uitspraak van de Huurcommissie Verzoeken 1. Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) 2. Huurverlaging op grond van de puntentelling (art. 7:254 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub c en art. 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) 3. Bezwaar tegen huurprijsverhoging (artikel 7:253.1 Burgerlijk Wetboek) 4. Betalingsverplichting servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) 5. Voorschot servicekosten (art. 7:261 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub h, 7 en 19 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Zaaknummer ZKN-2013-003830 ZKN-2013-014042 ZKN-2014-000927 ZKN-2013-004015 ZKN-2013-014412 Datum zitting 20 maart 2014 Verzonden op 27-03-2014 Verzonden aan huurder en verhuurder Woonruimte Oude Ubbergseweg 3 E 6522 KE NIJMEGEN Hierna te noemen: de woonruimte Verzoeker Naam: [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij Naam: [xxx] Hierna te noemen: verhuurder Gemachtigden:[xxx] (aanwezig op de zitting) -----------------------------------------------------------------------------------------Kern van de uitspraak 1. Over huurverlaging vanwege gebreken De woonruimte heeft op 1 juni 2013 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen; 2. Over huurverlaging op grond van de puntentelling Per 1 december 2013 is redelijk een huurverlaging tot € 499,89; 3. Over huurverhoging per 1 april 2014 Het voorstel om de huurprijs per 1 april 2014 te verhogen is niet redelijk; 4. Over de servicekosten over het jaar 2012 Huurders betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2012 bedraagt € 414,60; 5. Over de servicekosten over het jaar 2012 Het voorschot voor de servicekosten wijzigt niet. ------------------------------------------------------------------------------------------ Pagina 1 van 8 Zaaknummers I Verloop van de procedure ZKN-2013-003830 ZKN-2013-014042 ZKN-2014-000927 ZKN-2013-004015 ZKN-2013-014412 Verzoeken van de huurder Datum zitting 20 maart 2014 De Huurcommissie heeft op 2 juli 2013 een 2-tal verzoeken van de huurder ontvangen. Een verzoek om de huurprijs tijdelijk te verlagen vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 4 mei 2013 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Eveneens op 2 juli ontving de Huurcommissie een verzoek om huurders betalingsverplichting voor de servicekosten vast te stellen over het jaar 2012. Op 3 december 2013 heeft de Huurcommissie opnieuw een 2-tal verzoeken van huurder ontvangen. Een verzoek om huurders voorstel om de huurprijs te verlagen te beoordelen en een verzoek om het voorschot voor de servicekosten te verlagen. Verzoek van de verhuurder Op 22 januari 2014 ontving de Huurcommissie een verzoek van verhuurder om de redelijkheid te beoordelen van verhuurders voorstel om per 1 april 2014 de huurprijs te verhogen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 27 september 2013 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Voorafgaande aan de mondelinge behandeling heeft verhuurder de commissie bij brief van 11 maart 2014 commentaar doen toekomen op de inhoud van het rapport van onderzoek. De inhoud van bedoelde brief wordt als hier herhaald en ingevoegd beschouwd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: 20 maart 2014 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. COUGA ENV-2014-092126 COUGA ENV-2014-092126 Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: Ik ben akkoord met de puntentelling; Ik heb er in beginsel helemaal geen moeite mee dat verhuurder in de woning komt als er iets moet gebeuren. Bij het onderzoek door de rapporteur voelde ik daar echter niet voor; Het klopt dat er een wastafel en een fonteintje is; Het klopt ook dat er in de douche een scheerwandcontactdoos is en dat er extra tegelwerk is; De scheurtjes werden eerder wel weggewerkt maar ze komen weer terug; Pagina 2 van 8 Zaaknummers In de douche vormt zich al weer schimmel terwijl ik de boel goed schoon houd en goed ventileer; Het zal zo zijn als verhuurder zegt dat er nu niets meer mankeert aan de trapleuning; Wat betreft de servicekosten wijs ik er op dat er in het servicekostenvoorschot een bedrag is begrepen van € 9,07 voor de parkeerplaats. Dat hoort apart berekend te worden. ZKN-2013-003830 ZKN-2013-014042 ZKN-2014-000927 ZKN-2013-004015 ZKN-2013-014412 Datum zitting 20 maart 2014 Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: Wij overleggen een tekening waaruit is op te maken dat de oppervlakte van de woning groter is dan door rapporteur aangegeven; We wilden aanwezig zijn bij het onderzoek maar huurder weigerde dat; Er is een WTW waar in het energielabel rekening mee wordt gehouden; Er is een wastafel en een fonteintje; In de douche is een scheerwandcontactdoos en er is extra tegelwerk; Er is een balkon; We zijn het er niet mee eens dat er 2 minpunten in de telling zitten voor geluidoverlast. Om dat buiten te houden is de WTW geplaatst zodat de ramen niet open hoeven en de woning is goed geïsoleerd; In 2010 zijn de krimpscheurtjes weg gewerkt; We hebben gezocht naar gebreken aan de trapleuning maar we kunnen niets vinden; Met betrekking tot de schimmel in de douche waar huurder naar verwijst kunnen wij ons niet voorstellen hoe die kan ontstaan. We gebruiken de juiste kit dus daar kan het niet aan liggen. We gaan nog eens proberen of we de oorzaak kunnen vinden; We erkennen dat we de eindafrekeningen voor de servicekosten te laat hebben verstrekt. Op 11 september 2013 hebben alle huurders de afrekening over 2012. Het ging om een bedrag van € 428,70. De Huurcommissie beschikt over die afrekening; Dat er fluctuaties zitten in de verbruiken van energie komt omdat eerder werd uitgegaan van schattingen. Nu nemen we de standen op en gaat het dus om juiste cijfers. Voor zittende huurders is er geen nadeel; Het klopt dat er in het voorschot een bedrag van € 9,07 zit voor de parkeerplaats. III Beoordeling Over huurverlaging vanwege gebreken aan de woning (zaaknummer 2013003830) De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. COUGA ENV-2014-092126 Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 juni 2013. Op die datum was de huurprijs € 539,99 per maand. Pagina 3 van 8 Zaaknummers ZKN-2013-003830 ZKN-2013-014042 ZKN-2014-000927 ZKN-2013-004015 ZKN-2013-014412 Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek heeft de woonruimte een ernstig gebrek. Gedurende de mondelinge behandeling werd duidelijk dat verhuurder ter plaatse Datum zitting heeft trachten te ontdekken wat het door de rapporteur waargenomen gebrek 20 maart 2014 precies is en hoe het kan worden hersteld. Verhuurder heeft niet kunnen constateren dat de trapleuning in het trappenhuis naar de eerste verdieping los zou zitten. Huurder heeft verklaard dat de leuning dan weer vast zal zitten. De commissie gaat daar ook van uit. De resterende tekortkomingen aan het trappenhuis schaden het woongenot onvoldoende om een huurverlaging te rechtvaardigen. Conclusie/gevolgen van de uitspraak Er zijn op 1 juni 2013 geen gebreken aan de woning die een huurverlaging rechtvaardigen. Welke partij betaalt de leges? De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De Huurcommissie stelt daarom de huurder in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder de leges moet betalen. Over huurverlaging op grond van de puntentelling (zaaknummer 2013014042) De Huurcommissie beoordeelt of huurders voorstel tot verlaging van de huurprijs redelijk is. Om hierover een uitspraak te kunnen doen, stelt de Huurcommissie het puntenaantal van de woonruimte vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Voorgestelde ingangsdatum huurverlaging De Huurcommissie beoordeelt of de voorgestelde ingangsdatum van 1 december 2013 redelijk is. Een voorstel tot huurverlaging moet ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum aan de verhuurder zijn gestuurd. Het voorstel voldoet aan deze eis. COUGA ENV-2014-092126 Puntenaantal De Huurcommissie beoordeelt of de voorgestelde nieuwe huurprijs redelijk is. Daarvoor stelt zij in deze procedure het puntenaantal van de woonruimte vast. Rapporteur heeft geadviseerd het puntentotaal van de woning vast te stellen op 104. Op grond van de verklaringen ter zitting past de commissie de puntentelling aan op het onderdeel sanitaire voorzieningen. Voor een scheercontactdoos wordt 0,25 punt opgenomen en voor extra tegelwerk 0,5 punt. Er is weliswaar een balkon maar dat voldoet niet aan de criteria die punten rechtvaardigen. De commissie passeert de stelling van verhuurder dat er geen sprake kan zijn van geluidoverlast. Niet is vast komen te staan dat er extra geluidwerende voorzieningen zijn getroffen. Daarmee komt het puntentotaal uit op 104,37. Afgerond blijft het totaal 104. Bij