Veel gestelde vragen en antwoorden met betrekking tot de Duokoop

INFORMATIEBLAD
Veel gestelde vragen en antwoorden
met betrekking tot de Duokoop-regeling
Duokoop-regeling
Met behulp van de Duokoop-regeling wordt een woning gekocht door de koper. De
grond onder de woning wordt verkocht aan de Nationale Grondbank N.V. onder
voorwaarde dat de koper van de woning het recht krijgt de grond te mogen gebruiken.
Het recht om de grond te mogen gebruiken wordt een recht van erfpacht genoemd.
De eigenaar van dit recht moet een canon (=”huur”) betalen. Bij de aankoop van een
woning met de Duokoop-regeling kwalificeert de canon op basis van de huidige
fiscale wet- en regelgeving in beginsel als aftrekbare kosten van de eigen woning.
Zowel de hypotheekrente als de canon kunnen dus worden verrekend in box 1. Als
de woning wordt gebruikt voor eigengebruik is de canon volledig aftrekbaar voor de
inkomstenbelasting.
Veel gestelde vragen met betrekking tot de regeling zijn:
1. Hoe wordt de waarde van de grond bepaald?
Voor de berekening van de aankoopprijs van de grond door de erfpachter wordt uitgegaan
van de marktwaarde. Om de marktwaarde van de grond te berekenen wordt uitgegaan
van de “residuele waarde”. De residuele waarde wordt gevonden door op de waarde
van het registergoed (grond en opstal) de waarde van de gebouwen (gebouwen, werken
en beplantingen) in mindering te brengen. Een Register Makelaar Taxateur bepaalt
onafhankelijk de uiteindelijke marktwaarde van de grond.
2. Wat moet ik maandelijks voor ‘huur’ van de grond betalen?
U bent wegens het erfpachtrecht een canonbedrag verschuldigd, welke u in maandelijkse
termijnen zult moeten voldaan. Bij de koop van de woning (bij de akte van vestiging van het
erfpachtrecht) worden, voor de berekening van het canonbedrag, het canonpercentage en
de grondwaarde welke aan de berekening van de canon ten grondslag liggen beschreven.
3. Kan ik de erfpachtvoorwaarden vooraf inzien
Vanzelfsprekend. U kunt deze bij ons opvragen.
4. Hoe zit het met de jaarlijkse indexering?
U betaalt wegens het erfpachtrecht in maandelijkse termijnen een canonbedrag. Het
canonbedrag dat verschuldigd is, is gelijk aan de grondwaarde vermenigvuldigd met het
canonpercentage. De grondwaarde en het canonpercentage worden bij vestiging van het
erfpachtrecht bepaald. Het canonbedrag wordt jaarlijks per één januari aangepast aan
de hand van de ontwikkeling van het algemene prijsniveau met een minimum stijging van
1,5%. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de Consumentenprijsindexcijfers (CPI-index),
reeks alle huishoudens voor de maand september, zoals deze worden gepubliceerd door
het Centraal Bureau voor de Statistiek, op basis van het meest recente basisjaar (2006).
De aanpassing zal worden berekend volgens de volgende formule:
Laatst geldende canonbedrag x (CPI-index j / CPI-index j-1)
In deze formule wordt verstaan onder:
CPI j: de CPI-index van de maand september van het jaar voorafgaande aan het jaar
waarvoor nieuwe canon moet worden bepaald.
CPI j-1: de CPI-index zoals dit wordt berekend in de maand september welke 16 maanden
ligt voor het jaar waarvoor de nieuwe canon moet worden bepaald.
blad 1 - Copyright Duokoop 2014 - versie 1.06
INFORMATIEBLAD
Veel gestelde vragen en antwoorden
met betrekking tot de Duokoop-regeling
5. Wat zijn de fiscale consequenties?
Fiscaal wordt de canon binnen de huidige fiscale wet- en regelgeving gezien als aftrekbare
kosten eigen woning en gelijk behandeld als hypotheeklasten verrekend in Box 1 en is dus
aftrekbaar. Een belangrijke voorwaarde is dat u de woning zelf bewoont.
6. Wat zijn de consequenties voor gemeentelijke heffingen en verzekeringen?
Die blijven gelijk aan de gemeentelijke heffingen die u nu als eigenaar betaalt. U moet
zelf een opstalverzekering afsluiten.
