住宅純資産と高齢者の安心 ©Olivia S. Mitchell and John Piggott 内閣府国際フォーラム 2003年9月10日研究プロジェクトの概要: n 問題点: – 老後の生活を支える住宅 ― 流動化が必要 – 豊かな資産を「解放」― 老後の財源 n プロジェクトの焦点: – 年齢別住宅保有のあり方を評価 – 老後のために住宅を「開放」する方法を探る住宅をとりまく現状持ち家状況とその評価額 − 日本と外国の間の差 n モーゲージのパターン − 年齢層別・価格動向別 n n 日本の住宅市場 − なぜ低調か日・米・豪持ち家率比較年齢別持ち家率年齢群別* 3 4 1 2 5 6 日本 11.2 43.6 71.8 79.4 83.1 82.8 アメリカ 22.1 46.1 68.1 77.2 81.5 79.7 オーストラリア 19.6 48.4 71 78.9 81.3 85.2 1 2 3 4 5 6 日本 1999 < 30 歳 30-39 歳 40-49 歳 50-59 歳 60-69 歳 70 歳 + 米国 2001 < 25 歳 25-34 歳 35-44 歳 45-54 歳 55-64 歳 65 歳 + 豪州 1998-99 < 25 歳 25-34 歳 35-44 歳 45-54 歳 55-64 歳 65 歳 + * 年齢群 * 年齢群 1 2 3 4 5 6 日本 1999 < 30 歳 30-39 歳 40-49 歳 50-59 歳 60-69 歳 70 歳 + 米国 2001 < 25 歳 25-34 歳 35-44 歳 45-54 歳 55-64 歳 65 歳 + 豪州 1998-99 < 25 歳 25-34 歳 35-44 歳 45-54 歳 55-64 歳 65 歳 + 出典: ＜米国＞センサス局空き家調査（2002年第２期）＜日本＞総務省統計局、統計センター(2000年５月) ＜オーストラリア＞オーストラリア世帯別消費調査（ 1998-1999 年）国別持ち家率（国民全体）日本 (1999) 66.70% 米国 (2001) 67.10% è 三国に共通する傾向豪州 (1999) 70% 住宅資産額と純資産額日米豪比較 (持ち家のみ) 全体高齢者購買力平価交換比率 $300,000 $250,000 $200,000 $150,000 $100,000 $50,000 $資産額純資産額オーストラリア資産額純資産額アメリカ資産額純資産額日本出典: オーストラリア統計局住宅調査 (1999) ● ランドコーポレーション保健と老後に関する調査 Wave 5(1998) エコノマジック (オンラインデータ) ● 世界銀行世界開発指標(2002）第5、6表 ● 実質住宅価格国際比較: 各国別指数 (1995=100) 160 140 120 100 80 60 Australia オーストラリア Britain イギリス出典：ザ・エコノミスト誌資料をもとに試算 Japan 日本 US アメリカ 1999 1995 1991 1987 1983 1979 40 年齢別平均住宅純資産額および所得 [日本・単位千円] 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 ＬＴ３０３０−３９４０−４９５０−５９６０−６９７０＋ LT 30 30-39 40-49 50-59 60-69 70+ Dwelling 持家価格 Value Net dwelling value 総持家価格出典：全国消費実態調査（１９９９年）表２１ Source: NSFIES 1999, Table 21, Yearly 年間所得income 住宅資産の利用は有効な方法か？アメリカ: 退職間近の人が持つ住宅資産は最高$15万＜住宅価格＞米国 $10万日本 $30万 n n リザーブモーゲージへの需要: – 住宅純資産を担保に融資を受ける – 死亡時に、融資側は最低融資残高全額、または住宅を取得リバースモーゲージで生活を多様化高齢者世帯の資産形態は、今のままでは単一的 n – 家がある – 公的年金が唯一の収入源住宅純資産の「解放」で、個人的にも社会的にも、資産が多様化 n リバースモーゲージ実施の重要点 n n n ノン・リコース・ローン（無償還請求）: 融資側取り分は最小限（融資差額・住宅純資産額）コスト: ローンの開始・住宅純資産額設定のための査察再保険: 