Artikel Vastgoedmarkt

www.vastgoedmarkt.nl
februari 2014 Vastgoedmarkt 61
publiek vastgoed thema
beleggingen / zorgcentra / cbre
CBRE-consultant Jeroen Hermus ziet toenadering zorg- en vastgoedsector
‘Zorgvastgoed binnen tien jaar
volwaardige beleggingscategorie’
De marktwerking in de zorgsector legt bloot welke zorginstellingen het
goede en slechte zorgvastgoed in portefeuille hebben. Beleggers uit
binnen- en buitenland lonken vooral naar nieuw Nederlands zorgvastgoed
met langjarige huurcontracten. De spraakverwarring tussen vastgoed- en
zorgprofessionals kan nog wel een struikelblok zijn. ‘Alleen als je de taal
van beide sectoren spreekt, kun je succesvol zijn in zorgvastgoed.’
Martijn van Leeuwen
CBRE stelde half januari Jeroen
Hermus aan, eerder zorgvastgoedspecialist bij DTZ Zadelhoff en
de Brink Groep. Daarmee wil de
vastgoedadviseur anticiperen op
de toenemende belangstelling van
professionele vastgoedpartijen in
zorgvastgoed. Een groot deel van de
markt toonde lange tijd beperkte
belangstelling in de als lastig te
boek staande zorgsector. Maar nu
rendementen elders onder druk
staan en de vergrijzing toeneemt,
richten steeds meer partijen hun
blik op deze groeisector, constateert
Hermus.
‘Nu al heeft een derde van de professionele beleggers zorgvastgoed in
portefeuille. Dat zijn echter vooral
woningcorporaties. Vooral particuliere en institutionele beleggers
laten nu in toenemende mate hun
oog vallen op dit vastgoedsegment.
De honderdduizenden babyboomers
die met pensioen gaan, garanderen
een hoge bezettingsgraad. Goed
zorgvastgoed levert dankzij de langjarige huurcontracten bovendien
stabiele rendementen op. Als je een
goed zorgconcept hebt met aantrekkelijk vastgoed, zit je dankzij de
vergrijzing gebakken. De interesse
is wel gericht op het aantrekkelijkste deel van de markt: vooral
nieuwbouw, gelegen op een gewilde
locatie en een goede alternatieve
aanwendbaarheid. Het is daarom
geen verrassing dat partijen als
Achmea, Bouwinvest en Amvest zich
al profileren in dit segment. Een
fondsaanbieder als Annexum – die al
diverse zorgvastgoed-CV’s succesvol
heeft geplaatst – heeft ook slim ingespeeld op de trend.’
een pioniersrol. De interesse voor
Nederland komt zowel van private
equity als institutionele beleggers.
Ze worden aangetrokken door de
kansen in de markt en relatief
hoge rendementen. Het zijn geen
opportunistische investeerders. Als
belegger moeten ze er voor de lange
termijn inzitten, omdat de verhandelbaarheid van zorgvastgoed nog
beperkt is.’
Volgens de CBRE-adviseur is er
niettemin een parallel te trekken
tussen zorgvastgoed en hotelvastgoed. ‘Vijftien jaar geleden vonden
er nauwelijks hoteltransacties plaats
op de Nederlandse markt. De laatste
jaren zijn hotels echter een reguliere
en aantrekkelijke beleggingscategorie geworden. Ik verwacht dat dit de
komende vijf tot tien jaar ook gaat
gebeuren met zorgvastgoed.’
Onzekerheden
Dat laat onverlet dat de zorgsector
ook te maken heeft met tal van
onzekerheden. Tot 2012 werden
bijvoorbeeld alle huisvestingskosten
vergoed van verpleeg- en verzorgingshuizen. Sinds 2012 krijgt een
zorginstelling een vergoeding per
patiënt; de normatieve huisvestingscomponent. Als er leegstand
heerst in een zorginstelling kost
dat de zorginstelling geld: in 2014
krijgt een instelling nog 70 procent
van de kapitaallasten vergoed,
vanaf 2018 is ze voor honderd
procent verantwoordelijk voor de
huisvestingslasten.
Ook kampt de zorgsector met een
boekwaardeprobleem. Doordat het
Buitenlandse beleggers
De laatste tijd kloppen zelfs buiten
landse – meest Angelsaksische –
beleggers op de deur, merkt Hermus
op. ‘Een aantal daarvan heb ik al
verschillende malen gesproken. Het
gaat om partijen die in eigen land al
veel objecten hebben gekocht en de
zorgsector goed kennen. Zo zijn in
het Verenigd Koninkrijk vorig jaar
voor miljarden aan zorgvastgoeddeals gesloten. Een van de laatste
deals betrof een sale-and-leasebacktransactie van twaalf ziekenhuizen
voor 700 miljoen euro.
Loek Winter – de zorgondernemer
die twee noodlijdende ziekenhuizen
overnam – vervult in Nederland
Marktwerking
maakt
zorgsector
transparanter
zorgvastgoed nu tegen marktwaarde
moet worden getaxeerd, hangt de
sector volgens accountants een
afschrijving boven het hoofd van
een kleine 2 miljard euro. Daar
komt bij dat zorgbehoevenden met
een lichte zorgindicatie door de
invoering van Scheiden Wonen en
Zorg langer thuis blijven wonen.
