Juni 2014

Een uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars • Jaargang 8 • nr 5 • juni 2014 • zie ook: www.nvm.nl
‘Veel mensen kampen
met te hoge woonlasten’
2
Gemeenten doen te weinig
met plattelandswoning
7
Goede basis voor herstel
hypotheekmarkt
7
Drie economen, drie visies
De Nederlandse
woningmarkt
onder de loep
Wat is de stand van zaken op de Nederlandse woningmarkt en hoe verhoudt de woningmarkt in
ons land zich met omringende landen? NVMagazine vroeg drie vooraanstaande economen naar
hun mening hierover. Drie economen met elk hun eigen vakgebied en dus met een geheel eigen
visie: Sylvester Eijfﬁnger, hoogleraar Financiële Economie aan de Universiteit van Tilburg, Arno
van der Vlist, hoogleraar Vastgoedontwikkeling aan de Rijksuniversiteit Groningen en Steven
Jonk, woningmarktexpert bij De Nederlandsche Bank.
Prof. Sylvester Eijffinger maakte ooit
deel uit van de Raad van Economisch
Adviseurs, REA, het voormalig
onafhankelijk adviesorgaan voor de
Tweede Kamer. Hij vertelt dat de
raad negen jaar geleden heeft gepleit
voor de invoering van een nieuw
belastingstelsel, de vlaktaks. “We stelden
toen al voor om hypotheekrenteaftrek
te beperken. De VVD was weliswaar
voorstander van een vlaktaks maar Stef
Blok, toen nog Kamerlid, voelde er net
als andere partijen niets voor om de
hypotheekrenteaftrek af te bouwen.
Als je nu het rapport van de Commissie
Van Dijkhuizen leest over het nieuwe
belastingstelsel, dan vind je ons advies
daarin terug. Achteraf gezien had dat
beter op de top van de markt opgepakt
kunnen worden. Dat geldt ook voor de
hypotheekrenteaftrek. Negen jaar na het
advies van de REA zijn we nu bezig om
grenzen daaraan te stellen. Dat is helaas
op een zeer ongunstig moment, want de
woningmarkt bevindt zich momenteel in
zwaar weer.”
Funding Gap
Eijffinger: “Het tweede waaraan ik wil
refereren is de Commissie Wijffels. Ook
daar heb ik deel van uitgemaakt. Naast
het advies van de invoering van een loan
to value ratio signaleert de commissie
het probleem van de zogenoemde
funding gap bij banken. Zij hebben te
weinig spaargelden voor het financieren
van hypotheken en het verlenen van
mkb-krediet. Daar moet nodig iets aan
gebeuren. Gelukkig wordt daar nu ook
aan gewerkt. Denk aan de oprichting
van een Nationaal Hypotheek Instituut.
Daarnaast zijn er ook andere initiatieven
waarbij de contractuele besparingen van
pensioenfondsen worden doorgesluisd
naar banken ter financiering van
hypotheken of mkb-kredieten.”
Lees verder op pagina 3
rubrieken
langs de Grenzen
3
Makelen in een moeilijke markt
4
Faits divers
5
De eerste woning van
anniko van Santen
8
in de kantlijn: het Centraal Station
in amsterdam
8
voorwoord
NVM heeft Fair Play
hoog in het vaandel
‘Wij spelen Fair Play’. Zo heet de NVMcampagne, die verbonden is aan het
WK voetbal in Brazilië. Fair Play is
voor ons zeer belangrijk. Niet alleen
op het voetbalveld moeten spelers zich
aan de regels houden, maar ook NVMmakelaars moeten dat doen.
Zo mogen onze leden bijvoorbeeld niet optreden voor
zowel de aankopende als de verkopende partij. De
NVM-makelaar moet regelmatig opleidingen volgen
om zijn kennis op peil te houden. Aan een makelaar
die zich niet aan onze Erecode houdt, delen we een
‘gepaste kaart’ uit.
Jop Fackeldey, voorzitter Fysieke Pijler G32-stedennetwerk
‘Veel mensen met lage
inkomens hebben te
hoge woonlasten’
Steeds meer inwoners van gemeenten komen in grote financiële problemen, omdat ze
hun woonlasten niet meer kunnen opbrengen. Dat signaleert het G32-stedennetwerk, een
netwerk van 35 middelgrote steden in ons land. Jop Fackeldey, wethouder in Lelystad,
en voorzitter van de Fysieke Pijler van het G32-stedennetwerk, noemt de situatie ronduit
zorgelijk. Hij trekt bij minister Blok (Wonen) en Tweede Kamerleden aan de bel.
‘Het probleem gaat nog
veel groter worden’
Een sector waar de laatste jaren de regels minder
goed zijn nageleefd en veel fout is gegaan, betreft
de corporatiesector. Zoals u weet, buigt zich nu een
parlementaire enquêtecommissie over deze zaak.
Dat is een uitstekende zet van de Kamer. Het is
goed dat dat is doorgezet en duidelijk wordt wat de
onderliggende oorzaken van de problemen zijn.
dit slechts op drie manieren compenseren. Of door goedkoper
te gaan werken, door hogere huren in rekening te brengen,
of door inkomsten te verwerven door verkoop van sociale
huurwoningen.”
De problemen rond de corporaties ontstonden, nadat
zij in de jaren negentig verzelfstandigd werden.
Sommige corporaties kregen te maken met slecht
financieel beheer en fraude. Volgens een oudtopman van VROM kon een aantal topmannen van
corporaties ‘de weelde niet dragen’ en waren zij hun
morele kompas kwijt. Ondertussen waren de klanten
van de corporaties, de huurders, dupe. Zij moesten
in sommige gevallen boeten voor het wanbeleid
van de corporatiemanagers in de vorm van een
huurverhoging.
Koopmarkt
Fackeldey: “Ook op de koopmarkt zien we problemen ontstaan,
met name bij de middeninkomens. Bij de doelgroep van
middeninkomens (34.678 - 43.000 euro) in een koopwoning
heeft één op de tien een hele hoge woonquote (meer
dan 80 procent). Probleem voor woningzoekenden in de
middeninkomens is de beschikbaarheid van alternatieven,
betaalbare woningen in de vrije sector op de huur- en
koopmarkt. Voorwaarden om een hypotheek voor een
koopwoning te krijgen zijn strenger. Het aanbod aan
koopwoningen (en vrijesectorhuurwoningen) in het
middensegment blijkt te gering voor een groeiende groep
middeninkomens, die niet meer in de sociale huurvoorraad
terecht kunnen. De waardestijging van koopwoningen is
stilgevallen en lijkt niet meer terug te komen als voorheen.”
