Datum 20 januari 2015 Kenmerk BBPZ/MCal/RBos/15-007 Aan Tweede Kamer Algemene Kamercommissie voor Wonen en Rijksdienst Koningin Julianaplein 10 2595 AA Den Haag Postbus 93121 2509 AC Den Haag 088 233 37 00 [email protected] Onderwerp AO Staat van de Woningmarkt www.aedes.nl KvK 40478218 Geachte heer, mevrouw, Op 21 januari aanstaande vergadert uw Kamer over de jaarrapportage Staat van de Woningmarkt 2014, de Analyse huurbeleid 2014 en het Sectorbeeld 2014 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Graag informeren wij u in deze brief over enkele zaken die uit het Sectorbeeld naar voren komen. U heeft daarnaast een aparte brief ontvangen waarin wij samen met de VNG, Woonbond, G4 en G32 beschrijven hoe de betaalbaarheid en beschikbaarheid van huurwoningen volgens ons in kaart moet worden gebracht. Nieuwe realiteit Uit het Sectorbeeld blijkt dat woningcorporaties hard aan het werk zijn om zich aan te passen aan de nieuw ontstane dynamiek op de woningmarkt. Om de verhuurderheffing, die de komende jaren fors oploopt, op te kunnen vangen, snijden corporaties fors in hun bedrijfslasten, gaan ze efficiënter werken, hebben ze de afgelopen jaren de huren boveninflatoir moeten laten stijgen, worden meer woningen verkocht en minder woningen gesloopt. De eerste resultaten hiervan zijn nu al zichtbaar in het Sectorbeeld. Gemiddeld lijkt de sector zich aan te passen aan de nieuwe realiteit. Dat neemt niet weg dat er diverse corporaties zijn die er financieel niet goed voor staan en er diverse risico’s zijn die van grote invloed kunnen zijn op de toekomstige ontwikkelingen. Bovendien zijn er diverse onzekerheden rondom renteontwikkeling en de huurinkomsten voor de komende jaren. De betaalbaarheid voor huurders staat onder druk door crisis en kabinetsmaatregelen. Woningcorporaties maken zich hier grote zorgen over. De komende jaren zullen - door vooral de oplopende verhuurderheffing - de investeringen in bijvoorbeeld nieuwbouw en onderhoud door corporaties behoorlijk teruglopen. Dat raakt ook de bouw en daarmee de economie. Als de verhuurderheffing er niet was geweest, zou de overheid dit jaar via 2 20 januari 2015 Btw, loonbelasting en dergelijke als gevolg van investeringen door corporaties een bedrag binnen halen dat vergelijkbaar is met de verhuurderheffing. In deze brief gaan we op enkele onderdelen verder in. Vermogenspositie van woningcorporaties In het Sectorbeeld 2014 constateert het CFV dat het vermogen van woningcorporaties in 2013 is gegroeid. Daarover ontstond veel ophef; woningcorporaties zouden hun vermogen met ruim 12 miljard euro zien groeien door alsmaar de huren te verhogen. Hierdoor ontstaat een verkeerd beeld dat nuancering behoeft. Dit wordt onder andere gedaan door buitengewoon hoogleraar woningmarkt Johan Conijn in Aedes-Magazine en blijkt bijvoorbeeld ook uit een rapport van Brink Groep 1. De vermeende stijging van het vermogen in 2013 komt met name door een andere waardering van het commercieel vastgoed (marktwaarde in plaats van bedrijfswaarde) sinds 2012, niet zo zeer door hogere huurinkomsten en lagere onderhouds- en beheeruitgaven. Doordat het CFV het totale vermogen in 2012 (vooruitlopend op de verhuurderheffing) corrigeerde met een soortgelijk bedrag, werd de stijging toen niet zichtbaar. In de praktijk heeft deze andere waardering helaas geen effect op de financiële slagkracht en investeringscapaciteit van corporaties. Dat het een papieren stijging is, wordt des te duidelijker als je nagaat dat de totale huuropbrengst voor woningcorporaties in een jaar ongeveer hetzelfde bedrag is. Toekomstscenario’s In het sectorbeeld wordt ook een aantal toekomstscenario’s uitgewerkt. Het basisscenario benadert de werkelijkheid wat Aedes betreft het beste. Daarin zal de solvabiliteit van corporaties de komende tien jaar dalen tot 30 procent. Dit komt vooral door de verhuurderheffing en andere belastingen, waardoor straks vier van de twaalf maanden huuropbrengst van corporaties rechtstreeks naar de schatkist gaan. Risico’s Alle scenario’s in het Sectorbeeld zijn gebaseerd op (onzekere) aannames en bevatten stevige risico’s. Dit stelt het CFV ook duidelijk. Bij alle scenario’s zijn in elk geval twee grote risico’s: de renteontwikkeling en de (huur)inkomsten. Bij stijgende rente lopen de kosten enorm op. Daarnaast is het onzeker in hoeverre woningcorporaties de verwachte huurverhogingen en besparingen kunnen en zullen realiseren. Het feit dat het CFV de solvabiliteitseis voor woningcorporaties vanwege de toenemende risico’s omhoog brengt, geeft aan dat het reële risico’s zijn. Betaalbaarheid De betaalbaarheid voor huurders staat stevig op de agenda. Velen komen in de knel, doordat zij de laatste jaren door de crisis en het kabinetsbeleid hun koopkracht flink hebben zien dalen. Corporaties zullen deze groep daardoor naar verwachting meer dan eerder het geval was ontzien in hun huurbeleid; hierover komen al diverse signalen en voorbeelden naar buiten, ondermeer via de Corporatiebarometer die Aedes-Magazine vandaag publiceerde. 