　ローライブラリー ◆ 2014 年 12 月 26 日掲載　新・判例解説 Watch ◆ 民法（財産法）No.91 文献番号 z18817009-00-030911163 有料老人ホームの入居契約における入居一時金の初期償却条項の有効性【文献種別】　判決／名古屋高等裁判所【裁判年月日】　平成 26 年 8 月 7 日【事件番号】　平成 24 年（ネ）第 1001 号【事　件　名】　金員返還請求控訴事件【裁判結果】　一部認容【参照法令】　民法 90 条、消費者契約法 10 条、老人福祉法 29 条 6 項・7 項・8 項【掲　載　誌】　裁判所ウェブサイト LEX/DB 文献番号 25446618 …………………………………… …………………………………… ３　Ｂは、平成 20 年 12 月 25 日に死亡した。Ｙは、Ｂの死亡に伴い、加算入居金（300 万円）に係る返還金として、入居契約における計算式で計算した 138 万 8,333 円をＸに支払った。その際、返還金は、入居契約の初期償却条項に基づき、Ｂが実際に入居していない平成 14 年 3 月 1 日（入居契約締結月）から同年 5 月 31 日までの 3 か月間も利用経過月数に含めて計算されたものであった。４　Ｂの死亡後、Ａに徘徊や転倒等の症状が見られたため、平成 21 年 4 月 13 日頃、ＡとＹは、一般居室の利用権を消滅させ、新たに介護居室に入居する転居契約を締結した。その際の費用は、入居一時金 1,100 万円、初期償却率 15％、償却期間 94 か月とされ、一般居室の入居一時金について清算された返還金は、介護居室の費用に充当された。５　原審において、Ｘは、入居契約において入居一時金の返還金額や初期償却率が 15％とされていることは、公序良俗に反し又は消費者契約法 10 条により無効であるとし、入居一時金の一部返還等を請求したが、Ｘの請求は棄却された。控訴審では、請求の趣旨を減縮し、①入居契約の入居一時金の返還に関する合意が公序良俗に反し、又は消費者契約法 10 条により無効であること、 ②入居一時金の償却を入居不可能な期間を含む入居契約締結日の属する月を始期とすることは、消費者契約法 10 条により無効であること、③本件施設内の一般居室から介護居室への転居契約における入居一時金の返還に関する合意が公序良俗に反し、又は消費者契約法 10 条により無効であると主張し、不当利得返還請求権に基づき入居一時金の一部の返還を求めた。事実の概要本件は、Ｘの父Ａと母Ｂ（以下「Ａら」という）が、有料老人ホーム（以下「本件施設」という）を運営するＹとの間で締結した入居契約における入居一時金の返還金等について争った事案である（他にも居室の原状回復費用や保険外サービス費用なども争点となっているが本稿では割愛する）。１　平成 14 年 3 月 4 日、Ｙは、Ａらとの間で本件施設の入居契約を締結した。契約内容の要旨は以下のようなものであった。①健康型ホームへの入居（介護が必要となっても契約は存続し、訪問看護・訪問介護・通所介護・指定居宅介護支援事業で重介護状態となっていても介護の対応が可能とする）、②入居者は、契約の終了がない限り、目的施設（居室及び共用施設）を終身にわたり利用することができる、③費用は、入居一時金方式で納入し 15 年償却とする、④入居開始可能日は、平成 14 年 5 月 31 日とする、⑤入居者が死亡した場合、契約は終了し、契約の締結から終了までの期間が 15 年未満の場合は、次の計算式により算出した返還金を返還する。返還金＝入居一時金× 0.85［初期償却率 15％］×（180 か月－利用経過月数）÷ 180。２　Ａらは、Ｙに対し、入居契約に基づき、平成 14 年 5 月 27 日までに上記の入居一時金 4,050 万円を支払った。なお、本件施設の費用の納入方式は（ア）入居金方式　入居金：3,750 万円＋ 300 万円（2 人入居による加算入居金）＝ 4,050 万円、（イ）賃貸方式　家賃：月額 31 万 5,000 円、保証（ウ）併用方式　入居金：1,875 万円、金 189 万円、家賃：月額 15 万 7,500 円の 3 方式の設定があり、Ａらは（ア）を選択した。 vol.7（2010.10） vol.17（2015.10） 1 1 新・判例解説 Watch ◆ 民法（財産法）No.91 とはできず、初期償却条項は、消費者契約法 10 条に該当しない。