Meer informatie - Kansen voor Zorgvastgoed

KANSEN VOOR
ZORG
VASTGOED
Kansen voor zorgvastgoed
Bedrijfsnaam:
Dura Vermeer
Webadres:
www.duravermeer.nl
YouTube:
Kansen voor zorgvastgoed
Consortiumpartners:
ǩ
Eneco
ǩ
Linthorst Installatietechniek
ǩ
Wiecherink Raadgevend Ingenieursbureau
ǩ
IAA Architecten
Centrale contactpersoon
2
Naam:
Mevr. M. Mentink
telefoonnummerkantoor:
074-255 02 56
Telefoonnummermobiel:
06-53 59 95 52
E-mailadres:
[email protected]
Inleiding
KANSEN VOOR ZORGVASTGOED
RENOVATIECONCEPT
PAG. 15
ONTWIKKELINGEN IN DE ZORG
PAG. 6
WAT ZIJN DE GEVOLGEN?
PAG. 9
ONZE VISIE
PAG. 12
WONEN
NIEUWBOUWCONCEPT PAG. 18
FINANCIËLE CONCEPTEN
PAG. 22
PROCESMATIGE AANPAK
PAG. 24
ERVARING
PAG. 27
Kansen voor zorgvastgoed
daar krijgen wij
van
3
Duurzaam
invulling geven aan
behoeften staat centraal
,,
4
Inleiding
Duurzaamheid gaat over het invulling geven aan de behoeften, zonder daarbij het
vermogen van toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar
te brengen. Dit betekent dat duurzaamheid verder gaat dan enkel het energetisch
opwaarderen van gebouwen. Het gaat in essentie over het creëren van waarde door
invulling te geven aan behoeften.
Duurzaamheid
Het is daarom van belang dat we ons realiseren dat de
Bij het creëren van duurzame gebouwen zijn wat ons
betreft de volgende twee zaken cruciaal.
doelstelling van de energiesprong, een nul-op-de-meter
zorggebouw, een hoger doel dient. Het hogere doel van
duurzaamheid, waarbij het duurzaam invulling geven
aan behoeften centraal staat. Energie-neutraliteit is een
middel om dit te kunnen realiseren.
ǩ
ǩ
Bouwen we voor een behoefte en is er in dat opzicht
sprake van meervoudige waardecreatie?
Zijn de processen en materialen die de ontwikkeling
mogelijk maken cyclisch of oneindig beschikbaar en
onschadelijk voor de gezondheid en het milieu?
Om hier invulling aan te geven is het van belang dat
we ons richten op de organisatie, de inrichting van de
samenleving en het duurzame gebruik van alle middelen.
Dit stelt ons in staat om toekomstbestendige oplossingen
te creëren die zowel op sociaal, economisch als
ecologisch vlak waarde toevoegen. Nu en in de toekomst.
Op de volgende bladzijden gaan we in op de wijze
waarop wij invulling geven aan deze integrale vorm van
duurzaamheid. We beginnen bij de ontwikkelingen in de
markt (veranderende behoefte), lichten onze concepten
toe en eindigen met de wijze waarop wij invulling geven
aan co-creatie. Co-creatie is volgens ons namelijk een
onmisbare schakel als we gebouwen willen maken die
aansluiten bij de werkelijke behoefte.
DUURZAAMHEID
SOCIALE
WAARDE
ECOLOGISCHE
WAARDE
WA ARDE
CRE ATIE
ECONOMISCHE
WAARDE
ENERGETISCHE
WAARDE
Kansen voor zorgvastgoed
daar krijgen wij
van
5
Ontwikkelingen in de zorg
De wereld om ons heen verandert voortdurend en veranderingen volgen elkaar steeds
sneller op. Dit geeft onzekerheden, maar biedt ook kansen. Dat we het de komende 10
jaar wezenlijk anders gaan doen dan de afgelopen 20 jaar is wel duidelijk. De klassieke
zorghuisvesting zal uit het straatbeeld verdwijnen. Er zullen meer en meer woonvormen
ontstaan waarin zorg als extra functie kan worden toegevoegd, passend bij de behoefte
van de hulpbehoevenden. Hoe dat komt?
Meer extramuraal en decentraal
Wijziging vergoedingenstructuur
Het aantal zorgzwaartepakketten voor de intramurale
zorg neemt af, hierdoor zal zorg veel meer extramuraal
worden aangeboden (scheiden wonen en zorg). Ook zal
zorg veel meer decentraal door gemeenten geregeld
worden en is er een verschuiving van verzekerd recht
naar subsidie (WMO). Dit is een stimulus voor de eigen
verantwoordelijkheid van de burger om waar kan de
zorgkosten terug te brengen. Dit biedt zowel kansen als
bedreigingen.
In tegenstelling tot de voormalige vergoeding op
basis van de toegelaten capaciteit, is de huidige
vergoedingenstructuur gekoppeld aan een
gedifferentieerd zorgbudget en de daadwerkelijke
bezetting (geleverde prestaties). Deze verandering zorgt
voor een toename van het exploitatierisico als gevolg van
onzekerheid over toekomstige inkomsten.
MEER EXTRAMURAAL EN DECENTRAAL
Ook is de boekwaarde van veel zorgvastgoed veelal nog
gebaseerd op het oude vergunningenstelsel, terwijl de
huuropbrengsten tegenwoordig worden berekend via het
reguliere woningwaarderingsstelsel. Daardoor zijn hun
gebouwen economisch vaak minder waard dan de waarde
in de boeken.
Levensverwachting van de mensen groeit
De levensverwachting groeit als gevolg van verbeterde
levensstandaarden, hogere toegankelijkheid tot
kwalitatief goede zorg, meer mogelijkheden in de zorg,
verbeterde leefstijl en kwalitatief beter onderwijs en
gezondere voeding. Dit zorgt voor de zogenaamde
dubbele vergrijzing met meer ouderen en meer ouderen
met complexere vraagstukken (vaak een combinatie
van meerdere chronische aandoeningen). Dit vraagt om
individuelere en specifiekere zorg.
Het aantal cliënten met een beperkte zorgvraag zal geen
toegang meer krijgen tot de traditionele instellingen,
omdat er geen intramurale indicatie meer wordt
afgegeven voor deze groep. Daarentegen zal de behoefte
aan zorg in de vertrouwde eigen omgeving toenemen
(informele zorg) en worden lokale initiatieven om hierin
te participeren gestimuleerd. In zijn geheel zal de
zorgverlening steeds meer gericht zijn op het welzijn en
wonen gecombineerd met mantelzorg en/of de wijk als
basis.
Relatief buiten schot van de bezuinigingen blijven de
hogere zzp’ers, maar ook hier wordt een krimp in het
beschikbare budget verwacht.
6
INDIVIDUALISERING
VAN DE ZORGBEHOEFTEN
Overheveling vanuit de cure
ze afnemen; ze maken bewuste keuzes op basis van
Als gevolg van de prestatiebekostiging binnen de cure-
betaalbaarheid, service en kwaliteit.
sector, waarbij ziekenhuizen één bedrag krijgen voor alle
zorg die zij leveren aan een patiënt, zal de verblijfsduur
Digitalisering van de zorg
van de patiënt steeds verder afnemen. Hierdoor ontstaat
een nieuwe behoefte aan kortdurende herstelzorg, bij
Het internetgebruik zal in de toekomst verder toenemen
en ook onder toekomstige generaties (zorgbehoevenden)
voorkeur in de buurt, voor bijvoorbeeld mensen die geen
veel hoger zijn dan nu. Hierdoor worden er meer en
gebruik kunnen maken van mantelzorgers.
meer voorzieningen online beschikbaar en bereikbaar.