1 Rapport gebaseerd op Corporaties in Perspectief, dit jaar gepubliceerd door Aedes, voorheen door CFV. Vindplaats: http://www.brinkgroep.nl/nl/corporaties 3 20 januari 2015 Gevolgen novelle Naast de onzekerheid of woningcorporaties de huurinkomsten die het CFV voorspelt kunnen en willen innen, wijst Aedes de Kamer ook op de kosten en administratieve lastendruk veroorzaakt door de maatregelen uit de novelle van de herziene Woningwet. Het CFV neemt deze verwachte kosten in het sectorbeeld niet mee. Gevolg van de novelle is echter dat de kosten voor woningcorporaties zullen stijgen en de inkomsten zullen dalen. Maatregelen als de juridische of administratieve splitsing van DAEB- en niet-DAEB-activiteiten hebben grote negatieve gevolgen voor de financiële positie van corporaties. Dit is voor corporaties, die al enige tijd bezig zijn met het omlaag brengen van hun bedrijfslasten, een behoorlijke aanslag op hun financiële huishouding. Belastingdruk Uit de Aedes-benchmark en aanvullend onderzoek door Deloitte blijkt dat de belastingdruk voor de sector de komende jaren fors zal stijgen. Waar de beïnvloedbare bedrijfslasten door corporaties worden beperkt, stijgen naar verwachting de overige lasten. Denk hierbij aan lokale heffingen, vennootschapsbelasting (Vpb) en verhuurderheffing. Uit deze analyse blijkt dat bovenop de verhuurderheffing - die voor 2017 voor circa 1,45 miljard euro voor rekening van woningcorporaties is - er in 2017 500 miljoen euro aan Vpb betaald wordt, 1,35 miljard euro aan Btw en 525 miljoen euro aan lokale heffingen. Samen met de verhuurderheffing totaal dus 3,8 miljard euro. Dat is meer dan de gehele huurtoeslag in 2017. Daarmee is Nederland uniek geworden in de wereld, want het enige land ter wereld waar de sociale volkshuisvesting nettobetaler is aan de staatskas. Investeringen Woningcorporaties hebben hun inkomsten hard nodig om te investeren in vernieuwing en behoud van de woningvoorraad. Deze broodnodige investeringen zijn door de verhuurderheffing al onder grote druk komen te staan. Het aandeel van corporaties in de totale woningbouwproductie (ruim 65%) en daarmee het belang van investeringen voor de bouw en de economie is onverminderd hoog. In veel gebieden is grote vraag naar woningen. Als corporaties daar minder investeren en er minder wordt gebouwd, heeft dat grote gevolgen voor de beschikbaarheid van woningen. Voornemens Uit de Volkshuisvestelijke voornemens woningcorporaties 2014-2018 blijken de geprognosticeerde investeringen 2,9 miljard euro per jaar lager in vergelijking met de periode 2012-2016. Dat is nadelig voor de volkshuisvestelijke opgave én voor overheidsinkomsten. 1 miljard euro aan woninginvesteringen leidt per saldo tot 1 miljard euro aan extra productie. Dat gaat in drie à vier jaar tijd gepaard met ongeveer 5.000 arbeidsjaren en een toename van de loonsom van ongeveer 500 miljoen euro. De overheid ontvangt circa 0,5 miljard euro extra inkomsten uit hogere Btw-afdrachten op de extra investeringen (en consumptieve bestedingen) en meer loonbelasting dankzij de toename van de werkgelegenheid 2. Kortom, de overheid loopt circa 1,45 miljard euro per jaar aan extra inkomsten uit Btw-afdrachten en loonbelasting mis. Geld dat nu met een verhuurdersbelasting moet worden opgebracht en dat niet geïnvesteerd wordt. 2 Bron: CPB notitie ‘Macro-economische effecten van bouwinvesteringen’ uit 2009 4 20 januari 2015 Om de bouw en economie te stimuleren is een investeringsagenda voor woningcorporaties daarom beter dan een verhuurderheffing die investeringen juist vermindert. Zo’n investeringsagenda helpt bovendien bouwvakkers aan het werk te houden. Bovenstaande ontwikkelingen pleiten er voor om snel de effecten van de verhuurderheffing en de overige kabinetsmaatregelen op de woningmarkt te analyseren en met politiek en betrokken woningmarktpartijen tot oplossingen te komen die de betaalbaarheid, beschikbaarheid en keuzevrijheid van (toekomstige) huurders met lage inkomens garanderen en de economie stimuleren. Mocht u naar aanleiding van deze brief vragen hebben of nadere informatie willen, neemt u dan contact op met Richard Bos op 06-51926072 of [email protected]. Met vriendelijke groet, Aedes vereniging van woningcorporaties Ir. M.A.E. Calon Voorzitter
© Copyright 2024 ExpyDoc
