2016年 BIZ REPORT 不動産市場と活用法九州７県マンション流通・供給データから読む福岡、熊本の不動産動向福岡市西部上空からの空撮風景（提供：福岡市、撮影者：Fumio Hashimoto）からの景気の回復・拡大とともに不動産取引も活発化して、地価自体も上昇に転じ始めている。そして、九州地域で約 1 万戸が供給されているマンション市場においてもプレミアム化やハイスペック化などの動きもみられる。昨今の九州におけるマンション販売の動向を追いながら、マンション選びのポイントを考えてみた。バブル崩壊後、福岡県の地価が初めてプラスに転じた― 。 2015年3月に国土交通省が発表した福岡県内の公示地価は、前年にマイナス0・3パーセントだった住宅地がプラス0・1パーセントへと、実に年ぶりに上昇した。福岡県の住宅地の地価上昇において、牽引役となった福岡市の地価は、住宅地・商業地ともに3年連続で上昇している。福岡市の住宅地は戸建て住宅・マンションともに需要が堅調で市内の全7区で上昇を続けており、中でも地下鉄沿線で生活に便利な地域での上昇率が昨年より大きかった。このため、福岡市における住宅地の公示地価はプラス2・2パーセントで前年比0・4ポイント増だ。一方、福岡市の商業地は、九州新幹線開業を契機に動き出した大型再開発ビルの建設プロジェクトが進む博多駅周辺や、国家戦略特区としての再開発プロジェクト「天神ビッグバン」で今後街並みが一新されていく天神地区での上 2015年公示地価にみる福岡・熊本の不動産動向折 23 昇幅が特に大きい。この結果、福岡市の商業地はプラス3・8パーセントで、同1・1ポイント増と好調だった。また、九州新幹線で福岡市から最速分の位置にあり、2012 年4月に政令指定都市へ移行した熊本市の公示地価においても全用途（住宅地・商業地）でプラス 0・2パーセントと年ぶりに上昇した。熊本市の住宅地は、都心部に近い住宅地をはじめ、大規模商業施設の進出によって生活の利便性が向上した地域や区画整理で良好な住環境になった地域で戸建て住宅やマンションへの需要が堅調だった。このため、熊本市における住宅地の公示地価は、プラス0・3 パーセントで同0・2ポイント増だった。一方、熊本市の商業地ではマイナス0・1パーセントだったが、同0・6ポイント改善するなど回復基調にある。熊本市の商業地においては、ショッピングセンターの進出による商業施設の集積で店舗需要が堅調なことに加えて、幹線道路沿いで郊外型施設が集まる商業地では周辺地域でのマンション需要も相まって下落率が縮小している。熊本県全体の地価は全用途でマイナス0・6パーセントと年連続の下落だったが、熊本市での回復基調もあって同0・5ポイントの改善がみられた。もっとも、福岡・熊本も含めた全国的な動向としては、2014 年4月の消費税増税前に発生した駆け込み需要とその反動を踏まえて、2017年4月に予定されている消費税再増税の影響を懸念する声も聞かれる。その一方で、 30 23 20 ◀2014年九州 7 県における供給戸数・販売戸数・年末在庫数・契約率 ※1 ※1. 販売中止物件 14 BIZ FUKUOKA Reading 激動期を経て、良質物件増加、居住性への研究熱心な事業主選びがコツ 20 07 年から 20 0 9 年にかけて、マンション業界に激震をもたらした、「建築基準法の改正」、「リーマン・ショック」や「世界同時株安」といった世界経済の激動期を経て、事業主はマンションの質の向上や販売姿勢の見直しを積極的に行い、慎重な企画販売を続けてきている。その結果、2012年以降、九州の新築マンション市場は、概ね堅調に推移している。その中で特に注目され、売れ行きが良い物件は、「居住者の生活を第一に考えている」「立地・環境・機能・仕様・価格の充実を図るため、熱心に研究している」の2点が基本。高額化が強まる中で、各事業主とも、更に質の高いマンションへの研究を進めており、2016年は、マンション市場がより活発化することが予想される。 