2015年3⽉ ⽶国REIT各セクタ ターの 2014年 第4四半期 期（10-12⽉期）決算結果 Shinko Asset Management Co., Ltd. • ⽶国REITの代表的な指数であるFTSE NAREIT All Equity REIT Ts インデックス構成銘柄（12⽉31⽇時点156社) のうち151社 の2014年第4四半期（10-12⽉期）決算が発表されました（3 3⽉17⽇現在）。 当四半期の⽶国REIT各社の調整済みFFO(注)成⻑率は全体で で前年同期⽐+9.5%と堅調な伸びをみせました。多くのREITが 概ね市場予想通り または予想を上回る良好な結果となりました。収益の拡⼤に伴い、およそ半数近くのREITが2014年 概ね市場予想通り、または予想を上回る良好な結果となり ました 収益の拡⼤に伴い およそ半数近くのREITが2014年 10⽉以降に増配を発表しました。また、2015年の市場環境 境や業績についても明るい⾒通しを⽰しました。 各セクターの調整済みFFO成⻑率推移（前年同期⽐） Q1 10.1% 5.7% 11.5% 11.0% -19.5% 25.2% 15 8% 15.8% 20.2% - 全体 オフィス・産業施設 商業・小売 住居 複合施設 ホテル・レジャー 貸倉庫 医療施設 インフ ラ スト ラ ク チャ ー 2012 年 Q2 Q3 11.4% 10.4% 12.8% 3.2% 11.8% 12.2% 18.8% 17.5% -2.7% 0.4% 20.3% 22.3% 16 5% 16.8% 16.5% 16 8% 4.1% 5.7% - 期間：2012年第1四半期〜2014年第4四半期 ⼩数第2位を四捨五⼊して表⽰。 Q4 9.8% 0.2% 12.2% 13.5% 8.8% 18.2% 15 4% 15.4% 5.7% - Q Q1 13 .0% 4 .7% 11 .7% 7 .7% 10 .8% 52 .0% 17 .9% 9% 10 .0% - 2013 年 2014年 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 8.1% 8.5% 7.2% 10.3% 8.7% 13.0% 9.5% -2.9% -0.4% 4.8% 4.9% 10.3% 10.2% 6.3% 10.9% 9.5% 8.0% 10.9% 4.7% 9.9% 7.9% 7.0% 8.9% 7.7% 6.9% 6.9% 9.2% 9.2% 15.4% 9.2% 10.7% 4.4% 8.7% 19.5% 11.6% 17.0% 17.9% -3.0% 40.1% 11.6% 30.1% 23.4% 15 3% 13.3% 15.3% 13 3% 14.9% 14 9% 13.0% 13 0% 13 13.0% 0% 13.1% 13 1% 9 6% 9.6% 4.9% 9.0% 8.6% 6.5% 12.5% 11.7% 7.1% 15.4% 23.1% -21.4% 出所：SNL、FTSEのデータを基に新光投信作成 ⽶国REITの調整済みFFO成⻑率推移（前年同期⽐） 15% 10% 5% 0% Q1 Q2 Q3 Q4 2012年 期間：2012年第1四半期〜2014年第4四半期 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 20 013年 Q3 Q4 2014年 出所：SNL、FTSEのデータを基に新光投信作成 (注)調整済みFFOとは、⼀時的あるいは不定期に発⽣した損益を加味･控除 (注)調整済みFFOとは 時的あるいは不定期に発⽣した損益を加味 控除 除したもの ただし 各社により定義が異なる場合があります 除したもの。ただし、各社により定義が異なる場合があります。 ※FFO(Funds From Operations)とは、不動産売却などの影響を除いた賃 賃貸事業からどれだけのキャッシュフローが⽣み出されているかを測る指 標です。（FFO=REITの純利益＋減価償却費－不動産売却益＋不動産売 売却損） ※各四半期の成⻑率は、各四半期末時点における個別REITの特別損益など どを除いた調整済みFFO成⻑率を、各四半期末のFTSE NAREIT All Equity REITs インデックス全銘柄の時価総額構成⽐率で加重平均して算 算出しています。（調整済みFFOのデータがないREIT（SNLが未集計の REITなど）、森林REIT、調整済みFFOが⿊字から⾚字に転じた(または はその逆)REIT、および調整済みFFOがゼロのREITなどを除く。） ※⼀部の銘柄は、決算時期がずれている場合があります。 ※複合施設には複数の業種にまたがって物件を保有しているケースや、⼾ ⼾建住宅や刑務所などに特化した銘柄も含まれます。 ※インフラストラクチャーREITは１社のみ調整済みFFOを発表しています す。 当ページの表・グラフは過去の実績を⽰したものであり、将来における特定フ ファンドの投資成果を⽰唆あるいは保証する ものではありません。 