判決の要旨１　入居一時金の初期償却条項について民法 90 条又は消費者契約法 10 条による無効について２　入居一時金の償却を入居不可能な期間を含む「本件入居一時金は、Ａらが、本件施設の居室等を原則として終身にわたって利用し、各種サービスを受け得る地位を取得するための対価であったというべきである。そして、本件入居一時金の支払により、原則として終身居室等を利用し、サービスを受けることができるようになること、入居一時金の 15％を初期償却するほかは、契約終了までの期間が 15 年未満の場合には、利用経過月数を控除した残月数に対応した残金を返却し、 15 年を経過した場合には返却しないとされていること、また、15 年を経過した場合には管理費等の支払のほかには、利用料の支払を要しないとされていることからすると、本件入居一時金の中には、償却期間である 15 年を想定居住期間とする居室・サービスの利用料金（家賃相当額を含む。）の前払部分と、契約が利用者の終身にわたり継続することを保証するための対価的要素（契約が 15 年を超えて継続する場合に備えるための相互扶助的な要素）ないしそうした終身の利用権を設定するための対価（いわば権利金）的要素が含まれた部分……とがあり、後者が本件初期償却条項により償却される部分と解するのが相当である。」「本件初期償却条項により償却される部分は、本件終身利用対価部分であると解されるため、月々の給付との対価関係に立つものではない。しかしながら、前記のような本件終身利用対価部分を受領することは、一定の合理性が認められるところであり、それが著しく高額で不合理とされるものでない限り、暴利行為とはならないし、公序良俗に反するものではない」。本件初期償却条項は、近隣の有料老人ホームと比較しても、著しく高額で不合理とは認められないので、暴利行為とはいえないし、公序良俗に反するともいえない。最判平 23・7・15（民集 65 巻 5 号 2269 頁）によれば、消費者契約法 10 条前段の任意規定には、明文の規定のみならず、一般的な法理等も含まれるとされており、初期償却される部分は、終身利用対価部分と解され、それ自体は合理性があると解されるところであるから、初期償却条項が、民法の双務有償契約にいう給付の対価的均衡を欠如するものとして、前段要件に該当すると認めるこ入居契約締結日の属する月を始期とすること 2 の消費者契約法 10 条による無効について「入居一時金の性質は、本件施設の居室等の終身利用の対価であるところ、Ｙが本件施設を開設する予定日が平成 14 年 5 月 31 日であり、本件施設の入居開始可能日も同日であったことから、Ａらは、本件入居契約を締結しても、少なくとも同月 30 日までは、本件施設に入居できなかったことになるのであり、このような期間をも本件初期償却条項にいう利用経過月数に含めることは、双務有償契約の対価性に反し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重するものとして、前段要件を満たすということができる。」また、消費者契約法 10 条の後段要件の該当性については「利用経過月数の起算月を入居開始可能日の属する月とするのでなく、契約締結日の属する月とすることは、そもそもＹがＡらに対して入居を認めていない期間……も利用経過日数に含めることになり、本件入居一時金が施設利用の対価の性質を有することからすれば、対価性を欠くものとなっている。」ことから後段要件を満たすものということができ、消費者契約法 10 条に反し、無効というべきである。３　転居契約及び転居契約における初期償却条項の民法 90 条又は消費者契約法 10 条による無効について「そもそも本件入居契約において、入居一時金は、本件施設の居室及び共用施設の利用並びに各種サービスを終身受け得る地位を取得するための対価であるところ、居室の利用権は、上記契約内容の一部にすぎないこと、終身にわたって利用し、サービスを受けうる地位にあるとしつつ、継続的な介護が必要となって介護居室での介護に移る場合には、契約の一部変更も可能なのであるから、必ず従前の契約を解除して新規契約を締結しなければならない（そして、その場合には、再度初期償却がされる。）というのは、不合理であり、特に入居一時金における初期償却条項の性質を、本件終身利用対価部分を償却するものと解する場合には、そのような初期償却が再度可能とすること 2 新・判例解説 Watch 新・判例解説 Watch ◆ 民法（財産法）No.91 は二重に本件終身対価部分を取得することになって著しく不合理といわざるを得ず、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重するものとして、前段要件を満たすということができる。