De enquête is een zure appel, waar de
corporatiesector helaas doorheen moet, maar daarna
kan zij zich weer volgens de regels van Fair Play
volop vernieuwen. Daarbij staat de sociale huurder
centraal.
Als NVM hebben we klantvriendelijkheid hoog in het
vaandel staan. En gelukkig hoeven we die ‘gepaste
kaart’ aan onze leden zelden uit te delen. Ook wij
willen graag ‘scoren’, maar zeker niet over de rug van
onze klanten.
Ger Hukker,
voorzitter NVM
Monitoren
Jop Fackeldey: “We zien dat woningcorporaties hun huren steeds
verder verhogen.”
Uit steeds meer steden komen er signalen dat de betaalbaarheid
van het wonen, zowel op de koop- als huurmarkt, voor mensen
vaker een probleem wordt, zegt Fackeldey. In veel gemeenten
heeft een kwart tot een derde van de mensen met de laagste
inkomens te hoge woonlasten, terwijl er steeds minder
betaalbare woningen beschikbaar komen.
Hoe ernstig is deze situatie? Groeit het aantal mensen
dat in financiële nood komt explosief?
Fackeldey: “De vraag is: Hoe ernstig wordt de situatie als
er niets wordt gedaan om deze kwetsbare groep te hulp te
schieten. Zodat een escalatie van problemen voorkomen kan
worden.
We zien dat woningcorporaties hun huren steeds verder
verhogen. In de klasse tussen 389 en 700 euro huur per maand
komt een groep mensen daardoor al stevig in de problemen.
Bij de middeninkomens ligt de kwestie nog ingewikkelder.
Die komen niet in aanmerking voor een corporatiewoning. Dat
betekent dat ze zijn aangewezen op huren op de vrije markt. En
dat kunnen zij nauwelijks of niet betalen.
Wat wij nu signaleren is dat dit probleem nog veel groter
gaat worden, omdat corporaties en andere verhuurders de
verhuurderheffing moeten afdragen aan het Rijk. Dat gaat ten
koste van de investeringscapaciteit van corporaties. Zij kunnen
‘De voorwaarden om
een hypotheek voor een
koopwoning te krijgen
zijn strenger’
2
Wat doet de Fysieke Pijler G32-stedennetwerk om deze
problemen onder de aandacht te brengen in politiek
Den Haag?
“We hebben minister Blok gevraagd om een monitor te
ontwikkelen, zodat we een goed beeld krijgen wat de
bereikbaarheid is van woningen. Ook is het belangrijk inzicht
te krijgen in hoe de verhouding is van huur en woonlasten
ten opzichte van inkomen. Door te monitoren kunnen we op
halfjaar- en jaarbasis zien of ons vermoeden bewaarheid wordt.
Als dat inderdaad het geval is, dan kun je gericht kijken welke
maatregelen je moet treffen. Eerder hebben we de minister
al een aantal varianten op de verhuurderheffing voorgelegd,
omdat we van mening zijn dat deze heffing in haar huidige vorm
corporaties meer kwaad dan goed doet. Maar de minister heeft
ons toen laten weten hiervan niet af te willen wijken.”
“We gaan de komende tijd in gesprek met de woningcorporaties.
Dat kunnen we doen omdat de minister gemeenten nu in staat
stelt om meer regie uit te oefenen op corporatieactiviteiten.
Daardoor kunnen we afspraken maken met corporaties. Gaan
zij bijvoorbeeld investeren om de kernvoorraad woningen te
vergroten? Gaan zij huren niet verder verhogen? Het is belangrijk
dat gemeenten en corporaties samen plannen maken voor hun
eigen gemeente. Zodat woningen betaalbaar en bereikbaar
blijven, juist voor deze kwetsbare groep in de samenleving.”
Het G32-stedennetwerk is een netwerk van 35 (middel)
grote steden in ons land. Doelen van het netwerk
zijn kennisdeling en het behartigen van gezamenlijke
belangen op verschillende beleidsterreinen richting het
kabinet, Eerste en Tweede Kamer en ministeries. Deze
terreinen zijn verdeeld over drie pijlers: een Sociale
pijler, een pijler Economie en Werk, en een Fysieke Pijler.
woningmarkt in Nederland verder vlot te
trekken. Misschien moeten we daarvoor
eens goed naar onze oosterburen kijken.
Van hen kunnen we zeker iets leren.”
‘Tweedeling in Nederland’
Sylvester Eijfﬁnger: “In Duitsland heeft men
het minste last gehad van een huizenbubbel.”
Vervolg van pagina 1
Duitsland
Een blik over de grenzen laat zien dat
Duitsland een stabiele woningmarkt
heeft, zegt Eijfﬁnger. “Daar heeft men het
minste last gehad van een huizenbubbel.
De particuliere huurmarkt is daar sterk
vertegenwoordigd. Heel belangrijk, want
zoals iedereen weet zijn de huur- en
koopmarkt communicerende vaten. Je
moet doorstroom hebben van de sociale
huurmarkt naar de vrije huurmarkt.
Met andere woorden: Een sociaal en
middenhuursegment zijn essentieel om de
Arno van der Vlist, hoogleraar
Vastgoedontwikkeling aan de
Rijksuniversiteit Groningen, signaleert een
aantal ingewikkelde vraagstukken op de
woningmarkt.” We hebben te maken met
een tweedeling in Nederland. Enerzijds is
er sprake van een groeimarkt, anderzijds
van krimpgebieden. Dat weerspiegelt zich
ook in het overheidsbeleid. Die tweedeling
houdt in dat de discussie over de positie
van woningbouwcorporaties heel anders
is in het westen van Nederland, dan in
grote delen van de rest van ons land. De
noordvleugel van de Randstad biedt ruimte
door economische groei. In krimpgebieden
zien we voorzieningen verdwijnen en
de huizenprijzen dalen. Het bouwen
van woningen is in die gebieden niet
opportuun.”
nog meer druk. Dat gebeurt niet alleen in
de Randstad, ook rond steden als Parijs,
Berlijn en München is dat het geval.
En je ziet gebieden waar je nauwelijks
voorzieningen kunt handhaven, omdat
jonge mensen vertrekken en vergrijzing
optreedt.” Het grote probleem waar de
woningmarkt mee te maken heeft is niet
meer gelegen in de crisis, zegt Van der
Vlist. “Die is van voorbijgaande aard.
Veel ingewikkelder zijn de ruimtelijke
transities. Dat betekent dat het in
bepaalde gebieden niet opportuun is om
nog te bouwen.”