Technologische ontwikkelingen bieden meer
Vereenzaming
Eenzaamheid is een emotie die wordt veroorzaakt
mogelijkheden tot actieve participatie van de consument
en maken bijvoorbeeld zelfmanagement mogelijk.
door een gebrek aan sociale contacten; vanaf de jaren
Mensen kunnen hierdoor langer in hun eigen huis blijven
’80 zien we een trend van individualisering en neemt
het persoonlijk contact af. Dit wordt extra kracht
bijgezet op het moment dat verzorgingstehuizen gaan
verdwijnen. Een deel van de doelgroep kiest vanwege de
sociale contacten immers voor een verzorgingstehuis.
In Nederland zijn naar schatting 200.000 ouderen
eenzaam. Eenzaamheid komt vaker voor bij ouderen die
in grote steden wonen en vooral bij ouderen in flats of
portiekwoningen.
wonen. Daarnaast zijn dergelijke toepassingen een
middel om de menselijke maat weer terug te kunnen
brengen in de zorg. Aspecten die geautomatiseerd
kunnen worden geven medewerkers weer meer tijd voor
dat waar het echt om draait.
VEREENZAMING
Voorbeelden van dergelijke ontwikkelingen zijn smart
sensors die lichaamsfuncties meten en gebruiker en
de omgeving alarmeren bij afwijkende meetwaarden,
slimme medicatiedosering, e-health en telezorg.
DIGITALISERING
VAN DE ZORG
Nieuwe wensen van toekomstige cliënten
De toekomstige generatie zorggebruikers verschillen
niet alleen in aantal, maar ook in hun kijk op het leven,
hun keuzes en voorkeuren. Doordat de nieuwe ouderen
gewend zijn meer keuzes te hebben, zijn zij kritischer
en veeleisender. Zij bepalen zelf hoe ze willen wonen
en verzorgd wensen te worden. Er is een verschuiving
gaande van collectief en generiek naar meer ruimte voor
de behoefte van het individu. Geen mens is hetzelfde, en
net zoals thuis zullen bewoners op basis van hun eigen
normen, waarden en behoeften hun woonomgeving
willen vormgeven.
Dit effect wordt nog eens versterkt doordat ze de woon-/
zorgconsumptie in hun eigen portemonnee gaan voelen.
Dit maakt hen nog kritischer op wat en hoeveel
Kansen voor zorgvastgoed
daar krijgen wij
van
7
Wij kunnen en willen zelf kiezen hoe wij onze
zorg ontvangen
8
,,
Wat zijn de gevolgen?
De hiervoor genoemde ontwikkelingen zorgen ervoor dat de zorgsector in rap tempo
verandert. De huidige structuur in de zorgmarkt sluit hier steeds minder goed op aan
en in plaats van met vanzelfsprekende groei krijgen verzorgingstehuizen te maken
met onzekerheid en krimp. De verwachting is zelfs dat de verzorgingscapaciteit met
een derde zal slinken. Dit zal ertoe leiden dat plaatsen niet meer worden opgevuld
en zorginstellingen met leegstand te maken krijgen als ze niet inspelen op de
veranderingen.
De zorgvraag verandert
Conclusies
Locaties zullen geschikt moeten worden gemaakt voor de
zwaardere zorgvrager (langdurige zorg) of omgevormd
moeten worden naar andere functies, bijvoorbeeld
woningen voor de reguliere huurmarkt. Dit stelt
extra eisen aan vastgoed en in het geval van bestaand
vastgoed zijn soms ingrijpende verbouwingen nodig om
invulling te geven aan de verandering in behoefte. In het
uiterste geval zullen locaties misschien zelfs wel uit de
vastgoedportefeuille afgestoten moeten worden.
De belangrijkste vraag met het oog op de toekomst is dan
ook: hoe garanderen we dat ook op de langere termijn
iedereen kan rekenen op menswaardige zorgverlening
naar behoefte. Het antwoord hierop ligt voor een groot
deel in het realiseren van goede woonomgevingen,
die bijdragen aan een financieel gezonde exploitatie,
én de individuele zorgvraag van nu en in de toekomst
ondersteunen.
Individualisatie
Bovendien wordt de klant van de toekomst steeds
veeleisender. Want we zijn steeds minder een passieve
klant die zorg ondergaat, maar een kritische klant met
individuele wensen en eisen. De klant (en omgeving) KAN
en WIL zelf kiezen waar hij of zij naar toe gaat en hoe zij
zorg ontvangt. De kwaliteit van de zorg en aantrekkelijke
huisvesting met een goede prijs-kwaliteitverhouding,
die aansluit bij onze individuele behoefte, wordt dan ook
steeds belangrijker.
Wanneer we het huidige zorgvastgoed beoordelen,
komen we al snel tot de conclusie dat dit veelal
functioneel niet meer aansluit bij deze nieuwe behoeften.
Veel van het huidige zorgvastgoed stamt nog uit de tijd
van de kapitaalslastenvergoeding, de institutionele visie
op zorg en de verwachting van grenzeloze groei. Dit
heeft een duidelijke disbalans tussen de functionele en
technische levensduur van het huidige zorgvastgoed tot
gevolg.
Solvabiliteit en liquiditeit
Gezien alle bezuinigingen en veranderingen ontstaan er
bij sommige zorginstellingen boekwaardeproblemen en
neemt het risicoprofiel toe. Het wordt steeds moeilijker
om financiering voor vernieuwing en verbeteringen
in de vastgoedportefeuille aan te trekken of middelen
vrij te maken vanuit de (zorg)exploitatie. Bovendien
zal er een extra liquiditeitsprobleem ontstaan als de
bevoorschotting definitief verdwijnt. Het is onzeker of
de ontstane extra liquiditeitsbehoefte wel zal worden
voorgefinancierd door banken en en wanneer dit wel
mogelijk is, is dit vaak erg kostbaar. Tegelijkertijd vinden
wij als samenleving dat de kwaliteit van zorg voortdurend
geborgd moet zijn zodat mensen zorg naar behoefte
kunnen blijven ontvangen.
Dat betekent dat de locaties die nu niet voldoen aan
technische en/of functionele eisen van de doelgroep
aangepast moeten worden. Bij nieuwbouwopgaven zal
een nieuwe koers gevaren moeten worden.
Met ons consortium hebben we getracht de juiste
antwoorden te vinden en oplossingen aan te dragen
om samen met u kwalitatief hoogwaardig en
toekomstbestendig zorgvastgoed te creëren. In onze
ogen zijn dat in de basis woonomgevingen waarin zorg
gerealiseerd kan worden.
Kansen voor zorgvastgoed
daar krijgen wij
van
9
,,
Wij zien de energierekening als kans
om de benodigde
transformatie
van uw zorgvastgoed te financieren.
10
Hierbij zien wij de energierekening als kans om, naast
het verduurzamen van zorgvastgoed, de benodigde
transformatie van het vastgoed te financieren en
daarmee ook de kwaliteit van de (zwaardere) zorg in
de toekomst te borgen. Om gebruik te maken van deze
kostenbesparing werken wij met een ‘ESCo-constructie’.
Door het voormalige energiebudget in te zetten kan het
gebouw zowel energetisch als functioneel zo effectief
mogelijk zijn. Je stopt er energie in, en krijgt er meer
voor terug!
Flexibel genoeg om:
Omdat de toekomst onzeker is en ontwikkelingen
niet te sturen zijn, is het niet meer dan logisch dat
een belangrijke voorwaarde is dat onze aangedragen
oplossingen flexibel toepasbaar moeten zijn. Geschikt
voor het beoogde doel, zonder verlies van comfort
of kwaliteit voor de cliënten en efficiency voor de
zorgexploitatie.