そして、再度の初期償却は、同一利用者から、本件終身利用対価部分を二重に取得しようとするものであるから、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものというべきであるから、後段要件も満たすものということができる」。このように転居契約における再度の初期償却条項は、消費者契約法 10 条により無効と解されるが、転居契約はＡを介護居室に転居させ、かつ一般居室と介護居室の利用料の差額を精算するものとなっていることからすれば、転居契約自体が、民法 90 条における無効になる、あるいは消費者契約法 10 条により無効となるということはできない。い（いわゆる「利用権方式」）。また利用権方式をとる多くのホームでは、入居者は、まとまった金銭を入居時に支払うことで、介護や生活支援のサービスを受けながら、居室と共用施設を終身にわたり利用する権利を取得するものとされている。この入居時に支払われるまとまった金銭が、いわゆる有料老人ホームの入居一時金と呼ばれるものである。入居一時金については、有料老人ホームの創設期から徴収され、その性質が明確にされないまま、いわば慣行として存続してきたものといえるが、介護保険の導入以後、有料老人ホームの数が急増したこともあり、特に短期において契約を解約した入居者から入居一時金の返還が求められるケースが多発する。これに対し事業者側は、入居契約における初期償却条項や短期償却条項をもって入居一時金の返還を拒んだことから、入居一時金の性質をめぐり紛争となる事案が多く現れるようになる。そのようなことから、平成 23 年に老人福祉法が改正され、老人福祉法 29 条 6 項に「有料老人ホームの設置者は、家賃、敷金及び介護等その他の日常生活上必要な便宜の供与の対価として受領する費用を除くほか、権利金その他の金品を受領してはならない」とする規定がおかれることになる。本件は、老人福祉法改正前に入居契約が締結されたものであり、改正後の規定は遡及適用されないが（平成 23 年法律第 72 号附則 10 条 3 項、 4 項）、本判決では、改正法にも言及して、入居一時金の性質を述べていることから、改正法との関連も考慮しながら本判決を検討することにしたい。判例の解説一　本判決の特徴有料老人ホーム入居契約における入居一時金の初期償却条項について消費者契約法 10 条の該当性が争われたケースとしては、①東京地判平 18・11・9（LLI 登載）、②東京地判平 21・5・19（判時 2048 号 56 頁、LEX/DB 文献番号 25451430）、③ 東京地判平 22・9・28（判時 2104 号 57 頁）、④名古屋地判平 24・8・31（本件原審）（LEX/DB 文献番号 25504862）、⑤東京地判平 24・12・31（LEX/ DB 文献番号 25499202）などがあり、いずれの裁判例においても消費者契約法 10 条の該当性は否定されている。本判決も消費者契約法 10 条の該当性を否定したものであるが、本判決ではさらに入居不可能な期間を含む入居契約締結日の属する月を入居一時金の償却の始期とすることを消費者契約法 10 条により無効とし、また同一施設内での転居における入居一時金の二重償却条項を消費者契約法 10 条により無効とする判断を示した点で注目に値する。三　入居一時金の性質及び償却本判決では、入居一時金の性質について、①償却期間である 15 年を想定居住期間とする居室・サービスの利用料金（家賃相当額を含む）の前払部分と、②契約が利用者の終身にわたり継続することを保証するための対価的要素（契約が 15 年を超えて継続する場合に備えるための相互扶助的な要素）ないし③そうした終身の利用権を設定するための対価（いわば権利金）的要素が含まれた部分があるとする。そして、初期償却条項により償却される部分は②③であり、それが双務有償契約にいう給付の対価的要素を有することを論拠として各争点の結論を導いている。二　入居一時金の問題点有料老人ホームでは、居住と介護や生活支援等のサービスとが一体となって提供されることから、有料老人ホーム入居契約は、賃貸借契約ではなく、利用権設定契約として締結されることが多 vol.7（2010.10） vol.17（2015.10） 3 3 新・判例解説 Watch ◆ 民法（財産法）No.91 入居一時金の性質について、本判決のいう①の部分は、居室・サービスの対価としての前払金の意味であり異論はない。