Flexibilisering
De huidige uitdaging voor het
woningmarktbeleid zit hem in de
Steven Jonk, woningmarktexpert bij
De Nederlandsche Bank (DNB), vindt
de maatregelen op de woningmarkt
een flinke stap in de goede richting.“
De maatregelen die vorig jaar door het
kabinet zijn genomen, zijn erop gericht
om de schuldenlast te verlagen. DNB
pleit sinds jaar en dag voor minder
fiscale stimulans op de woningmarkt.
Nu heeft dat eerst tijd nodig om door de
markt geabsorbeerd te worden, er moet
een nieuw evenwicht worden gevonden.
Het is zaak dat we de maatregelen die
door de overheid zijn genomen rustig hun
werk laten doen.”
Als je kijkt hoe de woningmarkt zich het
laatste jaar ontwikkelt, dan zie je dat
de bodem toch lijkt bereikt, zegt Jonk.
“De laatste acht à negen maanden zijn
de huizenprijzen stabiel, de transacties
trekken iets aan. Ook die beweging is
positief. Het zijn signalen dat de markt
zich aangepast heeft.”
Druk
Van der Vlist: “Demografische transitie
waarin de bevolkingsdichtheid in
stedelijke gebieden toeneemt en in
niet-stedelijke gebieden afneemt, tekent
zich op heel veel plekken in Europa af.
Je krijgt op sommige woningmarkten
‘onze huurmarkt is sterk
gerantsoeneerd’
Huurmarkt
Steven Jonk: “DNB pleit sinds jaar en
dag voor minder fiscale stimulans op de
woningmarkt.”
iNTerview
‘Bodem lijkt bereikt’
Jonk: “Kijkend naar de Nederlandse
woningmarkt als geheel, dan is onze
huurmarkt sterk gerantsoeneerd. Voor het
sociale deel zijn er lange wachtlijsten.
Het private deel is heel erg klein. Dat
Arno van der Vlist: “Het bouwen van
woningen in krimpgebieden is niet
opportuun.”
biedt voor grote groepen mensen die
een woning zoeken geen alternatief.
Je kunt daaruit afleiden dat mensen
daardoor hun aandacht verleggen naar
een koopwoning. Tel je daar de groep
mensen bij op die het kopen van een
woning tot nog toe heeft uitgesteld, dan
kan dat betekenen dat de vraag naar
koopwoningen gaat aantrekken. Wat
daar wel tegenover staat, is dat ongeveer
30 procent van de woningbezitters zijn
huis onder water heeft staan. Voor die
groep is het een stuk lastiger om door
te stromen. Ja, ik denk dat het aantal
transacties zal aantrekken, maar het
tempo waarin dat gebeurt zal minder
hoog zijn dan waar men op hoopt.”
‘We hebben te
maken met een
tweedeling in
nederland’
LANGs de GreNZeN
‘De overheidsmaatregelen
moet je rustig hun werk
laten doen ’
aansluiting op de flexibilisering in de
arbeidsmarkt, zegt Van der Vlist. “We
hebben een grote sociale huursector
die goedkoop is en we hebben een
vrije sectorhuur die hoger is dan in
omringende landen. Juist met de
flexibilisering van de arbeidsmarkt, de
toename van kortetermijnbanen, hebben
we die vrije huursector heel hard nodig.
Hoe kunnen we de vrije-sectorhuur beter
op gang helpen? Dat is een belangrijke
vraag die nu in ons land speelt. In andere
landen is dat probleem veel minder
actueel.”
Wat zijn de verschillen tussen de Nederlandse woningmarkt en de woningmarkt in de aangrenzende landen? Dat is de
insteek van deze rubriek in het NVMagazine. In deze editie aandacht voor de trek van Belgen naar Zeeuws-Vlaanderen.
‘IK VERWACHT DAT DE ToESTRooM VAn BElGEn AAnHoUDT’
Steeds meer Belgen komen in Zeeuws-Vlaanderen wonen. Ze kiezen voor de rust en de
ruimte. Ook financieel gezien is het hen voor aantrekkelijk om naar Zeeuws-Vlaanderen
te verhuizen, omdat de huizen hier veel goedkoper zijn, stelt Jan de Dobbelaere,
NVM-makelaar in de plaats Oostburg in Zeeuws-Vlaanderen. Zijn kantoor heeft als
specialismen wonen en agrarisch landelijk vastgoed.
De Dobbelaere heeft een toenemend aantal Belgische klanten,
die op zoek zijn naar een geschikt huis in Zeeuws-Vlaanderen.
De Dobbelaere verklaart: “Allereerst zijn de aankoopkosten,
waaronder overdrachtsbelasting en notariskosten, in België
ongeveer 9 procent hoger. De overdrachtsbelasting bedraagt
in Nederland 2 procent, terwijl dat in België circa 10 procent is.
Ook de notariskosten liggen in België op een veel hoger niveau.
Je ziet ook een tegengestelde prijsontwikkeling. De huizenprijs
in Zeeuws-Vlaanderen ten opzichte van België is 20 tot 25
‘De huizen onder de
200.000 euro zijn het
meest populair’
Juni 2014
procent lager,” De Dobbelaere wijst ook op het rustige en groene
karakter van Zeeuws-Vlaanderen. “Het is hier een mooi, open
gebied, met veel natuur. In België is daarentegen het kustgebied
volgebouwd. We hebben hier ook de schoonste stranden van
Nederland met mooie, nieuwe strandpaviljoens. Het is hier
vooral bourgondisch – en heel prettig wonen.”
Het klantenbestand van De Dobbelaere bestaat nu voor ruim
30 procent uit Belgen. “Een paar jaar geleden was dat nog 20
tot 25 procent. De huizen onder de 200.000 euro zijn het meest
populair. Ik verwacht dat de toestroom van Belgen naar ZeeuwsVlaanderen ook de komende jaren zal aanhouden. De crisis van
de afgelopen jaren is niet helemaal aan mij voorbij gegaan,
maar de aanwas van Belgische klanten is voor mij een mooie
compensatie geweest.”
Banen
Volgens De Dobbelaere is het geringere aanbod aan banen
in Zeeuws-Vlaanderen van ondergeschikt belang. “Die
woningzoekenden hebben al een baan in België. We zijn
grensoverschrijdend. Wat is nu 30 kilometer? We zitten hier
helemaal aan de grens. Ze kunnen makkelijk vanuit ZeeuwsVlaanderen naar hun werk rijden. Er zijn hier geen files en bijna
geen verkeerslichten. Je kunt eenvoudig op je werk komen.”
