Nieuwsbrief BW/Grondzaken/Vastgoed

Nieuwsbrief BW/Grondzaken/Vastgoed
29 januari 2015
Erfpacht: toelaatbaarheid bindend advies en canonverhoging bij overdracht
Op 13 januari 2015 (ECLI:NL:GHARL:2015:108) heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
arrest gewezen met betrekking tot de erfpachtvoorwaarden van Staatsbosbeheer.
Essentie
In het arrest stonden de volgende vragen centraal:
1. Is een beding op grond waarvan canonherziening plaatsvindt door deskundigen jegens
een particulier onredelijk bezwarend en daarom vernietigbaar? Ja.
2. Mag een eigenaar aan zijn toestemming voor overdracht van het erfpachtrecht de
voorwaarde verbinden dat de canon wordt herzien? In dit geval niet, aangezien de
erfpachtvoorwaarden in een uitputtende regeling voorzien voor indexering en herziening
van de canon.
3. Is de eigenaar jegens de erfpachter aansprakelijk voor de schade die de erfpachter lijdt
doordat de eigenaar ten onrechte voormelde voorwaarde aan de toestemming voor
overdracht heeft verbonden? In beginsel wel, met dien verstande dat moet worden
aangetoond dat de erfpachter schade heeft geleden en dat die schade het gevolg is van
voormeld feit.
4. Hoe moet het beding over over- en ondermaat worden uitgelegd? Het beding ziet niet
alleen op de aanvangscanon, maar ook op de herziene canon.
5. Mag erfpachter het erfpachtrecht opzeggen? Nee, het erfpachtrecht is voor 1992
gevestigd. Voor inwerkingtreding van het Nieuw BW kon de erfpachter niet opzeggen
en het recht op eenzijdige afstand is in de erfpachtvoorwaarden uitgesloten.
Nader bekeken
Het arrest ziet op een in 1981 gevestigd erfpachtrecht en opstalrecht (hierna gezamenlijk: het
erfpachtrecht) waarop de algemene voorwaarden van Staatsbosbeheer van toepassing zijn. Op
pagina 2
enig moment wenst erfpachter zijn erfpachtrecht over te dragen aan een derde. In de
erfpachtvoorwaarden is (in afwijking van de hoofdregel in artikel 5:91 BW) vastgelegd dat
1
hiervoor voorafgaande toestemming van Staatsbosbeheer is vereist. Verder is in die
voorwaarden opgenomen dat Staatsbosbeheer aan haar toestemming voorwaarden kan
verbinden. Staatsbosbeheer is bereid toestemming voor overdracht te verlenen, maar koppelt
daaraan wel de voorwaarde dat de canon wordt verhoogd. Hierover procederen partijen.
1. Canonherziening door deskundigen/bindend advies
In de erfpachtvoorwaarden is vastgelegd dat de canon elke drie jaar geïndexeerd zal worden.
Voorts kunnen beide partijen telkens na verloop van tenminste vijftien jaar de canon laten
herzien. Worden partijen het niet eens over de herziene canon, dan wordt deze canon
vastgesteld door drie deskundigen.
De eerste vraag die het Gerechtshof beantwoordt is of Staatsbosbeheer een beroep kan doen
op de procedure voor canonherziening zoals opgenomen in de erfpachtvoorwaarden.
Het Gerechtshof overweegt dat sprake is van een algemene voorwaarde in de zin van artikel
6:231 aanhef en onder a BW en dat de erfpachter een natuurlijk persoon is die niet handelt in
de uitoefening van een beroep of bedrijf (een particulier). Gelet daarop is de zogenaamde
zwarte lijst uit artikel 6:236 BW van toepassing. Bedingen die op die zwarte lijst staan, worden
geachte onredelijk bezwarend te zijn en zijn vernietigbaar indien zij zijn opgenomen in een
overeenkomst met een particulier. Deze zwarte lijst is op grond van artikel 6:216 BW ook van
toepassing op erfpachtvoorwaarden.
