2016年1月12日投資情報室ＲＥＩＴレポートＪ-ＲＥＩＴ市場現状と今後の見通し（1）Ｊ-ＲＥＩＴ市場の前月の動向【指数の動き】 • 昨年12月のJ-REIT市場（東証REIT指数）は、原油安による日米株価の下落を嫌気した売りや、FOMC（米連邦公開市場委員会）前の持ち高調整の売り等に押され、中旬には一時1,700ポイントを下回る場面もありました。しかし、その後はFOMCの結果が大方の予想通りの内容であったこと、国内金利が低下したこと等を受けて回復に向かい、結局前月とほぼ変わらずの水準で引けました【図表1、2】。【市場規模・売買代金】 • 上場銘柄数は52銘柄で前月と変わらず、時価総額は約10.6兆円、1日当たり売買代金は約275億円とほぼ同水準でした【図表3】。公募増資の発表はありませんでした。2015年年間の公募増資額（受渡しベース）は約6,520億円と、前年比約15％増加しました【図表12】。【配当利回り等】 • 昨年12月末のJ-REITの予想配当利回り（配当額／投資口価格）(上場全銘柄、以下同様）は3.46％（前月：3.43％）、10年国債金利は0.265％（前月：0.307％）、イールド・スプレッド（予想配当利回り－10年国債金利）は3.20％（前月：3.12％）となりました【図表4】。（2）Ｊ-ＲＥＩＴ市場（東証ＲＥＩＴ指数）の見通し米国の利上げに連動して日米金利もその影響を受けるといった見方もあったようですが、足元の日米金利は比較的落ち着いた動きとなっています。利上げの幅がほぼ予想通りであったこと、今後追加利上げが実施されるとしてもそのペースは緩やかなものになるとの期待感等がその背景にあるものと思われます。懸念材料視されていた米利上げが実施されたことで、今後、外部環境の不透明感が後退すれば、以下のような支援材料を背景に、Ｊ-ＲＥＩＴ市場は中国株安等で急落する前の水準である1,800ポイント台回復を目指す動きになるものと考えています。 1. 東京五輪開催に向けたインフラ整備の加速、海外政府系ファンド等外国資金の流入等により、不動産市況の更なる改善が期待されること 2. 日銀の国債買入れ等により、10年国債金利は現状程度の水準を維持するものと思われること 3. Ｊ-ＲＥＩＴの業績回復や低金利の持続等により、Ｊ-ＲＥＩＴの配当利回りの相対的な高さが維持されると考えられること 4. Ｊ-ＲＥＩＴ保有物件の含み（評価価格-帳簿価格）が増加しており、その含みに着目した買いが期待できること【図表16】現在、Ｊ-ＲＥＩＴの配当額（指数ベース）の伸び率（前年同月比）は5％程度に留まっており、これがＪ-ＲＥＩＴ市場の重荷の一つになっている可能性もあります【図表15】。今後不動産市況の改善が続き、配当額の伸びに勢いがつけば、2016年中に2,000ポイント回復を目指す動きになることも想定されます。尚、中東情勢の緊迫化等により地政学的リスクが高まる等、落ち着きをみせつつあった外部環境が再度悪化した場合は、一時的に1,600～1,650ポイント水準まで下落することも考えられます。～日銀の「量的・質的金融緩和」の補完措置について～日銀は昨年12月17～18日の金融政策決定会合で、「量的・質的金融緩和」の補完措置として、Ｊ-ＲＥＩＴの個別銘柄への投資上限を、従来の発行済み口数の5％以内から10％以内に引き上げることを決めました。日銀の保有比率が5％の上限近くまで達している銘柄が増加し、現行の年間買入れ目処約900億円を増額することは困難との見方もありました。今回の決定で日銀のＪ-ＲＥＩＴ投資に関する自由度が高まるものと思われます。 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。 1/5 〈審査確認番号H27-TB163> 【図表1】指数の上昇・下落率比較【図表2】東証ＲＥＩＴ指数とＴＯＰＩＸ推移（配当除き）（2015年12月30日時点） 2015年単月累計（％）（参考） 2014年累計東証REIT指数東証ＲＥＩＴ指数 -0.29 -7.92 25.27 TOPIX -2.09 9.93 8.08 差 1.79 -17.86 17.19 東証ＲＥＩＴ指数 0.14 -4.84 29.68 -1.93 12.06 10.27 2.07 -16.90 19.41 配当除き配当込み TOPIX 差（2013年12月30日～2015年12月30日日次） 135 TOPIX 125 115 105 95 85 13/12 14/3 【図表3】Ｊ-ＲＥＩＴの時価総額等推移保有不動産額（左軸）時価総額（左軸）上場銘柄数（右軸）（兆円） 13 14/6 