Mietpreisbremse - Spectrum Capital Partners

Quartalsreport Q1 Mai 2015
aus dem
Inhalt:
Mietpreisbremse –
Treibsatz für Immobilienpreise?
Unerwünschte
Nebenwirkungen
Spectrum Capital Partners bietet vermögenden Privatpersonen, Family Offices, Stiftungen und institutionellen
Investoren professionelles Vermögensmanagement. Neben der Verwaltung
liquiden Vermögens beschäftigen wir
uns mit weiteren Anlageformen die für
unsere Kunden relevant sind – beispielsweise mit Immobilien. Wir analysieren
die Marktentwicklung und schätzen die
Auswirkungen von veränderten Rahmenbedingungen ab. Die kürzlich beschlossene Mietpreisbremse stellt eine
solche veränderte Rahmenbedingung
dar. Unsere Untersuchungen haben
ergeben, dass die Mietpreisbremse in
Deutschland für Immobilienpreise sehr
förderlich sein könnte und untermauern dies am Beispiel Skandinavien, wo
es eine lange Historie regulatorischer
Eingriffe in den Mietmarkt gibt.
land positiv auf die Immobilienpreise
auswirken wird.
„Paket für bezahlbares Wohnen
und Bauen“
Das Angebot sinkt
S. 1
Das Angebot
sinkt
S. 1
Skandinavien
hat schon
Erfahrungen
S. 2
Die Preise
steigen
S. 2
Auswirkungen
auf Bausubstanz
und Infrastruktur
S. 3
In den Koalitionsverhandlungen von
CDU und SPD wurde 2013 das „Paket
für bezahlbares Wohnen und Bauen“
diskutiert. Ein Bestandteil dieses Paketes war die sogenannte „Mietpreisbremse“, die im März dieses Jahres von
Bundestag und Bundesrat beschlossen
wurde. Voraussichtlich am 1. Juni 2015
tritt das Gesetz in Kraft.
Ungeachtet der konkreten Ausgestaltung haben wir uns Gedanken über die
mittel- und langfristigen Auswirkungen
einer Mietpreisbremse auf die Immobilienpreise in Deutschland gemacht. Das
Ergebnis unserer Analyse vorab: Erfahrungen mit regulierten Mietpreisen in
anderen Ländern legen nahe, dass sich
die Mietpreisbremse auch in Deutsch1
Regulatorische Eingriffe =
unerwünschte Nebenwirkungen
Wir sehen politisch motivierte regulatorische Eingriffe in die (Immobilien)Märkte kritisch. Es geht dabei meist nicht um
sinnvolle Regulierung die Missstände
beseitigt, sondern um die Beruhigung
der eigenen politischen Klientel.
Die Vergangenheit hat gezeigt, dass
die erwünschten Effekte oft ausbleiben und/oder andere unerwünschte
Nebenwirkungen auftreten. Einen (un)
erwünschten Effekt der Regulierung
mit einer Mietpreisbremse (je nach
Sichtweise) sehen wir in mittel- und
insbesondere langfristig ansteigenden
Immobilienpreisen und einem schrumpfenden Mietmarkt.
Eine Mietpreisbremse hat zunächst negative Effekte auf die ohnehin niedrigen Renditen für Immobilieninvestoren.
Zudem stellt sie eine zusätzliche bürokratische Hürde dar. Dies trägt vermutlich zu weiter sinkender privater Bautätigkeit bei, welche die Nachfrage schon
heute nicht decken kann.
Die negativen Folgen mangelnder
Bautätigkeit werden besonders in den
Ballungsgebieten überdeutlich. Die zusätzliche Verknappung des Mietwohnungsangebotes könnte aus unserer
Sicht mittel- und langfristig einen zusätzlichen Preisschub bei Immobilien
zur Folge haben. Erfahrungen mit regulierten Mietpreisen in anderen Ländern
legen genau diese Schlussfolgerung
nahe.
Mai 2015
Auch die Skandinavier wollten
„mehr Gerechtigkeit am Wohnungsmarkt!“
Die Preise steigen
Tatsächlich haben sich die Preise für Wohnimmobilien
in Schweden seit 2000 mehr als verdoppelt (Quelle:
IPD Sweden Residential Capital Growth Index). Ein
Grund für diesen Preisanstieg ist sicher die künstliche
Verknappung des Angebotes durch staatliche Regulierung, aber auch die relativ niedrigen Zinsen (Ø ca.
3.8%) und ein solides Wirtschaftswachstum (Øca. 2%
p.a.) im gleichen Zeitraum (Quelle: Bloomberg).
Schwedens Immobilienmarkt ist bereits u.a. durch
eine Mietpreisbremse reguliert. Das hat dort teils zu
sehr langen Wartezeiten (ca. 15 Jahre) für staatliche
und auch anderweitig zur Verfügung gestellte Mietwohnungen geführt. Der private Mietwohnungsmarkt
ist in den Ballungsgebieten praktisch nicht mehr existent. Dabei ist das schwedische Modell (stabile Mieten
durch Mietpreisregulierung, soziales Wohnen, fest verankerte Mieterrechte) in Summe genau das, was die
politischen Kräfte in Deutschland ebenfalls anstreben:
„Mehr Gerechtigkeit am Wohnungsmarkt!“
Allerdings steht der Preisanstieg für Wohnimmobilien
in keinem gesunden Verhältnis zum Wirtschaftswachstum. Studien schwedischer Universitäten und des liberalen „Reforminstitutet“ legen nahe, dass der Preisanstieg ohne die staatliche Regulierung um ca. 30%
niedriger ausgefallen wäre.