Het Gerechtshof oordeelt vervolgens dat de procedure voor canonherziening onredelijk
bezwarend is omdat het een tussen partijen bestaand geschil over de herziening van de canon
exclusief in handen legt van bindend adviseurs, dat wil zeggen een ander dan een rechter of
arbiter, en niet is voorzien in een clausule waardoor de erfpachter binnen een termijn van
tenminste een maand zou kunnen kiezen voor de bevoegde overheidsrechter (artikel 6:236
aanhef onder n BW). De erfpachter kan het beding dan ook vernietigen. De vernietiging van het
beding leidt ertoe dat partijen zich in een dergelijk geval tot de rechter dienen te wenden voor
herziening van de canon dan wel nadere voorwaarden overeen dienen te komen die voldoen
aan de wettelijke vereisten.
Dit oordeel wijkt af van een eerder arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 23 september
2
2014 (ECLI:NL:GHAMS:2014:3903). Het Gerechtshof refereert in dit arrest ook aan het arrest
1
Zie over dit onderwerp tevens onze nieuwsbrief van 7 februari 2013. In die nieuwsbrief komt
ook de uitspraak van de rechtbank Zutphen aan de orde waarop de onderhavige procedure bij
het Gerechtshof ziet.
2
Zie ook onze nieuwsbrief van 26 september 2014.
pagina 3
van het Gerechtshof Amsterdam en overweegt dat niet is gebleken dat in die zaak sprake was
van een gelijkluidend beding en dat tegen die uitspraak bovendien cassatie is ingesteld.
2.
Voorwaarden aan overdracht erfpachtrecht
In de erfpachtvoorwaarden is vastgelegd dat erfpachter voor overdracht van het erfpachtrecht
voorafgaande toestemming van Staatsbosbeheer nodig heeft en dat Staatsbosbeheer aan die
toestemming voorwaarden kan verbinden. Staatsbosbeheer heeft aan haar toestemming de
voorwaarde verbonden dat de canon wordt herzien. Het Gerechtshof laat zich uit over de vraag
of Staatsbosbeheer een dergelijke voorwaarde mag stellen. Daartoe overweegt het Gerechtshof
dat het betreffende artikel niet op zichzelf staat. Bij de uitleg van dat artikel dienen de context en
de overige bepalingen van de erfpachtvoorwaarden mede te worden betrokken. De akte bevat
een regeling voor indexering en herziening van de canon. Op grond daarvan kan de canon elke
drie jaar worden geïndexeerd en zo nodig elke vijftien jaar worden herzien. Die keuze ligt
volgens het Gerechtshof in zoverre voor de hand, omdat het goederenrechtelijke karakter van
het erfpachtrecht met zich brengt dat aanmerkelijke wijzigingen van de canon een zekere
vermogenswaarde vertegenwoordigen. De erfpachter en de eigenaar, maar ook derden zoals
hypotheekhouders en potentiële koper, hebben belang bij een kenbare en robuuste canon die
slechts op basis van de akte kan worden herzien. Uit deze uitleg vloeit voort dat de erfpachter
en derden er in dit geval geen rekening mee hoefden te houden dat Staatsbosbeheer op een
ander moment dan in de akte voorzien de canon zou herzien. Staatsbosbeheer was gelet op
het voorgaande niet gerechtigd aan haar toestemming tot overdracht van het erfpachtrecht de
voorwaarde van canonherziening te verbinden.
3. Schadevergoeding
Het Gerechtshof oordeelt dat Staatsbosbeheer heeft gehandeld in strijd met de eisen van
redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding tussen partijen beheersen, door voormelde
voorwaarde aan haar toestemming te verbinden. Als gevolg daarvan is Staatsbosbeheer
toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verbintenissen. Anders dan de
rechtbank in eerste aanleg, oordeelt het Gerechtshof dat Staatsbosbeheer in beginsel
aansprakelijk is voor de schade die de erfpachter daardoor lijdt. Of de erfpachter schade heeft
geleden en of die schade het gevolg is van het handelen van Staatsbosbeheer, zal in de
schadestaatprocedure moeten worden onderzocht.
