【ご参考資料】 2015年2月26日 J-REITの投資環境について東証REIT指数は年初から大きく変動 2015年に入ってから東証REIT指数は大きく変動し、一時は1月の高値から8％を超える下落となりました。背景としては、これまでの急ピッチな上昇に対して利益確定の売りが出たことに加え、増資や新規上場が相次いで発表され需給悪化が意識されたこと、長期金利の上昇観測が広がったこと、などが挙げられます。不動産市況の改善受けREITが資金調達を積極化 REITの相次ぐ増資や新規上場の発表は短期的な下落要因となりました。しかし、増資が増えているのは景気回復に伴なって不動産市況が改善し、多くのREIT が物件取得に前向きになっていることのあらわれでもあります。2015年のREITの調達額は、2月18日までの発表ベースで2,000億円超となっており、前年を超えるペースで増加しています。調達した資金を活用して、 REITが収益性の高い物件を取得していけば、REITの保有資産価値や、配当の増加が望めることになります。金利上昇は必ずしもREIT指数の下落要因にならない（ポイント）期間：2013年12月30日～2015年2月25日 3,600 3,400 3,200 3,000 2,800 2,600 2,400 2,200 13/12 14/3 14/6 14/9 14/12 （年/月）（出所）ブルームバーグデータを基に野村アセットマネジメント作成【図2】J-REITの資金調達の推移（億円） 2,500 2,000 2,236 1,863 1,500 1,000 500 0 2014年1-3月期 2015年1-3月期（注）2015年は2月18日発表分まで。（出所）SMBC日興証券集計データを基に野村アセットマネジメント作成【図3】金利変化とJ-REITのパフォーマンスＪＲ-ＥＩＴの年間リターンまた、金利上昇はREITの借入コストが上昇することから、収益悪化要因とされますが、必ずしもREITのパフォーマンス悪化にはつながらないようです。J-REIT に1年間投資した場合のリターンについて、同期間の 10年国債利回りの変化幅ごとに平均すると、金利上昇時でもマイナスにはなっていないことが分かります。金利上昇期は景気が上向くことから、賃料の上昇や空室率の低下によって収益が向上し、借入コストが上昇したとしてもREIT全体の収益は改善するためだと考えられます。今後、景気回復や不動産価格の上昇などが見られれば、REITの注目度は高まっていくものと考えられます。以上【図1】東証REIT指数（配当込み）の推移 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 期間：2003年3月末～2015年1月末金利低下～-0.50 -0.50～ -0.25～ 0.00～ -0.25 0.00 0.25 金利上昇 0.25～ 0.50 0.50～（％）日本10年国債利回りの年間変化幅 J-REITの毎月末時点での年間リターンを、同期間の10年国債利回りの変化幅で振り分け、それぞれを平均したもの。（注）J-REITは東証REIT指数（配当込み）、日本10年国債はBloombergジェネリック10年物。（出所）ブルームバーグデータを基に野村アセットマネジメント作成当資料は、投資環境に関する参考情報の提供を目的として野村アセットマネジメントが作成したご参考資料です。投資勧誘を目的とした資料ではありません。当資料は市場全般の推奨や証券市場等の動向の上昇または下落を示唆するものではありません。当資料は信頼できると考えられる情報に基づいて作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。当資料に示された意見等は、当資料作成日現在の当社の見解であり、事前の連絡なしに変更される事があります。なお、当資料中のいかなる内容も将来の投資収益を示唆ないし保証するものではありません。投資に関する決定は、お客様ご自身でご判断なさるようお願いいたします。投資信託のお申込みにあたっては、販売会社よりお渡しします投資信託説明書（交付目論見書）の内容を必ずご確認のうえ、ご自身でご判断ください。 1