2015年11⽉ ⽶国REIT各セクタ ターの 2015年 第3四半期 期（7-9⽉期）決算結果 Shinko Asset Management Co., Ltd. ・⽶国REITの代表的な指数であるFTSE NAREIT All Equity REIITs インデックス構成銘柄（9⽉30⽇時点167社、集計時点で は166社) の2015年第3四半期（7-9⽉期）決算が発表されま ました（11⽉20⽇現在）。 当四半期の⽶国REIT各社の調整済みFFO(注)成⻑率は全体で で前年同期⽐+8.5%と堅調な伸びをみせました。多くのREITが 市場予想通り または予想を上回る決算となり 増配を発 市場予想通り、または予想を上回る決算となり、増配を発 発表するREITも多くみられました セクター別では 発表するREITも多くみられました。セクタ 別では、投資する 投資する 商業⽤不動産の需給環境が良好な産業施設や住居、貸倉庫な などが好調な決算を発表しました。⼀⽅で、ホテル・レジャー や医療施設などでは新規の物件供給の増加が収益の重しとな なり、⼀部のREITで収益の伸びが鈍化しました。 各セクターの調整済みFFO成⻑率推移（前年同期⽐） 全体 オフィス・産業施設 商業・小売 住居 複合施設 ホテル・レジャー 貸倉庫 医療施設 インフラストラクチャー 2012年 Q4 9.8% 0.2% 12.2% 13.5% 8.8% 18.2% 15.4% 5.7% - Q1 13.0% 4.7% 11.7% 7.7% 10.8% 52.0% 17.9% 10.0% - 2013年 Q2 Q3 Q Q4 7 7.2% 8.1% 8.5% 4 4.8% -2.9% -0.4% 8 8.0% 10.9% 9.5% 7 7.7% 7.0% 8.9% 0.7% 15.4% 9.2% 10 3.0% 17.0% 17.9% -3 4.9% 15.3% 13.3% 14 8 8.6% 4.9% 9.0% - 期間：2012年第4四半期〜2015年第3四半期 ⼩数第2位を四捨五⼊して表⽰。 2014年 2015年 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 8.7% 13.0% 9.5% 10.0% 9.1% 8.5% 10.3% 10.2% 6.3% 6.1% 6.5% 7.4% 4.7% 9.9% 7.9% 4.8% 9.3% 9.5% 6.9% 9.2% 9.2% 8.5% 10.3% 9.5% 8.7% 19.5% 11.6% 13.0% 11.8% 8.6% 11.6% 30.1% 23.4% 43.1% 12.6% 8.9% 13.0% 13.1% 9.6% 10.7% 12.2% 12.0% 12.5% 11.7% 7.1% 6.1% 5.5% 5.7% 15.4% 23.1% -21.4% 10.7% -27.8% 5.4% Q1 10.3% 4.9% 10.9% 6.9% 4.4% 40.1% 13.0% 6.5% - 出所：SNL、FTSEのデータを基に新光投信作成 ⽶国REITの調整済みFFO成⻑率推移（前年同期⽐） 15% 10% 5% 0% Q4 2012年 Q1 Q2 Q3 2013年 期間：2012年第4四半期〜2015年第3四半期 Q4 Q1 1 Q2 Q3 Q4 2014年 Q1 Q2 Q3 2015年 出所：SNL、FTSEのデータを基に新光投信作成 (注)調整済みFFOとは、 時的あるいは不定期に発⽣した損益を加味 控除 (注)調整済みFFOとは、⼀時的あるいは不定期に発⽣した損益を加味･控除 除したもの。ただし、各社により定義が異なる場合があります。 ※FFO(Funds From Operations)とは、不動産売却などの影響を除いた賃 賃貸事業からどれだけのキャッシュフローが⽣み出されているかを測る指 標です。（FFO=REITの純利益＋減価償却費－不動産売却益＋不動産売 売却損） ※各四半期の成⻑率は、各四半期末時点における個別REITの特別損益 益などを除いた調整済みFFO成⻑率を、各四半期末のFTSE NAREIT All Equity REITs インデックス全銘柄の時価総額構成⽐率で加重平均して て算出しています。（調整済みFFOのデータがないREIT（SNLが未集計の REITなど）、森林REIT、調整済みFFOが⿊字から⾚字に転じた(または はその逆)REIT、および調整済みFFOがゼロのREITなどを除く。） ※⼀部の銘柄は、決算時期がずれている場合があります。 や、⼾建住宅や刑務所などに特化した銘柄も含まれます。 ※複合施設REITには複数の業種にまたがって物件を保有しているケースや 当ページの表・グラフは過去の実績を⽰したものであり、将来における特 特定ファンドの投資成果を⽰唆あるいは保証するものではありません。 