当資料は新光投信が作成したものであり、⾦融商品取引法に基づく開⽰書類ある るいは販売⽤資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情 報の提供を⽬的とし、投資の勧誘を⽬的としたものではありません。当資料は信 信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正 確性・完全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を を変更することがあります。特定ファンドの購⼊のお申し込みの際は、販売会 社から投資信託説明書（交付⽬論⾒書）および契約締結前交付書⾯など（⽬論⾒ ⾒書補完書⾯を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいた だき、投資に関する最終決定は、ご⾃⾝の判断でなさるようお願いします。 cn16431 1 2015年3⽉ ⽶国REIT各セクタ ターの 2014年 第4四半期 期（10-12⽉期）決算結果 Shinko Asset Management Co., Ltd. オフィス・産業施設 雇⽤環境や や個⼈消費の改善により、堅調な需要が継続 オフィスREITについ いては、雇⽤環境の改善を背景とした堅調な需要を受けて、 不動産ファンダメン ンタルズの改善ペースが加速しました。テクノロジーやバイ オ関連企業からの需 需要が強いほか 法律事務所や⼤⼿⾦融機関によるオフィス 需要が強いほか、法律事務所や⼤⼿⾦融機関によるオフィス 縮⼩の動きも収まり りつつあります。地域別でみると、原油価格下落の影響を受 けてヒューストンで ではやや回復が鈍いものの、⻄海岸やボストン、ニューヨー クなどで良好な市場 場環境が継続しました。 産業施設REITについ いては、新規の物件供給が増加傾向にあるものの、景気拡⼤ とオンラインショッ ッピング市場の急成⻑によって供給量を⼤きく上回る需要が みられたため、稼働 働率は過去最⾼⽔準まで上昇しました。2015年に需給は⼀段 とひっ迫し、稼働率 率はさらに上昇することが⾒込まれています。 商業・⼩売 テナントの出店意 意欲が強く、オンライン⼩売企業も実店舗を拡⼤ ショッピング・モー ール（アウトレット・モールを含む）を保有するREITについ ては、核テナントである百貨店の売り上げの伸びが鈍いものの、稼働率が過去最 ⾼⽔準まで上昇しま ました。マイクロソフトやアップルなどのテクノロジー関連企 業やオンライン⼩売 売企業が⾃社製品の販売やブランドの浸透を促すために店舗を 増やしていることが が収益に寄与しました 各社は延べ床⾯積の拡⼤や改装によっ が収益に寄与しました。各社は延べ床⾯積の拡⼤や改装によっ て集客⼒を⾼める動きを強めています。 ショッピング・セン ンターを保有するREITについては、新規の物件供給が限定的 なことやREITが保有 有する⽴地の良い優良な物件への出店攻勢をテナントが強め ていることが、不動 動産ファンダメンタルズの改善につながりました。原油価格の 下落や可処分所得の の増加によって今後個⼈消費の増加が⾒込まれることも追い⾵ となっています。ま また、⾮中核資産の売却は⼀巡し、不動産開発や新たな資産の 取得によって資産規 規模は拡⼤しています。 住居 若年層の雇⽤回復と と緩慢な住宅販売市場を受けて、堅調な需要が継続 賃貸集合住宅市場に については、新規の物件供給が増えているにもかかわらず、若 年層の雇⽤や世帯形 形成数の増加によって需要が極めて強いため、賃貸料収⼊の伸 びが再加速しました た。また、住宅ローンの貸出基準の緩和が進まず、住宅販売市 場の回復が緩慢なこ ことも、⽀援材料となりました。地域別では、テクノロジー関 連企業が集積するサ サンフランシスコやシアトルなどの⻄海岸の都市に加え、デン バーやアトランタな などでファンダメンタルズの回復が⽬⽴ちました。住居REIT 各社は ⾮中核資産 各社は、⾮中核資産 産を売却し 市場環境が良好な れら 地域 物件取得や開発 産を売却し、市場環境が良好なこれらの地域で物件取得や開発 を積極化しています す。 複合施設 投資する不動産 産によってまちまちの結果だが、概ね良好な内容 オフィスや商業・⼩ ⼩売施設など様々な商業⽤不動産を保有・運営する最⼤⼿の ボルナド・リアルテ ティ・トラストについては、ニューヨークではオフィスや商 業 ⼩売施設のリース状況が引き続き良好なことから、堅調な収益の伸びがみ 業・⼩売施設のリー ス状況が引き続き良好なことから 堅調な収益の伸びがみ られました。⼀⽅、回復が遅れているワシントンDCでは、雇⽤環境が改善して いるため、今後市場 場環境が好転する可能性があります。 その他では、良好な な市場環境や積極的な資産買収などによって、賃貸⼾建て住 宅や刑務所・更⽣施 施設などに投資を⾏うREITの収益が⾼い伸びをみせました。 