Aan ieder monopolie komt een einde.

Aan ieder monopolie komt een einde.
Vooruit naar de kern? OK, maar naar welke kern?
3 perspectieven voor corporaties.
Rudy de Jong, 20 maart 2014.
Inleiding
Het essay “Vooruit naar de kern” laat op een boeiende manier zien wat ook weer de bedoeling van
de sociale huisvesting is en waar het systeem in de loop van de tijd de weg is kwijtgeraakt. Van
daaruit wordt een aantal perspectieven geschetst om het woonbeleid weer op het goede spoor te
zetten. Het essay past daarmee in het “ordeningsdebat” dat de sector nu bezighoudt en dat draait
om de vraag waar het heen gaat met ons mooie, internationaal geroemde corporatiesysteem.
De vraag die daarbij echter alleen zijdelings aan de orde komt, is in hoeverre het sociale huursysteem
nog past bij de ontwikkeling van onze samenleving. Hoe ontwikkelt de markt van vraag en aanbod
zich? In hoeverre is er nog behoefte aan een centraal gestuurde “bedoeling”? Dat wil zeggen: een
aanbod-gestuurd woonbeleid met een exclusieve rol voor een groep “toegelaten” verhuurders.
Daarin ligt ook de institutionele vraag besloten wat we nog collectief willen regelen op de
woningmarkt en wat we inmiddels wel kunnen overlaten aan mensen zelf en aan commerciële en
niet-commerciële aanbieders?
In dit essay doe ik een poging om – als aanvulling op “Vooruit naar de kern” - een begin te maken
met het beantwoorden van deze vragen. Dat doe ik door aan de andere kant van de “leefwereld” van
de sociale huursector te beginnen. Dus niet bij het institutionele speelveld van bedoelingen en
regulering, maar bij de vraagstukken in de samenleving, het spel van vraag en aanbod op de
woningmarkt.
Achtereenvolgens komen daarbij de volgende vragen aan de orde:
1.
2.
3.
4.
Wat gebeurt er op de woningmarkt?
Hoe reageren aanbieders en vragers?
Hoe kan het beleid worden verbeterd en waar is nog behoefte aan collectieve oplossingen?
Wat is het toekomstperspectief voor woningcorporaties?
NB: de vraag die in dit essay niet aan de orde zal komen, is het nut dat woningcorporaties hebben
voor het realiseren van een aantal publieke doelstellingen, die alleen indirect met goed wonen te
maken hebben. Bijvoorbeeld het uitvoering geven aan onderdelen van het sociale zekerheidssysteem
of het functioneren als een anticyclische investeringsmachine in economisch slechte tijden.
1
1. Wat gebeurt er op de woningmarkt?
Over de Nederlandse woningmarkt zijn de afgelopen jaren veel rapporten geschreven. Er blijkt
sprake te zijn van forse tekortkomingen. Het belangrijkste probleem is de extreem lage
aanbodelasticiteit.1 Dat wil zeggen dat het aanbod nauwelijks reageert op veranderingen in de vraag.
De belangrijkste verklaring hiervoor is de schaarste aan bouwgrond en de overheidsregulering, die
het aanbod beperkt. Ook subsidies spelen een grote rol bij de verstoring. In een markt waarin
aanbod nauwelijks reageert op de vraag, leidt subsidiëring van afnemers (via hypotheekrenteaftrek,
hypotheekgarantie en huurtoeslag) vooral tot hogere prijzen en slechts beperkt tot hogere kwaliteit
of meer aanbod. 2
Daarnaast leiden de subsidies niet alleen tot hogere prijzen, maar ook tot herverdeling van
koopkracht. Door de tegengestelde werking van hypotheekrenteaftrek en huurtoeslag ondersteunt
het bestaande systeem vooral de koopkracht van lage (in de huursector) en hoge (met een eigen
woning) inkomens en veel minder die van (lagere) middeninkomens.