BIZ FUKUOKA 15 坂本康行氏編集部長均1割強もアップしており、中でも佐賀県内で販売されたマンションの平均単価は2割強もアップしたというデータもある。今後、さらなる景気拡大で地価の上昇も想定されて、さらに人手不足や材料高が続いていくものとみられる。となるのは、「これまで、どれだけの実績のある売主、建築会社なのか」という〝実績〞だ。過去に実績が多い業者ほどノウハウがあり、長年営んでいれば、それだけ信用度も高いといえる。その業歴については、不動産の営業免許番号からある程度知ることができる。免許番号の頭についている（）内の数字は5年毎の免許更新回数を示しており、その数が多いほど営業年数が長い。さらに業界団体に加盟しているどうかもポイントになる。不動産業界には（社）不動産協会、（社）不動産流通経営協会があり、マンション管理には（社）高層住宅管理業協会がある。不動産業界は団体を組織して、自主規制を通じて社会的信用を高める努力を積み重ねてきた。このような団体に加盟する業者は、一定基準に基づく資格審査に合格した者である。これらの点を踏まえてもマンション選びにおいては、〝優秀で良心的〞な業者選びがポイントであることは間違いない。毎月、定期的に九州一円を回り、マンション情報を収集、分析をおこなっている。月刊マンション統計書の発刊、集大成として年鑑統計書「福岡県マンション市場動向とその方向」「九州・山口 7 県マンション市場とその方向」を発刊。最新版は、 2016 年 2 月発刊予定。その他、賃貸マンション年鑑、各種市場調査手掛ける。個人向けマンション選びのハウツーとポイント個人にとって人生最大の買い物となるのは、〝我が家〞だ。この人生最大の選択を成功に導く上で欠かせないのが、良い業者を選ぶ〝目〞である。マンションの購入においても、「良い業者が、良い住まいをつくっている」という事実を多くの人々が経験する。住宅を巡っては建築・販売・補修・管理・仲介・売買などさまざまな不動産業者が関わる中、「どの業者が優秀で良心的なのか」を見極めることができれば、マンション選びは半ば成功したともいえる。その業者選びで、まずポイント PROFILE 「2020年の東京オリンピックまでは景気は拡大を続け、地価の上昇に加えて、人手不足や材料高で建築コストも上昇していく」という見方も強い。昨今の不動産を巡る状況下では、金融商品として登場したリート（不動産投資信託）の浸透や不動産ファンドの台頭、さらに外資などによるグローバル投資の活発化していく中、不動産を〝賢く〞活用していくことが求められる。そのためには、不動産のプロを外部ブレーンとして持つことも今後、必要ではないだろうか。 244棟・6980戸にほぼ匹敵する数字だ。しかし、実際には前年からの在庫戸数が2745戸あり、新規供給戸数のみの契約率は・1パーセントとなる。一方、マンションの供給戸数と年間販売戸数を九州各県別にみてみると、福岡県は供給戸数（6291戸、九州内比率 .0 パーセント）、年間販売戸数（4490戸、同 .8パーセント）で、ともに全体の約2／3を占めるという圧倒的な首位だ。次いで鹿児島県の供給戸数（767 戸、同8・0パーセント）・販売戸数（552戸、同8・1パーセント）、熊本県の供給戸数（641戸、同6・7パーセント）・販売戸数（448戸、同 6・6パーセント）が続き、上位 3県による九州内シェアは実に8 割を超える。さらに九州内におけるマンション販売の動向について、九州7県および主要8都市における平均単価および平均坪単価ともに上昇傾向にある。過去3年間でみてみると、平有限会社住宅流通新報社販売価格や建設費の上昇がみられる九州内のマンション市場 2014年に九州7県において供給されたマンションの戸数は住宅流通新報社調べによると、 9573戸だった。一方、年間販売戸数6828戸で、契約率は・3パーセントだった。販売戸数自体は一見、新規供給戸数 71 69 65 66