J-REIT市場現状と今後の見通し

2016年2月9日
投資情報室
J-ＲＥＩＴレポート
Ｊ-ＲＥＩＴ市場現状と今後の見通し
（1）Ｊ-ＲＥＩＴ市場の前月の動向
【指数の動き】
• 1月のJ-REIT市場（東証REIT指数）は、原油安や中国株安等を嫌気したリスク回避の動き等を受けて、21
日には前月末を7.25％下回る1,620ポイント台まで下落しました。しかし、1月29日に日銀がマイナス金利
の導入を決めると急上昇し、結局、前月末より約1.9％上昇して引けました（引け値は2015年8月5日以来
約半年ぶりの水準）【図表1、2】。
【売買代金・市場規模等】
• 1日当たり売買代金は約310億円と前月より約13％増加しました。上場銘柄数は52銘柄で前月と変わら
ず、時価総額は約10.8兆円となりました【図表3】。4銘柄（資金調達予定額約765億円）の公募増資が発表
されました【図表12】。
【配当利回り等】
• 1月末のJ-REITの予想配当利回り（配当額／投資口価格）(上場全銘柄、以下同様）は3.42％（前月：
3.46％）、10年国債金利は0.100％（前月：0.265％）、イールド・スプレッド（予想配当利回り－10年国債金
利）は3.32％（前月：3.20％）となりました【図表4、5】。
（2）Ｊ-ＲＥＩＴ市場（東証ＲＥＩＴ指数）の見通し
【日銀のマイナス金利導入決定後の動向】
日銀のマイナス金利導入決定を受けて、Ｊ-ＲＥＩＴ市場が急上昇しています。同決定前日、1,700ポイントを
下回っていた東証ＲＥＩＴ指数は、2月4日時点では1,830ポイント程度まで上昇しています。
マイナス金利の導入により、①金利低下でＲＥＩＴ各社の利払い負担が抑えられる、②長期金利の低下によ
り、Ｊ－ＲＥＩＴの予想配当利回りの相対的な高さ（2月4日時点でＪ-ＲＥＩＴの予想配当利回り：3.33％、10年国
債金利：0.057％）が評価され、Ｊ-ＲＥＩＴへの投資が増加する、③住宅ローン金利の低下等を受けて不動産
市況の改善スピードが速まり、Ｊ-ＲＥＩＴの業績拡大をもたらす等の見通しが強まったことが背景にあるものと
思われます。
売買も活発になっています。2月1日から4日までの1日平均売買代金は約700億円と、前月（1日当たり）に
比べ約2.3倍となっています。
【今後の見通し】
東証ＲＥＩＴ指数の過去60日間（約3ヵ月間）の移動平均線からのかい離状況【図表6】、売買代金水準等を
勘案すると、足元のＪ-ＲＥＩＴ市場は過熱気味になっているように思われます。日銀が追加緩和を決めた日
（2014年10月31日）から今回のマイナス金利の導入決定前日（1月28日）までの価格帯別の売買代金【図表
7】をみると、東証ＲＥＩＴ指数ベースで1,850～1,900ポイント台が最も多くなっています。現水準（2月4日時点で
1,830ポイント）から上は戻り待ち売りが出やすくなる可能性があります。
昨年までの東証ＲＥＩＴ指数は上値の重い展開が続いていました。その主な要因としては、①金利の上昇で
利払い費が増加し、Ｊ-ＲＥＩＴ業績に悪影響を与える、②Ｊ-ＲＥＩＴの予想配当利回りと金利との差が縮小し、
利回り面での魅力が後退する等の懸念があったものと思われます。今回のマイナス金利導入により、その
懸念が後退することが期待されます。
当面の東証REIT指数は急騰後の反動もあり、荒い値動きを伴いながら1,800ポイント台を固める展開にな
るものとみています。戻り待ち売り等を消化し、1,800ポイント台の水準を固めた後は、不動産市況の回復等
に支えられ、再び上昇基調に入るものと思われます。
今回の上昇があまりに急であったことから、買い遅れた投資家もいるものと思われます。原油価格や中国
株式が安定する等、外部環境の好転が続けば、東証ＲＥＩＴ指数は昨年1月の場中につけた2,000ポイント台
をうかがう動きになる可能性もあると判断しています。
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
1/5
（審査確認番号H27-TB186）
【図表1】指数の上昇・下落率比較
【図表2】東証ＲＥＩＴ指数とＴＯＰＩＸ推移（配当除き）
（2016年1月29日時点）
2016年
単月
（％）
（参考）
2015年累計
累計
東証REIT指数
1.91
1.91
-7.92
-7.45
-7.45
9.93
差
9.36
9.36
-17.86
東証ＲＥＩＴ指数
2.15
2.15
-4.84
-7.44
-7.44
12.06
9.59
9.59
-16.90
東証ＲＥＩＴ指数
配当除き
TOPIX
配当込み
TOPIX
差
（2013年12月30日～2016年1月29日日次）
135
TOPIX
125
115
105
95