Daar komt bij dat eigen woningbezit fiscaal veel sterker wordt gestimuleerd dan het verhuren van
woningen. Het totale bedrag aan belastingaftrek voor kopers is een veelvoud van de toeslagen voor
huurders. Het gevolg is dat verhuurders wel worden geconfronteerd met de hoge vastgoedprijzen,
opgejaagd door de subsidiëring van de kopers, maar niet dezelfde fiscale voordelen hebben. En alsof
dat niet voldoende is, kunnen particuliere verhuurders ook geen gebruik maken van de
rentevoordelen door overheidsgaranties van veel kopers (NHG) en van woningcorporaties (WSW) en
van de fiscale voordelen van institutionele beleggers. Het is dan ook geen wonder dat er in
Nederland slechts een kleine particuliere
huurmarkt bestaat.
Lage doorstroming.
Door de subsidies zit er een
“leemlaag” in de woningmarkt waar
moeilijk doorheen te komen is.
De onevenwichtige subsidiëring van de
woningmarkt verklaart ook deels waarom de
doorstroming laag is. Bij een stijgend inkomen
raken huishoudens immers hun subsidie
(huurtoeslag) kwijt, waarna het inkomen nog veel verder moet stijgen voordat ze opnieuw aanspraak
op subsidie (hypotheekrenteaftrek) kunnen maken. Door het subsidiesysteem zit er een “leemlaag”
in de woningmarkt waar moeilijk doorheen te komen is.
Behalve het subsidiesysteem zijn er ook andere factoren die de doorstroming beperken, zoals de
kredietcrisis en de veranderingen op de arbeidsmarkt. Ondanks de lage rente, is de toegang tot
hypothecair krediet een stuk moeilijker geworden. Dat geldt zeker voor het groeiende leger mensen
zonder vaste baan en met wisselende inkomsten. Maar ook de huurregelgeving en het huurbeleid
van woningcorporaties hebben een negatief effect op de doorstroming. Door het huurbeleid van
overheid en corporaties bestaat vaak een zwakke relatie tussen prijs en kwaliteit. Mensen, die het
geluk hebben in een aantrekkelijk geprijsde huurwoning te wonen, zullen niet gauw verhuizen.
Het plaatje van de trage doorstroming wordt compleet gemaakt door de vergrijzing en de
verandering in het zorgbeleid. Ouderen zijn sowieso minder verhuisgeneigd dan jongeren, maar door
het beleid om zo lang mogelijk in eigen huis verzorgd te worden, wordt dit verder versterkt.3
Het gevolg is lange wachttijden voor sociale huurwoningen in gewilde gebieden, zeker voor
1
Zie o.a. OESO 2011: Housing markets and structural policies in OECD countries.
Zie o.a. Besseling, Bovenkerk cs 2008: De Nederlandse woningmarkt en overheidsbeleid; over
aanbodrestricties en vraagsubsidies. In: Vereniging Staatshuishoudkunde: Agenda voor de woningmarkt.
3
WoOn 2012.
2
2
“normale” woningzoekenden, dus zonder een erkende urgentie. In gewilde steden als Amsterdam of
Utrecht bedraagt de gemiddelde wachttijd van starters 7-8 jaar.4
Dichten van de kloof.
In de loop der tijd zijn verschillende pogingen gedaan om de kloof in de woningmarkt te dichten,
echter zonder het echte probleem aan te pakken. In de jaren negentig zijn de
hypotheekvoorwaarden aanmerkelijk versoepeld waardoor een groeiend aantal huishoudens met
lagere middeninkomens een woning kon kopen. Toen dit “pull” beleid vastliep door de prijsstijging
van woningen en de uit de hand gelopen hypotheekschulden, werd gekozen voor een “push” beleid.
Dat willen zeggen: het stimuleren van huurders met een wat hoger inkomen om te verhuizen door
versnelde verhoging van de huren. Het financieel belasten van relatief goedkope huurwoningen
(verhuurdersheffing) werkte hierbij als een stimulans.
Impliciete subsidies.
