Download uitspraak

uitspraak
van de Huurcommissie
Verzoeken
1. Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken
(art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek;
art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte)
2. Bezwaar tegen huurprijsverhoging
(artikel 253.1 van het Burgerlijk Wetboek)
Zaaknummer
ZKN-2013-006199
ZKN-2013-013119
Datum zitting
10 februari 2014
Verzonden op
01-05-2014
Woonruimte
Rozenstraat 126
1016 NZ AMSTERDAM
Hierna te noemen: de woonruimte
Verzonden aan
huurder en verhuurder
Verzoeker
Naam: [xxx]
(aanwezig op de zitting)
Hierna te noemen: huurder
Gemachtigde: [xxx] (aanwezig op de zitting)
Wederpartij
Naam: [xxx]
Hierna te noemen: verhuurder
Gemachtigden: [xxx]
(aanwezig op
de zitting)
-----------------------------------------------------------------------------------------Kern van de uitspraak
 De woonruimte heeft op 1 juli 2013 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om
de huurprijs tijdelijk te verlagen.
 De voorgestelde huurverhoging per 1 juli 2013 is redelijk.
------------------------------------------------------------------------------------------
I Verloop van de procedure
Verzoek van de huurder (ZKN-2013-006199)
De Huurcommissie heeft op 15 augustus 2013 een verzoek van de huurder
ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk
kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens
ernstige onderhoudsgebreken. Op 3 juni 2013 heeft de huurder in een brief aan de
verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft.
COUGA ENV-2014-041569
Verzoek van de verhuurder (ZKN-2013-013119)
De Huurcommissie ontving op 9 augustus 2013 een verzoek van de verhuurder.
Daarin vraagt de verhuurder de Huurcommissie om de redelijkheid van een
huurverhoging te beoordelen. De verhuurder stelt voor de huur te verhogen van
€ 502,33 per maand met € 32,65 (6,5 procent) tot € 534,98 per maand met
ingang van 1 juli 2013.
Pagina 1 van 4
Zaaknummer
ZKN-2013-006199
ZKN-2013-013119
Datum zitting
10 februari 2014
Onderzoek door de Huurcommissie
De Huurcommissie heeft op 12 november 2013 een voorbereidend onderzoek in de
woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De
Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd.
II Zitting
Gegevens zitting
Zittingsdatum: 10 februari 2014
Verklaring van de partijen
Korte samenvatting verklaring huurder:
 ik ben het eens met de opgestelde puntentelling
 ik ben het eens met de beschreven onderhoudssituatie
 bij harde wind gaan de gordijnen in de kinderslaapkamer op en neer; ik zet de
ramen niet open in verband met inbraak omdat er een plat dak naast is
 de deur van de doucheruimte was open tijdens de meting, dat geeft een
vertekend beeld
 bij het betrekken van de woning waren er al zwarte schimmelplekken; ik heb
in oudere panden gewoond en nooit schimmel gehad; wij ventileren maximaal;
de vloer blijft ontzettend lang nat
 er is gezegd door de aannemer dat de kanalen schoon waren en de pijpjes het
dak te kort, deze komen uit naast een muur
 ik heb kasten voor de muur weggehaald, de schimmel blijft bestaan; ik heb
dat weggehaald en geschilderd
Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder:
 ik ben het eens met de opgestelde puntentelling
 de constructie van de doucheruimte is inherent aan de aard van de bouw; er is
geen sprake van vochtdoorslag
 met de luchtstroommeter is 72m3 gemeten, het moet minimaal 50 zijn; er is
voldoende trek, met de deur dicht wel iets minder
 er is geen mechanische ventilatie nodig omdat afzuigcapaciteit voldoende is
 de schimmelplekken moeten door de huurder eens in de zoveel tijd behandeld
en geschilderd worden; wij kunnen dat ook doen
 kasten voor de muur betekent minder luchtstroming
III Beoordeling tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken
De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als
de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de
woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen.
De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie
over de zaak en alles wat op de zitting is besproken.