出所：各REITのホームページ・資料、各種データを基に新光投信作成 成 ※上記は特定のセクターおよび銘柄の推奨を⽬的としたものではあり ※上記は特定のセクタ および銘柄の推奨を⽬的としたものではあり りません。また、写真は⽶国のREITのイメージとして表⽰しています。 りません。また、写真は⽶国のREITのイメ ジとして表⽰しています。 当資料は新光投信が作成したものであり、⾦融商品取引法に基づく開⽰書類ある るいは販売⽤資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情 報の提供を⽬的とし、投資の勧誘を⽬的としたものではありません。当資料は信 信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正 確性・完全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を を変更することがあります。特定ファンドの購⼊のお申し込みの際は、販売会 社から投資信託説明書（交付⽬論⾒書）および契約締結前交付書⾯など（⽬論⾒ ⾒書補完書⾯を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいた だき、投資に関する最終決定は、ご⾃⾝の判断でなさるようお願いします。 cn16431 2 2015年3⽉ ⽶国REIT各セクタ ターの 2014年 第4四半期 期（10-12⽉期）決算結果 Shinko Asset Management Co., Ltd. ホテル・レジャー ⾼い収益の伸びが が継続するも、⽶ドル⾼などの懸念材料が加わる 全体としては⾼い収 収益の伸びとなったものの、個別でみると銘柄によってまち まちの結果となりま ました。最⼤⼿のホスト・ホテル・アンド・リゾーツは、 ニュ ヨ クで新規 ニューヨークで新規 規の物件供給が増えていることや 客室や会議室を改装する 規の物件供給が増えていることや、客室や会議室を改装する ために⼀部の稼働率 率が低下したことから、10-12⽉期の決算および2015年の業 績予想が共にさえな ない内容となりました。今後は⽶ドル⾼による海外からの旅 客数への影響が懸念 念されています。 貸倉庫 堅調な需要を を背景に不動産ファンダメタルズの改善が継続 新規の物件供給が増 増えているものの、堅調な需要を背景に稼働率が過去最⾼⽔ 準まで上昇しました た。賃貸料収⼊が増加した⼀⽅で、広告費などの費⽤が抑制 されたことで、NOII（純収益）成⻑率は⾼い伸びとなりました。今後収益の伸 びは緩やかに鈍化す することが⾒込まれているものの、他のREITセクターに⽐べ て相対的に⾼い収益の伸びは継続する⾒通しです。 写真提供：インベスコ・リアル・エステート 医療施設 ⾼齢者向け け住宅事業がけん引も、収益の伸びは鈍化 ヘルスケア・リート ト ベンタス HCPの⼤⼿3社は⾼齢者向け住宅事業の稼働 ト、ベンタス、HCPの⼤⼿3社は⾼齢者向け住宅事業の稼働 率や賃貸料が上昇し したものの、新規の物件供給の増加に伴い、収益の伸びが鈍 化しました。HCPは は⾼度看護施設の運営を委託するHCR ManorCareの業績悪 化が収益の重⽯とな なりました。⼀⽅で、⼤⼿3社は⽶国内外で新たな物件や同 業他社を買収するな など資産の取得を積極的に⾏っているほか、テナントと⻑期 のトリプルネット・リース契約（賃貸料の他に税⾦や保険、維持管理費などを る契約）を結んでおりキャッシュフローが安定していること テナントが負担する から、今後も緩やか かな成⻑を続けることが予想されます。 インフラストラクチャー ⽶国内 内外の堅調な需要を受けて⼤幅な増収 唯⼀調整済みFFOを を発表している、パイプラインなどのエネルギー関連施設を 保有・運営するREIT Tが減益となったため、調整済みFFO成⻑率はマイナスとな りました。 通信基地局を保有・運営する⼤⼿2社は、新規のリース契約や新たな基地局の 開発・買収によって て⼤幅な増収となりました。クラウン・キャッスル・イン ターナショナルが⽶ ⽶国に事業を集中させ、スモールセルと呼ばれる⼩型の基地 局からの賃貸料収⼊ ⼊を伸ばしたのに対し、アメリカン・タワーは⽶国内外で積 極的に事業を展開し し、ブラジルやガーナなどで⾼い収益の伸びがみられました。 データ通信量の増⼤ ⼤や通信技術の発展に伴い、通信基地局に対する需要は強く、 今後も⾼い成⻑が⾒込まれています。 出所：各REITのホームページ・資料、各種データを基に新光投信作成 成 ※上記は特定のセクターおよび銘柄の推奨を⽬的としたものではあり ※上記は特定のセクタ および銘柄の推奨を⽬的としたものではありません。また、写真は⽶国のREITのイメ ません。また、写真は⽶国のREITのイメージとして表⽰しています。 ジとして表⽰しています。 当資料は新光投信が作成したものであり、⾦融商品取引法に基づく開⽰書類ある るいは販売⽤資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情 報の提供を⽬的とし、投資の勧誘を⽬的としたものではありません。