Veel beleidsmakers zien de extra huurstijging
Door de “leemlaag” in de
als een terechte correctie op de te lage prijs
van sociale huurwoningen. Omdat met die
woningmarkt betalen huurders met
huurprijs geen marktconform rendement
een middeninkomen meer dan
mogelijk is, beschouwen zij de relatief lage
kopers met het zelfde inkomen.
huur als een “impliciete” subsidie.
Het is zeer de vraag of deze beleidsmakers
gelijk hebben. Wat marktconform is wordt niet
alleen bepaald door de rendementseis van de eigenaar, maar ook door hetgeen de huurder kan en
wil betalen. Zij realiseren zich onvoldoende dat het merendeel van de huurwoningen ooit met
subsidie is gebouwd, omdat zelfs huurders met een lager middeninkomen zich een dergelijke woning
niet konden veroorloven. Het is zeer de vraag of de koopkracht van die huishoudens inmiddels zover
gestegen is, dat zij zich de marktprijs van hun woning wel kunnen veroorloven.
Ook realiseren zij zich onvoldoende dat er op de schaal van Nederland nauwelijks nog sprake is van
een kwantitatief woningtekort5 en dat de woonlasten van huurders nu al tot de hoogste van Europa
behoren.6 Door de leemlaag in de woningmarkt betalen huurders met een middeninkomen nu al
hogere woonlasten dan kopers met het zelfde inkomen en door de huurstijging neemt dat verschil
toe.7
Verder is er opvallend weinig
Alleen in gewilde woningmarkten is
beleidsaandacht voor de effecten van de
huurtoeslag op de huren. Door het
sprake van “impliciete subsidies” van
generieke, landelijke systeem is de hoogte
corporaties door lage huren. In andere
van de huurtoeslag vrijwel onafhankelijk van
gebieden wordt de huur juist
de waarde van de woning. De gemiddelde
WOZ-waarde in Amsterdam ligt meer dan
opgestuwd door de huurtoeslag.
tweemaal zo hoog als in zwakke
woningmarkten, maar de gemiddelde
huurprijs (per m2), verschilt niet meer dan een procent of tien.8 Het is daarom waarschijnlijker dat
4
AFW, website. Provincie Utrecht: Woningmarktmonitor.
Zie o.a. ABF 2012: Opgave stedelijke vernieuwing en woningbouw.
6
Zie o.a. Cecodhas 2012: Housing affordability in the EU. European Commission 2009: Housing and exclusion.
7
WoOn 2012.
8
WoOn 2012.
5
3
alleen in gewilde woningmarktgebieden het probleem speelt dat de hoogte van de huur door
overheids- en corporatiebeleid onnodig wordt beperkt. In veel andere gebieden speelt het
omgekeerde. Door de huurtoeslag wordt de huur daar aan de onderkant van de markt juist onnodig
opgestuwd.
Hogere kosten maar geen beweging.
Het resultaat van dit alles is dat een groot aantal kopers met een negatief vermogen wordt
geconfronteerd, een groeiend aantal huurders onverantwoord hoge woonlasten heeft, de
subsidielast van de overheid is toegenomen, maar de woningmarkt niet in beweging is gekomen.
4
2. Hoe reageren aanbieders en vragers op de woningmarkt?
Door de economische teruggang en de daling van de huizenprijzen (met zo’n 25%) verminderde de
vraag naar koopwoningen en werden projectontwikkelaars, corporaties en gemeenten met grote
verliezen geconfronteerd. Het aanbod van nieuwe woningen is in enkele jaren meer dan gehalveerd.
Vrijkomende koopwoningen staan langdurig te koop en worden steeds vaker tijdelijk verhuurd.
Tegelijk nam de vraag naar huurwoningen sterk toe. Van de verhuizende huishoudens ging de
afgelopen jaren zo’n 70% naar een huurwoning. Voor startende huishoudens ligt dat voor de hand,
maar inmiddels verhuizen ook meer kopers naar een huurwoning dan omgekeerd.9 Daarmee groeit
de markt voor duurdere huurwoningen.
Groeiende vraag huurwoningen.