当資料は新光投信が作成したものであり、⾦融商品取引法に基づく開⽰書類ある るいは販売⽤資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情 報の提供を⽬的とし、投資の勧誘を⽬的としたものではありません。当資料は信 信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正 確性・完全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を を変更することがあります。特定ファンドの購⼊のお申し込みの際は、販売会 社から投資信託説明書（交付⽬論⾒書）および契約締結前交付書⾯など（⽬論⾒ ⾒書補完書⾯を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいた だき、投資に関する最終決定は、ご⾃⾝の判断でなさるようお願いします。 ir510002 1 2015年11⽉ ⽶国REIT各セクタ ターの 2015年 第3四半期 期（7-9⽉期）決算結果 Shinko Asset Management Co., Ltd. オフィス・産業施設 良好な需給環境を背 背景に今後もファンダメンタルズの改善が続く⾒通し オフィスREITでは、ニューヨークや⻄海岸を中⼼に不動産ファンダメンタルズ が改善をみせ、多く くのREITが市場予想を上回る決算と2015年通期の業績⾒通 しの上⽅修正を発表 表しました。不動産価格の上昇により、⾮中核資産の売却を 進めるとともに不動 動産開発を積極化しています。2016年以降についても雇⽤の 拡⼤や限定的な新規 規の物件供給を背景に良好な市場環境が続く⾒通しです。 産業施設REITは、稼 稼働率が過去最⾼⽔準を維持し、賃貸料が上昇したことで、 ⾼い収益の伸びがみ みられました。オンラインショッピング市場の拡⼤や迅速な 配送を求める消費者 者の注⽂に対応するため、⽴地の良い⾼機能の物流施設に対 する需要は引き続き き堅調です。⼀⽅で、新規の物件供給については、ヒュース トンなど⼀部の地域 域ではやや過剰気味となっているものの、全体的に抑えられ ており、良好な需給 給環境が継続しています。 商業・⼩売 物件の⽴ ⽴地やテナントの質によって業績は⼆極化 ショッピング・モー ール（アウトレット・モールを含む）を保有するREITでは、 ⽴地やテナントの質 質に優れたＡクラスの物件を保有するREITとBクラス以下の物 件を保有するREITで で業績は⼆極化しました。Ａクラスの物件に対する需要は強 く、テナント売上⾼ ⾼も堅調な伸びをみせました。アウトレット・モール事業につ いては、⽶ドル⾼によって海外からの買い物客数が減少するなどマイナスの影響 を受けました。 ショッピング・セン ンターを保有するREITは、⾷料雑貨チェーンの破たんの影響 が⼀部でみられたものの、ディスカウントストアやレストランなど⼩規模テナン トからの需要が引き続き強く、新規の物件供給も限定的なことから、堅調な収益 した。また、集客⼒のある核テナントを誘致することで、隣接 の伸びがみられまし する⼩規模テナント⽤スペースへの需要を⾼める動きもみられました。 住居 ⻄海岸 岸を中⼼に賃貸住宅に対する需要が増加 若年層の雇⽤拡⼤を を背景とした世帯形成数の増加によって賃貸住宅に対する需要 が増えており、多く くのREITが市場予想を上回る決算を発表しました。とりわけ テクノロジー企業が が集積する⻄海岸に特化して物件を保有するREITにおいて、 賃貸料を⼤きく引き き上げる動きがみられました。優良な物件を多く保有し、 REIT価格が割安な⽔ ⽔準で推移していることから、中規模の住居REITが今年に ⼊って相次ぎ投資ファンドなどに買収されています。最近では⼤学寮の保有・運 ンパス・クレスト・コミュニティーズがプライベート・エクイ 営を⼿がけるキャン テ ティ・ファンドに買 フ ンドに買 買収されることが明らかになりました 買収されることが明らかになりました。 複合施設 データセンターREITなどが概ね良好な決算を発表 オフィスや商業・⼩ ⼩売施設などさまざまな商業⽤不動産を保有・運営する最⼤ ⼿のボルナド・リア アルティ・トラストはニューヨークのオフィスや商業・⼩売 事業がけん引し、⾼ ⾼い収益の伸びをみせました。また、データセンターを保 有・運営するデジタ タル・リアルティー・トラストはクラウド・サービス市場の 拡⼤などを背景とし した需要の⾼まりと同業他社の買収により、良好な決算と収 益の明るい⾒通しを を発表しました。 