14/9 14/12 15/3 15/6 【図表4】 J-REITのイールド・スプレッド等推移（2003年3月～2015年12月月次） 15 （※）2013年12月30日＝100として指数化 60 10 50 8 10 （2003年3月～2015年12月月次）イールドスプレッド（①－②） J‐REIT予想配当利回り① 10年国債利回り② （％）（銘柄） 15/9 （年/月） 40 6 8 30 4 5 20 3 10 0 0 03/3 05/3 07/3 09/3 11/3 13/3 4.50 0 03/3 15/3 （年/月）【図表5】 J-REITの予想配当利回り推移 2 （2014年1月6日～2015年12月30日日次）（％） 05/3 07/3 09/3 11/3 13/3 15/3 （年/月）【図表6】 J-REITのNAV倍率推移（2003年3月～2015年12月月次） 2.0 （倍） NAV倍率（投資口価格/1口当たり純資産額） 1.8 予想配当利回り 4.00 2003年3月～2015年12月平均 1.16倍 1.6 1.4 3.50 1.2 1.0 3.00 0.8 0.6 2.50 14/1 14/4 14/7 14/10 15/1 15/4 15/7 15/10 （年/月） 0.4 03/3 05/3 07/3 09/3 11/3 13/3 15/3 （年/月）出所：図表1～5はブルームバーグデータ、図表6はブルームバーグデータ及びJ-REIT各社決算データを基にニッセイアセットマネジメント作成 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。 2/5 【図表8】主要主体別売買動向【図表7】東証ＲＥＩＴ指数と移動平均の推移（2013年1月4日～2015年12月30日日次） 2,200 （単位：億円）（ポイント） 2012年東証REIT指数日々線 2013年 2,000 2014年 60日（約3ヵ月）移動平均線 2014年8月 2014年9月 2014年10月 2014年11月 1,600 2014年12月 2015年1月 2015年2月 1,400 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 1,200 2015年7月 2015年8月 2015年9月 1,000 13/1 13/5 13/9 14/1 14/5 14/9 15/1 15/5 15/9 （年/月）出所：ブルームバーグデータを基にニッセイアセットマネジメント作成 2015年10月 2015年11月投資信託事業法人個人外国人 -2 -30 -142 -11 759 1,769 2,265 1,908 494 4,241 1,073 2,054 -169 -722 -472 -480 -1,604 -4,949 -3,435 -3,039 514 13 532 -1,359 24 -17 -9 -42 -46 -22 -1 35 -18 -12 30 -36 22 15 -7 -16 85 102 212 206 309 188 394 172 264 370 260 -13 13 57 23 180 104 100 15 -217 290 -74 289 535 255 220 252 27 85 220 139 105 -20 -12 -22 -79 -102 -52 -76 -53 -80 -21 -53 -11 -12 -18 -35 -70 -239 -271 -229 -349 -619 -361 -422 -291 -349 -344 -240 -174 -104 -246 -195 -312 30 98 -139 515 158 55 -294 -342 -225 -259 -512 145 -209 93 47 142 2015年（注）2015年は判明月まで反映 200日（約10ヵ月）移動平均線 1,800 銀行生保・損保（※）銀行には日銀を含む出所：東証データを基にニッセイアセットマネジメント作成（3）日銀のＪ-ＲＥＩＴ買入れ状況 • 昨年12月月間の買入額は約48億円、2015年年間では、買入れ目処約900億円に対し約921億円。買入れ開始（2010年12月）以降の累計買入れ額は約2,703億円となりました。 • 日銀は昨年12月の金融政策決定会合で、従来通り年間約900億円の買入れを行うこと、Ｊ-ＲＥＩＴ個別銘柄の買入れ限度額を発行済投資口数の5％以内から10％以内に引き上げることを決定しました。