Behalve de economische stagnatie zijn er nog enkele belangrijke verklaringen voor de grote
belangstelling voor huurwoningen. Ten eerste is dat de samenstelling van de verhuizende
huishoudens. Van de startende huishoudens bestaat inmiddels zo’n 70% uit één persoon en bij de
doorstromers is dat bijna de helft. Alleenstaanden zijn in het algemeen minder koopbereid, maar zijn
daar gezien hun gemiddeld lage inkomen ook veel minder toe in staat. Dat geldt niet alleen voor
jongeren, maar zeker zo sterk voor oudere alleenstaanden.10
Een tweede verklaring is de flexibilisering van de arbeidsmarkt. Een steeds groter deel van de
arbeidsmarkt bestaat uit vormen van flexibele arbeid, dat wil zeggen tijdelijke contracten en werken
als kleine zelfstandige. Het is goed mogelijk dat dit een structureel verschijnsel is, mede gezien de
trend van een in omvang afnemende (lagere) middenklasse.11 Vanwege de wisselende en onzekere
inkomsten is het voor die groep extra moeilijk om een
lening voor het kopen van een woning te krijgen.
Bovendien vraagt het hebben van wisselende
De grote vraag naar duurdere
werkgevers om flexibiliteit in de woonplek. Een
huurwoningen kon wel eens
koopwoning kan dan een blok aan je been zijn.
blijvend zijn.
Een derde verklaring voor de groeiende belangstelling
voor huurwoningen is de vergrijzing. Veel ouderen
willen het vermogen in hun woning vrijmaken om hun inkomen aan te vullen of om geld aan hun
kinderen te schenken. Gezien de stijgende zorgkosten en de onder druk staande pensioenen zal dit
trend sterker worden.
Vanwege het structurele karakter van verschillende verklaringen zou de gegroeide vraag naar
huurwoningen wel eens blijvend kunnen zijn, ook als de koopmarkt weer aantrekt.
Onbereikbaar.
De grotere vraag naar duurdere huurwoningen gaat samen met een snelle stijging van de huurprijs,
vooral van leegkomende woningen. Het is niet
ongewoon als woningcorporaties de huur van
Is het niet merkwaardig dat het
leegkomende woningen met meer dan 100 euro per
tekort aan betaalbare woningen
maand verhogen.
Door de verstopte woningmarkt, de stijgende vraag
nauwelijks tot commotie leidt?
naar huurwoningen en de snel stijgende huren, lijkt de
reguliere huursector voor veel starters met lagere
inkomens echter vrijwel onbereikbaar te worden. Voor betaalbare sociale huurwoningen bestaan in
9
CBS Statline 2014.
WoOn 2012, CBS Statline 2014.
11
Zie o.a. Goos, Manning cs 2010: Explaining job polarisation in Europe.
10
5
veel steden lange wachtlijsten. De particuliere huursector is meestal klein, slecht toegankelijk voor
lagere inkomens en duur. En de huren stijgen zo snel, dat voor een groeiend aantal huishoudens met
lage inkomens zelfs de sociale huursector onbetaalbaar lijkt te worden.12 Dus hoe komen starters nog
aan een betaalbare woning? Hoe kunnen de 800.000 huurders die nu al zowat de helft van hun
inkomen kwijt zijn aan woonlasten13, de steeds hogere huren opbrengen? Zijn we op weg naar een
nieuwe woningnood?
Maar ….., aan de andere kant: als het probleem zo groot is, is het dan niet merkwaardig dat het
tekort aan betaalbare woningen nauwelijks tot commotie leidt? Alhoewel veel huishoudens zich
zorgen maken over de betaalbaarheid van huisvesting, staat dit niet eens in de top 10 van grootste
zorgpunten van de Nederlandse bevolking.14 Wat is er aan de hand?
Creatieve oplossingen.
Zou het kunnen zijn dat huurders, maar vooral
starters, veel minder weg hebben van de makke
schapen dan waar we ze voor houden? Zou het
kunnen zijn dat zij van de nood een deugd maken?