出所：各REITのホームページ・資料、各種データを基に新光投信作成 成 ※上記は特定のセクターおよび銘柄の推奨を⽬的としたものではありません。また、写真は⽶国のREITのイメージとして表⽰しています。 当資料は新光投信が作成したものであり、⾦融商品取引法に基づく開⽰書類ある るいは販売⽤資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情 報の提供を⽬的とし、投資の勧誘を⽬的としたものではありません。当資料は信 信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正 確性・完全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を を変更することがあります。特定ファンドの購⼊のお申し込みの際は、販売会 社から投資信託説明書（交付⽬論⾒書）および契約締結前交付書⾯など（⽬論⾒ ⾒書補完書⾯を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいた だき、投資に関する最終決定は、ご⾃⾝の判断でなさるようお願いします。 ir510002 2 2015年11⽉ ⽶国REIT各セクタ ターの 2015年 第3四半期 期（7-9⽉期）決算結果 Shinko Asset Management Co., Ltd. ホテル・レジャー ⽶国内外からの宿 宿泊者数の減少などによって、収益の伸びが鈍化 世界経済の成⻑鈍化 化や⽶ドル⾼の影響を受けて⽶国外からの宿泊者数が減少し たほか、⽶国内にお おいてもエネルギー産業の低迷などによってビジネス需要が 減ったため、収益の の伸びが鈍化しました。また、 ュ ヨ クなど 部の地域 の伸びが鈍化しました。また、ニューヨークなど⼀部の地域 における新規の物件 件供給の増加や保有資産の売却、再開発に伴うホテルの休業 などもマイナス要因 因となりました。その結果、⼀部のREITは2015年通期の業 績⾒通しを下⽅修正 正しました。 貸倉庫 堅調な需 需要などを背景に、⾼い収益の伸びが継続 堅調な需要を背景に に稼働率が過去最⾼⽔準を維持したほか、リース期間が短く 他のREITセクターに に⽐べて早いペースで賃貸料を引き上げることができるため、 ⾼い収益の伸びが継 継続しました。新規の物件供給が増えているものの、REITが 物件を保有する都市 市部については、地価が⾼く、建設許可が簡単に下りないた め、収益への影響は限定的なものに⽌まっています。 写真提供：インベスコ・リアル・エステート 医療施設 安定した収益の の伸びをみせるも、⾼齢者向け住宅事業は鈍化 ウェルタワーやベン ンタス、HCPの⼤⼿3社の決算では、安定した収益の伸びが みられ、2015年通期 期の業績⾒通しも上⽅修正されましたが、主要事業の⼀つで ある⾼齢者向け住宅 宅事業において、新規の物件供給が増えており、同事業の収 益の伸びが鈍化して ていることが明らかになりました。ただし、需給環境は地域 によって⼤きな差が があり、参⼊障壁の⾼い主要な都市部については物件供給が ⽐較的抑えられています。 インフラストラクチャー 新たな物件や同 同業他社の買収により、通信基地局事業は堅調 新規の物件取得やリ リース契約の締結、賃貸料の上昇によって、通信基地局を保 有・運営する⼤⼿の のアメリカン・タワーとクラウン・キャッスル・インターナ ショナルはともに賃 賃貸料収⼊が⼤きく増加しました。アメリカン・タワーは⽶ 国内でのリース契約 約が堅調だったほか、ナイジェリアやブラジルの通信基地局 の買収完了によって て保有基地局数が増加したことが収益に寄与しました。クラ ウン・キャッスル・インターナショナルも同様に新規のリース契約が堅調だっ たことや光ファイバ バー事業の買収などが収益に寄与しました。 出所：各REITのホームページ・資料、各種データを基に新光投信作成 成 ※上記は特定のセクターおよび銘柄の推奨を⽬的としたものではありません。また、写真は⽶国のREITのイメージとして表⽰しています。 当資料は新光投信が作成したものであり、⾦融商品取引法に基づく開⽰書類ある るいは販売⽤資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情 報の提供を⽬的とし、投資の勧誘を⽬的としたものではありません。当資料は信 信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正 確性・完全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を を変更することがあります。