2016年5月 米国REIT各セクターの 2016年 第1四半期（1-3月期）決算結果 Shinko Asset Management Co., Ltd. ・米国REITの代表的な指数であるFTSE NAREIT All Equity REITs インデックス構成銘柄（3月31日時点165社) のうち、164 社の2016年第1四半期（1-3月期）決算が発表されました（5月20日現在）。 当四半期の米国REIT各社の調整済みFFO(注)成長率は全体で前年同期比+9.3%と堅調な伸びをみせました。需給環境が良 好な貸倉庫REITやオフィスREIT、産業施設REITなどが好調な決算を発表しました。一方で、一部のREITの調整済みFFO 成長率が大きく落ち込んだことで、インフラストラクチャーREITやデータセンターREITは全体の伸びがマイナスになり ました。 各セクターの調整済みFFO成長率推移（前年同期比） 全体 オフィス 産業施設 商業・小売 住居 複合施設 ホテル・レジャー 貸倉庫 医療施設 インフラストラクチャー データセンター 特殊施設 2013年 Q2 Q3 Q4 8.1% 8.5% 7.2% -4.8% 4.1% 6.1% -0.4% -7.5% 3.1% 10.9% 9.5% 8.0% 7.0% 8.9% 7.7% 15.2% 14.2% 13.8% 17.0% 17.9% -3.0% 15.3% 13.3% 14.9% 4.9% 9.0% 8.6% 13.8% 9.5% 14.8% 17.5% 1.9% -2.7% 期間：2013年第2四半期～2016年第1四半期 小数第2位を四捨五入して表示。 2014年 Q2 Q3 8.7% 13.0% 9.2% 7.8% 11.3% 13.4% 4.7% 9.9% 7.0% 15.2% 11.0% 6.2% 11.6% 30.1% 13.0% 13.1% 12.5% 11.7% 15.4% 23.1% 16.3% 9.2% 9.8% -3.2% 2.9% 11.0% Q1 10.3% 5.6% 2.8% 10.9% 6.9% 4.4% 40.1% 13.0% 6.5% Q4 9.5% 5.3% 8.3% 7.9% 11.1% 6.9% 23.4% 9.6% 7.1% -21.4% 4.1% 13.8% 2015年 Q2 Q3 9.1% 8.5% 7.3% 5.2% 4.8% 11.9% 9.3% 9.5% 15.5% 11.8% 5.4% 11.3% 12.6% 8.9% 12.2% 12.0% 5.5% 5.7% -27.8% 5.4% 10.4% 5.4% -5.5% -2.5% Q1 10.0% 5.6% 9.8% 4.8% 9.7% 8.8% 43.1% 10.7% 6.1% 10.7% 12.6% 6.6% Q4 10.1% 10.1% 18.2% 8.2% 10.9% 8.2% 5.9% 15.2% 8.1% 12.8% 12.3% 2.7% 2016年 Q1 9.3% 16.9% 16.6% 11.6% 7.4% 3.5% 16.6% 15.7% 5.8% -21.3% -16.3% 1.6% 出所：SNL、FTSEのデータを基に新光投信作成 米国REITの調整済みFFO成長率推移（前年同期比） 15% 10% 5% 0% Q2 Q3 Q4 Q1 2013年 期間：2013年第2四半期～2016年第1四半期 Q2 Q3 2014年 Q4 Q1 Q2 Q3 2015年 Q4 Q1 2016年 出所：SNL、FTSEのデータを基に新光投信作成 (注)調整済みFFOとは、一時的あるいは不定期に発生した損益を加味･控除したもの。ただし、各社により定義が異なる場合があります。 ※FFO(Funds From Operations)とは、不動産売却などの影響を除いた賃貸事業からどれだけのキャッシュフローが生み出されているかを測る指 標です。（FFO=REITの純利益＋減価償却費－不動産売却益＋不動産売却損） ※各四半期の成長率は、各四半期末時点における個別REITの特別損益などを除いた調整済みFFO成長率を、各四半期末のFTSE NAREIT All Equity REITs インデックス全銘柄の時価総額構成比率で加重平均して算出しています。（調整済みFFOのデータがないREIT（SNLが未集計の REITなど）、森林REIT、調整済みFFOが黒字から赤字に転じた(またはその逆)REIT、および調整済みFFOがゼロのREITなどを除く。） ※一部の銘柄は、決算時期がずれている場合があります。 当ページの表・グラフは過去の実績を示したものであり、将来における特定ファンドの投資成果を示唆あるいは保証するものではありません。 