3
serie
Makelen in een
moeilijke markt
Jan Kroese:
“Ik verwacht dat
als gevolg van
In deze serie vertellen makelaars
over hoe ze met ondernemerschap,
innovaties, klantbenadering en nieuwe
diensten succesvol opereren in deze
moeilijke markt. In dit twaalfde deel
een gesprek met Jan Kroese, directeur
van KroesePaternotte uit Amsterdam.
Dit makelaarskantoor houdt zich
uitsluitend bezig met huur en verhuur
van winkelpanden op de A1-locaties in
heel Nederland en onderscheidt zich
van andere bedrijfsmakelaars door de
bijzondere professionaliteit van zijn
personeel.
vergrijzing en
internetverkopen
de winkelstraten
veel korter gaan
worden en het aantal
vierkante meters
winkeloppervlak zal
afnemen.”
Ondernemen met
nieuwe diensten
Makelen
in een
moeilijke
markt
Het werk toen en nu
De markt toen en nu
Visie op de toekomst
“Wij hielden ons vroeger met name bezig met huurtransacties
en vraag en aanbod werden bij elkaar gebracht met behulp van
kaartenbakjes. Zo wisten we welke winkelbedrijven nieuwe
winkels wilden huren. Het ene kaartenbakje betrof daarbij het
aanbod, het andere de vraag. In de winkelmakelaardij was het
winkelaanbod heel schaars, dus wij moesten echt de markt
in om aanbod te creëren. Zo gingen we bijvoorbeeld met de
vraag van Blokker het land in om te kijken of er aanbod los te
weken was. Dat hield in dat we belden met eigenaren en met
huurders die eigenlijk niet meer in dat straatbeeld pasten. Nu
beschikken we over een uitgebreide databank met daarin alle
winkelstraten in Nederland in beeld gebracht. We hebben van
de 65 grotere steden van alle A1-straten de eigenaren in beeld,
een foto en een kadastrale legger van elk pand, gegevens
omtrent huurder en gebruiker, contactpersonen. Op die manier
hebben we een soort eigen kadaster gecreëerd en dat is
de kaartenbak van nu. Kortom, er is de laatste jaren stevig
gedigitaliseerd.
Maar ook de markt is veranderd. Waren in het verleden in de
winkelstraten nog veel lokale winkeliers aanwezig, nu voert
het landelijk filiaalbedrijf er de boventoon. Met als gevolg een
eentonige aanblik, maar dat is gecreëerd door het filiaalbedrijf
zelf dat op elke plek wilde zitten. In elke straat kwam een
Blokker, Intertoys, Etos, Kruidvat enz. Maar er ontstaat alweer
een nieuwe klantenkring: de internationale huurder. De grote
winkelketens hebben hun plekken gevonden, en blijven daar
ook meestal wel zitten. In de grotere steden zie je nu weer de
druk van nieuwe namen als Forever 21 en Urban Outfitters.
We benaderen deze internationale spelers zelfstandig of
komen met hen in contact via beurzen zoals de MAPIC,
een internationale winkelbeurs in Cannes. Vaak doen deze
internationale ketens hun transacties eerst met de Engelse
makelaarskantoren en komen er dan achter dat er ook actieve
Nederlandse kantoren zijn. Dan komen ze bij ons terecht.
Naast huur en verhuur van bestaande panden houden we ons
ook bezig met nieuwbouw van winkelcentra of ontwikkelingen
in stadscentra en adviseren daarin de projectontwikkelaar en
eindbelegger.
Omdat wij ons pur sang richten op de A1-locaties in de steden,
hebben wij van de crisis de afgelopen jaren niet heel veel
gemerkt. Wel hebben we gezien dat er een correctie heeft
plaatsgevonden op de huurprijzen, een neerwaartse correctie,
van winkelpanden in de kleinere steden. In de grotere steden
is de huurprijs echter stabiel gebleven, zo niet zelfs gestegen.
Maar dat de aanloopstraten van de steden het zwaar hebben,
dat is absoluut een feit. Dat zal ook niet veel beter meer
worden, verwacht ik. Het is nu weliswaar een optelsom
van de toenemende vergrijzing, verkopen via internet en de
economische crisis. Dus dat zal nog iets kunnen verbeteren
als de consumptie weer toe gaat nemen. Maar aangezien de
vergrijzing en internetverkopen blijven, verwacht ik dat in de
toekomst de winkelstraten toch veel korter gaan worden en
het aantal vierkante meters winkeloppervlak zal afnemen. Dan
hebben we het over zo’n 15 - 20 procent van het totaal.”
‘Landelijk filiaalbedrijf
voert de boventoon’
4
Mijn makelaarskantoor is bijzonder door de kwaliteit van
de mensen die hier werken. Wij proberen ons personeel
ook vast te houden door de goede mensen die bij ons
werken een partnership aan te bieden. We hebben een
kantoor met achttien mensen en beschikken over een
huur- en verhuurafdeling, een beleggingsafdeling en een
taxatieafdeling. Allemaal professionals die zich maar met
één ding bezighouden: winkels. Als die mensen langer bij
je werken, worden dat een soort superspecialisten. Dit in
tegenstelling tot de grotere kantoren waar men eerst wat
winkels gaat doen, daarna kantoren. Kortom, daar rouleert
het en worden het nooit echte specialisten. Wat betreft onze
kansen voor de toekomst: die liggen bij een internationale
aansluiting of zelf internationaal expanderen. Want de vraag
van met name de grote internationale ketens zoals Zara, Urban
Outfitters en Forever 21 neemt toe. Echter, vaak willen deze
ketens zich alleen vestigen in de vijf grootste steden van
Nederland. Zijn die voorzien, dan houdt ons werk daar op. Dus
waarom zouden we deze winkelketens ook niet in steden als
Düsseldorf, Brussel of elders bij hun expansie begeleiden?
‘Databank is
kaartenbak van nu’
Woningcorporaties hebben een marktaandeel van 30
procent. Ze zijn daarbij in staat om de huren onder de
kostprijs aan te bieden, waardoor ze geduchte concurrenten
zijn van andere verhuurders. Daarnaast zijn ze in de
koopsector actief. Verkoop van woningen met korting
vormt een stijgend deel van het totaal aantal verkopen en
beïnvloedt daarmee ook het functioneren van de koopsector.
Een belangrijke discussie is of deze rol van corporaties op de woningmarkt gewenst is.