Dat ze veel zelfredzamer zijn dan we denken? Dat ze
hun eigen oplossingen zoeken? Het lijkt er sterk op
dat dit inderdaad het geval is, maar dat dit nog
buiten het beeld van veel beleidsmakers blijft.15
Zou het kunnen zijn dat huurders
minder weg hebben van de
makke schapen dan waar we ze
voor houden?
Natuurlijk hebben corporaties in steden als Amsterdam, Utrecht en Den Haag best door dat illegale
onderhuur net zoiets is als drugsgebruik. Je kunt er tegen vechten, maar de strijd winnen, lukt je
nooit. Ook zien ze wel dat steeds vaker woningen worden gehuurd door een stel dat niet persé een
relatie heeft. Studentenhuisvesters weten dat onzelfstandige woonruimte steeds populairder wordt.
Corporaties in gebieden met veel laaggeschoolde arbeid zien dat er ’s avonds opvallend veel auto’s
met Poolse kentekens in hun complexen staan. En verhuurmedewerkers weten best dat gescheiden
vaders hun heil zoeken op vakantieparken en daar jaren kunnen blijven wonen.
Minder ruimte.
Wat we minder op ons netvlies hebben, is dat
Wat we nog niet zo op ons
steeds meer jongeren niet zo nodig op kamers
netvlies hebben, is dat steeds
hoeven. Of dat ze thuis wonen en ook nog ergens
meer jonge mensen het niet
anders. Dat sinds een aantal jaren starters
weliswaar meer betalen, maar ook minder
alleen normaal, maar ook prima
woonruimte consumeren.16 Dat door de
vinden om met anderen een
gezinsverdunning en de vergrijzing steeds meer
woning te delen.
mensen ruimte over hebben. Dat je als
alleenstaande met een nieuw relatie je woning best
een tijdje kunt doorverhuren. Dat ouderen in plaats
van de dure thuiszorg soms liever een paar Poolse dames in huis nemen. Dat jonge mensen het
12
Zie o.a. Volkskrant 17-3-2014: Sociale huurwoningen fors duurder geworden.
WoOn 2012.
14
SCP Burgerperspectieven 2013-03.
15
Zie ook: BZK 2013: Wonen in ongewone tijden.
16
WoOn 2012, BZK 2013: Wonen in ongewone tijden.
13
6
steeds vaker niet alleen normaal, maar ook prima vinden om met anderen een woning te delen. En
dat ze hun eigen sociale netwerken hebben om woonruimte en medebewoners te vinden.
Flexvastgoed.
Wat we ook minder op ons netvlies hebben, is dat vastgoed steeds meer een multifunctioneel en
flexibel karakter krijgt.17 Niet alleen na elkaar, maar ook tegelijk. Dat heeft alles te maken met de
transformatie van de arbeidsmarkt en met de communicatie via internet en sociale netwerken.
Publieke, commerciële en sociale functies worden gemengd in één gebouw. Woonhuizen,
bibliotheken en horecagelegenheden dienen als werkplek en uitvalsbasis voor de groeiende groep
ZZP-ers en flexwerkers. Zorgdiensten worden niet meer in instellingen, maar aan huis geleverd. Dat
betekent dat ook woonruimte een bredere functie krijgt. Niet alleen thuis zijn en vrienden
ontvangen, maar ook commerciële functies. Steeds meer mensen ontdekken hun huis als een “asset”
waarmee geld verdiend kan worden. Als kantoor of werkplaats, als al of niet tijdelijk verhuurobject,
als bed- and breakfast, als …….
Serieus alternatief.
Het lijkt er sterk op dat zich rond de woningmarkt – net als rond de arbeidsmarkt – een flexibele schil
aan het vormen is, die de acute problemen van veel
starters oplost. De kern is voor de insiders: de
Het lijkt er sterk op dat zich rond
mensen met een vast contract en met oude
rechten. De schil is voor de nieuwkomers, de
de woningmarkt een flexibele
jongeren, de mensen met wisselende inkomens.
schil aan het vormen is.
