8 wetgeving 9 tek st : marjon van weersch | illustr atie : a ad goudappel ‘Nieuwe woningwet? Dat is nog puzzelen’ Over een paar maanden is het zover. Op 1 juli treedt de nieuwe Woningwet echt in werking. Wat betekent dat voor corporaties? En wat kunnen ze doen om zich hier goed op voor te bereiden? We vragen het aan medewerkers van drie corporaties. ‘De regelgeving is nog niet glashelder.’ De eerste helft van dit jaar is ze er drie van de vijf werkdagen mee bezig, verwacht Jennifer Buijnink, senior adviseur bij corporatie de Allian tie: de voorbereiding op de nieuwe Woningwet. Sinds begin februari is de Alliantie er serieus mee begonnen. In de week dat minister Blok de ge detailleerde uitvoeringsregels in een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) naar de Eerste en Tweede Kamer stuurde. Buijnink doet de voorbereidingen samen met een collega-adviseur, een financiële man en haar manager Adriaan Hoog vliet. Waar leidt dat vele werk toe? Zal de corporatiesector er over een jaar of vijf heel anders uitzien door de nieuwe wet? Adriaan Hoogvliet: ‘Het takenpakket van corpora ties zal meer ingekaderd en beperkter zijn. Er komt meer zeggenschap van huurders en gemeenten kunnen over wonen geen afwachtende houding aannemen.’ Dat is allemaal winst. ‘Maar wat is het jammer dat daar zulke ingewikkelde wetgeving voor nodig is.’ Die opmerking is kenmerkend voor het gevoel van corporatiemedewerkers die hun organisatie voor bereiden op de wet. Maurice de Leeuw, controller bij corporatie De Kernen: ‘De Woningwet in drie woorden samengevat? Dat kan makkelijker.’ En Edith Abbring, beleidsadviseur bij Wooncompag nie: ‘Soms is het echt zoeken naar de bedoeling van die wetsartikelen. Is dit nou allemaal goed voor de sociale huisvesting?’ Als ook de Eerste Kamer instemt, dan zal de nieu we Woningwet vanaf 1 juli gefaseerd ingevoerd worden. De corporaties de Alliantie, De Kernen en Wooncompagnie vertellen hoe zij zich op dit moment voorbereiden op de nieuwe Woningwet. 10 wetgeving 11 de implementatieagenda van de alliantie ‘ de kernen moet echt andere dingen gaan doen’ Op de laptop van Jennifer Buijnink is de imple haar DAEBactiviteiten via de administratieve of de juridische mentatieagenda voor de nieuwe Woningwet weg gaat scheiden. Hoogvliet: ‘We beginnen met de vraag: geopend. Het document brengt de gevolgen voor welke huurders zijn wij er? Hebben we nietDAEBwo voor de Alliantie in zo’n 25 tot 30 onderwerpen ningen nodig en hoeveel?’ De Alliantie heeft ongeveer 6 pro in beeld. Per onderwerp met een toelichting, cent duurdere huurwoningen. Met het huidige beleid groeit dit de consequenties, de noodzakelijke activiteiten aandeel uit tot zo'n 20 procent. Daarin zit zowel de nieuwbouw en verantwoordelijke afdelingen, plus een van huurwoningen boven 710 euro als de liberalisatie van soci prioriteitstelling. ‘We gaan hem nu verder in ale huurwoningen met een kwaliteit die een hogere huurprijs vullen. Bijvoorbeeld met punten uit de AMvB. rechtvaardigt. Hoogvliet: ‘Het middensegment is voor ons niet Naast directeurbestuurder van woningcorporatie De Kernen is Marinus Kem aan.’ Maar die is nog niet definitief. Dus dat kan een doel op zich. In een groot deel van ons werkgebied is het pe voorzitter van het MKW, het platform van midden en kleine corporaties Wat wel zal veranderen, is dat de huurders straks weer veranderen.’ een maatschappelijke opgave om woningen met een dergelijke aangesloten bij Aedes. Hij is nauw betrokken bij de inspanningen van Aedes organisaties een volwaardige rol krijgen in die Lang niet iedere corporatie bereidt zich zo huur te bouwen. De markt doet het niet en voor mensen met die hebben geleid tot een zogeheten ‘verlicht regime’: corporaties met een prestatieafspraken. Dat is nu nog niet zo. De gedetailleerd voor. De Alliantie heeft er de een middeninkomen zijn koopwoningen hier onbetaalbaar.’ omzet onder de 30 miljoen euro en minder dan 5 procent nietDAEB zijn in de lokale politici vonden dat niet altijd nodig, legt nieuwe wet vrijgesteld van de verplichte scheiding in twee bedrijfsonder Kempe uit. Die hadden het standpunt: wij zijn mensen voor en heeft dit nodig om de grote verantwoordelijk is voor volkshuisvesting. ‘Daar is echt geen tijd om de ingewikkelde wetsteksten door te vlooien.’ En dus gaat De Kernen gewoon op dezelfde voet door met het maken van prestatieafspraken met de gemeen ten. Kempe is er nuchter onder. ‘Waarschijnlijk zullen wij daar de leidende rol in blijven heb ben. Daar verandert de Woningwet niet zoveel organisatie goed voor te bereiden. Het is één plussen en minnen delen. Dat scheelt ongeveer 200 corporaties heel veel administratieve ballast. gekozen, dus wij vertegenwoordigen ook de van de grootste corporaties, met bijna 60.000 Voor onomkeerbare nieuwbouwplannen is geen markttoets ‘Een serieus winstpunt’, zegt Kempe. De omzet van zijn eigen corporatie is net huurders. Daar komen ze nu niet meer mee woningen in de regio’s Amsterdam/Almere, nodig die aantoont dat commerciële partijen geen interesse te groot om in de regeling te vallen. weg.’ De invulling van die huurdersbetrok Amersfoort en Gooi en Vechtstreek. hebben. De Woningwet schrijft wel voor dat de minister de Twee onderwerpen hebben de hoogste prio plannen nog moet zien. Inclusief een financiële verantwoor eXtra Werk middelde leeftijd in de bestaande huurders riteit. Een: de verplichte scheiding van DAEB ding die de levensvatbaarheid aantoont. Voor 1 januari 2017 Voor De Kernen, met zo’n 4.500 woningen in Maas en Waal, Bommelerwaard verenigingen is boven de 70 jaar, zegt Kempe. werkzaamheden (sociale huur, maatschappe moeten corporaties aan de minister laten weten hoe ze hun en Tielerwaard, betekent de nieuwe wet ‘dat wij echt andere dingen gaan ‘Serieuze en betrokken clubs. Maar dit is lijk vastgoed en leefbaarheidstaken) en niet bedrijfsonderdelen splitsen: administratief of juridisch. doen’, zegt Kempe. ‘We bouwen in principe geen nieuwe koop en duurdere natuurlijk geen toekomstbestendige vorm van DAEBactiviteiten (vooral duurdere huur en Daar gaan nog de nodige doorrekeningen aan vooraf, huurwoningen meer.’ Het aandeel nietDAEBwoningen van De Kernen is huurdersbetrokkenheid meer.’ De corporatie koopwoningen). Twee: de passendheidstoets. legt Buijnink uit. ‘Een administratieve scheiding overigens al klein. Nog geen 3 procent. ‘We praten dus over nog geen 150 onderzoekt nu hoe huurders te betrekken. stelt weer andere eisen aan de financiering en woningen in een over 35 dorpen uitgestrekt werkgebied. Een van de motieven Bijvoorbeeld via digitale klantenpanels. passend de borging van onze leningenportefeuille van minister Blok voor de nieuwe Woningwet is het voorkomen van markt Die toets heeft minister Blok al eerder aange dan een juridische