しかし、③の部分は、先にあげた新老人福祉法 29 条 6 項においては、有料老人ホームの設置者が受領してはならない金員に該当すると考えられる。また本件のように改正前の契約にて同条項の適用がないとしても、そもそも有料老人ホームにおける入居者の権利内容は、有料老人ホームを利用することであり、それが終身を予定したものであるとしても、そのことにより有料老人ホームの「利用権」そのものが財産的価値を有するとは考え難い１）。終身という点が考慮されるのは②の部分であると考えられ、この部分が有償契約における給付の対価的要素をもつといえるかが問題とされよう。仮に、入居一時金の全額が、居住とサービスの対価の前払金であるとすれば、入居一時金の金額は、入居者の想定居住期間に従って決定され、その期間で均等償却され、契約が途中で解約された場合には、残期間分の前払金は返還しなければならないことは当然である。しかし、このように考えるならば、入居者が想定居住期間を超えて長生きする場合には、その時点で改めて利用料金が発生することになる。入居一時金を支払う入居者の意図は、まとまった金額の入居一時金を入居時に支払うことで、終身利用契約を締結し、終身にわたって毎月の利用料を抑えた金額で（毎月の利用料の支払を年金支給有料老人ホーム入居契約の性質からすれば、そのことをもって直ちに対価性に欠け合理性がないとはいえないであろう。もっとも、本判決では、② の部分の合理性を判断するのに、近隣の有料老人ホームと比較しても著しく高額で不合理とは認められないことをもって判断基準とする。しかし、それだけでは、②の部分の対価性を判断するには不十分であり、さらに具体的算定根拠をもって明確に②の部分の金額等が示される必要があると考えられる。本件では、施設利用料の納入方式に月払方式も設けられており、月払における想定居住期間内の家賃総額から初期償却部分を差し引いても、入居一時金方式の方が全体の費用として少なくて済むようになっていたことが、むしろ合理性の判断要素として重要であると思われる。本判決は、新老人福祉法 29 条 6 項にも言及しながら入居一時金の内容を明らかにし、その初期償却条項に対する消費者契約法 10 条の該当性についての判断を行っており、入居一時金に関する今後の裁判にも重大な影響を及ぼすものといえよう。 ●――注１）執行秀幸「介護付有料老人ホームの終身利用権金不返還合意・入居一時金償却合意と消費者契約法 9 条 1 号・ 10 条（東京地判平 21・5・19）」現代消費者法 7 号（2010 年）100～101 頁。２）厚生労働省の事務連絡（平成 24 年 3 月 16 日）では、「想額に近い金額にしたいと考える高齢者が多いようで定居住期間」については、入居している又は入居するこある）、施設を利用できるという安心感をえることが想定される高齢者（母集団）の入居後の各年経過時点での居住継続率をもとに、居住継続率が概ね 50％ととにあるといえる。そのような要望を満たすためには、想定居住期間を超えた場合にも入居者の費用負担が大きくならない仕組みが必要となる。そのような趣旨から、老人福祉法の改正を受け「老人ホームの設置運営標準指針について」（平成 14 なるまでの期間を考慮して設定することとされている。また、「居住継続率」については、入居する高齢者（母集団）の入居時の年齢、性別、心身の状況に応じて、簡易生命表（厚生労働省発表）等による平均的な余命等を勘案して具体的かつ客観的な根拠により示す必要がある年 7 月 18 日老発第 0718003 号）（平成 24 年 3 月 16 とされる。さらに、「想定居住期間を超えて契約が継続する場合に日改正）では、一時金の算定根拠について、終身備えて受領する額」の算定方法としては、まず入居時年にわたる契約の場合には「（1 か月分の家賃相当額）×（想定居住期間（月数））＋（想定居住期間を超えて契約が継続する場合に備えて受領する額）」２）とすることが定められており、本判決の ②の部分は、指導指針における「想定居住期間を超えて契約が継続する場合に備えて受領する額」と同趣旨のものと見ることができる。本判決も述べるように、②の部分については、相互扶助的な要素を有するものと考えられるが、 4 齢から平均余命を想定し、想定居住期間内の家賃総額を計算した上で、その総額を「年央居住継続率」に従って平均余命期間全ての年に家賃として振り分け、最終的に、想定居住期間を超える家賃分が「想定居住期間を超えて契約が継続する場合に備えて受領する額」になるとの例示を示している。東洋大学教授　太矢一彦 4 新・判例解説 Watch