De flexibele schil is geen traditionele concurrent
van de bestaande aanbieders op de woningmarkt.
Ze bestaat uit een veelheid van initiatieven. Tijdelijke verhuur via online diensten, zoals de in Silicon
Valley gevestigde Airbnb, die alleen al in Amsterdam zo’n 2.500 adressen in de aanbieding heeft en
zich opmaakt om beursnotering aan te vragen.18 Aanbieders waarbij het niet alleen gaat om een
alternatief voor hotelkamers, maar ook om verblijf voor een paar maanden of langer. Ook gaat het
om antikraak organisaties en eigenaren van vakantiehuisjes, die hun werkterrein verbreden. En het
gaat om mensen die hun woning – en daarmee de woonlasten – graag willen delen met een ander,
om huurders die hun woning geheel of gedeeltelijk doorverhuren. En natuurlijk om eigenaren die
hun woning niet kunnen verkopen en ontdekken
dat ze er zo best een aardige opbrengst uit kunnen
De flexibele schil zou zomaar zo’n
halen. Enzovoorts.
De flexibele schil bevindt zich – zeker in deze
“disruptive innovation” kunnen
beginfase – in een grijs gebied en blijft voor een
zijn, die de bijl aan de wortel legt
belangrijk deel nog buiten de statistieken. Maar ze
van de oude monopolisten op de
groeit tegen de verdrukking in. Corporaties en
gemeenten bestrijden illegale onderhuur met hand
woningmarkt.
en tand; een activiteit die zij zien als een vorm van
“woonfraude”. Maar een stad als Amsterdam heeft
onlangs al besloten zich bij de werkelijkheid neer te leggen en het verhuren van woningen via online
marktplaatsen te gedogen.19
17
Zie o.a. Jong, R. de, 2013: Het rommelhok van de vastgoedmarkt. In: Barometer Maatschappelijk Vastgoed
2013. Bol, N. 2014: Tijdelijke en flexibele oplossingen groeien door verandering van de vraag. Service Magazine.
18
Zie o.a. Parool 31-7-2012: Amsterdammers verdienen bij door toeristen onderdak te bieden.
19
Zie o.a. Volkskrant 2014-02-15: Amsterdam akkoord met thuis verhuren aan toeristen.
7
Al met al is het waarschijnlijk dat de groei van de flexibele schil van de woningmarkt zich verder door
zal zetten en uiteindelijk – net als op de arbeidsmarkt – een serieus alternatief vormt voor de
bestaande aanbieders. Het zou zomaar zo’n “disruptive innovation” kunnen zijn: een concurrent uit
onverwachte hoek, die de bijl aan de wortel legt van de oude monopolisten op de markt.20
20
Christensen, C. 1995: Disruptive Technologies. Catching the Waves.
8
3. Hoe kan het beleid worden verbeterd en waar is behoefte aan collectieve oplossingen?
De problemen op de woningmarkt laten zien dat de onevenwichtige subsidiëring van de
woningmarkt moet worden afgebouwd om de leemlaag te slechten en de doorstroming te
verbeteren. Daartoe zijn inmiddels de eerste,
voorzichtige stappen gezet. De fiscale steun aan de
bovenkant van de koopmarkt wordt stap voor stap
Als de onevenwichtige fiscale
afgebouwd en de prijs van huurwoningen krijgt
behandeling wordt afgebouwd,
langzaam een sterkere relatie met de kwaliteit.
kan zich een marktsegment van
Maar er is meer nodig. Als we de keuzevrijheid van
particuliere verhuurders
mensen op de woningmarkt echt willen verbeteren,
moeten verhuurders en eigenaar-bewoners fiscaal
ontwikkelen.
gelijk behandeld worden. Dan kan zich ook een
nieuw marktsegment van particuliere verhuurders
ontwikkelen. Een segment dat in Duitsland al sinds jaar en dag een belangrijke bijdrage levert aan de
woonvoorziening, ook voor mensen met lagere inkomens.