In het volgende hoofdstuk gaan we specifieker in op de
wijze waarop we hier aan de hand van onze concepten
precies invulling aan kunnen geven.
ǩ
ǩ
ǩ
ǩ
bestaande gebouwen geschikt te maken voor
zwaardere zorg;
de zorgexploitatie te optimaliseren;
in te spelen op individuele behoeftes én;
toekomstige veranderingen op te kunnen vangen.
Pas dan hebben we echt een toekomstbestendige
oplossing.
,,
We hebben moeite om
financiering te krĳgen voor
noodzakelijke
verbeteringen
aan onze gebouwen.
11
Onze visie
Het antwoord voor toekomstbestendige zorg bestaat volgens ons uit twee
kernelementen: Topzorg en Topvastgoed! Juist hierin kunnen we elkaar versterken. U
bent de expert op het gebied van topzorg (waarin de kwaliteit van de zorg mede wordt
bepaald door de cultuur en professionaliteit van uw organisatie), wij ontzorgen u op het
gebied van vastgoed. Tussen deze twee kernelementen zitten raakvlakken waarmee
we met vastgoed uw zorg nog verder kunnen verbeteren; zoals e-health, domotica en
logistieke oplossingen.
Binnen het zorgvastgoed hebben we globaal gezien te
maken met drie typen opgaven:
ǩ
ǩ
ǩ
gebouwen die nog niet aan het einde van hun
technische levensduur zijn, maar functioneel wel
zijn verouderd;
gebouwen die zowel technisch als functioneel aan
het einde van hun levensduur zijn;
gebouwen die worden toegevoegd aan de voorraad
op nieuwe locaties.
TOEKOMSTBESTENDIGE ZORG
ǩ'2(/*52(3
BEN A DERING
ǩ(+( $ /7+
ǩ'2027,&$
ǩ/2*,6 7,(.
TOPZORG
TOPVASTGOED
In beide concepten staat centraal dat gebouwen in de
basis een goede woonomgeving moeten bieden. Alle zorg
kan daar dan naar behoefte worden verleend.
Doelgroepbenadering
Topvastgoed begint volgens ons met het ontwikkelen
van een integrale vraaggestuurde basis die aansluit
bij de behoefte van de doelgroep. Het BSR-model
biedt hiervoor een goed handvat. Dit model maakt
onderscheid in vier belevingswerelden (groepen) en hun
behoeften op het gebied van wonen, welzijn, zorg, rol
van de hulpverlener, cultuur, perceptie van veiligheid,
waardering van duurzaamheid en communicatievoorkeur.
We zijn er echter van overtuigd dat enkel het opdelen
in vier doelgroepen te algemeen blijft. Mensen willen
immers niet in hokjes gedrukt worden, maar behandeld
worden als een volwaardig individu. Daarom bieden we
per doelgroep individuele keuzes.
Onderscheidt op basis van
levensfase, inkomen of andere demografische
factoren en drijfveren.
RENOVATIE
NIEUWBOUW
BSR MODEL
Om invulling te kunnen geven aan de verschillende
opgaven beschikken we binnen Dura Vermeer over twee
huisvestingsconcepten:
ǩ
ǩ
12
het renovatieconcept waarmee we invulling geven
aan de functionele en energetische opwaardering
van zorggebouwen;
het nieuwbouwconcept waarmee we inspelen
op de flexibilisering en optimalisering van de
zorgexploitatie.
rode wereld
vitaliteit
gele wereld
harmonie
blauwe wereld
controle
groene wereld
zekerheid
Efficiënte zorgexploitatie
Daarnaast kijken we naar mogelijkheden om de inzet
van personeel met het vastgoed op een positieve wijze te
beïnvloeden. Het is ons idee dat een gebouw faciliterend
dient te zijn zowel voor de woonfunctie als om er goed
en prettig in te kunnen werken. De grootste kostenpost
Toekomstbestendige duurzame gebouwen
voor zorginstellingen zijn immers de personele lasten,
Duurzaamheid wordt niet alleen beïnvloed door het
circa 70%, van de totale zorgexploitatie. Een praktisch
gebouw zelf. Het gaat er ook om hoe het gebouw en
voorbeeld is een gebouw met korte looplijnen, waar
de verschillende gebouwelementen worden gebruikt.
mogelijk gericht op het buitenlicht en een efficiënte
plattegrond. Dit heeft effect op het leefklimaat, de netto
En dan heb je het over voorlichting en gedrag. Bij
zorginstellingen gaat het in essentie om het verlenen
inzetbaarheid en de werkbelasting.
en ontvangen van zorg. Dit heeft tot gevolg dat de
eerste focus van de bewoners vaak niet zal liggen op
De toepassing van ondersteunende nieuwe technologieën
energiebewustzijn en –besparing, waardoor het extra
en concept- en ontwerpkeuzes op het gebied van
bijvoorbeeld bewegingsruimte, privacy en sociale
lastig is gedragsverandering in gang te zetten. Om
het gewenste resultaat te kunnen bereiken zullen wij
interactie, zullen het zorgproces verder optimaliseren.
niet belerend communiceren, maar juist prikkelen om
Uiteraard is het, naast het beïnvloeden van de
personeelslasten, belangrijk om de kosten die verbonden
zijn met het vastgoed zelf tot een minimum te beperken.
Daarom zijn onze concepten ingericht op energie- en
onderhoudsbesparing, om een optimale balans te krijgen
tussen zorgexploitatie en huisvestingslasten.
,,
Met
duurzaam gedrag te stimuleren. Hier geven we invulling
aan middels een gedragscampagne die we samen met de
TU Delft specifiek voor de zorg aan het ontwikkelen zijn.
care
for
energy
proberen we juist ook de bewoners
van jullie zorginstellingen bewust
te maken van energiebesparing en
hun bijdrage daarin.
Kansen voor zorgvastgoed
daar krijgen wij
van
13
,,
Wij willen graag een gebouw
dat het verlenen van zorg
nog beter
maakt!
14
Renovatieconcept
Ons renovatieconcept bestaat uit een aantal ingrediënten die de basis vormen
voor een optimale balans tussen energiereductie, kostenbesparing én structurele
toekomstbestendige verbetering (flexibiliteit).
Om tot de beste aanpak te komen, gaan we in een co-
Lokale duurzame energieopwekking
creatieproces op zoek naar een maatwerkoplossing per
De energiebehoefte die overblijft na alle
zorglocatie. Hierbij wordt de verbinding gelegd tussen
uw zorgexpertise en onze deskundigheid op het gebied
energiebesparende ingrepen, gaan we zoveel mogelijk
lokaal en duurzaam opwekken. We kijken hiervoor
van renovatie en onderhoud. Zoals weergegeven in het
natuurlijk naar PV-panelen en WKO (Warmte-
stappenplan op pagina 16 zijn de basis ingrediënten:
Koudeopslag), maar ook naar de mogelijkheden om in de
nabije omgeving windenergie op te wekken.
ǩ
ǩ
ǩ
ǩ
energiebesparende maatregelen;
lokale duurzame energieopwekking;
functionele aanpassingen (verbeteringen die
bijdragen aan de kwaliteit van uw zorg);
gedrags- en comfortcampagne onder zorgvragers
en zorgverleners (pagina 13).
Het uitgangspunt is ‘nul-op-de-meter’, waarbij we de
garantie afgeven dat er voldoende energie gegenereerd
wordt om het beoogde gebruik te faciliteren.