Er is de afgelopen jaren veel negatieve publiciteit geweest. Als er zoveel misgaat als bij
corporaties het geval is, is er alle reden om nader te onderzoeken wat de achterliggende
oorzaken zijn. Te meer daar met recht verondersteld mag worden dat niet alles de krant
haalt. De affaires die we kennen, vormen het topje van de ijsberg. Het deel dat zich
onder water bevindt, is onbekend. Elke affaire kent zijn eigen specifieke oorzaken en
omstandigheden, al is overmoed wel veelvoorkomend. Om de gemeenschappelijke rode
draad te zien, is het nodig te kijken naar de bijzondere positie van corporaties, die sterk
afwijkend is van andere maatschappelijke organisaties.
Aanzienlijk eigen vermogen
CoLUMN
De afwijkende positie is het gevolg van twee karakteristieken. Corporaties
beschikken, dat is historisch zo gegroeid, over een zeer aanzienlijk eigen vermogen.
De omvang daarvan is eind 2012 becijferd op 137 miljard euro. Dat eigen vermogen is
nagenoeg volledig belegd in vastgoed dat een rendement kan opleveren. Corporaties
CoLUMN
CoRPoRATIES onDER HET VERGRooTGlAS
hebben echter geen aandeelhouders aan wie het rendement wordt uitgekeerd. Er
is mede daardoor geen noodzaak om het potentiële rendement ook daadwerkelijk
te realiseren. De tucht van de markt ontbreekt. In de praktijk realiseren corporaties
het potentiële rendement ook niet. Gemiddeld is de afgelopen jaren het directe
rendement ongeveer 1 procent geweest. Het komt ook veelvuldig voor dat een
corporatie inteert op haar eigen vermogen.
Corporaties hebben in feite een aanzienlijke vrije financiële ruimte, een maatschappelijk
budget, tot hun beschikking. Dit maatschappelijk budget is bestemd voor de
maatschappelijke taken die corporaties hebben. Ervoor zorgen dat er voldoende
aanbod is van betaalbare woningen voor lagere inkomensgroepen. Het leveren van een
bijdrage aan de leefbaarheid van wijken waar het woningbezit van corporaties zich
bevindt. In de praktijk is de besteding van het maatschappelijke budget niet altijd in het
maatschappelijk belang geweest.
Verspild
Bovendien hebben de verantwoording van corporaties en het toezicht op corporaties
over de feitelijke besteding van het maatschappelijke budget erg te wensen
overgelaten. Een deel van het maatschappelijke budget is verspild. Dit is gebruikt om
concurrenten de loef af te steken, waarmee er ook marktverstorend is gewerkt. De
kern van het probleem is dat de vastgoedrol, waarin corporaties rendement kunnen
realiseren, en de maatschappelijke rol,
waarin met het beschikbare deel van het
rendement de maatschappelijke prestaties
zijn bekostigd, als een onontwarbare
kluwen door elkaar lopen.
De Parlementaire Enquête
Woningcorporaties zal met haar
eindrapport hopelijk duidelijke kaders
schetsen voor woningcorporaties om
beide rollen goed te onderscheiden. En
aansluitend te waarborgen dat er een
betere verantwoording over de inzet van het
beschikbare maatschappelijke plaatsvindt.
Johan Conijn, buitengewoon
hoogleraar Woningmarkt Universiteit
van Amsterdam, verbonden aan de
Amsterdam School of Real Estate
FAiTs divers
‘De affaires vormen het topje van de ijsberg’
‘oVERVERHITTInG BRITSE
WonInGMARKT
BEDREIGT EConoMIE’
Een lage rente en een pakket stimulerende maatregelen van de overheid en de centrale
bank. Dat klinkt huizenkopers als muziek in de oren. Toch kunnen dergelijke gunstige
omstandigheden ook een schaduweffect hebben, zo blijkt nu in Groot-Brittannië. Er dreigt
oververhitting op de Britse huizenmarkt. Het IMF meent zelfs dat die oververhitting de
grootste bedreiging vormt voor het economisch herstel in Groot-Brittannië.
De regering-Cameron voerde vorig jaar het zogeheten Help-toBuy-programma in. Dit moest jongeren helpen een eigen huis te
kopen. Door deze regeling hoefden starters geen tienduizenden
ponden aan eigen geld meer in te leggen om een hypotheek te
kunnen krijgen. Op zich een zeer nobel idee, maar critici wezen
er toen al op dat er een bubbel op de huizenmarkt zou kunnen
ontstaan. Oppositiepartij Labour voelde er ook niets voor en
bepleitte de bouw van betaalbare huizen.
Door deze stimulerende maatregelen van de Britse regering,
het herstel van de economie, de lage rente en een soepeler
hypotheekbeleid van de banken zijn de huizenprijzen in GrootBrittannië inmiddels naar een recordniveau gestegen. Vooral in
Londen stijgen de prijzen explosief.
Juni 2014
Piek
In mei was de gemiddelde prijs van een huis, in vergelijking met
april, met 0,7 procent toegenomen tot 186.512 pond
(229.570 euro). Daarmee kwam de prijs net boven de piek van
186.044 pond die in oktober 2007 werd bereikt. Na die piek in
2007 gingen de Britse huizenprijzen overigens in een jaar tijd
met 15 procent omlaag.
Mark Carney, heeft laten weten dat de huizenmarkt de grootste
bedreiging vormt voor het economisch herstel.
FAITS
DIVERS
Het IMF waarschuwt nu voor oververhitting op de Britse
woningmarkt. Deze bubbel dreigt het herstel van de economie
juist te verstoren. Het fonds vindt ook dat banken terughoudender
moeten zijn met het verstrekken van risicovolle hypotheken. Ze
moeten minder hoge hypotheken geven aan huishoudens met
een laag inkomen. Ook de president van de Bank of England,
Ook in buurland Ierland dreigen soortgelijke problemen. De
huizenprijzen in de hoofdstad Dublin zijn door een beperkt
aanbod flink aangetrokken. Door de economische crisis van
de afgelopen jaren is de Ierse bouwsector namelijk compleet
ingestort. Maar volgens een analist is de huizenmarkt in Dublin
nu op weg van lauw naar kokend heet. Dat wordt dus mogelijk,
net als in Groot-Brittannië, een zeer hete zomer in Ierland.
5
PriKBord
Vakgroep NVM Business heeft op woensdagmiddag 4 juni opnieuw
haar populaire netwerkborrel gehouden op de vastgoedbeurs Provada
in Amsterdam. Ondanks slecht weer waren er ruim 400 gasten op de
borrel aanwezig. Een mooie dwarsdoorsnede van de vastgoedwereld
trok ’s middags naar Strandzuid: ontwikkelaars, beleggers, financiers,
adviseurs. De bar was open tot 21.00 uur. Maar omdat toen bijna
iedereen nog aanwezig was, is de bar een half uur langer open
gebleven. De borrel werd door de deelnemers als de beste van de hele
beurs omschreven.