買入れ対象となる銘柄の条件（①格付けがＡＡ格以上、②取引所で売買の成立した日数が年間200日以上あり、かつ、年間の売買累計額が200億円以上）は据え置かれました。（4）主要国ＲＥＩＴ市場比較 • 主要6ヵ国のＲＥＩＴ指数（S&P各国ＲＥＩＴ指数、配当込み、現地通貨ベース）の2015年年間騰落率は日本とシンガポールがマイナス、他はプラスとなりました。オーストラリアが＋14.3％でトップでした。 • 昨年12月末のＪ-ＲＥＩＴ市場のイールド・スプレッドは、主要6ヵ国の中では3番目の高さになっています。【図表9】主要国ＲＥＩＴ指数の騰落率 40 30 【図表10】主要国ＲＥＩＴ市場のイールド・スプレッド（2015年年間：12月末時点累計、2015年単月：12月）（％）（2015年12月末時点） 8% 配当利回り 2014年年間 30.3 28.3 26.6 14.3 6% 5.0% 17.3 16.0 14.2 5% 4.5% 10.3 10 0.1 4.0 1.8 ‐10 0.4 3% 2.0% ‐2.9 ‐4.9 ‐5.5 ‐3.6 米国英国ｵｰｽﾄﾗﾘｱｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙﾌﾗﾝｽ 2.3% 3.2% 2.1% 0% ‐20 2.9% 3.5% 2.6% 2% 1.7% 1% 日本 3.5% 3.1% 0 4.4% 3.9% 4% 2.5 7.0% 長期金利(10年国債利回）イールド・スプレッド 2015年単月 22.7 20 7% 2015年年間 1.0% 0.3% 1.1% 英国米国ｵｰｽﾄﾗﾘｱ日本フランスｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ（注）図表9～10：Ｓ＆Ｐ各国・地域ＲＥＩＴ指数（現地通貨）（配当込み）ベース出所：図表9～10：Ｓ＆Ｐ、ブルームバーグデータを基にニッセイアセットマネジメント作成 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。 3/5 （5）Ｊ-ＲＥＩＴファンド（公募投信）への資金流出入動向 • Ｊ-ＲＥＩＴファンドは昨年12月も資金流入超となり、金額は前月比約17％増加しました。 • 海外ＲＥＩＴファンドも連続資金流入超となり、金額は1,800億円を超え、前月比約46％増加しました。【図表11】ＲＥＩＴファンドへの資金流出入動向（表とグラフ）（億円） 2015年度 7～9月 10～12月累計累計項目直近3ヵ月 15年10月 15年11月（2014年12月～2015年12月月次） 2,500 （億円）Ｊ‐ＲＥＩＴファンド 2,000 15年12月海外ＲＥＩＴファンド 1,500 J-ＲＥＩＴファンド 1,054 902 303 275 323 海外REITファンド 3,357 4,107 1,021 1,255 1,831 1,000 500 0 出所：野村Fundmarkのデータを基にニッセイアセットマネジメント作成＜対象は追加型株式投信（ETFを除く）＞ 14/12 15/2 15/4 15/6 15/8 15/10 15/12 （年/月）（6）Ｊ-ＲＥＩＴの増資（資金調達）と物件取得状況 • 昨年12月は公募増資の発表も新規上場もありませんでした。2015年年間の公募増資額（受渡しベース）は約 6,520億円、新規上場銘柄の市場からの資金調達額と合わせて約7,720億円となりました。公募増資額は2014 年に比べ約15％増加しました。 • 2015年年間の物件取得額（受渡しベース）は約1兆6,000億円。昨年年間実績（約1兆5,800億円）を上回る金額となりました。【図表12】Ｊ-ＲＥＩＴ増資等の資金調達状況【図表13】Ｊ-ＲＥＩＴ物件取得状況（2010年～2015年年次） 14,000 （億円）（2010年～2015年年次） 25,000 （億円） 12,000 10,000 取得金額 20,000 新規上場増資（第三者割当含む） 15,000 8,000 6,000 10,000 4,000 5,000 2,000 0 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 （年）出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成 2010 2011 2012 2013 2014 2015 （年）出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成（7）Ｊ-ＲＥＩＴの新規上場候補 • 2016年1月の新規上場予定はありません。