brf 11600 begroting Wonen def.

Aan de voorzitter, leden en plv. leden van de
Algemene Commissie Wonen en Rijksdienst
van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Postbus 20018
2500 EA Den Haag
.
Br ie fnu mmer
14/11.600/Dol/CB
Den Haag
24 oktober 2014
Onderwerp
Te le fo o nnu mmer
Begroting Wonen
070-3490230
E-ma il
[email protected]
Geachte dames en heren,
Met het oog op de behandeling van de begroting Wonen willen VNO-NCW en MKBNederland graag enkele punten onder uw aandacht brengen.
1. Pril herstel koopwoningmarkt stimuleren
Sinds medio 2013 is er sprake van een pril herstel op de koopwoningmarkt. Met de
groei van het aantal transacties en nu ook lichte stijging van de (gemiddelde) prijzen
lijkt de (diepe) bodem bereikt te zijn. Koopwoningen zijn relatief beter betaalbaar
geworden door onder meer de lage hypotheekrente, de huurstijgingen en een lichte
stijging van het reëel beschikbare inkomen. Ook startersleningen hebben daaraan
bijgedragen. Tot slot heeft zeker de beleidsrust rond de fiscale behandeling van de eigen
woning bijgedragen aan herstel op de koopwoningmarkt.
Het herstel is pril en kwetsbaar en dat zien we terug in de meest recente cijfers die lijken
te wijzen op stagnatie van het herstel. Het herstel van de koopwoningmarkt wordt tot nu
toe in belangrijke mate gedragen door starters. Zij zijn cruciaal voor het op gang
brengen en houden van een ketenverkoop. En deze groep kan bij ongewijzigd
kabinetsbeleid binnenkort niet meer gebruik maken van de startersregeling en de
verruimde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning. Hier komt bovenop dat de
maximale loan-to-value ratio vanaf 1 januari 2015 verder wordt verlaagd naar 103
procent. Veel huishoudens hebben hun verhuisplannen de afgelopen jaren moeten
uitstellen. Verder herstel van de koopwoningmarkt hangt mede af van de mate waarin
deze latente vraag loskomt.
De zogenaamde onderwaterproblematiek leidt tot vraaguitval op de koopwoningmarkt.
Positief is dat het kabinet enkele maatregelen heeft genomen, zoals de verlenging van de
Malietoren / Bezuidenhoutseweg 12 / Postbus 93002 / 2509 AA Den Haag
www.vno-ncw.nl / 070349 03 49 / www.mkb.nl / 070 349 09 09
B lad
2
aftrektermijn van restschulden. Hiermee wordt echter niet voorkomen dat deze
onderwaterproblematiek nog jaren de consumptie in Nederland zal drukken.
Herstel van de koopwoningmarkt is om verschillende redenen essentieel voor
economisch herstel. De bouw(gerelateerde) sectoren zijn het sterkst getroffen door de
recessie. Het vermogensverlies op de woningmarkt leidt tot lagere consumptie van
huishoudens. Een lage mobiliteit op de woningmarkt kan ook de mobiliteit op de
arbeidsmarkt beïnvloeden. Herstel van transacties en prijzen van koopwoningen zal in
meerdere opzichten economisch herstel bevorderen.
Ondernemend Nederland pleit daarom voor een nieuw budget van (tenminste) 50
miljoen euro voor startersregelingen1. Hiermee kan pril herstel ondersteund worden en
de latente vraag van huishoudens die hun verhuisplannen de afgelopen jaren hebben
uitgesteld gestimuleerd worden.
2. Achterblijvende nieuwbouwproductie
In de nieuwbouwproductie is van het herstel nog niet of nauwelijks iets terug te zien.
Het aantal nieuw gebouwde woningen ligt op een naoorlogs dieptepunt, namelijk rond
de 25.000 tot 30.000 woningen in 2013 en in 2014. Ramingen van noodzakelijke
uitbreiding van de woningvoorraad liggen op 65.000 tot 75.000 woningen per jaar tot
2020. In deze twee jaar lopen we dus al 70.000 tot 100.000 woningen achter. Dat leidt
tot verlies aan productiecapaciteit in de bouw en bouw gerelateerde sectoren, die later
wel weer nodig is. De verlenging van het tijdelijk laag btw tarief voor onder andere
renovatie- en herstelwerkzaamheden is een welkome maatregel die voor een deel van de
sector verlichting brengt.