Energiebesparende maatregelen
Hierbij kijken we allereerst scherp naar alle
mogelijkheden om het energieverbruik terug te dringen.
Ervaring leert dat we in de meeste zorgpanden met lichte
ingrepen snel energie en dus kosten kunnen besparen.
We denken daarbij onder meer aan het vervangen van
installaties of installaties beter inregelen, zodat ze
minder energie verbruiken. In de praktijk blijkt namelijk
dat installaties vaak niet optimaal zijn ingeregeld.
Ook de bestaande verlichting wordt vervangen door
energiezuinige verlichting. Met een gedragscampagne
onder medewerkers, vrijwilligers, bezoekers en een
deel van uw cliënten vergroten we hun bewustzijn over
energie en hoe zij daar zuiniger mee om kunnen gaan.
Om de energiebehoefte echt terug te dringen moeten
we ook bouwkundige maatregelen treffen. Enerzijds
voeren we bouwkundige maatregelen door in bewoonde
toestand. We noemen dit ‘bouwkunde light’. Dat zijn
maatregelen om de warmte- en koudevraag van de
gebouwen fors terug te dringen, zoals het vervangen
van kozijnen, deuren en beglazing, het toepassen van
kierdichting, draaideuren in plaats van schuifdeuren
aanbrengen en daken renoveren. Anderzijds moeten
we ook groots renoveren. Dit noemen we ‘bouwkunde
max’. Dit zijn ingrijpendere maatregelen, zoals extra
isolatie, driedubbel glas, ‘koudebruggen’ elimineren
en voor sommige panden zelfs een compleet nieuwe
bouwschil. Hierna blijft slechts een zeer kleine warmteen koudevraag over.
Functionele aanpassingen
Naast de energetische maatregelen die direct energie
besparen, kijken we goed naar het functioneel gebruik
van het pand. Hoe kunnen we het pand met lichte
ingrepen zo aanpassen dat het zorgproces efficiënter
verloopt, of exploitatiemogelijkheden worden vergroot.
Denk daarbij bijvoorbeeld aan het verhuren van de
gebouwplint aan bedrijfjes (huisarts, fysiotherapie,
tandarts of kapsalon) die het zorgproces of de
buurtfunctie versterken, of de afval-logistiek zo aan te
passen dat er minder verkeersbewegingen nodig zijn.
Het is daarbij essentieel dat wij als consortium het
zorgproces begrijpen.
RENOVATIECONCEPT
INSTALLATIES AANPASSEN OF VERVANGEN
RENOVATIECONCEPT
SCHIL INPAKKEN
RENOVATIECONCEPT
LOKALE - EN DUURZAME OPWEKKING
Kansen voor zorgvastgoed
daar krijgen wij
van
15
16
FUNCTIONELE
AANPASSINGEN
ENERGIEBESPARENDE
MAATREGELEN
LOCALE OPWEKKING
FINANCIEEL
€
ZORGEXPLOITATIE
DUURZAAMHEID
MARKTEN EN
DOELGROEP(EN)
CO-CREATIE
VISIE OP ZORG
ǩ
ǩ
€
DUURZAAM WONEN
BALANS KWALITEIT/KOSTEN
Q
BA SIS
PERSONALISEREN
ǩ
PLUG & PLAY
MENU
WONING CONFORM EIGEN WENSEN
ǩ
ǩ
HERGEBRUIK
RECYCLING
CIRCULAIR
daar krijgen wij
van
Gedrag
oplossingsrichting. En wegen de investeringskosten
Energiemanagement
niet op tegen de netto kostenbesparingen in relatie
Verlichting
tot de beoogde exploitatieduur. Daarom is ons
Installaties
concept opgebouwd uit verschillende elementen, die
ook afzonderlijk kunnen worden ingezet. Hierdoor
Bouwkunde optimaal
ontstaan oplossingsrichtingen met verschillende
Funtionele aanpassingen
ǩǩ
BELEVING
2. SNEL&ZEKER
Energiemanagement
Verlichting
Installaties
ǩǩ
ǩ
ǩ ǩ ǩǩ
ǩǩ ǩ
3. NOM-puur
Gedrag
Personaliseren
Energiemanagement
Aanvullend op de met u afgestemde renovatieoplossing
bieden we de bewoners de mogelijkheid hun woning
te personaliseren. Binnen de vooraf bepaalde
randvoorwaarden kan iedere bewoner zijn of haar
eigen woning verder vormgeven. Afhankelijk van de
comfort- en/of zorgvraag kunnen elementen worden
toegevoegd en/of verwijderd. Dit kan zowel gedurende
de huurtermijn, bijvoorbeeld wanneer er meer behoefte
komt aan hulpmiddelen, als tijdens de mutatieperiode.
Verlichting
Installaties
Bouwkunde max
Duurzame opwekking
ǩǩ
ǩ
ǩǩ ǩ ǩǩ
ǩǩ ǩ
ǩǩ ǩǩ ǩǩǩ
ǩǩǩ
BELEVING
4. SPAARZEKER
Gedrag
Energiemanagement
Verlichting
Installaties
Bouwkunde light
Duurzame opwekking
Kansen voor zorgvastgoed
DUURZAAMHEID
Gedrag
DUURZAAMHEID
ǩǩǩ
ǩǩǩ ǩǩǩ ǩ
DUURZAAMHEID
Duurzame opwekking
BELEVING
Op basis van reële cijfers en uitgangspunten rekenen we
in het co-creatieproces iedere oplossingsrichting door
om u maximaal inzicht te geven in energiebesparing,
duurzame energie, investeringskosten en netto
besparingen. Teneinde met elkaar de optimale locatiespecifieke oplossing te ontdekken.
ǩ
ǩ ǩǩ
ǩǩ ǩ
ǩǩǩ ǩǩǩ ǩǩ
ǩǩ
duurzaamheidsniveaus die naar wens kunnen worden
toegepast.
Wilt u bijvoorbeeld alleen op de korte termijn energie
besparen, dan zijn structurele aanpassingen en
investeringen met een lange terugverdientijd niet
haalbaar. Onze oplossingsrichting ‘snel en zeker’ is dan
misschien een goede optie. Hierbij voeren we in basis
alleen werkzaamheden uit aan de installaties, zoals het
beter inregelen of vervangen. Met een gedragscampagne
vergroten we het bewustzijn over energie. Of misschien
wilt u wel graag ‘nul-op-de-meter’, maar zijn er geen
functionele aanpassingen nodig, dan sluit ‘NOM-puur’
goed aan. Heel vergelijkbaar, maar niet ‘nul-op-demeter’ is ‘spaarzeker’.
DUURZAAMHEID
aanpassingen. Soms is deze volledige bandbreedte
echter niet de beste, locatie-specifieke
COMFORT
BELEVING
lokale duurzame energieopwekking en functionele
COMFORT
(NOM) bestaat uit energiebesparende maatregelen,
1. ONS UITGANGSPUNT
(TOPVASTGOED)
COMFORT
De volledige bandbreedte van ons basisconcept
COMFORT
Variëren naar behoefte
ǩǩ
ǩ
ǩǩ ǩ ǩǩ
ǩǩ ǩ
ǩ ǩǩ ǩǩ
ǩǩǩ
daar krijgen wij
van
17
Nieuwbouwconcept
Ons nieuwbouw zorgconcept is een modulair bouwconcept dat de basis vormt voor
het creëren van duurzaam, toekomstbestendig vastgoed. De basisgedachte achter het
bouwconcept is het bieden van flexibiliteit op alle fronten, zodat in de toekomst snel kan
worden ingespeeld op functiewijzigingen, nieuwe technologieën en/of veranderingen in
behoefte.