Dass aber Schweden genau damit schlechte Erfahrungen macht, bestätigen sogar die Mieteranwälte: “Es ist
mir wirklich unangenehm, das so zu sagen, aber mal
ehrlich: Was soll am schwedischen Modell noch gerecht sein? … In vier Jahren wird es in der Innenstadt
(Anm.: Stockholms) keine Mietwohnungen mehr geben”, meinen Peder Palmstierna und Per-Ove Brogren,
Vertreter des schwedischen Mieterbundes(!).
Finnlands Immobilienmarkt wurde von 1970 bis Anfang der 90-er Jahre ebenfalls durch eine Mietpreisbremse reguliert. In diesem Zeitraum ging der Anteil
privat vermieteten Wohnraums am gesamten vermieteten Wohnraum um 50% zurück. Gleichzeitig verdoppelten sich die Immobilienpreise bis Ende der 80-er
Jahre (Quelle: Finland Statistics).
Aufgrund der Regulierung des Mietmarktes stehen der
Masse der Mietsuchenden in Schweden einfach nicht
mehr genügend freie Mietwohnungen gegenüber.
Viele Wohnungssuchende sehen sich gezwungen, eine
Immobilie zu kaufen, was die Preise für Bestandsimmobilien nach oben getrieben hat und - bei gleichbleibender Regulierung - weiter nach oben treiben wird.
Die Mietpreisbremse wurde in Finnland Anfang der 90er Jahre schrittweise wieder aufgehoben. Zunächst für
Neubauten (1990) und dann für Bestandsimmobilien
(1995). Im Anschluss stieg der Anteil privat vermieteten Wohnraums am gesamten vermieteten Wohnraum
wieder um 38% an und verharrt seitdem in etwa auf
diesem Niveau (Quelle:
Finland Statistics).
Gleichzeitig haben sich in
Folge der Deregulierung
in den Jahren zwischen
1995 und 2000 die Neubaugenehmigungen Finnlands verdoppelt. Die Preise für Wohnimmobilien
sind seitdem (2000-2015)
nur um ca. 8% gestiegen
(Quellen: Bloomberg, IPD
Finland Residential Capital Growth Index).
Der Effekt einer Mietpreisbremse wird dadurch am
Beispiel Finnland deutlich:
Der Anteil privat vermieteten Wohnraums sinkt
aufgrund der verschlechterten Renditesituation
für Immobilieninvestoren.
Das Angebot an staatlich bzw. anderweitig zur Verfügung gestelltem Wohnraum kann die Nachfrage nicht
abdecken. In Folge steigen die Immobilienpreise. Wird
Abbildung: Immobilienpreise: IPDSweden Residential Capital Growth Index; Swap: 10 Jahre SEK Interbanken-Zinssatz
(Swap); BIP: Schweden SA; Quellen: Bloomberg, IPD
Quartalsreport Q1
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die Regulierung zurückgenommen steigen die Investitionen des privaten Sektors wieder und der Preisanstieg wird somit gedämpft.
sitive Seiten. Noch besser für alle Beteiligten wäre es
indessen, man würde vom diesem Markteingriff ganz
die Finger lassen!
Fazit: Die deutsche Wirtschaft wächst und die Zinsen
sind extrem niedrig. Der Mietmarkt in den Ballungs
räumen ist jetzt schon sehr angespannt. Die Einführung
einer Mietpreisbremse wird diese Situation zusätzlich
verschärfen. Mieter könnten gezwungen sein zu Käufern zu werden. In welchem Ausmaß das geschehen
wird ist nur schwer abschätzbar, positive Effekte auf
die Immobilienpreise sind aber mittel- und langfristig
äußerst wahrscheinlich.
Deutschland steigt ein – während Schweden
schon wieder zurückrudert?
Eine Studie des schwedischen Immobilienverbandes
„Fastighetsägarna“ (08/13) beschäftigt sich mit der
Mietpreisbremse und meint, dass davon vor allem
„gutsituierte Personen profitieren, die bereits ein Zuhause haben“.
Das schwedische Amt für Wohnungswesen „Boverket“ schätzt in einem Bericht vom November 2013 den
jährlichen Wohlfahrtsverlust durch die Wohnraumnot
auf ca. 1,1 Mrd. € und macht u.a. die Mietpreisbremse
dafür verantwortlich. Eine Lockerung oder Aufhebung
der Mietpreisbremse könnte die Reaktion darauf sein.
Interessant: Auswirkungen auf Bausubstanz
und Infrastruktur
Neben steigenden Immobilienpreisen haben Mietpreisbremsen weitere negative Folgen:
1. Auf die Bausubstanz, weil den steigenden Kosten
für Instandhaltung nicht genügend Einnahmen gegenüber stehen.
2. Auf die Verkehrsinfrastruktur, weil Mieter (bspw.
bei einem Jobwechsel) keine neue Mietwohnung
finden und deshalb lange Anfahrtswege in Kauf
nehmen müssen. Der Verkehr nimmt zu, Straßen
und öffentliche Verkehrsmittel müssen zusätzlich
ausgebaut werden um mit der Entwicklung Schritt
halten zu können.
Am Ende das Gegenteil erreicht
Eine Mietpreisbremse sollte eigentlich sicherstellen,
dass Wohnraum bezahlbar bleibt und die Verteilung
von Vermögen gerechter gestalten. Dieser Effekt wird
wohl nicht erzielt. Im Gegenteil, das ausbleibende Angebot wird zu höheren Immobilienpreisen führen und
weitere negative Effekte haben.
Mietpreisbremsen werden sich jedenfalls mittel- bis
langfristig vor allem für Investoren, die bereits Immobilienbestände besitzen, positiv auswirken. Insofern hat
die Mietpreisbremse für Immobilienbesitzer auch po-
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Mai 2015
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Stand: Mai 2015
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