De opmars van zorgvastgoed

De opmars van zorgvastgoed
september 2014
www.dtz.nl
Duidelijk.
DTZ Zadelhoff
De opmars van zorgvastgoed
Met een gemiddeld aandeel van 56% van het totale investeringsvolume, lag de nadruk op de
beleggingsmarkt tussen 2000 en 2009 vooral op de kantorenmarkt. Uit het jaarlijks onderzoek
van DTZ Zadelhoff naar beleggersvertrouwen blijkt dat vanaf 2009 de ontwikkelingen op
de gebruikersmarkt als een steeds groter risico werden gezien (zie kader 1: veranderende
beleggingsmarkt). Op de kantorenmarkt waren overaanbod en de druk op de huurprijzen
het meest duidelijk. Dat heeft ervoor gezorgd dat beleggers hun blikveld gingen verruimen en
dat andere segmenten verhoudingsgewijs op meer interesse konden rekenen. Nu verbetert het
sentiment. Er wordt meer in vastgoed geïnvesteerd, maar de aandacht blijft zich ook op andere
segmenten richten. Zo is sprake van een groeiende interesse in de beleggingsmarkt voor
zorgvastgoed. Maar deze markt moet met zorg worden betreden.
stijgend investeringsvolume
In 2013 werd in Nederland voor EUR 120 miljoen belegd in
zorgvastgoed. Hoewel dit slechts 2% van het totale
• (ver)nieuwbouw, jonger dan twee jaar in exploitatie/belegging
of een nieuw huurcontract (sale & leaseback constructies);
investeringsvolume bedraagt, is er sprake van een opmars van
• langjarig huurcontract (minimaal tien jaar);
zorgvastgoed als beleggingscategorie. Het is de verwachting
• goede alternatieve aanwendbaarheid (zowel financieel
dat de vraag naar beleggingen in zorgvastgoed het aanbod de
als functioneel);
komende jaren overstijgt. Uit onderzoek onder beleggers blijkt
• bewezen track record van de exploitant;
dat het verwachte investeringsvolume in zorgvastgoed in 2017
• aantrekkelijke locatie;
op EUR 825 miljoen uitkomt. Dat betekent dat het volume in
• omvang minimaal EUR 5 miljoen (waarbij slechts enkele
vier jaar tijd zeven keer hoger komt te liggen. Een belangrijke
voorwaarde voor dit scenario is dat het aanbod vanuit de
zorgsector beter aansluit bij de vraag van institutionele
partijen proposities groter dan EUR 100 tot EUR 150 miljoen
aankunnen);
• bruto aanvangsrendement tussen 6,5% en 8,0%.
beleggers.
Wanneer proposities niet aan deze criteria voldoen, geldt dat
Kenmerken zorgvastgoedbeleggingen
het risicoprofiel stijgt en daarmee de interesse van beleggers
Doordat er sprake is van een opkomende markt is het
afneemt. Zoals bij alle beleggingscategorieën wordt een
marktbewijs nog gering. Desondanks kan aan de hand van
transactie bepaald door het object, de gebruiker en het
recente (en te verwachten) beleggingen in zorgvastgoed een
verwachte rendement. Zo ook bij zorgvastgoed. Omdat
aantal kenmerken op een rij worden gezet en daarmee een
het aantal referenties in deze markt beperkt is, geldt het
profiel worden geschetst van de vraag. De meest voorkomende
vertrouwen in een (bewezen) concept en de kwaliteit van
kenmerken zijn:
de exploitant vaak als een doorslaggevende factor.
kader 1
Veranderende beleggingsmarkt
Figuur 1
Sinds 2007 meet DTZ Zadelhoff het vertrouwen van
Zorgvastgoed als onderdeel van de Nederlandse
beleggingsmarkt. Investeringsvolume naar segment 2013 (in %)
beleggers in de vastgoedmarkt. In economisch gunstige
tijden worden vooral risico’s gezien op de beleggingsmarkt,
zoals het gebrek aan geschikt beleggingsaanbod of de
rendementsontwikkeling. In economisch mindere tijden
worden risico’s vooral op de gebruikersmarkt waargenomen,
zoals de ontwikkeling van de leegstand of de huurprijzen.
Vanaf 2013 is het vertrouwen van beleggers weer aan het
toenemen tot aan het niveau van voor de crisis. Opvallend
is echter dat de situatie op de gebruikersmarkt nog steeds
als een groot risico wordt gezien. Hierdoor is sprake van
een meer gedifferentieerd investeringsprofiel dan eerder
zichtbaar was bij een groeiend vertrouwen. Dit blijkt uit
het investeringsvolume per segment. Het profiel van de
kantoor
winkel
overige
vastgoedbeleggingsmarkt lijkt structureel te zijn veranderd.
bedrijf
woning
zorg
Het is opvallend dat de weergegeven kenmerken zowel voor
sprake. Veel vastgoed is nu in handen van de zorginstelling zelf
care als voor cure gelden (zie toelichting kader 2), terwijl hier
of staat op de balans van corporaties. In de ons omringende
toch grote verschillen tussen bestaan. Als er wordt gesproken
landen is de scheiding tussen exploitatie en eigendom van
over zorgvastgoed is het belangrijk om dit onderscheid aan te
vastgoed al veel langer doorgevoerd. Daar is zorgvastgoed
houden.
uitgegroeid tot een volwaardige beleggingscategorie.