Verschillende factoren remmen de realisatie van nieuwbouw. Allereerst het
gemeentelijk grondbeleid. Gemeenten hebben in het verleden bedrijfsmatige risico’s
genomen door grondposities in te nemen. Vaak blijven ze ondanks (beperkte)
afwaarderingen hopen (speculeren) op hogere prijzen om zo geen (verder) verlies te
hoeven nemen. Grondprijzen zijn ondanks de lagere woningprijzen niet of maar zeer
beperkt gezakt. De waarde van de grond moet volgens de regels in de gemeentelijke
begroting een reële afspiegeling zijn van de te verwachte opbrengsten. Het is van belang
dat gemeenten met hun grondprijzen adequaat reageren op nieuwe
marktomstandigheden.
Positief is dat gemeenten nu opnieuw hun grondposities gaan waarderen. Dat moet
naar onze mening vertaald worden in realistische residuele grondprijzen. Het
faciliterend grondbeleid moet dan ook worden afgedwongen, in plaats van de keuze die
de Wet ruimtelijke ordening en de regeling grondexploitatie laat aan de gemeentes.
1
De 13.000 Startersleningen zorgen, dankzij de cofinanciering van het Rijk van 50 miljoen euro, in de
periode 2013-2014 naar schatting van het EIB voor 22.000 extra transacties op de woningmarkt en tot de
aankoop van bijna 8.000 extra nieuwbouwwoningen.
B lad
3
Een tweede belangrijke factor is de krimp in de investeringen van woningcorporaties
door vooral de hogere verhuurdersheffing en (onzekerheid over) de strikte beperking
van taken. Dit lichten we in punt 3 toe.
3. Stagnatie en onzekerheid op de huurmarkt
De huurmarkt ondervindt de gevolgen van recent ingevoerd en voorgenomen
overheidsbeleid. Hogere lasten door de verhuurdersheffing en onzekerheid over de
(strikte) beperking van het takengebied van woningcorporaties leiden tot een flinke
krimp in de investeringen van woningcorporaties. Uit zorg over de betaalbaarheid van
het wonen trachten corporaties waar mogelijk de huurverhoging te beperken. Ook
hierdoor is er minder geld beschikbaar voor investeringen in nieuwbouw en
verduurzaming. Zo investeren woningcorporaties sinds 2009 16 procent minder in
nieuwe huurwoningen en 42 procent minder in nieuwe koopwoningen.
Het belang van een goed functionerende huurmarkt is evident. Een ruim beschikbare en
toegankelijke huurmarkt is noodzakelijk met het oog op een steeds flexibeler wordende
arbeidsmarkt. Ook demografische en maatschappelijke veranderingen leiden tot nieuwe
woonwensen van onder andere ouderen op de huurmarkt. Tot slot is het belangrijk om
voldoende keuzemogelijkheden te hebben op de brede woonmarkt.
Woningcorporaties spelen van oudsher een belangrijke rol en hebben ervoor gezorgd
dat Nederland een kwalitatief zeer goede huursector kent. Verbetering van de werking
van de huurmarkt is nodig en wordt ook door het kabinet opgepakt. Ondernemend
Nederland maakt zich echter zorgen over de enorme complexiteit en administratieve
lasten van de wetgeving die nu voorligt in het parlement, de novelle. Dit zou er toe
kunnen leiden dat corporaties de eerste jaren naar aanleiding van de novelle
voornamelijk bezig zijn met het wijzigen van de interne bedrijfsvoering,
(her)financiering, relaties met stakeholders, etc., en vanwege deze onzekere situatie
nauwelijks toekomen aan nieuwe investeringen.
Woningcorporaties zullen hun belangrijke rol moeten kunnen blijven vervullen – binnen
de nieuwe kaders – door ook te kunnen blijven investeren en te vernieuwen.
Marktpartijen krijgen alle ruimte om hun investeringen te doen, maar daar waar de
markt niet wil of kan, moet het voor corporaties wel mogelijk blijven om ook niet-daeb
te blijven bouwen.