当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情 報の提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正 確性・完全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会 社から投資信託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいた だき、投資に関する最終決定は、ご自身の判断でなさるようお願いします。 ir510004 1 2016年5月 米国REIT各セクターの 2016年 第1四半期（1-3月期）決算結果 Shinko Asset Management Co., Ltd. オフィス 雇用増加を背景に市場環境が前期から改善 雇用の増加によってオフィスに対する需要が高まっており、ファンダメンタル ズは良好な状況が続いています。ニューヨークの市場環境については、新規の 物件供給の増加や金融機関における雇用の伸びの鈍化などを背景に前期は慎重 な見方が示されましたが、1-3月期の雇用者数の伸びが堅調だったことから、こ うした見方を修正する動きがみられます。こうしたなか、ボストン・プロパ ティーズとSLグリーン・リアルティの大手2社の決算では、調整済みFFO成長率 が前年比2桁の高い伸びとなり、通期の業績見通しも上方修正されました。 産業施設 物件の供給が増えているものの、需給環境は引き続き良好 新規の物件供給が増えているものの、作業効率の良い、高機能の物流施設は依 然として不足気味となっています。そのため、オンラインショッピング市場の 拡大に伴う物流施設に対する需要の高まりから、賃貸料を大きく引き上げる動 きがみられます。非中核資産の売却などにより、一部のREITは減益となったも のの、最大手のプロロジスは新たな物件の買収や開発が寄与し、調整済みFFO 成長率は前年比で2桁の伸びとなりました。 商業・小売 テナントの破たんなどは懸念材料だが、需給環境は良好 ショッピング・モール（アウトレット・モールを含む）を保有するREITでは、 稼働率は横ばいまたはわずかに低下したものの、立地やテナントの質に優れたＡ クラスの物件を中心に賃貸料を大きく引き上げる動きがみられました。一方で、 米ドル高の悪影響を受けて、米国外からの買い物客数の比率が高いアウトレッ ト・モールやフロリダ南部のショッピング・モールなどではテナント売上高が減 少しました。 ショッピング・センターを保有するREITでは、新規の物件供給が限定的となる 一方で、大規模小売店や食料雑貨店、ディスカウントストアなどの出店意欲が強 く、Ａクラスの物件のファンダメンタルズは引き続き良好です。ただし、スポー ツ用品販売大手のスポーツオーソリティが破たんするなど、テナントの破たんや 合併により、集客力の低い一部の施設では稼働率が低下する可能性があります。 住居 物件の供給増加が賃貸料収入の重しに 大規模な資産売却により、最大手のエクイティ・レジデンシャルの調整済みFFO 成長率はマイナスとなりました。ニューヨークで物件供給が増加し、賃貸料の引 き下げを余儀なくされたことも重しとなり、2016年通期の賃貸料収入の見通し を下方修正しました。一方、カリフォルニア州の一部地域においても物件の供給 が増えているものの、同州の多くの都市や都市部から少し離れた郊外などでは ファンダメンタルズの改善が続いており、こうした地域に物件を保有するREIT は高い収益の伸びがみられました。 出所：各REITのホームページ・資料、各種データを基に新光投信作成 ※上記は特定のセクターおよび銘柄の推奨を目的としたものではありません。また、写真は米国のREITのイメージとして表示しています。 当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情 報の提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正 確性・完全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会 社から投資信託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいた だき、投資に関する最終決定は、ご自身の判断でなさるようお願いします。 ir510004 2 2016年5月 米国REIT各セクターの 2016年 第1四半期（1-3月期）決算結果 Shinko Asset Management Co., Ltd. 複合施設 最大手の収益の伸び鈍化が全体の重しに 複合施設REITは様々なタイプの商業用不動産を保有・運営しています。主にオ フィスや商業・小売施設を運営する最大手のボルナド・リアルティ・トラスト については、調整済みFFO成長率が小幅な伸びに止まったため、複合施設REIT セクター全体の成長率は鈍化しました。同REITのオフィス事業は、ニューヨー クでは賃貸料を大きく引き上げるなど堅調ですが、ワシントンDCでは依然とし てファンダメンタルズの回復が遅れています。 