
Deutschland 2014/2015. http://de.statista.com/statistik/daten/studie/2425/umfrage/gfk-konsumklima-index/ (26.06.2015) | Jones Lang LaSalle, Investmentmarktüberblick
Deutschland 1. Quartal 2015 http://www.jll.de/germany/de-de/Research/Investmentmarktueberblick-Q1-2015-Germany-JLL.pdf?805619d5-b8a9-4e93-8b16-da211cf64683
(26.06.2015) |
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