4.
Over- en ondermaat
In de erfpachtvoorwaarden is voorts vastgelegd dat over- of ondermaat van het in erfpacht
uitgegeven terrein nimmer zal kunnen leiden tot wijziging van de canon. In 1981 is het perceel
door Staatsbosbeheer niet opgemeten, dat is pas in 1983 gebeurd door het kadaster. De
daadwerkelijk oppervlakte is 10.405 m² in plaats van de in de akte opgenomen 6800 m².
Tussen partijen staat ter discussie of bij herziening van de canon moet worden uitgegaan van
de daadwerkelijke oppervlakte of de oppervlakte zoals opgenomen in de akte. Staatsbosbeheer
meent dat voormelde bepaling over over- en ondermaat enkel ziet op de oorspronkelijke canon.
pagina 4
Het Gerechtshof gaat daar niet in mee, bij herziening van de canon dient te zijner tijd te worden
uitgegaan van een oppervlakte 6800 m². Het feit dat dit bij een eerdere herziening in de praktijk
niet is gebeurt, maakt het voorgaande niet anders.
5. Opzegging door erfpachter
Tot slot oordeelt het Gerechtshof over de vraag of de erfpachter het erfpachtrecht eenzijdig kan
opzeggen.
Op grond van artikel 5:87 lid 1 BW kan de erfpachter het erfpachtrecht opzeggen, tenzij in de
akte van vestiging anders is bepaald. Het betreffende erfpachtrecht is echter voor 1992
gevestigd. Op grond van artikel 167 en 171 Overgangswet Nieuw BW kan een dergelijk
erfpachtrecht/opstalrecht slecht door de erfpachter worden opgezegd als hij voor invoering van
het Nieuw BW tot opzegging of eenzijdige afstand bevoegd zou zijn geweest. In de
erfpachtvoorwaarden is geen opzeggingsmogelijkheid voor erfpachter opgenomen, terwijl de
mogelijkheid van eenzijdige opzegging expliciet is uitgesloten. Erfpachter kan het erfpachtrecht
gelet op het voorgaande niet opzeggen. Het feit dat de deskundigenprocedure bij
canonherziening zoals opgenomen in de erfpachtvoorwaarden onredelijk is, maakt niet dat de
erfpachter op die grond gerechtigd zou zijn het erfpachtrecht op te zeggen.
Interessant is dat het Gerechtshof overweegt dat onder omstandigheden wellicht denkbaar is
dat de erfpachter in weerwil van de erfpachtakte een recht tot opzegging of eenzijdige afstand
toekomt indien van hem niet gevergd kan worden dat hij het erfpachtrecht voortzet, vanwege
bijvoorbeeld de hoogte van de herziene canon. In het onderhavige geval was dat echter (nog)
niet aan de orde.
Voor vragen en/of opmerkingen naar aanleiding van deze nieuwsbrief kunt u zich wenden tot:
Kim Heesakkers
[email protected]
024 – 3 828 432
Disclaimer
De informatie in deze nieuwsbrief is bedoeld ter voorlichting van cliënten en andere relaties en kan niet worden gebruikt als advies in
individuele situaties. In die gevallen kan vanzelfsprekend een op de specifieke situatie toegesneden advies worden gegeven.
Hoewel deze nieuwsbrief met de grootst mogelijke zorgvuldigheid tot stand is gekomen, aanvaardt Hekkelman Advocaten N.V. geen
enkele aansprakelijkheid voor eventuele fouten of andere onjuistheden (of de gevolgen daarvan).
© Hekkelman Advocaten N.V.

Download Report