ホテル・レジャー 米ドル高一服により、事業環境改善の可能性も ファンダメンタルズの改善ペースは鈍化したものの、相対的に高い収益の伸び が続いています。米国最大のスポーツイベントであるスーパーボウルがカリ フォルニア州で開催されたこともあり、西海岸で賃貸料収入が大きく伸びた一 方で、ニューヨークでは引き続き新規の物件供給が増加、収入の伸びは限定的 でした。米国外からの宿泊者数が伸び悩んでいるものの、米ドル高が一服した ことで今後事業環境見通しが改善する可能性があります。 貸倉庫 貸倉庫に対する需要は引き続き堅調 良好なファンダメンタルズが継続し、貸倉庫REITの多くは調整済みFFO成長率 が２桁の伸びとなりました。比較的暖冬だったこともあり、除雪費用が抑えら れたことも収益を押し上げました。ニューヨークやデンバーなど一部の都市で 新規の物件供給が増えているものの、貸倉庫に対する需要は強く、需給環境は 依然として良好とみられます。最大手のパブリック・ストレージは物件の開発 ペースを加速させているほか、中規模のREITは物件の買収を積極的に行ってお り、外部成長によって収益を拡大させています。 写真提供：インベスコ・リアル・エステート 医療施設 主力事業への投資配分により、大手３社は明暗が分かれる結果に 大手3社のうち、ウェルタワーとベンタスは良好な決算となったものの、HCP は減益となりました。高齢者向け住宅事業は、物件の供給増加による悪影響が 懸念されているものの、新規の参入が難しい地域にあり、優良な事業会社が運 営する施設についてはこうした影響が限定的とみられます。ウェルタワーは同 事業のNOI（純営業収益）成長率が高い伸びをみせ、2016年通期の見通しを上 方修正しました。HCPは、高度看護施設の運営を行うHCR ManorCareの賃貸 料引き下げにより、調整済みFFO成長率がマイナスの伸びとなりました。同社 はHCR ManorCareをスピンオフ（事業などの分離・独立）し、高齢者向け住 宅や医療用オフィスビル、ライフサイエンス事業に注力する方針を示しました。 出所：各REITのホームページ・資料、各種データを基に新光投信作成 ※上記は特定のセクターおよび銘柄の推奨を目的としたものではありません。また、写真は米国のREITのイメージとして表示しています。 当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情 報の提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正 確性・完全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会 社から投資信託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいた だき、投資に関する最終決定は、ご自身の判断でなさるようお願いします。 ir510004 3 2016年5月 米国REIT各セクターの 2016年 第1四半期（1-3月期）決算結果 Shinko Asset Management Co., Ltd. インフラストラクチャー エネルギー事業は厳しい一方、通信基地局事業は堅調 インフラストラクチャーREITの多くは調整済みFFOを発表しておらず、唯一発 表しているコアエナジー・インフラストラクチャー・トラストはテナントの破 たんなど厳しいエネルギー事業の市場環境を受け、減益となりました。一方で、 通信基地局を保有・運営するアメリカン・タワーは既存物件の賃貸料の上昇に 加え、米国内外での積極的な物件の買収により賃貸料収入が大きく伸びました。 また、同業のクラウン・キャッスル・インターナショナルも、賃貸料の上昇や 新規のリース契約の獲得により、事前の同社予想よりも良好な結果となりまし た。 データセンター 全体の収益の伸びはマイナスだが、需要は強いとみられる クラウド・サービスの提供やビッグデータの処理・分析などを行う企業向け データセンター最大手のエクイニクスは増収だったものの、買収関連費用が重 しとなり、調整済みFFO成長率はマイナスを記録しました。一方で、多くの データセンターREITは新規のリース契約が堅調で、賃貸料が上昇したため、調 整済みFFO成長率が２桁の伸びとなるなど、データセンターに対する需要は強 いとみられます。 特殊施設 娯楽施設事業は堅調だが、その他はまちまちの結果に 特殊施設REITが保有・運営する物件は、映画館や刑務所・更生施設、文書・ データの保管施設など様々です。主に娯楽施設を運営するEPRプロパティーズ は、エンターテイメント、レクリエーション、教育施設の主要3事業がともに 堅調で、賃貸料収入が大きく増加しました。一方で、政府向けの更生施設など を運営するコレクションズ・コーポレーション・オブ・アメリカは、カリフォ ルニア州の収容者数の減少などを受けて、調整済みFFO成長率がマイナスの伸 びとなりました。