レポート : マンションの性能向上のための改修事例〈その 10〉駐車場の整備・改善ー機械式を廃止したり、不用な受水槽跡地を活用して増設した事例などー大阪市立大学名誉教授・ＮＰＯ法人集合住宅維持管理機構理事長　梶浦恒男ＮＰＯ法人集合住宅維持管理機構常務理事主任専門委員　小薄和男ＮＰＯ法人集合住宅維持管理機構主任専門委員　北村順一ＮＰＯ法人集合住宅維持管理機構主任専門委員　大槻博司１．はじめに駐車場を巡る話題はマンションに大変多い。マンションが生れた初期の頃は、車を持った人と持たない人の間で、皆の共有の敷地を駐車場として専用使用することを巡り問題が起ったりした。やがて１戸に１台車を所有する時代となってくると、その駐車スペースを確保することが難しくなって、管理組合にとって頭の痛いこととなってきた。特に古いマンションでは駐車スペースを１００％確保していなかったことから、増えてくる車の停め場所に悩まされた。その後、新築されるマンションに写真 1　機械式駐車場の上段対して、１００％の駐車場を確保するように行政指導する自治体が出てきたりした。一方、既存のマンションでは不足する駐車スペースの確保に様々な対策を考えること機械式駐車場を廃止して、２階建ての自走式駐車場にになる。変更ができないかなど駐車場の再整備を検討する管理組以下に紹介するのは、そのような駐車スペースの不足合もある。に悩んだマンションで、いろいろな工夫をして駐車場の整備を行った事例である。ある小規模マンションでの悩み以下に紹介するマンションは都市近郊の狭小敷地に建２．＜事例１＞機械式駐車場を廃止して新しく駐車場を整備つ６階建てのマンションである。建物の１階は全てピロティで駐車場になっている。住戸数３２戸に対して駐車場率は１００％、このうちの８台分が機械式駐車場（写真１）２．１　機械式駐車場の問題点と管理組合の悩みで、残り２４台は平面駐車場である。平面駐車場の稼働率マンションの駐車場が全ての住戸に行きわたる１００％は１００％であるのに対して、２段式タイプの機械式駐車の収容台数の確保を目指すと、平面駐車だけでは難しく、場は下段の４台分が慢性的に空き状態となっていた。そ２段、３段と積み重ねる機械式駐車場を採りいれるマンの理由は出し入れがしづらいことに加え、駐車できる車ションが多くなってきた。しかし、機械式駐車場は維持両の高さに制限があること、駐車場の床のレベルが周辺管理や運営面での問題が多い。保守点検費や設備の更新より低いためにピット内に雨水が流れ込み湿気がひどいにかかる費用が従来の平面駐車場に比べてかなり多いこと、マンション周辺の民営の駐車場の方が駐車料金がし、出費に合わせて駐車料金を設定すると周辺の民間駐安く快適に使えるといったことなどである。車場の方が安い駐車料となり借りる人が減るということ管理組合が使用料を周辺駐車場並に安く設定し直してが起ったりする。また、車の出し入れがしづらいといっも、下段部分は常時１台程度の稼働率で収支が計画どおた利用者の不満も聞かれる。りいかない。何とか収支を合わせるために管理組合では 56 Vol.39 No.467　2014-6 マンションの性能向上のための改修事例〈その 10〉とバイク置場を増設する。機械式駐車場８台を廃止して平面駐車場４台に変更し、不足する４台分を跡地に作る駐車場で補う。このような再整備を行えばこれまでの問題が改善できる。まとまった土地購入費が必要になるが、将来に必要な機械式駐車場の設備更新費と保守点検費などの経費を考えれば、少々、土地の購入費が高くついても、何れは全ての駐車場が埋まり、使用料が管理組合の収入となってマンションの維持管理に生かせるとの考えである。大規模改修工事が完了し、隣地の借用期限が切れて、返却手続きをする際に管理組合から隣地購入の意向を電写真 2　マンション上階から見た隣地の電力会社鉄塔跡地力会社に伝えて仮交渉を進めた。その結果、電力会社からは時期は未定ではあるが近い将来に売却の予定があり、管理組合との交渉を優先的に考えても良いとの返答月１回の保守点検を３ヶ月に１回程度に改めるなど工夫を得た。をしてみたが、定期的な塗装や将来の設備の更新の費用などを考えると赤字状態を改善できそうにない。管理組隣地購入のための準備と整備計画合内には、いっその事、機械式駐車場を廃止して平面駐管理組合では組合内部の合意形成のために整備計画の車場に変更した方が良いのではないかという意見も生ま説明を組合員に行った。その内容は、機械式駐車場の問れてきた。題を改善するために、隣地を管理組合で購入し、平面駐車場や自転車バイク置場として利用すること、機械式駐２．２　駐車場問題の解決へ一歩前進車場は平面駐車場に変更することなどで、この提案は多隣地が使えそうだという情報くの賛同を得て具体的な準備が進められることになっそうこうするうちにこのマンションは入居後１０年が経た。また、隣地を購入するに当たり、管理組合を管理組過し、建物の外壁や防水の改修のための大規模改修工事合法人に変更することが必要で、土地購入に先立ち手続が必要な時期を迎えた。狭小な敷地に建つマンションのきが進められた。ため現場事務所を建てたり、工事の足場を組むためには、１階に駐車している車両と数多い自転車やバイクなどを２．３　駐車場整備で合意形成一時的に移動することを考えねばならなくなった。マン整備計画の立案ション周辺に臨時の駐車場を確保するためにマンション土地購入後の具体的な駐車場等の整備計画づくりは専周辺の空き駐車場の情報を集めていた折、幸運なことに門家に依頼して進めることとした。マンションに隣接する電力会社の送電線の鉄塔が撤去さ当初から考えてきた整備構想は、隣地を購入して機械れるとの情報を得、跡地を借用できる可能性が生まれた。式駐車場を廃止し、購入する隣地に新しい駐車スペース跡地の広さは約１０ｍ×１０ｍ程度で現場事務所の設置や自や屋根付きの自転車やバイクの置き場を作るというもの転車置場の移設場所に十分利用できることがわかったであったが、専門家からの指摘で問題があることが分っ（写真２）。早速、管理組合では電力会社に交渉して工事期間中の土地の借用について了解を得た。た。屋根付き自転車置場やバイク置場を建設しようとしている隣地は、接道している道路が建築基準法上の前面道隣地を購入し、機械式駐車場を廃止する案を構想路としての要件を満たしておらず、屋根つきの自転車置管理組合では電力会社が近い将来に跡地を処分する可き場の建築確認申請が認められないことが分った。そこ能性もあるのではないかと考え、駐車場などの整備につで、購入した隣地をマンションの敷地と一体化し、マンいて修繕委員会で構想を練ることにした。跡地が購入でション住棟の増築扱いで自転車置場やバイク置場の建築きれば、マンション敷地とつなげて平面駐車場と自転車確認申請の手続きをすることを検討したが、マンション Vol.39 No.467　2014-6　57