Het huidige beleggingsaanbod betreft grotendeels vastgoed
Doordat veel beleggers niet bekend zijn met de sectorspecifieke
buiten de reguliere care- en cure-sector. Het gaat hierbij om
kenmerken, het verschil tussen care en cure en het vaak
langjarig verhuurde objecten, zoals particuliere woonzorgvilla’s,
specifieke vastgoed, wordt investeren in zorgvastgoed als een
private klinieken en zorgboulevards. Behoudens enkele
groter risico gezien dan investeren in andere vastgoedsegmenten.
uitschieters, betreffen dit vooral investeringen of toekomstige
Dat wil zeggen door beleggers die nog niet in zorgvastgoed
investeringen in het huidige aanbod van hooguit EUR 10 miljoen
hebben geïnvesteerd. Beleggers die al wel in zorgvastgoed
per propositie.
investeren, beschouwen dit juist als een stabiele belegging die
zorgt voor diversificatie van hun vastgoedportefeuilles. De
Onbekend maakt onbemind
partijen die al actief zijn op de beleggingsmarkt van
Slechts een beperkte groep beleggers heeft hun interesse
zorgvastgoed zijn enkele grotere Nederlandse institutionele
in zorgvastgoed al geconcretiseerd waardoor het aantal
beleggers en fondsen die de markt actief benaderen en kennis
transacties laag is. Daarnaast geldt dat de dynamiek vooral
hebben van het exploiteren van zorg. Daarnaast is er een
wordt veroorzaakt door relatief kleine transacties. Het totale
groeiende interesse van buitenlandse investeerders en family
investeringsvolume in deze markt is dan ook niet groot en van
offices. Het is de verwachting dat deze doelgroep tot 2018 goed is
een volwaardige beleggingscategorie is in Nederland nog geen
voor 30% van het totaal in zorgvastgoed geïnvesteerde volume.
2014-2017:
van aanbod- naar vraaggedreven
kader 2
In 2014 lijkt het investeringsvolume in zorgvastgoed op
EUR 350 miljoen uit komen. Hierdoor ontstaat meer marktbewijs.
Zorgvastgoed is care en cure
Dat zal er toe leiden dat investeren in deze markt als steeds
Het begrip zorgvastgoed is een containerbegrip. Ruwweg kan
minder risicovol wordt gezien. Uit eigen inventarisatie blijkt dat
de zorg worden ingedeeld in care en cure. Ditzelfde geldt voor
uitgaande van de vraagprijs momenteel voor EUR 850 miljoen
zorgvastgoedbeleggingen. Klinieken en ziekenhuizen (cure)
aan zorgvastgoed beschikbaar is op de markt. Hiervan betreft
vereisen een geheel ander type vastgoed dan (particuliere)
60% bestaand vastgoed en 40% nieuwbouw dat concreet in
verpleeghuizen en woonzorgcomplexen (care). Care is gericht
ontwikkeling is. In 2014 overtreft het aanbod dus nog de vraag.
op verzorgen en kent een permanent karakter voor de cliënt.
Denk hierbij aan het verpleeghuis, waarvoor nu vele
In de periode 2014-2017 zal het investeringsvolume ieder jaar
particuliere initiatieven als alternatief in de markt komen.
hoger uitkomen dan het voorgaande jaar (zie figuur 2). Het
totale investeringsvolume in 2017 zal naar schatting op
De doorgaans kleinere investeringsvolumes (< EUR 10
EUR 825 miljoen uitkomen. Bij ongewijzigde perceptie van
miljoen) bieden de mogelijkheid voor beleggers (met een
rendementseisen van zowel de beleggers als exploitanten voorziet
lange termijnstrategie) om tot een significant volume te
DTZ Zadelhoff in de komende jaren geen evenredige groei van het
komen door mee te groeien met dergelijke zorgconcepten
aanbod. Dat betekent dat in de komende jaren de vraag naar
die graag meerdere locaties willen uitrollen in het land. De
beleggingen in zorgvastgoed het aanbod zal overstijgen.
cure is gericht op beter worden. Naast een ziekenhuis valt
een revalidatiekliniek hier bijvoorbeeld ook onder. In de
cure kenmerken beleggingsproposities zich door
kantoorachtig gebruik zoals (poli-)klinieken en medische
centra. Deze markt is vooral interessant voor beleggers die
grote(re) volumes aankunnen, zoals institutionele beleggers.
Vraag en aanbod zorgvastgoedbeleggingen
Het lastige aan deze markt is dat er weinig beweging is met
als gevolg dat er een gering aanbod op de markt komt.
vraag
2014
Figuur 2
Ontwikkeling investeringsvolume
in zorgvastgoedbeleggingen
aanbod
Gerealiseerd en geprognosticeerd investeringsvolume
zorgvastgoed '13-'17 in miljoenen EUR
1200
1000
800
600
verwachting
2014-2017
400
aanbod
200
0
vraag
2013
2014
investeringsvolume
prognose
2015
2016
2017
behoudend scenario
scenario uit verkenning
optimistisch scenario
Toelichting bij scenario’s
In het behoudend scenario is uitgegaan van de groei van het investeringsvolume tot medio 2014 doorgetrokken tot en met 2017. Het
scenario uit verkenning komt voort uit onderzoek van DTZ Zadelhoff
onder beleggers die al beleggingen hebben of concreet willen beleggen
in zorgvastgoed. In het optimistische scenario is de procentuele groei
in 2013-2014 lineair doorgetrokken tot en met 2017.
Voor meer informatie over dit onderzoek of een onderzoek
op maat kunt u contact opnemen met de afdeling Research
van DTZ Zadelhoff via [email protected].
Voor meer informatie over zorgvastgoed kunt u contact
opnemen met de vastgoedadviseurs van de afdeling Healthcare
van DTZ Zadelhoff via 020 6 644 644 of via [email protected].
09-2014

Download Report