（※）2013年12月30日＝100として指数化
85
13/12
【図表3】Ｊ-ＲＥＩＴの時価総額等推移
（兆円）
60
14/9
14/12
15/3
15/6
15/9
15/12
（年/月）
（2003年3月～2016年1月月次）
10
（％）
（銘柄）
保有不動産額（左軸）
時価総額（左軸）
上場銘柄数（右軸）
13
14/6
【図表4】 J-REITのイールド・スプレッド等推移
（2003年3月～2016年1月月次）
15
14/3
50
イールドスプレッド（①－②）
J‐REIT予想配当利回り①
8
10年国債利回り②
40
10
6
8
30
5
20
3
10
4
0
0
03/3
05/3
07/3
09/3
11/3
13/3
0
03/3
15/3
（年/月）
【図表5】 J-REITの予想配当利回り推移
05/3
07/3
09/3
11/3
13/3
15/3
（年/月）
【図表6】東証ＲＥＩＴ指数と移動平均の推移
（2014年1月6日～2016年1月29日日次）
4.5
2
（2013年1月4日～2016年1月29日日次）
2,200
（ポイント）
（％）
予想配当利回り
2,000
4.0
1,800
3.5
1,600
1,400
3.0
東証REIT指数日々線
60日（約3ヵ月）移動平均線
1,200
200日（約10ヵ月）移動平均線
2.5
14/1
14/4
14/7
14/10
15/1
15/4
15/7
15/10
16/1
（年/月）
1,000
13/1
13/5
13/9
14/1
14/5
14/9
15/1
15/5
15/9
16/1
（年/月）
出所：図表1～6はブルームバーグデータを基にニッセイアセットマネジメント作成
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
2/5
【図表7】価格（東証ＲＥＩＴ指数）帯別売買代金
【図表8】主要主体別売買動向
（単位：億円）
（売買代金累計期間：2014年10月31日～2016年1月28日）
0
5,000
1,950以上
10,000
15,000
20,000
25,000
生保・損保
30,000
2012年
2013年
（億円）
価格帯別売買代金
2014年
2015年
銀行
投資信託事業法人
個人
外国人
-2
-30
-142
-9
759
1,769
2,265
2,196
494
4,241
1,073
2,254
-169
-722
-472
-486
-1,604
-4,949
-3,435
-3,313
514
13
532
-1,618
-17
-9
-42
-46
-22
-1
35
-18
-12
30
-36
22
15
-7
-16
2
102
212
206
309
188
394
172
264
370
260
-13
13
57
23
180
288
100
15
-217
290
-74
289
535
255
220
252
27
85
220
139
105
200
-12
-22
-79
-102
-52
-76
-53
-80
-21
-53
-11
-12
-18
-35
-70
-6
-271
-229
-349
-619
-361
-422
-291
-349
-344
-240
-174
-104
-246
-195
-312
-275
98
-139
515
158
55
-294
-342
-225
-259
-512
145
-209
93
47
142
-259
1,900～1,950
2014年9月
1,850～1,900
2014年10月
2014年11月
2014年12月
2015年1月
2015年2月
2015年3月
2015年4月
2015年5月
2015年6月
2015年7月
2015年8月
2015年9月
2015年10月
2015年11月
2015年12月
1,800～1,850
1,750～1,800
1,700～1,750
1,650～1,700
1,650以下
（東証ＲＥＩＴ指数）
（ポイント）
出所：ブルームバーグデータ、東証データを基にニッセイアセットマネジメント作成
（※）銀行には日銀を含む
出所：東証データを基にニッセイアセットマネジメント作成
（3）日銀のＪ-ＲＥＩＴ買入れ状況
• 1月は年間買入れ予定額約900億円の約1割に相当する約108億円の買入れを実施。買入れ開始（2010年12
月）以降の累計買入れ額は約2,811億円となりました。
• 日銀は、原油安や中国株安等を背景にＪ-ＲＥＩＴ市場が調整色を強めた中旬にかけて買入れを積極化させまし
た。
（4）主要国ＲＥＩＴ市場比較
• 主要6ヵ国のＲＥＩＴ指数（S&P各国ＲＥＩＴ指数、配当込み、現地通貨ベース）の2016年1月の騰落率は日本と