Als basis hanteren we de BREEAM outstanding richtlijn.
Bouw- en installatieconcept
Het grote voordeel hiervan is dat dit aanzet tot het
integraal beoordelen van duurzaamheid.
Nadat de interne logistiek is vastgelegd aan de hand
van de modulaire bodemplaten, richten we ons op het
bouwkundige- en installatietechnische concept. Voor
de inrichting van het concept werken we met een aantal
basis elementen. Deze basiselementen zijn van nature
flexibel genoeg om aan alle functiewijzigingen tegemoet
te komen en zijn gekozen op basis van onze ervaringen in
de zorg en wonen. In het co-creatieproces projecteren we
deze basiselementen op uw locatie en maken we binnen
deze elementen een keuze voor het concept dat het best
past bij uw ambitie.
Om dit op een zo effectief mogelijke manier vorm te
geven, leggen wij heel duidelijk de link tussen uw
expertise op het gebied van zorg en onze deskundigheid
op het gebied van ontwikkeling, realisatie en onderhoud.
Dit doen we aan de hand van het stappenplan op de
volgende pagina dat is gebaseerd op een proces van cocreatie. Navolgend worden de conceptmatige elementen
uit het stappenplan toegelicht.
De basis
De vraag begint vanuit een aantal standaard
componenten:
ǩ de bodemplaat;
ǩ het bouw- en installatieconcept;
ǩ de architectuur;
ǩ het financiële concept.
Bodemplaat
De bodemplaat wordt bepaald op basis van uw visie op
zorg, de zorgexploitatie, het aanbod en de doelgroep. Het
uitgangspunt van de bodemplaat is dat deze geschikt is
voor meerdere functies in het gebouw; zorgcategorieën,
wonen en algemene ruimten. Deze standaardisatie zorgt
ervoor dat het gebouw modulair kan worden opgebouwd
op basis van de bodemplaat. Doordat hiermee wordt
gewerkt is veel flexibiliteit en aanpasbaarheid in het
gebouw (in functies) mogelijk.
MODULAIR
?
18
Net zoals bij ons renovatieconcept vormt ‘nul-op-demeter’ het uitgangspunt. Om deze ambitie waar te maken
is het van groot belang het concept af te stemmen op
het beoogde gebruik. Bij het vormgeven van ons basis
concept hebben we hier rekening mee gehouden.
Gebouw als accu
De basisgedachte achter ons concept is het gebouw zelf
als accu te laten functioneren. Binnen ieder gebouw
hebben we door het jaar heen immers te maken met
zowel overschot als schaarste van warmte, koude en
elektriciteit. Dit zorgt ervoor dat er binnen gebouwen
een behoefte is aan hulpenergie. In ons concept
beperken we de behoefte aan hulpenergie door van het
gebouw zelf een ‘accu’ te maken. Door het toepassen
van steenachtige materialen in combinatie met Phase
Changing Materials (PCM) zorgen we ervoor dat we
warmte en koude overschot kunnen opvangen in het
gebouw en kunnen inzetten op het moment dat hier
behoefte aan is. Tevens treffen we voorbereidingen voor
een accu ten behoeve van elektriciteit in de toekomst.
19
MODULAIRE
BODEMPLAAT
BOUW- EN
INSTALLATIECONCEPT
ARCHITECTUUR
FINANCIEEL
€
ZORGEXPLOITATIE
DUURZAAMHEID
MARKTEN EN
DOELGROEP(EN)
CO-CREATIE
VISIE OP ZORG
ǩ
OP MAAT MET
GESTANDAARDISEERDE
ELEMENTEN (LEGO)
ǩ
ǩ
€
DUURZAAM WONEN
BALANS KWALITEIT/KOSTEN
Q
BA SIS
PERSONALISEREN
ǩ
PLUG & PLAY
MENU
WONING CONFORM EIGEN WENSEN
ǩ
ǩ
HERGEBRUIK
RECYCLING
CIRCULAIR
daar krijgen wij
van
Daarnaast bestaat het bouw- en installatieconcept uit de
volgende elementen:
a. De schil
Onze hoogwaardige schil met een hoge isolatiewaarde
wordt afhankelijk van uw energieambitie voorzien van
NIEUWBOUWCONCEPT
dubbele of driedubbele beglazing. Aanvullend passen
we, afhankelijk van de positionering van het gebouw,
zonwerende beglazing, screens en/of luifels toe.
b. Opwekking
Om ervoor te zorgen dat we genoeg energie opwekken
om een comfortabel gebouw te realiseren, maken
we gebruik van lokale duurzame energie zoals
zonthermische panelen, PV-panelen, windenergie en
warmte-/ koudeopslag. Afhankelijk van de locatie zal de
WKO via lucht, water of bodem functioneren.
c. Afgifte systeem
Binnen het totale gebouw passen we vloerwarming of
stralingspanelen toe. De keuze hiervoor is afhankelijk
van de functionele en esthetische voorkeur.
DE SCHIL
NIEUWBOUWCONCEPT
d. Ventilatie
Om de leef kwaliteit en het wooncomfort te garanderen
hanteren we een ventilatiecapaciteit van 35m3/uur
per persoon. Dit sluit aan bij de BREEAM outstanding
richtlijn. Hier geven we invulling aan middels CO2 en
vocht gestuurde decentrale ventilatiesystemen.
DUURZAME OPWEKKING
e. Licht
Ten behoeve van het wooncomfort passen we
programmeerbare LED verlichting toe. Vanwege het
programmeerbare karakter kan er gedurende de
levensduur worden gevarieerd in schakelbare en/of
automatische verlichting en in lichtsterkte. Dit zorgt
er onder andere voor dat we in staat zijn daglicht te
simuleren.
f. Communicatie
‘Connected’ zijn, zal in de toekomst van steeds groter
belang worden. Daarom passen wij standaard CAT7
bekabeling in combinatie met flexibele datapunten toe.
Hiermee wordt een digitale snelweg aangelegd die
gedurende de gehele levensduur in de behoefte kan
blijven voorzien.
20
NIEUWBOUWCONCEPT
COMMUNICATIE
“Om de prestaties van de installaties te behouden in
Architectuur
geval van functiewijzigingen is een vergevorderde
koppeling tussen de werktuigbouwkundige,
Naast de keuze voor het gebouw- en installatieconcept
elektrotechnische, brandveiligheid en rookwarmte
is ook de uitstraling van het gebouw een belangrijk
afvoer installaties gemaakt. De afzonderlijke
onderwerp. Dit zorgt ervoor dat u uw gebouw
componenten zijn via het gebouwbeheersysteem (GBS)
kunt personaliseren. Er kunnen variërende typen
en stijlen gebouwen worden gerealiseerd in
op afstand te benaderen, waardoor de installaties ook
bij functiewijzigingen eenvoudig inregelbaar blijven.”
verschillende stedenbouwkundige concepten. De
vormgeving, detaillering, het materiaalgebruik en
de kleursamenstelling worden samen met u en de
architect bepaald. De architectuur draagt bij aan de
verdere aansluiting met de doelgroep, de omgeving,
Hier geven we vorm aan middels een menukaart
bestaande uit diverse plug and play oplossingen.
de toekomstbestendigheid en het imago van uw
We denken hierbij aan de volgende elementen:
zorgorganisatie.
Financieel concept
Aan de hand van een aantal financiële concepten
spelen we flexibel in op de financierbaarheid van
de aanpassingen aan het vastgoed. Via onze ESCo
constructie zorgen we ervoor dat u bijvoorbeeld
uw energierekening kunt benutten voor het
toekomstbestendig maken van uw vastgoed. En via
onze aanvullende plug and play lease constructie en/of
crowdfundings initiatief kunt u ook in de toekomst blijven
inspelen op de individuele wensen van uw bewoners.