当資料は信 信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正 確性・完全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を を変更することがあります。特定ファンドの購⼊のお申し込みの際は、販売会 社から投資信託説明書（交付⽬論⾒書）および契約締結前交付書⾯など（⽬論⾒ ⾒書補完書⾯を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいた だき、投資に関する最終決定は、ご⾃⾝の判断でなさるようお願いします。 cn16431 3 2015年3⽉ ⽶国REIT各セクタ ターの 2014年 第4四半期 期（10-12⽉期）決算結果 Shinko Asset Management Co., Ltd. 投資信託へのご投資に に際しての留意事項 【投資信託にかかるリスクについて】 投資信託は、主に国内外の株式や公社債などの値 値動きのある証券を投資対象としています。投資 した当該資産の市場における取引価格の変動や為替 替相場の変動などの影響により基準価額が変動し ます。これらの運⽤による損益は、すべて投資者の のみなさまに帰属します。したがって、投資者の みなさまの投資元本は保証されているものではなく く、基準価額の下落により、損失を被り、投資元 本を割り込むことがあります。なお、投資信託は預 預貯⾦とは異なります。 【投資信託にかかる費⽤について】 新光投信が運⽤する投資信託については、ご投資 資いただくお客さまに以下の費⽤をご負担いただ きます。 ■購⼊時に直接ご負担いただく費⽤ • 購⼊時⼿数料：上限4.104％(税抜3.8％) ■換⾦時に直接ご負担いただく費⽤ • 信託財産留保額：上限0.5％ • 公社債投信およびグリーン公社債投信の換⾦ ⾦時⼿数料 ：取得年⽉⽇に により、1万⼝につき上限108円(税抜100円) • その他の投資信託の換⾦時⼿数料：ありませ せん。 ■投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただ だく費⽤ • 運⽤管理費⽤（信託報酬）：年率で上限2.4 484％(税抜2.4％) ■その他の費⽤・⼿数料 • 上記以外にファンドの監査報酬、有価証券売買時の売買委託⼿数料、資産の保管などに要す る費⽤などがかかります。「その他の費⽤・⼿数料」については、定率でないもの、定時に ⾒直されるもの、売買条件などに応じて異なるものなどがあるため、当該費⽤および合計額 などを表⽰することができません。 ◎⼿数料などの合計額については、購⼊⾦額や保 保有期間などに応じて異なりますので、表⽰するこ とができません。 《ご注意》 上記に記載しているリスクや費⽤項⽬につきましては、⼀般的な投資信託を想定しております。 費⽤の料率につきましては、新光投信が運⽤する るすべての投資信託（設定前のものを含みます。） のうち、お客さまにご負担いただく、それぞれの の費⽤における最⾼の料率を記載しております。 投資信託は、それぞれの投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限、取引市場、投資対象国 などが異なることから、リスクの内容や性質が異 異なり、費⽤もそれぞれの投資信託により異なりま すので、ご投資をされる際には、事前によく投資 資信託説明書（交付⽬論⾒書）や契約締結前交付書 ⾯など（⽬論⾒書補完書⾯を含む）をご覧くださ さい。 商 号 等 ： 新光投信株 株式会社 ⾦融商品取 取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第339号 加⼊協会： ⼀般社団法 法⼈投資信託協会 ⼀般社団法 法⼈⽇本投資顧問業協会 当資料は新光投信が作成したものであり、⾦融商品取引法に基づく開⽰書類ある るいは販売⽤資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情 報の提供を⽬的とし、投資の勧誘を⽬的としたものではありません。当資料は信 信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正 確性・完全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を を変更することがあります。特定ファンドの購⼊のお申し込みの際は、販売会 社から投資信託説明書（交付⽬論⾒書）および契約締結前交付書⾯など（⽬論⾒ ⾒書補完書⾯を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいた だき、投資に関する最終決定は、ご⾃⾝の判断でなさるようお願いします。 cn16431 4
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