scheiding. Een verstoring. Je kunt je afvragen in hoeverre die kleine hoeveelheid nietDAEB basisscholen kondigd, maar pas in de recente AMvB staat kwestie van plussen en minnen in woningen tot een verstoring van de markt leidt. Voor ons betekent de nieuwe Van de nieuwe wet mogen corporaties basis een voorstel voor concrete uitwerking. Adriaan verschillende scenario’s beschrij wet in ieder geval veel extra werk.’ scholen gaan bouwen. Iets voor De Kernen? Hoogvliet: ‘En dan staat in de krant: corpora ven. Van simuleren en kijken hoe Ook De Kernen heeft nog geen definitieve keuze gemaakt tussen een admini Kempe en De Leeuw lachen: ‘Als er iets is waar ties moeten door passend toewijzen huurders het uitpakt. Veel verder zijn we stratieve of juridische scheiding. Maar wat de keuze ook zal zijn, het leidt altijd we in een plattelandsregio met bevolkings een woning bieden die aansluit bij hun inko nu nog niet. Hier zijn we tot veel extra rapportage en verantwoording. ‘Als financiële jongen ben ik krimp verre van willen blijven, zijn het basis men.’ Gevolg: medewerkers die niet direct bij de komende tijd nog be daar behoorlijk boos over’, zegt controller Maurice de Leeuw. ‘We praten al scholen. Sommige gemeenten zullen daar de invoering van de wet betrokken zijn, gaan hoorlijk druk mee. En jarenlang over de noodzaak van besparing op de bedrijfskosten. Maar de anders over denken. Zeker als lokale politieke vragen hoe we dat gaan doen. dan hebben we het De twee onderwerpen hebben met elkaar te nog maar over één maken, legt Hoogvliet uit. ‘Het gaat over onze van de aandachts doelgroepen en het huurbeleid. Hoe vinden we punten op onze dat dit eruit moet zien?’ Die beleidsmatige agenda.’ vraag gaat vooraf aan de keuze of de Alliantie kenheid is nog niet helemaal duidelijk. De ge overheid vormt met dit soort eisen het grootste bedrijfsrisico.’ partijen de meerderheid hebben. Dan streeft de gemeenteraad naar groei en denkt dat te ÉÉn dame bereiken door een nieuwe school. Maar ik ga Voor het overige brengt de nieuwe wet De Kernen niet heel veel niet investeren in iets dat niet levensvatbaar is.’ nieuws, verwacht Kempe. De Kernen werkt al goed samen met de De Kernen ziet wel heil in een gezondheids zes gemeenten waar de corporatie woningen heeft. ‘In theorie centrum met een huisartsenpost en een fysio krijgen gemeenten meer bevoegdheden. Maar ik zie hier therapeut. Kempe: ‘Dat is noodzakelijk om nog geen gemeente initiatief nemen. Met uitzondering dorpen leefbaar te houden. Maar dat staat de van Wijchen zijn het allemaal kleine gemeen Woningwet dan weer niet toe.’ Het zou hem ten met een klein ambtenarenapparaat.’ dan ook niet verbazen als bij een evaluatie van Als voorbeeld noemt hij de gemeente de wet over een paar jaar blijkt dat dit aanpas waar één dame in deeltijd onder meer sing behoeft. 12 wetgeving 13 ‘Niemand is er bij gebaat als wij ons zouden beperken tot één woningmarktregio’ Regio’s punt van aandacht voor Wooncompagnie Wooncompagnie in de kop van Noord-Holland heeft de keuze al huurverhoging of mutatie nog van kleur ver gemaakt: op 1 maart gaat de administratieve scheiding live. De schieten?’ Al met al kost de exercitie de corpo niet-DAEB-tak van Wooncompagnie, met daarin vooral duurdere ratie nog de nodige hoofdbrekens. ‘Wij willen huurwoningen, staat bij de Kamer van Koophandel geregistreerd vroeg beginnen’, zegt Abbring. ‘Dan hebben onder de naam Blokcompagnie. We geven de eer aan degene die we tijd om te oefenen.’ Belangrijkste veranderingen door Woningwet ons dit heeft aangedaan, lacht controller Rogier Vrolijk. De naam is overigens alleen bedoeld om intern duidelijk te maken om Regio-indeling welke tak activiteiten het gaat. Er komt dus geen apart logo met Een ander aspect uit de nieuwe Woningwet daarin het hoofd van de minister. De huurders van de duurdere baart Wooncompagnie meer zorgen. Dat is woningen zullen er niet veel van merken – wel zullen zij de huur de regio-indeling. De corporatie heeft ruim vanaf 1 maart naar een ander rekeningnummer moeten over- 14.500 woningen met name op het platteland maken. En de aannemer die in een gemengd complex onderhoud van Noord-Holland. De nieuwe wet bepaalt doet, zal zijn facturen moeten splitsen. dat Nederland wordt ingedeeld in woning marktregio’s. Gemeenten krijgen daarbij het vroeg beginnen initiatief. In principe mag een corporatie slechts Wooncompagnie kiest er expliciet voor om het niet-DAEB-bezit in één woningmarktgebied actief zijn. ‘Maar niet uit te breiden, vertelt beleidsmedewerker Edith Abbring. En niemand is er bij gebaat als wij ons zouden be daar waar het kan verder afbouwen. Vandaar de keuze voor een perken tot één regio’, zegt Abbring. ‘Als het administratieve scheiding. Omdat Wooncompagnie vroeg is, is noordelijk deel ons claimt, is er in delen van de Ondersteuning Aedes het pionieren. Ook is de regelgeving nog niet glashelder, zegt regio Waterland geen corporatie meer actief. Aedes ondersteunt corpo Vrolijk. Nog niet duidelijk is welke woningen precies niet-DAEB Wij mogen daar dan alleen nog beheren en raties bij een zo soepel zullen zijn. ‘Zijn dat de woningen die begin dit jaar een huur kunnen geen serieus antwoord geven op de mogelijke invoering van boven de liberalisatiegrens hadden, of kunnen woningen door Woonvisie. de Woningwet. Dat kan toch niet de bedoeling zijn. En anders Meer informatie: dossier om geldt hetzelfde: als regio Purmerend ons nieuwe Woningwet op kerngebied zou worden, dan heeft het Noor Aedes.nl. den een probleem. Daar zijn wij in grote delen de enige sociale verhuurder. Dat dient geen enkel volkshuisvestelijk belang.’ • Werkterrein corporaties sterk beperkt tot kerntaken namelijk de DAEB-activiteiten: sociale huurwoningen, bepaald maatschappelijk vastgoed en beperkte leefbaarheidstaken. • Strenge eisen voor niet-DAEB-activiteiten, zoals duurdere huur- en koopwoningen: in afstemming met de gemeente en pas na een markttoets. • Andere financiering van corporatie-activiteiten, vooral extra regels voor niet-DAEB-investeringen. • Scheiden van DAEB- en niet-DAEB-activiteiten in twee bedrijfsonderdelen: administratief of juridisch. • Waarschijnlijk een indeling in woningmarktregio’s. Initiatief ligt bij de gemeenten. Een corporatie mag nog maar in één woningmarktgebied bouwen of aankopen doen. • Versterkte rol van de gemeente, bijvoorbeeld over de wenselijkheid van leefbaarheidstaken. • Huurdersorganisaties krijgen onder meer een volwaardige rol bij de (nu verplichte) prestatieafspraken tussen gemeenten en corporaties en instemmingsrecht over fusies en verbindingen. • Er komt een Autoriteit Woningcorporaties voor financieel en volkshuisvestelijk toezicht op corporaties. • Een korte samenvatting van de nieuwe Woningwet vind u op Aedes.nl.
© Copyright 2024 ExpyDoc