Dijsselbloem tegen
verdere beperking
hypotheekrenteaftrek
Minister Dijsselbloem (Financiën) voelt niets voor een verdere
beperking van de hypotheekrenteaftrek. “Het herstel van de
woningmarkt heeft prioriteit”, stelde Dijsselbloem begin juni in
zijn wekelijkse gesprek met RTLZ.
Dijsselbloem neemt daarom het advies van eurocommissaris
Rehn om de hypotheekrenteaftrek versneld af te bouwen niet
over. Volgens de PvdA-minister wordt de hypotheekrenteaftrek
al afgebouwd en is geleidelijkheid nodig om de woningmarkt
te laten herstellen. “Er staan al genoeg huizen onder water”,
stelde de minister bij RTL Z. De Europese Commissie meent dat
de afbouw van de hypotheekaftrek voor bestaande gevallen
zich in een te traag tempo voltrekt.
De minister wees ook op de andere hervormingen
die Nederland doorvoert. “We hebben de volste
hervormingsagenda van alle Europese landen. Andere landen
hebben bijna allemaal veel meer aanbevelingen, wij maar
één.”
Ook staatssecretaris Wiebes (eveneens Financiën) heeft
gezegd dat hij niet wil tornen aan de hypotheekrenteaftrek.
De aanblik van een imposante zuil met
NVM-reclame, gezien vanaf de fairway op
hole 3 op de Rijswijkse golfclub.
Wat gebeurt er op twitter?
Een overzicht van een aantal spraakmakende berichten op Twitter van de afgelopen weken, met betrekking tot de woningmarkt.
Raymond Knops @RaymondKnops 11 juni
In debat met minister Blok aandacht gevraagd
voor de meer dan miljoen huishoudens ‘onder
water’ en voor maatwerk bij hypotheekverstrekking
Paulus Jansen @PaulusJansenSP 6 juni
Nu bijeenkomst #VNG over verontrustende
toename van het aantal huishoudens met te hoge
woonlasten. Waar zou dat toch door komen….?
JanFokkema @JanFokkema 11 juni
Wat DNB MIN.FIN. EN ECONOMEN NIET WILDEN
ZIEN: Hypotheekschulden blijken lager door
Spaarhypotheken.
Kees Verhoeven @KeesVee 6 juni
Oud-Rochdale baas Molenkamp over zijn Maserati:
“Het is toch geld van de huurders.”
Adri Duivesteijn @adriduivesteijn 6 juni
Enquête Woningcorporaties: ‘hij loog niet maar hij
vertelde ook niet de waarheid’
6
Daan Keij @daankeij 20 mei
VVD Kamerlid Aukje de Vries dient motie in om
(zinspelen op) verdere afbouw LTV na 2018 te
schrappen uit kabinetsvisie bankensector
ACTUEEL
‘Een nieuw college kan
wonderen doen’
Sinds 1 januari 2013 is de Wet Plattelandswoning van kracht. De NVM heeft zich
jarenlang sterk gemaakt voor de plattelandswoning en was daarom zeer verheugd
over de totstandkoming van deze wet. Er kwam eindelijk een middel om de leegstand
van agrarische bedrijfswoningen tegen te gaan. Maar nog voor de invoering van
de wet constateerde de NVM al dat een aantal gemeenten niet warm liep voor de
plattelandswoning. Dat is nog steeds het geval en dat is spijtig, zo vinden NVM-makelaars
A&LV Jeroen Adams en Jos Hermens.
Bij de Wet Plattelandswoning houdt de boerderij het karakter
van een bedrijfswoning, maar kan toch door iemand (anders)
worden bewoond. Tegelijkertijd hoeven agrarische bedrijven in
de omgeving niet bang te zijn voor klachten. De burger die er in
gaat wonen. kan namelijk nooit verzet aantekenen tegen overlast
van werkzaamheden van een naburig agrarisch bedrijf.
Volgens de NVM hebben nu ongeveer 80 gemeenten werk
gemaakt van de plattelandswoning. Uit CBS-cijfers blijkt dat er
403 gemeenten in ons land zijn, al beschikt niet elke gemeente
over buitengebied.
Bewuste keuze
Jeroen Adams, A&LV makelaar bij Adriaan van den Heuvel
Makelaars in Helmond, schat dat in zijn regio ongeveer de helft
van de gemeenten bezig is met de plattelandswoning. “De
andere helft heeft er nog niets mee gedaan, of is bezig met het
ontwikkelen van beleid op dit punt. Als ze het bestemmingsplan
herzien, wordt de plattelandswoning vaak wel meegenomen.
Maar mogelijk hebben gemeenten te weinig ambtenaren om hier
wat te mee doen. Ook zullen er bestuurders zijn, die zeggen: ‘We
willen er niets mee, dus we doen er ook niets mee’. Ze maken
een heel bewuste keuze om dit links te laten liggen.”
Volgens Adams kan het aantreden van een nieuw college wel
wonderen doen. “In de gemeente Deurne is een nieuw college
aangetreden en dat heeft besloten dat er een beleidsnotitie
over de plattelandswoning moet worden geschreven. Het
vorige college heeft er niets mee gedaan. Waarom is mij niet
duidelijk.” Adams: “Als NVM hebben we ongeveer tien jaar
hiervoor gelobbyd en gestreden. Nu het middel er is, vind ik het
jammer dat sommige gemeenten er niets mee doen.”
Mondjesmaat
Volgens Jos Hermens, A&LV makelaar in het Land van Cuijk
(het noordoosten van Brabant) wordt er door gemeenten
‘mondjesmaat’ gebruik gemaakt van de Wet Plattelandswoning.
“Het is heel voorzichtig. Ze zijn een beetje bang. Ze vragen
zich of het allemaal wel goed gaat en hoe de regels toegepast
moeten worden. Maar er zijn ook gemeenten die het in één keer,
integraal, toepassen.”
A&LV makelaar Jeroen Adams: “Het is jammer dat sommige
gemeenten niets met de plattelandswoning doen.”
Hermens wijst ook op het grote aantal gebouwen, die de
komende jaren leeg komen te staan. “Er dreigt een totale
verpaupering van het platteland. Wij krijgen de opdracht
boerderijen te verkopen en dan duurt het heel lang. Terwijl de
banken stellen: er moet een woonbestemming of een andere
bestemming op het pand komen, anders financieren we het
niet. Dan moeten we twee jaar lang een koper proberen vast te
houden. Dat gaat het niet worden. Dit is geen positief verhaal,
maar ik kan er niets anders van maken.”