Meer hierover leest u in het volgende hoofdstuk.
Communicatie
- WIFI
- Radio/TV aansluitingen
- Beeld/spraak verbindingen
- Overige domotica
Sanitair
- In hoogte verstelbaar sanitair
- Inwisselen van sanitair, zoals dubbele of enkele
wastafel
Keuken
Personaliseren
Aan de hand van de sterke basis die we met elkaar
hebben gelegd bieden we de toekomstige bewoners
de mogelijkheid hun woning te personaliseren. Iedere
bewoner kan binnen de randvoorwaarden van de basis
zijn eigen woning vormgeven. Afhankelijk van zijn of haar
comfort vraag kunnen elementen worden toegevoegd en/
of verwijderd. Dit kan zowel gedurende de huurtermijn,
bijvoorbeeld wanneer er meer behoefte komt aan
hulpmiddelen, als tijdens de mutatieperiode.
- Mogelijk tot koken (kookplaat/oven)
- Extra keukenkastjes/opbergruimte
- Extra ruimte
Bouwkundig
- Inwisselbare statiegeld wanden
- Binnendeuren
Wonen
- Balkon
- Frans balkon
Comfort
- Koeling
- Vitaal licht
- Stoffering
Zoals bij de financiële concepten wordt omschreven,
kunnen deze elementen worden geleased gedurende de
gebruikstermijn. Na afloop van de leaseperiode nemen
wij de elementen weer in om deze elders te hergebruiken
of recyclen.
Kansen voor zorgvastgoed
daar krijgen wij
van
21
Financiële concepten
FINANCIËLE CONCEPTEN
PLUG & PLAY
LEASE
ESCO
ǩ VOORFINANCIERING
ǩ INDIVIDUELE
€
ENERGETISCHE
MAATREGELEN
ǩ GEGARANDEERDE
PRESTATIES
BEHOEFTE
ǩ GEBRUIK
EN DUUR
NAAR WENS
CROWDFUNDING
ǩ GELD
WERVEN VANUIT
MAATSCHAPPIJ
ǩ LOCALE
ONDERSTEUNING
ESCo-model
Zowel onze renovatie- als nieuwbouwconcepten zijn
gebaseerd op het model van een Energy Service
Company, oftewel het ESCo-model. Als consortium
vormen wij een ESCo waarin we het complete scala
onderbrengen van:
ǩ
ǩ
ǩ
ǩ
het adviseren over besparende en kwalitatief goede
maatregelen;
het daadwerkelijk realiseren van de besparing;
het financieren van alle benodigde maatregelen;
het beheren en onderhouden van vastgoed met de
bijbehorende installaties en energievoorziening.
Het bijzondere hiervan is dat een deel van de
investeringen die energiebesparing teweeg brengen door
de ESCo zelf kunnen worden gedaan. De zorginstelling
hoeft dus zelf niet te investeren. Betekent dit dat
besparen gratis is? Ja en nee. Dankzij de besparende
maatregelen komt er jaarlijks een bepaalde kasstroom
vrij. Een deel van dit geld besteden we om onze
investeringen af te betalen en uw panden optimaal te
beheren en te onderhouden. De rest gaat vanaf het
eerste moment direct naar de zorginstelling en dus naar
de zorg.
22
De kracht van deze ESCo is dat er gegarandeerde
prestaties worden geleverd op de volgende gebieden:
ǩ
ǩ
ǩ
ǩ
ǩ
energiebesparing;
lagere integrale huisvestingslasten;
comfortniveaus;
percentages opgewekte duurzame energie;
duurzaamheid van de panden.
We gaan in onze garanties dus verder dan alleen geld.
“Wij realiseren samen met u een optimaal zorggebouw
en dus een optimale zorgomgeving. Wij nemen als
consortium daarin de verantwoordelijkheid voor
prestaties op het gebied van comfort, duurzaamheid,
kosten (energie & onderhoud) en beschikbaarheid.
Daarbij verplichten wij onszelf om samen met u deze
prestaties steeds te verbeteren.”
,,
Ik kan nog allerlei opties kiezen
om mijn huis nog
comfortabeler
te maken, zonder dat ik direct alles moet betalen.
Plug-and-play lease constructie
Om de klant verschillende keuzeopties te kunnen
bieden, zonder dat deze direct gevolgen hebben
voor de liquiditeitspositie van uw organisatie,
bieden wij in samenspraak met onze partners, een
leaseconstructie aan. Deze leaseconstructie richt zich
op de onderdelen die zijn opgenomen op de menukaart
voor de individuele klant. De verschillende leveranciers
leveren het gekozen onderdeel met de afspraak dat
ze het na de overeengekomen termijn weer komen
ophalen. Gedurende de periode betaalt de bewoner
een afgesproken bedrag. Na de overeengekomen
periode worden de materialen OF opnieuw verhuurd OF
gerecycled tot nieuwe elementen.
Een voorbeeld zijn de flexibele binnenwanden. Deze
binnenwanden kunnen door de bewoner naar behoefte
worden toegevoegd aan zijn of haar woning.
De elementen zijn gemaakt van een speciaal soort
gips dat aan het einde van de levensduur kan worden
hergebruikt. Daarnaast beschikken de elementen over
prefab leidingruimtes, zodat hak-, frees- en breekwerk
overbodig is en de wanden kunnen worden hergebruikt.
In het co-creatietraject bepalen we met elkaar welke
opties we de bewoners kunnen aanbieden en hoe we de
verrekening zullen laten verlopen.
Crowdfunding
Een van de beoogde gevolgen van de wijzigingen
in het zorgstelsel is de toename van de eigen
verantwoordelijkheid binnen de maatschappij. Door een
afname van de collectieve voorzieningen, zijn mensen
steeds vaker op elkaar aangewezen.
Een zelfde ontwikkeling heeft zich voorgedaan in de
financiële wereld, als gevolg van de economische
situaties verlenen banken steeds minder krediet. Deze
situatie is de aanjager geweest voor crowdfunding.
Crowdfunding is een initiatief waarbij investeerders en
ondernemers samen worden gebracht. Wanneer een
investeerder een bijdrage wil leveren aan het initiatief
wordt onder vooraf overeengekomen condities particulier
geld verstrekt.
Dit gedachtegoed biedt kansen voor het organiseren van
zorg. Door een crowdfundingplatform op te zetten is het
mogelijk geld te werven vanuit de maatschappij. Voor wat
betreft de financiering van de zorg zien wij mogelijkheden
op zowel individueel als collectief niveau.
Individueel
Crowdfunding biedt kansen voor het financieren van
aanvullende opties, wanneer deze niet of beperkt worden
vergoed vanuit het centrale stelsel. Via hun persoonlijke
verhaal kunnen mensen geld werven om te voorzien in
hun behoefte.
Collectief
Door de inzet van crowdfunding kan de samenleving
(dorp, wijk) de verantwoordelijkheid nemen voor de
maatschappelijke opgave in de wijk. Mensen kunnen
hiermee investeren in de buurtfunctie van een
zorginstelling. Daarmee dragen ze niet alleen bij aan de
dienstverlening aan de zorgvragers, maar leveren ze ook
een actieve bijdrage aan de leefbaarheid van de wijk.