米不動産投資大手のラサール・インベストメント・マネジメントは2016 年2月に、日本の物流施設（自社開発・所有物件）に投資するＲＥＩＴを上場させる予定です。当初運用規模は約 1,600億円、上場に伴う市場からの資金調達予定額は約1,000億円程度とされています。【図表14】Ｊ-ＲＥＩＴ新規上場候補（2015年12月30日時点）設立母体（ＲＥＩＴ名称）上場時資産規模（予定）上場時（予定）ラサール・インベストメント・マネジメント約1,600億円 2016年2月 ○米不動産投資大手のラサール・インベストメント・マネジメントは、自社が開発・所有する日本の物流施設に投資するＲＥＩＴを2016年2月に東証に上場させる予定。 ○上場に伴う市場からの資金調達予定額は約1,000億円。スパークス・グループ約300億円 2016年目途〇病院や研究施設等医療関連物件を含む総額300億円規模のＪ-ＲＥＩＴ上場を準備。〇既に100億円規模の物件を取得予定で、2015年中に200億円程度の購入を目指す。主な運用対象等出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。 4/5 （8）Ｊ-ＲＥＩＴの配当額や保有物件含み率推移 • 昨年12月末の予想配当額（東証ＲＥＩＴ指数ベース）は前年同月比で5.5％増加。借り手との賃上げ交渉を行いやすい環境になりつつあるとの見方もあり、予想配当額の増加ペースが速まる可能性もあります。 • 昨年12月末のＪ-ＲＥＩＴ保有物件の含み率（6ヵ月平均）は7.3％と過去最高水準となっています。12月末時点での含み益額（鑑定評価額－簿価価格）は約1兆400億円と前月末より増加しています。【図表16】Ｊ-ＲＥＩＴ保有物件含み率（6ヵ月平均）推移【図表15】Ｊ-ＲＥＩＴの配当額推移（2006年1月～2015年12月月次） 80 （2005年5月～2015年12月月次） 8 （％）（ポイント） 6 70 4 不動産売却益による一時的な増加含み益の状態 2 60 0 ‐2 含み損の状態 ‐4 50 ‐6 ‐8 40 06/1 07/1 08/1 09/1 10/1 11/1 12/1 13/1 14/1 15/1 （年/月）（※）配当額＝東証ＲＥＩＴ指数×配当利回り÷100 出所：ブルームバーグデータ等を基にニッセイアセットマネジメント作成 05/5 07/5 09/5 11/5 13/5 15/5 （年/月）（※）含み率＝（鑑定評価額－帳簿価格）／帳簿価格（％）出所：Ｊ-ＲＥＩＴ各社資料、ニッセイ基礎研究所資料を基にニッセイアセットマネジメント作成（9）不動産市況の推移 • 昨年11月の都心5区のオフィス空室率は4.19％と、前月より0.27％低下（改善）しました。空室率は2008年9月（4.07％）以来の低さです。 • リーマン・ショック前は空室率が5.0％を下回ったあたりから賃料上昇に弾みがついています。賃料は前月比で 23ヵ月、前年同月比で19ヵ月連続上昇していますが、上昇率は前年同月比で4.1％程度と伸び悩んでいます。不動産市況の改善がこのまま続けば、賃料上昇率にも弾みがつく可能性もあるとみています。【図表17】都心5区オフィス空室率と賃料推移 10 【図表18】都心5区オフォス賃料（前年同月比）推移（2003年3月～2015年11月月次）（％）（円/坪・月） 9 25,000 （％）改善 10 8 23,000 悪化 7 （2003年3月～2015年11月月次） 15 5 悪化 6 21,000 改善 0 5 4 19,000 3 -5 -10 2 17,000 賃料（右軸） 1 -15 空室率（左軸）平均賃料（円/月・坪）（前年同月比） 0 15,000 -20 03/3 05/3 07/3 09/3 11/3 13/3 （※）都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区出所：三鬼商事データを基にニッセイアセットマネジメント作成 15/3 （年/月） 03/3 05/3 07/3 09/3 11/3 13/3 15/3 （年/月）（※）都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区出所：三鬼商事データを基にニッセイアセットマネジメント作成 ●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しておりますが、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。 5/5