Rondgang
Dat de plattelandswoning nog steeds onbekend is, blijkt bij een
rondgang onder een aantal plaatsen ook uit een reactie van de
gemeente Amersfoort, toch een relatief grote gemeente in ons
land. “Ik weet niet precies wat u met een plattelandswoning
bedoelt”, zegt een woordvoerster. Om vervolgens de
plattelandswoning te verwarren met woningen in de ruimtevoor-ruimte regeling.
Beter op de hoogte is de gemeente Terneuzen, waar in juni
2013 de plattelandswoning in een nieuw bestemmingsplan
voor het buitengebied is opgenomen. “Tot op heden is van deze
mogelijkheid nog geen gebruik gemaakt, maar deze flexibiliteit
biedt het bestemmingsplan dus wel. Met de nieuwe wetgeving,
die vorig jaar van kracht is geworden, kan de plattelandswoning
bij conflicterende situaties uitkomst bieden”, zo stelt de
woordvoerder.
In Kampen wil het college meer naar de geest van het
wetsartikel wil handelen, dan naar de letter van de wet.
Hierdoor kunnen er meer plattelandswoningen worden
gerealiseerd, zo geeft een woordvoerder aan. Volgens hem is
hier namelijk veel behoefte aan.
De Gelderse gemeente Aalten stelt dat het gemeentelijke
beleid ten opzichte van de plattelandswoning nog niet in
werking is. “Maar wij willen de mogelijkheid wel bieden
in ons bestemmingsplan Landelijk Gebied 2015”, aldus een
woordvoerder.
‘Er dreigt een totale
verpaupering van het platteland’
‘Vraag naar hypothecair planners neemt weer toe’
Na een maandenlange stijging lieten de aanvragen
voor een hypotheek in mei een terugval (-9 procent)
zien, zo bleek recentelijk uit cijfers van het
Hypotheken Data Netwerk (HDN). Dit hield met name
verband met de vrije dagen in mei. HDN en ook de
Nederlandse Vereniging van Hypothecair Planners
(NVHP) zijn echter voor de langere termijn redelijk
optimistisch gestemd en menen dat het herstel van de
hypotheekmarkt een ‘goede basis’ heeft.
Volgens Maaike Verhoef, secretaris van de NVHP, rapporteren haar leden
momenteel een forse stijging van het aantal oriëntatie- en adviesgesprekken.
“Maar ook een stijging van concrete bemiddelingen. Als gevolg van de
crisis hebben veel kantoren de afgelopen jaren
noodgedwongen afscheid moeten nemen van
personeel. De huidige opleving leidt er toe dat bij
veel kantoren nu een hogere werkdruk voor de nog
aanwezige medewerkers is. De vraag naar hypothecair
planners neemt toe.”
Mentaal
Verhoef ziet een duurzaam herstel van de
hypotheekmarkt. “Wel moeten ondernemers en
organisaties ook mentaal weer ervaren dat het herstel
is ingezet. Dan zijn we weer een maand of zes verder.
Als het herstel van het consumentenvertrouwen
Juni 2014
doorzet, zal dat positief uitwerken op de koopwoningmarkt. We zien dat leden
meer geraadpleegd worden over de vraag wat een betere optie is: kopen of
huren? Deze vraag zal door steeds meer huurders gesteld worden. Voor een deel
van die consumenten zal blijken dat kopen een gunstigere optie is dan blijven
huren. Ook dat kan een nieuwe impuls geven aan de koopwoningmarkt.”
Verhoef vindt de daling van de NHG-grens per 1 juli ‘een verkeerd signaal op
een verkeerd moment’. “De maatregel zal naar onze verwachting een vertraging
geven bij de transacties boven de NHG- grens. Het was verstandiger geweest
om hier nog even mee te wachten tot het moment waarop het vertrouwen van
de consument iets meer basis heeft gekregen.”
Structureel
Volgens HDN was het aantal hypotheekaanvragen van januari tot en met mei 52
procent hoger dan in dezelfde periode vorig jaar. “Dit
bevestigt dus de berichtgeving over een beginnend
herstel van de huizenmarkt”, zegt Burny Verbeek,
manager bij HDN. “Gezien het feit dat iedere maand
een stijging laat zien ten opzichte van dezelfde maand
een jaar eerder, lijkt het geen tijdelijke opleving, maar
een meer structureel karakter te krijgen.”
Verbeek voorziet dat de verlaging van de NHG-grens
tot 1 juli een stimulerend effect heeft op het aantal
hypotheekaanvragen in juni.
Maaike Verhoef (NVHP): “De daling van de NHG-grens
komt op een verkeerd moment.”
Colofon
NVMagazine is een periodieke uitgave van de
Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en
vastgoeddeskundigen NVM.
NVMagazine biedt nieuws, achtergronden en opinies
uit de wereld van onroerend goed in de markten
wonen, business en agrarisch & landelijk vastgoed.
Uitgever
NVM, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein,
T: 030 608 5185
Hoofdredactie
Roeland Kimman ([email protected])
Bladmanagement & eindredactie
PACT Public Affairs
Redactie
Liesbeth Kramer, Daan Keij, Sander Schilders,
Peter Westhof
Fotografie
Sicco van Grieken, Eric Veenhuyzen, Roelof Pot,
DNA beeldbank Laat Zeeland Zien,
PACT Public Affairs
Vormgeving & opmaak
Koos in Vorm
Druk & distributie
MediaCenter Rotterdam
Abonnementen
NVMagazine wordt toegezonden aan personen die
beroepsmatig bij de vastgoedsector betrokken zijn.
Aanvragen voor een (gratis) abonnement en adreswijzigingen kunnen worden gericht aan de uitgever.
Overname van artikelen uitsluitend toegestaan na
toestemming van de hoofdredactie.
7
serie
Presentatrice van ‘Opsporing Verzocht’ Anniko van Santen:
‘Gelukkig zijn in je huis geeft
zo’n rijkdom en veiligheid’
Anniko van Santen: “Ik kocht mijn eerste woning eind 1999. Deze twee-onder-eenkapwoning uit de eerste helft van de vorige eeuw stond in de Geuzenwegbuurt in Hilversum.