7. Wat gebeurt er als de grondeigenaar de grond wil verkopen?
Bij verkoop door de grondeigenaar is de nieuwe grondeigenaar gebonden aan alle
bepalingen van het erfpachtrecht, zodat de erfpachter geen nadelige gevolgen kan
ondervinden van een grondoverdracht. Het recht blijft onder dezelfde voorwaarden
volledig van kracht.
8. Kan de grond worden teruggekocht?
De erfpachter is bevoegd de Grond van het registergoed te kopen. Voor de berekening van
de aankoopprijs van de grond door de erfpachter wordt uitgegaan van de marktwaarde.
Om de marktwaarde van de grond te berekenen wordt uitgegaan van de “residuele
waarde”. De residuele waarde wordt gevonden door op de waarde van het registergoed
(grond en opstal) de waarde van de gebouwen (gebouwen, werken en beplantingen) in
mindering te brengen. De kooppprijs zal nooit minder kunnen zijn dan de oorspronkelijke
door de erfverpachter voor de grond betaalde Grondprijs. Van het kooprecht van de grond
kan te allen tijde gebruik worden gemaakt.
9. Hoe gaat Duokoop om met eventuele klachten?
Duokoop streeft naar 100% klanttevredenheid. Mocht u onverhoopt toch niet tevreden
zijn over de dienstverlening van Duokoop, dan verzoeken wij u contact met ons op te
nemen.
10.Heeft de koper van de grond op termijn zelf ontwikkelintenties met de
aangekochte grond?
De koper van de grond, altijd een institutionele belegger zoals een pensioenfonds,
heeft geen enkele interesse om zelf met de grond ontwikkelingen aan te gaan. De
grondaankoop dient slechts een financieel doel en dat is het behalen van een bescheiden beleggingsrendement via de te ontvangen canonbedragen. Daarnaast heeft
de grondeigenaar geen invloed op de wijze waarop de erfpachter gebruik maakt van de
grond.
11.Zal de koper van de grond zich bemoeien met het strategisch (grond)beleid van
de verkoper?
Nee, de koper van de grond is slechts financieel betrokken en heeft geen intenties om zich met het vastgoed- en grondbeleid van de verkopende partij te bemoeien.
blad 2 - Copyright Duokoop 2014 - versie 1.06
INFORMATIEBLAD
Veel gestelde vragen en antwoorden
met betrekking tot de Duokoop-regeling
12.Wat kan er gebeuren met het erfpachtrecht als de grondeigenaar failliet zou gaan?
Voor de erfpachter heeft een faillissement van de grondeigenaar geen gevolgen. Het
erfpachtrecht wordt voor onbepaalde duur gevestigd en heeft zakelijke werking. Dit
betekent dat bij een faillissement van de grondeigenaar het recht gewoon blijft bestaan.
De curator zal op zoek gaan naar een koper voor de grond. Die koper verkrijgt de grond
en moet daarbij het erfpachtrecht respecteren. Voor de erfpachter verandert er dus niets,
behalve dat er een andere grondeigenaar komt.
13.Hoe zit het met de “verklaring schone grond”?
Hiervoor gelden exact dezelfde voorwaarden zoals vastgelegd in een reguliere koopovereenkomst voor een huis.
Staat het antwoord op uw vraag er niet bij, neem dan contact met ons op. Tijdens
kantooruren zijn wij telefonisch bereikbaar op telefoonnummer 085 – 489 48 50 of
per e-mail [email protected].
Disclaimer
In dit informatieblad zijn een aantal bepalingen van de Algemene Erfpachtvoorwaarden van de
Duokoopregeling opgenomen. Dit informatieblad is uitsluitend bedoeld om nadere informatie
te geven over de inhoud van de Algemene Erfpachtvoorwaarden. Uitsluitend in de Algemene
Erfpachtvoorwaarden en de bijzondere erfpachtvoorwaarden welke van toepassing worden
verklaard bij de vestiging van het erfpachtrecht zijn de bepalingen opgenomen welke de
inhoud van het erfpachtrecht regelen. Daarom kunnen aan dit informatieblad geen rechten
worden ontleend.
blad 3 - Copyright Duokoop 2014 - versie 1.06

Download Report