Bureau Berenschot voorspelt dat er
daardoor 800 verzorgingshuizen leeg
komen te staan. De Raad voor de
Leefomgeving schatte eind januari
de dreigende leegstand in de zorgsector zelfs op 4 miljoen vierkante
meter. Dit is echter nog steeds maar
een zeer beperkt gedeelte van het
totale metrage zorgvastgoed in
Nederland.
Nieuwe regels
Hermus ontkent de risico’s niet,
maar stelt daar tegenover dat veel
zorgaanbieders al op de nieuwe
regels anticipeerden. ‘Ruim tien jaar
geleden wilde de overheid al marktwerking in de zorg invoeren. Die
marktwerking was ook hard nodig.
Tot 2012 kon een zorgaanbieder bij
het College Bouw een stempel van
goedkeuring halen en was de aanbieder vervolgens verzekerd van veertig
jaar dekking van de kapitaallasten.
Dat is geen prikkel om efficiënt om
te gaan met de huisvesting. Ook al
bood een instelling slechte zorg en
slecht vastgoed aan en stond de helft
van het gebouw leeg, toch werden
dan alle vastgoedkosten vergoed.
De zorgaanbieders die snel op de
nieuwe wetgeving inspeelden, staan
er nu goed voor. De aanbieders die
zich alleen hebben verzet tegen de
plannen en onvoldoende hebben
ingespeeld op de aangekondigde
marktwerking, staan op achterstand. De markt zal bepalen welk
deel kansrijk en kansarm is. Statige
zorglocaties in een mooie omgeving
zijn te transformeren tot zorghotel
of te exploiteren met particuliere
woonzorgconcepten. Verouderde
gebouwen met kleine kamers op
een minder goede locatie zijn niet
meer te verhuren. Voor dergelijke
gebouwen wacht de sloophamer,
maar als er behoefte is aan zorgvastgoed komt er ook weer nieuwbouw
voor terug.’
Dat de financierende banken ook
steeds kritischer zijn, is volgens
de zorgspecialist goed uit leggen.
‘Banken willen zeker weten of
Jeroen Hermus: ‘Een derde van professionele beleggers heeft zorgvastgoed in zijn portefeuille.’
er met het vastgoed een gezonde
langjarige exploitatie kan worden
gevoerd. Op deze manier voorkomen banken mogelijke financiële
ellende in de toekomst. Goed nieuw
zorgvastgoed wordt overigens nog
gewoon gefinancierd. De kritische
blik maakt de markt van zorgvastgoed alleen maar professioneler en
transparanter. Pas dan begrijpen
alle partijen de markt en kan er
een echte beleggingsmarkt op gang
komen. Over vijf tot tien jaar is dit
een volwaardige beleggingsmarkt.’
Particuliere zorgmarkt
Tot nu toe zijn het uiteenlopende
partijen die actief zijn op de zorgmarkt, vertelt Hermus. ‘Beleggers
trekken op met ontwikkelaars en
architecten en lokale zorgondernemers. Ze richten hun pijlen onder
andere op de particuliere zorgmarkt.
Zo zijn er nu al 150 luxe particuliere woonzorglocaties, waarvan
65 procent de afgelopen vijf jaar is
opgeleverd. Rijke ouderen betalen
hier 1.500 tot 6.000 euro per maand.
Ook sommige reguliere zorginstellingen bouwen een deel van hun
vastgoed om dit hoogwaardige
segment te bedienen. Dankzij de
enorme overwaarde op hun woning
zijn veel ouderen in staat een dergelijk bedrag te betalen. Dergelijke
partijen hebben ook succesvolle
transformaties gerealiseerd. Een
kantorencomplex in Naarden dat
zes jaar leegstond, is succesvol
getransformeerd tot een zorgkliniek
en dit is ook in Breda gebeurd voor
Medinova.’
Belegger gezocht
Hermus is in gesprek met ondernemende zorgprofessionals die nog een
belegger zoeken. ‘Beleggers die nu
durven in te stappen, zullen mogelijk de beste rendementen behalen.
Dat dit nog beperkt gebeurt, wijt ik
aan de gepercipieerde complexiteit
van de zorgsector. Dat is de voornaamste reden dat de beleggingsmarkt tot nu toe onderontwikkeld
is gebleven. De zorg- en vastgoedsector spreken bovendien elkaars
taal niet. Zorginstellingen bekijken
commerciële vastgoedpartijen met
enig wantrouwen. Ze zijn bang dat
vastgoedmensen zich te veel met de
exploitatie van de instelling gaan
bemoeien, terwijl die weinig tot
geen zorgkennis hebben.
Toch moet een belegger een
beperkte mate van invloed hebben op de exploitatie. Want net
zoals met hotelvastgoed bepaalt de
exploitatie de waarde van het vastgoed. Hoe specifieker het vastgoed,
hoe groter de gewenste rol bij de
exploitatie. De zorgaanbieder heeft
op zijn beurt weer minder kennis
en ervaring van vastgoed. Om dat
wantrouwen weg te nemen en om
als vastgoedprofessional succesvol te
zijn in zorgvastgoed, is het noodzakelijk dat je de taal spreekt. Of je
haalt natuurlijk een goede tolk in
huis’, wijst de CBRE-specialist schertsend naar zichzelf.

Download Report