Kansen voor zorgvastgoed
daar krijgen wij
van
23
Procesmatige aanpak
CO-CREATIE PROCES
KEUZE
AMBITIES
1
HAALBAARHEID
UITGANGSSITUATIE
SCENARIO’S
RANDVOORWAARDEN
PROCES
X
4
Co-creatie
Hoe realiseren we concreet toekomstbestendige zorg?
In onze concepten komt nadrukkelijk naar voren dat het
co-creatieproces een essentiële schakel vormt in het
proces. Dit zorgt er namelijk voor dat we per situatie een
‘maatpak’ kunnen leveren!
We snappen dat het co-creatieproces richting deze
oplossing niet in één keer is te doorlopen. Daarom
verdelen wij de totale opgave in kleinere samenhangende
onderdelen, waarbij we telkens deelresultaten met
elkaar vastleggen. Ons multidisciplinaire team, waar ook
u toe behoort, pakt telkens een onderdeel beet, die ze
in een korte ‘sprint’ uitwerken. Tussen de ‘sprints’ is er
telkens afstemming over ‘de juiste weg’. Deze werkwijze
is geënt op het scrummen in de softwarebranche.
Elke sprint doorloopt dezelfde stappen, alleen zal het
detailniveau telkens groter worden. Zo werken we van
grof naar fijn.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
24
2
BIM
LE AN
OOBE YA
Ambities delen
Analyseren van de uitgangssituatie
Doelstellingen en randvoorwaarden bepalen
Bepalen oplossingsscenario’s
Haalbaarheid toetsen
Integraal keuzes maken en uitwerken
3
De eerste sprint zal in het teken staan van uw visie op
zorg en uw toekomstperspectief. In de hierop volgende
sprints maken we de vertaling naar uw toekomstige
huisvestingsaanbod.
Het resultaat van het co-creatieproces bestaat tenminste
uit:
ǩ
ǩ
ǩ
ǩ
ǩ
een haalbaar huisvestingsconcept;
een plan van aanpak met de concrete proces aanpak
meetbare prestatieafspraken (SLA’s);
financiële randvoorwaarden in relatie tot uw
zorgexploitatie;
een onderhoudsplan (zowel planmatig als dagelijks).
Z
ZORGINSTELLING
HUUR
PR
CT
ES
RA
TA
T IE
NT
CO
CO
NT
UR
RA
HU
CT
SERVICE
KOSTEN
C
CONSORTIUM
G
PRESTATIECONTRACT
RENOVATIE EN NIEUWBOUW
WERKZAAMHEDEN
GEBOUWEIGENAAR
De rol van de gebouweigenaren
LEAN en oobeya
De zorgorganisatie zelf betrekken we als partner in
het totale co-creatieproces. Niet in alle gevallen is
de zorginstelling ook de gebouweigenaar. Vaak komt
het voor dat bijvoorbeeld woningcorporaties eigenaar
zijn van het zorgvastgoed. In dit geval is het van belang
ook hen te overtuigen van de meerwaarde van de
investeringen, hierdoor kunnen zij immers een tevreden
huurder (inkomstenverzekering), waardevermeerdering
van vastgoed en toekomstbestendigheid van hun panden
tegemoet zien. Daarom nemen we hen proactief mee in
het co-creatieproces en werken we in dat geval samen
in de driehoek: huurder van vastgoed - eigenaar van
vastgoed –consortium.
Het BIM is een middel om de integraliteit van het
‘product’ te borgen en optimaliseert het engineerings- en
realisatieproces. Met onze LEAN- en oobeya-werkwijze
maken we het proces nog efficiënter. Het ‘Last Planner
Systeem’ van LEAN borgt de realisatie van de planning
en kwaliteit in de uitvoering en maakt het werk per dag
inzichtelijk, voorspelbaar en beheersbaar voor alle
partners en onderaannemers in het project.
Onze ervaringen met het Last Planner Systeem:
ǩ
ǩ
Efficiency in het proces en integraliteit ‘product’
Vanaf het allereerste begin werken we de plannen
uit in een integraal BIM. Dit stelt ons in staat direct
inzicht te hebben in de gevolgen voor de techniek
en de functionaliteit (en in het geval van nieuwbouw
eenvoudig te schuiven met de functioneel uitwisselbare
eenheden). Voor het nieuwbouwconcept gaat dit zelfs zo
ver dat alle mogelijke nieuwbouwvariaties samen met
onze bouwpartners zijn geïntegreerd in een BIM, waar
met behulp van parametrisch modelleren de opties
direct in werktekeningen worden uitgewerkt. Deze
werkwijze maakt de modules goedkoper, omdat een stuk
engineering vervalt.
ǩ
ǩ
ǩ
sterker verantwoordelijkheidsgevoel vanwege
vakmanschap van alle betrokkenen;
kortere bouwtijd door nauwkeurige afstemming van
werkzaamheden;
voorspelbare, continue workflow doordat het werk
per dag beheersbaar is;
hogere kwaliteit en sterkere foutpreventie door
frequente controle en evaluatie;
rust en voorspelbaarheid, dankzij een
gedetailleerde en overzichtelijke planning.
We zorgen voor maandelijkse managementrapportages
en werken volgens de oobeya-werkwijze, een visuele
methode om tijdig en effectief te communiceren. De
planning, voortgang, mijlpalen en maatregelen om
vertraging en technische problemen tegen te gaan
worden in diagrammen visueel gemaakt.
Bij ons renovatieconcept meten we de bestaande
situatie digitaal in. Meetresultaten worden vertaald in
een driedimensionaal model. Het model sluit daardoor
naadloos aan op de werkelijke situatie. Benodigde
elementen kunnen volledig worden geprefabriceerd,
waardoor er in het gebouw zelf slechts nog gemonteerd
dient te worden.
Kansen voor zorgvastgoed
daar krijgen wij
van
25
Zorg voor de omgeving
Ons concept is in de basis ingericht op zo veel
Het bouwen in een bijzondere omgeving vraagt om
mogelijk prefab-oplossingen. Om sneller onder beter
een zorgvuldige aanpak met respect voor de directe
geconditioneerde omstandigheden te kunnen werken en
omgeving. Dit begint met een omgevingsanalyse. Op
daarbij de huidige bewoners zoveel mogelijk te ontzien.
basis van de constateringen uit deze analyse maken we
een logistiek- en communicatieplan.
Communicatie met de betrokkenen tijdens en na de
verbouwing
In het communicatieplan maken wij afspraken over
De diverse werkzaamheden en de gevolgen daarvan
de communicatielijnen, de communicatiewijze en de
kunnen zorgen voor onrust en ongemak onder
bijpassende verantwoordelijkheden. Het logistiekplan
besteedt aandacht aan aspecten als: veiligheid voor
zorgvragers en zorgverleners. Immers, er kunnen
bijvoorbeeld ineens ‘deuren anders openen’ of
de omgeving, overlastbeperking, bevoorrading,
‘verlichting op andere momenten aan-/uitgaan’. Om
opstelplaatsen van materieel en de relatie tussen de
fasering en de omgeving.
dit ongemak zoveel mogelijk te voorkomen zorgen
we voor een tijdige, complete en enthousiasmerende
informatievoorziening. We betrekken mensen bij ons
project via verschillende middelen. Na de verbouwing zal
het betrokken bouwteam met medewerkers, bewoners/
cliënten en hun naasten een rondgang maken langs
alle aanpassingen. Naast een toelichting door het team
is er vanzelfsprekend ook ruimte voor het stellen van
vragen. Voor een bewustzijn van maatregelen en de
gevolgen daarvan worden op alle aangepaste materialen
(radiatoren, deuren, et cetera) stickers bevestigd met
(waarschuwings) teksten als ‘let op’.