COUGA ENV-2014-041569
Onderhoud en gebreken
Gelet op het rapport van onderzoek heeft de woonruimte volgens de
Huurcommissie wel gebreken. Deze gebreken zijn niet zo ernstig dat de huurprijs
tijdelijk verlaagd kan worden.
De huurder heeft op de zitting niet aannemelijk gemaakt dat dit wel zo is.
De Huurcommissie gaat er daarom van uit dat het rapport van onderzoek juist is.
Pagina 2 van 4
Zaaknummer
ZKN-2013-006199
ZKN-2013-013119
Datum zitting
10 februari 2014
Zij heeft daarbij overwogen dat niet is komen vast te staan dat er sprake is van
een ernstig bouwkundig gebrek. Ook uit navraag bij de rapporteur blijkt dit niet het
geval. De elektrische ventilator werkt voldoende, althans als deze tijdens en
geruime tijd na het gebruik van de doucheruimte ingeschakeld is. Het aanbrengen
van een rooster in of een ruime kier onder de deur in combinatie met het plaatsen
van een verwarmingsbron zou de klacht kunnen doen verminderen. Het verwarmen
van de ruimte komt voor de verantwoordelijkheid van de huurder.
IV Beoordeling bezwaar tegen huurprijsverhoging
Bezwaren huurder
De huurder is het niet eens met de voorgestelde verhoging in verband met de
lopende procedure bij de Huurcommissie over een tijdelijke huurverlaging bij
onderhoudsgebreken.
De huurder is het niet eens met het voorgestelde percentage omdat zijn
huishoudinkomen in 2012 is gedaald en hij principieel bezwaar heeft tegen de
schending van de privacy door gebruikmaking van inkomensgegevens van de
Belastingdienst.
Uit de stukken die de Huurcommissie heeft ontvangen, blijkt dat de huurder niet
met een IB60-verklaring of GBA-uittreksel heeft aangetoond dat het
huishoudinkomen in 2012 was gedaald tot onder de wettelijke inkomensgrens die is
gehanteerd bij de huurverhoging. Een betaalspecificatie kan een IB-60 verklaring
niet vervangen.
Het gebruik van de gegevens van de Belastingdienst is wettelijk bepaald en vereist
om de inkomensafhankelijke huurverhoging te onderbouwen.
Deze bezwaren van de huurder zijn geen bezwaren op grond waarvan de
huurverhoging met succes geweigerd kan worden.
Beoordeling van het verzoek
De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 30 juni 2013. Op die
datum was de huurprijs € 502,33 per maand.
In deze uitspraak is ook beoordeeld of er op 1 juli 2013 ernstige gebreken
aanwezig zijn die een tijdelijke huurverlaging rechtvaardigen. Dat is niet het geval.
Conclusie
Het voorstel van de verhuurder om de huurprijs te verhogen met 6,5 procent tot
€ 534,98 met ingang van 1 juli 2013 is redelijk.
Welke partij betaalt de leges?
De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft
de woonruimte geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te
verlagen. De Huurcommissie stelt daarom de huurder in het ongelijk. Dit betekent
dat de huurder de leges moet betalen.
COUGA ENV-2014-041569
Pagina 3 van 4
Zaaknummer
ZKN-2013-006199
ZKN-2013-013119
Datum zitting
10 februari 2014
V Beslissing
1 De woonruimte heeft op 1 juli 2013 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om
de huurprijs tijdelijk te verlagen.
2. Het voorstel tot huurverhoging van € 502,33 met 6,5 procent tot € 534,98 met
ingang van 1 juli 2013 is redelijk
Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te
zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na
verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over
het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
Kosten
ZKN-2013-006199
De huurder moet € 25,00 betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als
voorschot.
ZKN-2013-013119
De verhuurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde legesvoorschot
van € 450,00 daarom terug. De huurder moet € 25,00 leges betalen.
AMSTERDAM, 10 februari 2014
De Huurcommissie,
mr. C.S. van Damme
Zittingsvoorzitter
H.H.B. Zegers en G. Spermon
Zittingsleden
COUGA ENV-2014-041569
Pagina 4 van 4

Download Report