dat puntenaantal hoort op 1 december 2013 een maximale huurprijs van € 499,89 per maand. Pagina 4 van 8 Zaaknummers De voorgestelde huurprijs is lager dan de maximale huurprijs. Het voorstel is daarom niet redelijk. De Huurcommissie stelt de huurprijs per 1 december 2013 vast op het bedrag van de maximale huurprijs. Dit komt uit op een bedrag van € 499,89. ZKN-2013-003830 ZKN-2013-014042 ZKN-2014-000927 ZKN-2013-004015 ZKN-2013-014412 Datum zitting 20 maart 2014 Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval vindt de Huurcommissie de verlaging volgens het voorstel van de huurder niet redelijk. De Huurcommissie verlaagt de overeengekomen huurprijs echter wel tot de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder en de verhuurder allebei in gelijke mate in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder en de verhuurder elk de helft van de voor hen geldende leges moeten betalen. Welk bedrag Een rechtspersoon betaalt € 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt € 25,00 leges. Over verhuurders huurverhogingsvoorstel per 1 april 2014 (zaaknummer 2014-000927) Bezwaren huurder De huurder is het niet eens met het voorgestelde percentage omdat de huurprijs door de verhoging hoger wordt dan wettelijk toegestaan. Ingangsdatum huurverhoging De verhuurder heeft op 13 januari 2014 voorgesteld de huurprijs met ingang van 1 april 2014 te verhogen. De verhuurder moet een voorstel tot huurverhoging ten minste twee maanden vóór de voorgestelde ingangsdatum schriftelijk doen. Het voorstel tot huurverhoging voldoet aan die eis. Geldende huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 maart 2014. In het voorafgaande heeft de Huurcommissie de huurprijs per 1 december 2013 vastgesteld op € 499,89 per maand. Deze huurprijs gold nog op 31 maart 2014. Het is de op 1 april geldende maximale huurprijs bij het puntentotaal van deze woning van 104. Door welke huurverhoging dan ook zou de huurprijs hoger worden dan de maximaal redelijke huur. Huurders bezwaar is dan ook gegrond. Dat betekent dat verhuurders voorstel niet redelijk is. Conclusie Het voorstel van de verhuurder om de huurprijs te verhogen met 4% tot € 561,59 per maand met ingang van 1 april 2014 is niet redelijk. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De voorgestelde huurverhoging is niet redelijk. De Huurcommissie stelt de verhuurder in het ongelijk. De verhuurder krijgt het betaalde legesvoorschot daarom niet terug. COUGA ENV-2014-092126 Pagina 5 van 8 Zaaknummers Over de servicekosten over het jaar 2012 (zaaknummer 2013-004015) De Huurcommissie stelt de redelijke betalingsverplichting voor de servicekosten vast. ZKN-2013-003830 ZKN-2013-014042 ZKN-2014-000927 ZKN-2013-004015 ZKN-2013-014412 Datum zitting 20 maart 2014 Eindafrekening servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2012 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft niet binnen de wettelijke termijn een overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt. De huurder heeft daarom uitspraak gevraagd aan de Huurcommissie. Gedurende de behandeling van huurders verzoek heeft verhuurder alsnog een afrekening verstrekt. Rapportage De rapporteur adviseert de Huurcommissie het bedrag voor de servicekosten over het jaar 2012 vast te stellen op € 414,60. Beoordeling Huurcommissie De huurder en verhuurder hebben zich niet verzet tegen het rapport van onderzoek. Wel hebben gemachtigden van verhuurder er op gewezen dat verhuurders eigen berekening uitkomt op € 428,70 en dat verhuurder een afrekening aan huurder heeft verstrekt nadat huurder uitspraak aan de Huurcommissie vroeg. De commissie stelt vast dat het rapport voor zover bekend geen onjuistheden bevat. De Huurcommissie gaat daarom akkoord met het rapport en stelt de betalingsverplichting van de huurder conform de rapportage vast op € 414,60. Conclusie/ Gevolgen van deze uitspraak Huurders betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2012 bedraagt € 414,60. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De verhuurder heeft pas een eindafrekening verstrekt nadat de wettelijke termijn waarbinnen dit had gemoeten, was verstreken en huurder daarom een uitspraak aan de Huurcommissie had gevraagd. De Huurcommissie stelt de verhuurder daarom in het ongelijk. De verhuurder moet de leges betalen. Welk bedrag Een rechtspersoon betaalt € 450,00 leges. Een huurder, of verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00 leges. Over de hoogte van het voorschot voor de servicekosten (zaaknummer 2013-014412) COU2GENV-2014-092126 ENV-2014-092140 COUGA De Huurcommissie beoordeelt of het voorschotbedrag voor servicekosten in redelijke verhouding staat tot de verwachten werkelijke kosten. De Huurcommissie kan het voorschotbedrag verlagen als blijkt dat het overeengekomen bedrag veel hoger is dan de verwachte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak, waaronder afrekeningen van het vorige jaar, en alles wat op de zitting is besproken. Servicekosten in de huurovereenkomst Pagina 6 van 8 Zaaknummers De huurder huurt de woonruimte sinds 1 maart 2001. Vanaf die datum betaalt de huurder een voorschot voor de servicekosten. Dit is vastgelegd in de huurovereenkomst. Wat is een redelijk voorschot voor de servicekosten? In het rapport van onderzoek wordt geadviseerd het voorschot vast te stellen op € 36,00 per maand. De huurder en de verhuurder hebben verklaard dat in het door huurder verschuldigde voorschot van € 38,57 een bedrag van € 9,07 is begrepen voor de huur van een parkeerplaats. Dat betekent dat als geldend voorschot een bedrag van € 29,50 is verschuldigd. Dit bedrag is al lager dan het voorschotbedrag dat door de rapporteur is berekend. De Huurcommissie is niet bevoegd om het voorschotbedrag te verhogen. Het voorschotbedrag verandert dus niet. ZKN-2013-003830 ZKN-2013-014042 ZKN-2014-000927 ZKN-2013-004015 ZKN-2013-014412 Datum zitting 20 maart 2014 Afrekening werkelijk gemaakte servicekosten Het voorschot is een schatting van de werkelijke kosten. De verhuurder moet binnen zes maanden na het einde van het kalenderjaar een overzicht te maken van de werkelijk gemaakte kosten. In het overzicht moet elke kostensoort apart benoemd zijn. Ook de manier van berekenen moet erin staan. Worden de huurder en de verhuurder het niet eens over de eindafrekening? Dan kan de huurder of de verhuurder de Huurcommissie vragen om de afrekening te beoordelen. Dat kan tot twee jaar nadat het overzicht verstrekt had moeten zijn. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval blijft het voorschot servicekosten gelijk. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder de leges moet betalen. Huurder krijgt het betaalde voorschot niet terug. Welk bedrag Een rechtspersoon betaalt € 450,00 leges. Een huurder, of verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00 leges. IV Beslissing 1. Over huurverlaging vanwege gebreken De woonruimte heeft op 1 juni 2013 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen; 2. Over huurverlaging op grond van de puntentelling Per 1 december 2013 is redelijk een huurverlaging tot € 499,89; 3. Over huurverhoging per 1 april 2014 Het voorstel om de huurprijs per 1 april 2014 te verhogen tot € 561,59 is niet redelijk; 4. Over de servicekosten over het jaar 2012 Huurders betalingsverplichting voor de servicekosten over het jaar 2012 bedraagt € 414,60; 5. Over de het voorschot voor de servicekosten Het voorschot voor de servicekosten van € 29,50 per maand verandert niet. COUGA ENV-2014-092126 Pagina 7 van 8 Zaaknummers Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. ZKN-2013-003830 ZKN-2013-014042 ZKN-2014-000927 ZKN-2013-004015 ZKN-2013-014412 Datum zitting 20 maart 2014 Kosten 1. Inzake huurverlaging vanwege gebreken (zaaknummer 2013-003830) Huurder moet € 25,00 leges betalen en krijgt het betaalde voorschot niet terug. 2. Inzake huurverlaging op grond van de punten (zaaknummer 2013014042) Huurder moet € 12,50 leges betalen en krijgt van het betaalde voorschot van € 25,00 een bedrag van € 12,50 terug. Verhuurder moet € 225,00 leges betalen. 3. Inzake de huurverhoging per 1 april 2014 (zaaknummer 2014-000927) De verhuurder moet € 450,00 leges betalen en krijgt het betaalde voorschot niet terug. 4. Inzake de servicekosten over het jaar 2012 (zaaknummer 2013004015) De verhuurder moet € 450,00 leges betalen. 5. Inzake de hoogte van het voorschot servicekosten (zaaknummer 2013014412) De huurder moet € 25,00 leges betalen en krijgt het betaalde voorschot niet terug. ARNHEM, 20 maart 2014 De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers Zittingsvoorzitter G.C. Zijlstra en drs. C. Hakvoort-Matser Zittingsleden COUGA ENV-2014-092126 Pagina 8 van 8
© Copyright 2024 ExpyDoc