特定ファンドの購⼊のお申し込みの際は、販売会 社から投資信託説明書（交付⽬論⾒書）および契約締結前交付書⾯など（⽬論⾒ ⾒書補完書⾯を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいた だき、投資に関する最終決定は、ご⾃⾝の判断でなさるようお願いします。 ir510002 3 2015年11⽉ ⽶国REIT各セクタ ターの 2015年 第3四半期 期（7-9⽉期）決算結果 Shinko Asset Management Co., Ltd. 投資信託へのご投資に に際しての留意事項 【投資信託にかかるリスクについて】 投資信託は、主に国内外の株式や公社債などの値 値動きのある証券を投資対象としています。投資 した当該資産の市場における取引価格の変動や為替 替相場の変動などの影響により基準価額が変動し ます。これらの運⽤による損益は、すべて投資者の のみなさまに帰属します。したがって、投資者の みなさまの投資元本は保証されているものではなく く、基準価額の下落により、損失を被り、投資元 本を割り込むことがあります。なお、投資信託は預 預貯⾦とは異なります。 【投資信託にかかる費⽤について】 新光投信が運⽤する投資信託については、ご投資 資いただくお客さまに以下の費⽤をご負担いただ きます。 ■購⼊時に直接ご負担いただく費⽤ • 購⼊時⼿数料：上限4.104％(税抜3.8％) ■換⾦時に直接ご負担いただく費⽤ • 信託財産留保額：上限0.5％ • 公社債投信およびグリーン公社債投信の換⾦ ⾦時⼿数料 ：取得年⽉⽇に により、1万⼝につき上限108円(税抜100円) • その他の投資信託の換⾦時⼿数料：ありませ せん。 ■投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただ だく費⽤ • 運⽤管理費⽤（信託報酬）：年率で上限2.4 484％(税抜2.4％) ■その他の費⽤・⼿数料 • 監査法⼈に⽀払うファンドの監査報酬、有 監査法⼈に⽀払うファンドの監査報酬 有価証券売買時の売買委託⼿数料、資産を外国で保 価証券売買時の売買委託⼿数料 資産を外国で保 管する場合の費⽤などを、その都度（監査報 報酬は⽇々）、投資信託財産が負担します。 ※「その他の費⽤・⼿数料」については、定率 率でないもの、定時に⾒直されるもの、売買条件 などに応じて異なるものなどがあるため、当該費⽤および合計額などを表⽰することができ ません。 ◎⼿数料などの合計額については、購⼊⾦額や保 保有期間などに応じて異なりますので、表⽰するこ とができません。 《ご注意》 上記に記載しているリスクや費⽤項⽬につきましては、⼀般的な投資信託を想定しております。 費⽤の料率につきましては、新光投信が運⽤する るすべての投資信託（設定前のものを含みます。） のうち、お客さまにご負担いただく、それぞれの の費⽤における最⾼の料率を記載しております。 投資信託は、それぞれの投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限、取引市場、投資対象国 などが異なることから、リスクの内容や性質が異 異なり、費⽤もそれぞれの投資信託により異なりま すので、ご投資をされる際には、事前によく投資 資信託説明書（交付⽬論⾒書）や契約締結前交付書 ⾯など（⽬論⾒書補完書⾯を含む）をご覧くださ さい。 さい 商 号 等 ： 新光投信株 株式会社 ⾦融商品取 取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第339号 加⼊協会： ⼀般社団法 法⼈投資信託協会 ⼀般社団法 法⼈⽇本投資顧問業協会 当資料は新光投信が作成したものであり、⾦融商品取引法に基づく開⽰書類ある るいは販売⽤資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情 報の提供を⽬的とし、投資の勧誘を⽬的としたものではありません。当資料は信 信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正 確性・完全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を を変更することがあります。特定ファンドの購⼊のお申し込みの際は、販売会 社から投資信託説明書（交付⽬論⾒書）および契約締結前交付書⾯など（⽬論⾒ ⾒書補完書⾯を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいた だき、投資に関する最終決定は、ご⾃⾝の判断でなさるようお願いします。 ir510002 4
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