De grote opgaven die er regionaal liggen, zullen mede door corporaties samen met
gemeenten en andere partijen moeten worden opgepakt. Dit vraagt om een niet te strikte
inperking van het geografisch werkgebied en tevens om beleidskaders waarbinnen
woningcorporaties en gemeenten (regionaal en lokaal) maatwerk kunnen leveren.
B lad
4
VNO-NCW en MKB Nederland bepleiten daarom:
-
een verstandige en werkbare invoering van de wetgeving rond de (novelle bij de)
herzieningswet voor woningcorporaties langs bovenstaande lijnen. Hierbij is het
van belang dat beeldvorming niet de overhand krijgt boven het belang van een goed
functionerende huurmarkt. Corporaties moeten mogelijkheden houden om te kunnen
blijven investeren en, zolang er onvoldoende andere investeerders zijn, óók buiten
hun kerntaakgebied. Daarbij moet het geografische/regionale werkterrein ook niet
onnodig worden ingeperkt, met alle gevolgen voor vele gemeenten van dien.
-
Een invulling daarvan is ook om corporaties de ruimte te geven om een beperkt
percentage (bijvoorbeeld 10 procent) van hun huurwoningen in de marktsector te
verhuren als onderdeel van hun sociale kernbedrijf. Daardoor is bovendien in de
meeste gevallen een complexe en riskante scheiding van (daeb/ niet-daeb)
activiteiten overbodig, waardoor corporaties vooruit kunnen en weer kunnen
investeren. Een zestal hoogleraren volkshuisvesting pleitte daar recent ook voor
(Wonen 6.0).
4. Financiering
Het vernieuwen en verbreden van het financieringsaanbod is nog steeds een belangrijke
opgave voor Nederland. VNO-NCW en MKB-Nederland willen het belang
onderstrepen van initiatieven die erop gericht zijn het aanbod van (binnenlands en
buitenlands) institutioneel vermogen te verbinden met de investeringsvragen van
Nederland. Met het oog op een stabiel financieringskanaal voor hypotheekverstrekkers
is oprichting van het Nationaal Hypotheek Instituut een goede stap. Daarnaast bepleit
Ondernemend Nederland om de recentelijk opgerichte Nederlands Investeringsinstelling
(NII) te betrekken bij investeringen in de bouw en woningmarkt. De NII beoogt vraag
en aanbod bij elkaar te brengen door bundeling van proposities en het daarmee meer
rendabel maken van investeringen door bijvoorbeeld institutionele beleggers. Het kan
gaan om het op gang brengen van meer investeringen in de (vrije) huurmarkt, maar ook
in maatschappelijk vastgoed.
5. Verbetering kwaliteitsborging
Al langere tijd wordt er nagedacht en gewerkt aan het verder verbeteren van de
bouwkwaliteit via een andere aanpak van de kwaliteitsborging. Er is breed draagvlak
dat die verbeteringen moeten plaatsvinden. Het wetsvoorstel, dat nu in voorbereiding is,
moet daarvan de neerslag vormen en zou moeten leiden tot een efficiënt nieuw stelsel
met een grotere rol voor marktpartijen.
Voor VNO-NCW en MKB-Nederland zijn belangrijke toetspunten de betaalbaarheid
van het stelsel en het beperken van de administratieve lastendruk. Onze zorg is dat er
straks wel een acceptabel en werkbaar stelsel komt.
B lad
5
Het gaat daarbij over onder andere de indeling van bouwwerken in risicoklassen en de
daarbij behorende borgingsinstrumenten, de rol van de toelatingsorganisatie, de relatie
kwaliteitsborger en aannemer, de vraag wie wat gaat betalen.
We gaan ervan uit dat de Minister rekening zal houden met deze zorgen en de analyse,
onderbouwing en uitwerkingsvoorstellen daarop zal aanpassen. De inzet is immers om
een wetsvoorstel in te dienen dat voldoende draagvlak bij betrokken partijen heeft.
Anders gaat het nieuwe stelsel immers niet werken.
Een afschrift van deze brief is verstuurd naar de Minister voor Wonen en Rijksdienst.
Hoogachtend,
Drs. C. Oudshoorn
Directeur Beleid

Download Report