融資側の流動性引き締めと住宅純資産額の緩慢な上昇のリスクに備えてリバースモーゲージリスクのクロスオーバー資金クロスオーバーポイント住宅の価格ローン開始時点の金額 T0 融資側損失額ローン終了 T1 時間融資側のリスク − 金利リスク資金ローン開始時点の金額住宅価格金利が上がればクロスオーバーの訪れが早く損失も大きくなる T0 ローン終了 T1 時間米国のリバースモーゲージ一時金方式か、月極めか年齢別に検討 (総純資産額$10万の場合 ) 一時金月極め払い HECM Homekeeper HECM Homekeeper 65 $55,082 $15,511 $317 $127 75 64,121 36,409 420 316 èHECM は低所得世帯に限定。政府が保険を。 Homekeeper は民間保険。高額住宅向け。米国で伸びるリバースモーゲージ市場 •これまでの契約成立 − 80,000件 q制度上の問題: コスト q法制上の疑問点: 請け戻し権喪失? 税制上の扱いは? à逆選択: 利用者側にみられる長寿傾向 (否定意見もあるが) à道徳的危険: 維持が不十分 à証券化に時間がかかる • 引退者側のニーズに合わせてより透明で安いプログラムを提供することが必要リバースモーゲージ回収日米比較 ($10万の住宅を基準に) 米国日本＜一時金＞ 65歳 $53,635 75歳 66,623 ＜年間実質年賦金＞ 65歳 $3,713 75歳 6,489 39,800 79,280 1,807 3,711 日米共、＄10万の住宅純資産について、それぞれの国の女性の平均年齢を基準に計算。アメリカの経済予測は、無リスク実質率(r) = 2.0% 、住宅純資産実質伸び率 (r+g) = 1.0%、実質モーゲージ率 (r+m) = 4.5% 、対年賦金実質投資収益見込み (r+a) = 3.0% 。日本の経済予測は、無リスク実質率 (r)= -0.6%、住宅純資産実質伸び率 (r+g)= -2.4%、実質モーゲージ率 (r+m) = 1.9%; 対年賦金実質投資収益見込み (r+a) = 0.4%。日本ではリバースモーゲージは無理とする意見 n n 不動産市場が不透明不動産売買は費用が掛かかる – 手数料、終了手続き料 – 譲渡税 – 取引税 n n 遺産相続のあり方 – 長男が家を相続、弟妹が現金を。下落する価値 – 買い手は低値を待ち売り手は高値を待つ – 90年代に取引多かった日米住宅市場の現状 (単位：千)* 住宅総数住宅総数に対する中古住宅購入数の割合新築家屋総数に対する中古住宅購入数の割合日本 (1998) 米国(1998) 26,468 117,282 0.4% 4.8% 0.16% 3.46% *出典: 石川達哉著 “Savings and Assets of Elderly Households in Japan” （日本の高齢者世帯における貯蓄と住宅資産）ニッセイ基礎研究所（2001 年 7 月）それでも、前途は明るい n 少子化傾向 – 少人数の子が親を扶養 – 遺産を多く残さなくてもよい n 多世代が共住 – 日本では５５％が (アメリカより多い) – 1軒の住宅の居住者数がアメリカより大きい東京都武蔵野市 1981年にリバースモーゲージを開始市が各種サービス提供 n 利用者は、料金を月極めで、または、持ち家が売れた時点で純資産額の中から支払う n n n 基本金 + 年利5% （固定利子率）<+ 土地売価の80% （建物の価値は無設定） n 小さな一歩 (42 名が契約）高齢者の間に需要のあることが明らかとなる市では、リバースモーゲージを推進の意志制度的支援が重要リバースモーゲージ推進に求められるもの今後の平均寿命予測（逆選択の可能性も考慮に入れる） ü 住宅純資産額上昇に関する予測 (道徳的危険率も考慮に入れる) ü 年齢別住宅の価値と売上高のパターンに関する信頼できるデータ ü 利潤、モーゲージ率、年賦利潤の予測モデル ü そして、政府の役割は… ü リバースモーゲージ普及のために制度上・税制上の壁を排除または軽減する銀行の対応を可能にするために、換金性の保証を与えることができる投資機関を「少なくとも一つ」準備する ü 融資機関保護のために再保険と証券化を促進する ü 結論と今後の研究の方向 ü 老後の消費の継続を助けるための政策 ü 住宅総資産「解放」促進のための商品 ü 長期介護保険（ＬＴＣ）の役割