Daarnaast zijn er argumenten om – net als in Duitsland - huurders en kopers met lage inkomens
gelijk te behandelen, d.w.z. evenveel financiële ondersteuning.21 Daarbij zou wel het prijsopdrijvend
effect van die ondersteuning moeten worden beperkt, bijvoorbeeld door een relatie te leggen met
de regionale woningprijzen.
Zelfredzaam.
Het gedrag van aanbieders en vragers op de woningmarkt laat niet alleen zien dat de verstarde
woningmarkt tot creatieve oplossingen leidt, maar ook dat de zelfredzaamheid van mensen groter is
dan we geneigd zijn te denken. Wat dat betreft, doet zich een bijzonder fenomeen voor dat opnieuw
te maken heeft met de ontwikkelingen op de arbeidsmarkt. Er zijn steeds meer mensen met een
relatief hoge opleiding, die geen vaste baan vinden
en langdurig op een laag en wisselend inkomen zijn
Als het woonbeleid niet meer in
aangewezen. Dat zijn mensen die in het algemeen
goed hun weg weten te vinden in sociale
staat is om iedereen goed en
netwerken en online diensten. Dat zijn ook mensen
betaalbaar te huisvesten, waarom
die middelen weten te vinden om hun woonlasten
staan we mensen dan niet toe om
te verlagen of inkomsten uit hun woning te
verkrijgen. Het beleid van gemeenten en
zelf oplossingen te vinden?
corporaties lijkt er echter op gericht om die
creativiteit zoveel mogelijk af te remmen, om eigen
initiatief snel illegaal te verklaren. Maar als het
huidige woonbeleid, dat is gebaseerd op de distributie van een schaars goed, niet meer in staat blijkt
om iedereen goed en betaalbaar te huisvesten, waarom staan we mensen dan niet toe om zelf
oplossingen te vinden. Bijvoorbeeld door bij een ander in te trekken. Of door hun woning door te
verhuren. Of door hun huis voor nieuwe functies te gebruiken?
21
Statistisches Bundesambt 2010: Sozialleistungen. Wohngeld.
9
Communities.
Ook zien we in toenemende mate dat er groepen mensen zijn – of liever communities – die naar
nieuwe vormen van collectiviteit zoeken. Mensen met de zelfde achtergrond, levensstijl of
belangstelling. Mensen met een zorgbehoefte die elkaar kunnen steunen. Of mensen, die individueel
te weinig koopkracht of organisatievermogen
hebben om een goede woonplek te regelen, maar
In de woningmarkt is ruimte voor
dat gezamenlijk wel kunnen: de oude doelgroep
nieuwe vormen van
van de coöperatieve vereniging. Alhoewel deze
organisatievorm in landen als Tsjechië, Polen en
gemeenschappelijk belang.
Duitsland een belangrijk deel van het
woningaanbod verzorgt, kennen we haar in de
Nederlandse woningmarkt nauwelijks. In het huidige woonbeleid wordt de totstandkoming van dat
soort initiatieven ook nauwelijks gefaciliteerd.22 Maar in een woningmarkt waarin het aantal
zelfredzame mensen toeneemt, moet ruimte zijn voor nieuwe vormen van collectief belang, naast de
wel bekende verenigingen van eigenaren en woningcorporaties.
Sociale problemen.
Natuurlijk is die zelfredzaamheid niet voor iedereen weggelegd. Er zijn en blijven grote groepen
mensen die steun nodig hebben om een fatsoenlijke en betaalbare woonplek te vinden en te
houden. Mensen die vaak met verschillende sociale problemen worden geconfronteerd. Voor die
mensen blijft een collectief systeem nodig, dat
wonen verbindt met maatschappelijke diensten
Voor kwetsbare mensen is het de
en zorgt voor een stabiele steun in de rug. Voor
vraag of de scheiding van wonen
die groep is het dan ook de vraag of de scheiding
van wonen en zorg wel zo’n goede zaak is. Ook is
en zorg wel zo’n goede zaak is.
het de vraag of het beperken van de taken van
corporaties tot het verhuren van woningen wel zo
verstandig is, zeker in kwetsbare wijken. Wat dat betreft valt veel te leren van Engeland, waar veel
housing associations ook zorgdiensten leveren.