Bewoonde omgeving
Wanneer we renoveren in een bestaande, doorgaande
omgeving vraagt dit nog eens extra aandacht. Wij
realiseren ons dat het leveren van zorg het primaire
proces van de zorginstelling is en dat de uitvoering van
onze renovatiewerkzaamheden daar secundair aan
is. Met andere woorden; wij passen onze planning aan
aan uw zorgproces, zelfs als dat bijvoorbeeld betekent
dat we ’s nachts de verlichting moeten vervangen.
Theoretisch kan dat betekenen dat we per afdeling met
een verschillend plan van aanpak komen dat we in nauwe
afstemming met de zorgorganisatie, over wat wanneer
wel en niet mogelijk is, bepalen. Samen stemmen we per
situatie passende overlast beperkende maatregelen af.
,,
Ik vind het fijn dat ik op mijn
eigen plek
kan blijven als er
gerenoveerd wordt
26
Er varing
Wonen is veel meer dan alleen een dak boven het hoofd. Uiteindelijk draait het om
gevoel, een gevoel van verbondenheid en thuiskomen, en zeker weten dat je hier wilt
leven. Om dit gevoel te creëren is het van belang comfort, leefbaarheid en veiligheid te
borgen.
Dit zijn immers de basisbehoeften die ieder mens nodig
heeft. Wanneer deze basis goed op orde is ontstaat
Wij zijn hier zo zeker van, omdat het zich de
afgelopen jaren ruimschoots heeft bewezen. De
ook ruimte voor saamhorigheid, waardering en sociale
ketensamenwerkingen die we hebben opgezet, hebben
interactie.
telkens weer aangetoond dat we met minder middelen
meer kunnen bereiken. Een voorbeeld hiervan is de
ketensamenwerking met Trivium Meulenbeld Zorg. Hier
hebben we als gevolg van een intensief co-creatie traject
circa 15% bespaart op de totale exploitatie.
Wij zien het als onze taak om bij de uitvoering van onze
werkzaamheden deze gedachte centraal te stellen.
We bouwen immers voor mensen. Zowel tijdens de
renovatie- als de nieuwbouwwerkzaamheden besteden
we vanaf de eerste pennenstreep tot en met de beheeren onderhoudsperiode aandacht aan de persoonlijke
situatie van de (toekomstige) bewoners.
Samenwerking
Ons familiebedrijf kenmerkt zich door een cultuur die
is gericht op samenwerking, wederzijds vertrouwen en
langetermijnrelaties. Hierdoor kunnen we de meeste
waarde creëren met én voor onze klanten, onze partners
én onze medewerkers. We geven vorm aan deze integrale
samenwerking door te werken op basis van co-creatie. In
het co-creatieproces brengt iedere partij zijn expertise
in op zijn eigen aandachtsgebied. Door deze kennis op
een slimme manier met elkaar te verbinden bereiken we
samen meer dan alleen!
,,
Ons consortium
Omdat wij geloven in langdurige, project overstijgende
samenwerkingen hebben we voor deze opgave een
consortium gevormd. Als gevolg van de ervaringen die
we met deze partners hebben opgedaan, kunnen we
garanderen dat we gezamenlijk in staat zijn om in cocreatie met u een duurzaam gebouw te realiseren.
Ons consortium bestaat uit:
Eneco, IAA architecten, Wiecherink Raadgevende
Ingenieurs, Linthorst Installatietechniek en Dura
Vermeer.
Afhankelijk van de project specifieke opgave vullen we dit
team aan met vaste partners (zoals productleveranciers)
waarmee we prestatie- en procesafspraken hebben
gemaakt.
co-creatie
is dé schakel in het proces!
Kansen voor zorgvastgoed
daar krijgen wij
van
27
Passende oplossingen voor elk gebouwtype
ǩ
Woonzorgcomplex De Hanzeborg, Lelystad (V&V)
Doordat we beschikken over een renovatieconcept EN
ǩ
Zorgcentrum Westerdok, Almelo (GGZ)
over een nieuwbouwconcept, zijn we in staat zowel
ǩ
Wooninitiatief de Korhoenders, Hengelo
verouderde als nieuwe gebouwen op een efficiënte wijze
te realiseren. Het flexibele karakter van onze concepten
zorgt ervoor dat we binnen onze concepten geen
(kleinschalig wonen)
ǩ
ǩ
zorgdoelgroep uitzonderen.
+ 1e lijns)
Naast de omschreven concepten beschikken we over een
Op basis van de ervaringen die we hebben opgedaan
aantal complementaire oplossingen:
1. ‘nul-op-de-meter’ nieuwbouwwoning, op basis van
in deze projecten hebben we ons renovatie- en ons
nieuwbouwconcept ontwikkeld. We zijn gestart bij een
ons PCS woningconcept;
2. ‘nul-op-de-meter’ renovatieconcept, op basis van
onze ervaringen in de stroomversnelling;
3. Greenstep, een bedrijfsonderdeel dat zich specifiek
richt op het transformeren van gebouwen.
De kennis, ervaring en innovatie die we opdoen bij deze
concepten borgen we in de organisatie en wisselen we
voortdurend met elkaar uit. Een belangrijke schakel
hierin vormen onze vaste partners. Samen met hen
werken we doorlopend aan proces- en productinnovaties.
Innoveren is vandaag doen wat morgen nodig is
Het gaat wat ons betreft in essentie over het creëren van
(nieuwe) toegevoegde waarde door het samenbrengen
van verschillende elementen. Het zijn niet de individuele
elementen die zorgen voor de echte innovatie, maar de
gecombineerde prestatie van alle elementen samen. Dit
is de reden waarom wij werken op basis van zogenaamde
open innovatie.
Om duurzaam waarde te kunnen toevoegen is het
van belang het proces- of productaanbod te blijven
optimaliseren. Dit doen we gezamenlijk met onze
partners.
Gedurende een project voeren we doorlopend proces- en
product-evaluaties uit. Dit stelt ons in staat om snel bij te
kunnen sturen en verbeteringen te integreren. Hiervoor
maken we gebruik van onze LEAN en oobeya technieken.
Naast de projectgebonden evaluaties organiseren
we project ongebonden evaluaties met onze partners
en klanten. Dit zorgt ervoor dat we gezamenlijk de
prestaties naar een steeds hoger niveau kunnen brengen.
Op deze manier borgen we dat we onze concepten ook
project ongebonden telkens blijven optimaliseren.
Bewezen door ervaring
Zowel in de renovatie als in de nieuwbouw hebben
we de afgelopen jaren ervaring opgedaan met het
realiseren van (woon)zorgvastgoed. Een aantal concrete
voorbeelden hiervan zijn:
28
Bosch & Duin, Scheveningen, (V&V)
St. Pieters en Bloklands Gasthuis, Amersfoort (V&V
basis die we steeds verder hebben uitgebouwd. Na afloop
van ieder project evalueren we het eindproduct en het
proces. Verbeterpunten nemen we mee om het proces
EN het concept te optimaliseren.
Op dit moment hebben we met onze concepten de
volgende projecten gerealiseerd of in ontwikkeling:
ǩ
ǩ
ǩ
Het Weggeler, Almelo (V&V)
Zorgcomplex De Evenaar, Almere (GGZ)
Negen zorgpanden Amstelring (V&V)
Woonzorgcomplex De Hanzeborg, Lelystad (V&V)
Het Weggeler, Almelo (V&V)
Zorgcentrum Westerdok, Almelo (GGZ)
Wooninitiatief de Korhoenders, Hengelo (kleinschalig wonen)
Kansen voor zorgvastgoed
daar krijgen wij
van
29

Download Report