In die tijd gingen de huizen als warme broodjes over de toonbank. Kwam je als eerste kijker,
dan maakte je nog enige kans. Van onderhandelen over de prijs was al helemaal geen
sprake. Ik heb in die tijd een aantal huizen bekeken en eigenlijk binnen een kwartier de
beslissing genomen om dit huis te kopen. Het huis kostte 730.000 gulden, een ﬂink bedrag,
maar in die tijd werden ruime hypotheken verstrekt. De ﬁnanciering was dan ook snel rond.
Perfect onderhouden
Woonplezier
De woning was van een uitstekende kwaliteit en perfect
onderhouden, er waren dan ook geen grote verbouwingen nodig.
Een makelaar heeft mij destijds begeleid bij de aankoop. Zeker
omdat het de eerste keer was dat ik een huis kocht, vond ik
dat heel prettig. Bij alle huizen die ik heb gekocht heb ik de
beslissing kopen of niet kopen eigenlijk altijd binnen een uur
genomen. Ik ben daar dan ook niet heel erg rationeel in, moet ik
eerlijk toegeven.
Het is meer een kwestie van ergens heel graag willen wonen,
en dan is wat mij betreft woonplezier zoveel belangrijker dan
of je er later misschien iets bij inschiet. Kijk, je moet natuurlijk
niet kopje-onder gaan, maar zeker ook niet op 5000 euro je
droomhuis laten schieten. Want het is gewoon zo fijn om ergens
een deur open te doen en te denken: dit is van mij. Als je echt
gelukkig bent in je huis – en je kunt het ook goed betalen – dan
geeft dat zo’n rijkdom en veiligheid.
Mijn eerste woning
In de rubriek ‘Mijn eerste woning’
komen bekende Nederlanders aan
het woord over de aankoop van
hun eerste woning. Waarom werd
de woning gekocht, hoe verliep de
aankoop en hoe werd de woning
gefinancierd? En welk advies wil de
BN’er potentiële kopers van een huis
meegeven? In dit twaalfde deel het
verhaal van tv-presentatrice Anniko
van Santen die haar eerste woning in
Hilversum heeft gekocht.
want van een goede investering word je niet gelukkig. Het is een
kwestie van de juiste mix vinden. Dus enerzijds super rationeel
beslissen en anderzijds toch ook heel erg vanuit je onderbuik.”
Anniko van Santen: “Laat je heel goed informeren, ook over wat
bouwtechnisch mogelijk is.”
Ideale plek
Nog steeds woon ik in Hilversum: nu in een grote vrijstaande
woning in het centrum met een ommuurde tuin en dus heerlijk
veel privacy. Echt de ideale plek. In dit huis wil ik oud worden!
We hebben dit huis gekocht omdat we het gewoon niet konden
laten lopen. Ons oude huis was op dat moment echter nog niet
verkocht. Dit heeft uiteindelijk ook nog zo’n 2,5 jaar geduurd. Op
zo’n moment merk je wel dat een huis ook echt een molensteen
kan zijn. We waren dan ook blij toen het eenmaal verkocht was.
De juiste mix
Tegen mensen die nu op het punt staan hun eerste woning te
kopen zou ik willen zeggen: laat je bij de koop van een woning
heel goed informeren, ook over wat bouwtechnisch mogelijk is.
Zo hoor ik weleens dat mensen afhaken, omdat ze de deurtjes van
de keuken niet leuk vinden. Door dat soort zaken moet je heen
kunnen kijken. Makelaars zouden daar naar mijn mening veel meer
van toegevoegde waarde kunnen zijn op dit punt. Daarnaast moet
je een huis niet kiezen alleen omdat het een goede investering is,
iN de KANTLiJN
‘Van een goede investering word je niet gelukkig’
DAGElIJKS 260.000 BEZoEKERS VooR CUYPERS’ MonUMEnT
Het drukst bezochte monument van ons land staat al ruim een eeuw te pronken aan de
oevers van het IJ in Amsterdam. In de gangen en op de perrons van het Amsterdamse
Centraal Station is het elke dag een drukte van belang. Dagelijks verwerkt het station
maar liefst 260.000 reizigers. Die stroom aan reizigers heeft de laatste jaren veel
bouwketen gezien. In en rond het Centraal Station wordt namelijk al jarenlang heel
hard gewerkt.
Belangrijk ijkpunt in dit proces is de opening van de Noord/
Zuidlijn, die naar verwachting in 2017 zal plaatsvinden.
Daarna volgen nog meer projecten op en rond het station. Pas
in 2020 zijn alle projecten gereed. Wat is de historie van dit
monumentale gebouw?
Samenhangend spoorwegnet
Het Centraal Station is gebouwd tussen 1881 en 1889 naar
ontwerp van de beroemde architect P.J.H. Cuypers en zijn
collega’s A.L. van Gendt (stationsgebouw) en L.J. Eijmer
(stationskap). Het complex ligt op een kunstmatig eiland in het
IJ, recht tegenover het Damrak.
Voordat het station werd gebouwd, had Amsterdam twee
gescheiden spoorwegverbindingen met elk een eigen station.
Aan de westkant lag Willemspoort, het eindstation van de lijn
naar Haarlem. Aan de oostkant lag het station Weesperpoort,
eindstation van de Rijnspoorweg (Utrecht – Arnhem – Keulen).
8
Om een samenhangend spoorwegnet in ons land op te zetten
voerde de regering in de 19de eeuw de Spoorwegwet in. Voor
Amsterdam betekende dit een verbinding met Den Helder en de
bouw van een centraal personen- en goederenstation, waar de
bestaande en nieuwe lijnen samen kwamen.
Klassiek en rijk versierd
Het gebouw is duidelijk in de stijl van Cuypers’ andere
ontwerpen (o.a. het Rijksmuseum) gebouwd: klassiek en
rijk versierd. Oorspronkelijk bestond het stationsgebouw
naast de wachtruimtes - met speciale accommodatie voor de
koninklijke en buitenlandse reizigers - uit kantoren voor het
spoorwegpersoneel, een plaatskaartenbureau, verspreid gelegen
loketten en een kapperszaak.
Het Centraal Station is sinds 1974 een rijksmonument en is
in 1999 door de ministeries VROM en OCW aangewezen als
beschermd stadsgezicht. De gevel van het stationsgebouw is
rijkelijk versierd met ornamenten en natuursteen. Jarenlang zijn
die aangetast door het weer. Doordat het Centraal Station op de
monumentenlijst staat is onderhoud en restauratie mogelijk.
Het Centraal Station is tegenwoordig hét knooppunt van al het
openbaar vervoer in Amsterdam. In de toekomst zal het aantal
bezoekers van 260.000 naar zo’n 330.000 stijgen.

Download Report