＊2015年3月現在、都内を中心に7金融機関・20店に本ニュースレターをお届けしています。今月のテーマ：自宅売却の「手取り」を多くする方法こんにちは、税理士の澤野です。今回は、被相続人の自宅不動産を相続した相続人が、その不動産を売却したいとのことでご相談を受けた事例をご紹介いたします。お父様のご相続が発生したＸ様（長男）。ご相続人は、Ｘ様とお母様（お父様と同居）の2名。お父様の財産は自宅不動産と金融資産で、相続税の試算したところ相続税の基礎控除額（4,200万円）以下であったため申告不要となりました。遺産分割の方針をお聞きしたところ、お母様にはご実家から相続した財産があったため、お父様の財産をお母様が全て相続すると二次相続の相続税が心配…ということで、お父様の財産はお母様と長男で1/2ずつ相続することを考えていらっしゃいました。また、お母様は相続を機に自宅不動産を売却して老人ホームに入居したいというご希望をお持ちでした。当初、自宅不動産はお母様と長男で1/2ずつ相続し、2名の共有不動産として売却したいという意向でしたが、個人が不動産を売却し所得（利益）が生じた場合には、所得税・住民税が課税されます。不動産を売却した場合の所得は、「売却収入」から「取得費（その不動産を購入した際に支払った金額…建物は減価償却後）」を差引き、そこから仲介手数料などの「譲渡費用」を差引いて計算します。自宅不動産の取得費を確認したところ、お父様がご実家から相続した不動産ということで、購入した金額や取得時期は不明とのことでした。取得費が不明の場合は、売却収入× ５％が取得費となります。 Mar.2015．No. 3 自宅不動産の時価は約 3,000 万円で、仲介手数料を 3 ％と仮定すると今回のケースでは 3,000 万円 − 150 万円（取得費 … 3,000 万円 ×5％）−90万円（仲介手数料）＝2,760の所得が生じ、所得税・住民税が最大で約 550 万円（所得の約20％…長期譲渡所得の場合）がかかってしまいます。そこで当事務所では、自宅不動産をお父様と同居していたお母様が単独で相続し、お母様が売却することをご提案しました。自分が住んでいる不動産を売却した場合には、いわゆる「 3,000 万円控除」という所得税法上の特例の適用が可能で、自宅不動産の売却による所得から最大 3,000 万円まで控除することができます。今回のケースでは、自宅不動産の売却により 2,760 万円の所得が生じますが、この自宅不動産に居住していたお母様が単独相続し、売却することで、「 3,000 万円控除」の特例が所得の全額に対し適用され、自宅不動産の売却による所得が 0 円となり、所得税・住民税が課税されないことになります。当初の意向通りにお母様と長男が1/2ずつ相続して売却した場合は、この自宅不動産に居住していなかった長男には「 3,000 万円控除」の適用がないため、自宅不動産の売却による所得の半分（ 1,380 万円）に対して所得税・住民税（約 280 万円）が課税されるところでした。ご相談者には、自宅不動産をお母様が、金融資産を長男が相続することをご提案させて頂くことで、自宅不動産の売却による所得税・住民税の支払いを回避することができました。 ◆編集後記◆ 所得税の確定申告も無事に終わり「ほっと」しています。確定申告が終わると楽しい春が待っています。生後半年になる娘のためにベビーカーを購入しました。妻がネットや店先で比較しながら悩みに悩んでやっと購入。娘も冬の間は室内で過ごしがちでしたが、近所の桜を見に行ったりして春を満喫しようと思います。 1976年生まれ A型趣味：ジョギング週末の晩ごはん作り