オーストラリアがプラス、他はマイナスとなりました。
• 1月末のＪ-ＲＥＩＴ市場のイールド・スプレッドは、主要6ヵ国の中では3番目の高さになっています。同月末、米国
のイールド・スプレッドがオーストラリアを上回りました。
【図表9】主要国ＲＥＩＴ指数の騰落率
【図表10】主要国ＲＥＩＴ市場のイールド・スプレッド
（2014年と2015年は年間 2016年は1月末時点）
40
（2016年1月末時点）
8%
（％）
2014年
30
2015年
配当利回り①
2016年
7%
30.3
28.3
ｲｰﾙﾄﾞ･ｽﾌﾟﾚｯﾄﾞ（①－②）
26.6
6%
22.7
5.0%
20
14.3
5%
17.3
16.0
14.2
4%
10.3
10
2.5
1.0
2%
‐0.3
‐4.9
‐5.4
‐10
日本
米国
英国
‐0.8
‐5.5
ｵｰｽﾄﾗﾘｱｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
1%
4.6%
2.9%
2.4%
4.0%
3.3%
2.3%
1.8%
2.6%
0
‐3.5
4.8%
4.8%
3.4%
3.3%
3%
2.2
7.0%
10年国債金利②
0.6%
1.6%
1.9%
0.1%
0%
ﾌﾗﾝｽ
英国
ｵｰｽﾄﾗﾘｱ
米国
日本
フランス
ｼﾝｶﾞﾎﾟｰﾙ
（注）図表9～10：Ｓ＆Ｐ各国・地域ＲＥＩＴ指数（現地通貨）（配当込み）ベース出所：図表9～10：Ｓ＆Ｐ、ブルームバーグデータを基にニッセイアセットマネジメント作成
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
3/5
（5）Ｊ-ＲＥＩＴファンド（公募投信）への資金流出入動向
• Ｊ-ＲＥＩＴファンドは1月も資金流入超となりましたが、金額は前月比約33％減少しました。
• 海外ＲＥＩＴファンドも連続資金流入超となり、金額は2,000億円を超え、前月比約20％増加しました。
【図表11】ＲＥＩＴファンドへの資金流出入動向（表とグラフ）
（億円）
2015年度
7～9月
10～12月
累計
累計
項目
直近3ヵ月
15年11月
（2015年1月～2016年1月月次）
2,500
（億円）
2,000
15年12月
Ｊ‐ＲＥＩＴファンド
海外ＲＥＩＴファンド
16年1月
1,500
J-ＲＥＩＴファンド
1,054
904
275
325
218
海外REITファンド
3,357
4,110
1,255
1,834
2,194
1,000
500
0
15/1
出所：野村Fundmarkのデータを基にニッセイアセットマネジメント作成
＜対象は追加型株式投信（ETFを除く）＞
15/3
15/5
15/7
15/9
15/11
16/1
（年/月）
（6）Ｊ-ＲＥＩＴの増資（資金調達）と物件取得状況
• 1月は4銘柄の公募増資発表がありました。市場からの資金調達予定額は約765億円（前年同月比約75％増）
です。
• 1月の物件取得額（1月末判明時点、翌月以降の受渡し分含む）は約3,650億円。昨年年間実績（約1.6兆円）の
約2割に相当します。
【図表12】Ｊ-ＲＥＩＴ増資等の資金調達状況
【図表13】Ｊ-ＲＥＩＴ物件取得状況
（2011年～2016年年次）
14,000
（2011年～2016年年次）
25,000
（億円）
（億円）
取得金額
新規上場
12,000
20,000
増資（第三者割当含む）
10,000
15,000
8,000
6,000
10,000
4,000
5,000
2,000
0
0
2011
2012
2013
2014
2015
2016（年）
（※）2016年は1月末時点判明分
出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成
2011
2012
2013
2014
2015
2016 （年）
（※）2016年は1月末時点販売分（翌月以降受け渡し分含む）
出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成
（7）Ｊ-ＲＥＩＴの新規上場候補
• 2月17日に、世界的な不動産投資会社ラサールグループの日本拠点であるラサール不動産投資顧問をスポン
サーとし、物流施設に投資する「ラサール・ロジポート投資法人」が新規上場されます。当初運用規模は約
1,600億円、上場に伴う市場からの資金調達予定額は約1,100億円程度とされています。
【図表14】Ｊ-ＲＥＩＴ新規上場候補
（2016年1月29日時点）
設立母体
（ＲＥＩＴ名称）
上場時資産規模（予定）
上場時（予定）
ラサール不動産投資顧問
（ラサール・ロジポート投資法人）
約1,600億円
2016年2月17日