しかし、1-3月期の業績が同社の当初予想を上回ったほか、 同業他社を買収したことで、通期の業績見通しを上方修正しました。 出所：各REITのホームページ・資料、各種データを基に新光投信作成 ※上記は特定のセクターおよび銘柄の推奨を目的としたものではありません。また、写真は米国のREITのイメージとして表示しています。 当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情 報の提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正 確性・完全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会 社から投資信託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいた だき、投資に関する最終決定は、ご自身の判断でなさるようお願いします。 ir510004 4 2016年5月 米国REIT各セクターの 2016年 第1四半期（1-3月期）決算結果 Shinko Asset Management Co., Ltd. 投資信託へのご投資に際しての留意事項 【投資信託にかかるリスクについて】 投資信託は、主に国内外の株式や公社債などの値動きのある証券を投資対象としています。投資 した当該資産の市場における取引価格の変動や為替相場の変動などの影響により基準価額が変動し ます。これらの運用による損益は、すべて投資者のみなさまに帰属します。したがって、投資者の みなさまの投資元本は保証されているものではなく、基準価額の下落により、損失を被り、投資元 本を割り込むことがあります。なお、投資信託は預貯金とは異なります。 【投資信託にかかる費用について】 新光投信が運用する投資信託については、ご投資いただくお客さまに以下の費用をご負担いただ きます。 ■購入時に直接ご負担いただく費用 • 購入時手数料：上限4.104％(税抜3.8％) ■換金時に直接ご負担いただく費用 • 信託財産留保額：上限0.5％ • 公社債投信およびグリーン公社債投信の換金時手数料 ：取得年月日により、1万口につき上限108円(税抜100円) • その他の投資信託の換金時手数料：ありません。 ■投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用 • 運用管理費用（信託報酬）：年率で上限2.484％(税抜2.4％) ■その他の費用・手数料 • 監査法人に支払うファンドの監査報酬、有価証券売買時の売買委託手数料、資産を外国で保 管する場合の費用などを、その都度（監査報酬は日々）、投資信託財産が負担します。 ※「その他の費用・手数料」については、定率でないもの、定時に見直されるもの、売買条件 などに応じて異なるものなどがあるため、当該費用および合計額などを表示することができ ません。 ◎手数料などの合計額については、購入金額や保有期間などに応じて異なりますので、表示するこ とができません。 《ご注意》 上記に記載しているリスクや費用項目につきましては、一般的な投資信託を想定しております。 費用の料率につきましては、新光投信が運用するすべての投資信託（設定前のものを含みます。） のうち、お客さまにご負担いただく、それぞれの費用における最高の料率を記載しております。 投資信託は、それぞれの投資信託ごとに投資対象資産の種類や投資制限、取引市場、投資対象国 などが異なることから、リスクの内容や性質が異なり、費用もそれぞれの投資信託により異なりま すので、ご投資をされる際には、事前によく投資信託説明書（交付目論見書）や契約締結前交付書 面など（目論見書補完書面を含む）をご覧ください。 商 号 等 ： 新光投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第339号 加入協会： 一般社団法人投資信託協会 一般社団法人日本投資顧問業協会 当資料は新光投信が作成したものであり、金融商品取引法に基づく開示書類あるいは販売用資料のいずれでもありません。当資料は証券投資の参考となる情 報の提供を目的とし、投資の勧誘を目的としたものではありません。当資料は信頼できると考えられるデータなどに基づき作成していますが、その内容の正 確性・完全性を保証するものではありません。当資料は事前の通知なしに内容を変更することがあります。特定ファンドの購入のお申し込みの際は、販売会 社から投資信託説明書（交付目論見書）および契約締結前交付書面など（目論見書補完書面を含む）をあらかじめお受け取りのうえ、詳細をよくお読みいた だき、投資に関する最終決定は、ご自身の判断でなさるようお願いします。 ir510004 5
© Copyright 2024 ExpyDoc