スパークス・グループ
約300億円
2016年目途
主な運用対象等
○スポンサーは米不動産投資大手のラサール・グループの日本拠点である
ラサール不動産投資顧問。
○東京圏及び大阪圏にある、大規模かつ高機能の物流施設を投資対象とする。
○当初運用額は約1,600億円、上場に伴う資金調達予定額は約1,100億円。
〇病院や研究施設等医療関連物件を含む総額300億円規模のＪ-ＲＥＩＴ上場を準備。
〇既に100億円規模の物件を取得予定で、2015年中に200億円程度の購入を目指す。
出所：不動産証券化協会資料等を基にニッセイアセットマネジメント作成
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
4/5
（8）Ｊ-ＲＥＩＴの配当額や保有物件含み率推移
• 1月末の予想配当額（東証ＲＥＩＴ指数ベース）は前年同月比で約6％増加。足元は依然緩やかな増加が続いて
いますが、借り手との賃上げ交渉を行いやすい環境になりつつあるとの見方もあり、今後予想配当額の増加
ペースが速まる可能性もあります。
• 1月末のＪ-ＲＥＩＴ保有物件の含み率（6ヵ月平均）は7.6％と過去最高水準となっています。1月末時点での含み
益額（鑑定評価額－簿価価格）は約1兆600億円と前月末より増加しています。
【図表16】Ｊ-ＲＥＩＴ保有物件含み率（6ヵ月平均）推移
【図表15】Ｊ-ＲＥＩＴの配当額推移
（2012年1月～2016年1月月次）
120
（ポイント）
10
（2005年5月～2016年1月月次）
10
（％）
（％）
8
6
100
4
8
6
4
含み益の
状態
2
80
2
配当額（左軸）
0
前年同月比（右軸）
‐2
60
‐4
40
12/1
13/1
14/1
15/1
‐2
‐6
‐4
‐8
‐6
‐10
16/1
20
0
（年/月）
（※）配当額＝東証ＲＥＩＴ指数×配当利回り÷100
出所：ブルームバーグデータ等を基にニッセイアセットマネジメント作成
含み損の
状態
‐8
05/5
07/5
09/5
11/5
13/5
15/5
（年/月）
（※）含み率＝（鑑定評価額－帳簿価格）／帳簿価格（％）
出所：Ｊ-ＲＥＩＴ各社資料、ニッセイ基礎研究所資料を基にニッセイアセットマネジメント作成
（9）不動産市況の推移
• 昨年12月の都心5区のオフィス空室率は4.03％と、前月より0.16％低下（改善）しました。空室率は2008年8月
（3.86％）以来の低さです。
• リーマン・ショック前は空室率が5.0％を下回ったあたりから賃料上昇に弾みがついています。賃料は前月比で
24ヵ月、前年同月比で20ヵ月連続上昇していますが、上昇率は前年同月比で4.4％程度と伸び悩んでいます。
不動産市況の改善がこのまま続けば、賃料上昇率にも弾みがつく可能性もあるとみています。
【図表17】都心5区オフィス空室率と賃料推移
【図表18】都心5区オフォス賃料（前年同月比）推移
（2003年3月～2015年12月月次）
10
（％）
25,000
（2003年3月～2015年12月月次）
15
（円/坪・月）
9
（％）
改善
10
8
23,000
悪化
5
7
悪化
6
21,000
改善
0
5
-5
4
19,000
3
-10
2
17,000
賃料（右軸）
空室率（左軸）
1
平均賃料（円/月・坪）（前年同月比）
0
15,000
03/3
05/3
07/3
-15
09/3
11/3
13/3
（※）都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
出所：三鬼商事データを基にニッセイアセットマネジメント作成
15/3
（年/月）
-20
03/3
05/3
07/3
09/3
11/3
13/3
15/3
（年/月）
（※）都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
出所：三鬼商事データを基にニッセイアセットマネジメント作成
●当資料は、市場環境に関する情報の提供を目的として、ニッセイアセットマネジメントが作成したものであり、特定の有価
証券等の勧誘を目的とするものではありません。 ●当資料は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成しております
が、情報の正確性、完全性を保証するものではありません。●当資料のグラフ・数値等はあくまでも過去の実績であり、将
来の投資収益を示唆あるいは保証するものではありません。また税金・手数料等を考慮しておりませんので、実質的な投
資成果を示すものではありません。●当資料のいかなる内容も将来の市場環境の変動等を保証するものではありません。
5/5

Download Report