22
Zie ook: V.d. Schaar 2013: Het wordt nooit meer zoals het was.
10
4. Het toekomstperspectief voor woningcorporaties.
Het is de vraag welk toekomstperspectief er ligt voor corporaties als het stof van de korte termijn
doelstellingen van de huidige overheid is neergedwarreld. In hoeverre hebben collectieve
dienstverleners als woningcorporaties, de zogenaamde “non-profits van de verzorgingsstaat”, straks
nog toegevoegde waarde?
Feit is in elk geval dat het vertrouwen van de bevolking in instituties als woningcorporaties niet hoog
is23 en dat – in tegenstelling tot zorg en onderwijs – wonen een domein is dat mensen graag in eigen
hand houden. Ook de politieke steun voor het instituut woningcorporaties is sterk afgenomen. Een
fenomeen overigens dat niet specifiek Nederlands is. Met name ook in onze buurlanden Duitsland en
Engeland is dat het geval.24
Uit de voorgaande pagina’s tekent zich het beeld af
Het einde van het monopolie
dat er na een goede hervorming van de woningmarkt
van woningcorporaties komt
minder behoefte is aan de klassieke rol van
woningcorporaties. Er moet ruimte komen voor
langzaam in zicht.
particuliere verhuurders, voor gemeenschappelijke
belangen van groepen mensen en vooral voor de
creativiteit van mensen om hun eigen woonsituatie te regelen. Het einde van het monopolie van
corporaties op de huurmarkt komt langzaam in zicht.
Maar dat wil niet zeggen dat er bij een genormaliseerde woningmarkt, met ruimte voor individueel
en collectief initiatief, geen behoefte meer is aan organisaties, die problemen oplossen waarin
anderen niet voorzien. Al met al lijkt er vooral plek voor 3 perspectieven:
1. Een wijkgebonden woon-zorg voorziening voor kwetsbare mensen.
Grote sociale achterstanden concentreren zich in bepaalde wijken, vooral in de grotere steden. De
bewoners worden vaak geconfronteerd met meervoudige problematiek, waarvan fatsoenlijk wonen
er één is. Het zijn meestal wijken met een slecht imago, die door beleggers worden gemeden. Wel
zijn die wijken vaak het domein van het soort
particuliere verhuurders die in de volksmond
Kwetsbare wijken hebben
“huisjesmelkers” worden genoemd. Het zijn wijken
behoefte aan krachtige
die behoefte hebben aan intensief sociaal en
technisch beheer. Wijken, waar relatief veel mensen
maatschappelijke organisaties
wonen die steun van buiten nodig hebben.
met een breed takenpakket.
Wijken, waar behoefte is aan krachtige
maatschappelijke organisaties, die een breed
takenpakket tot hun verantwoordelijkheid rekenen. Een natuurlijke biotoop voor woningcorporaties,
waar ze nu al met succes werkzaam zijn en absoluut niet gemist kunnen worden.
2. Een belangenbehartiger en ondersteuner van burgerinitiatieven.
De woningmarkt wordt gedomineerd door een beperkt aantal grote partijen. Woningcorporaties,
beleggers en projectontwikkelaars hebben de goede bouwlocaties in handen en hebben weinig
belangstelling om ruimte te geven aan particuliere initiatieven. Opvallend is in dit verband dat er wel
23
SCP 2013: Burgerperspectieven.
Zie o.a. Stephens, Elsinga, Knorr 2008: The privatisation of social housing. Three differend pathways. In: Social
Housing in Europe II.
24
11
belangenverenigingen zijn voor verhuurders, eigenaar-bewoners en huurders, maar niet voor
gemeenschapsinitiatieven. Die initiatieven komen
dan ook niet of met grote moeite tot stand. Toch is
die vraag er wel, vooral in de groep met (lagere)
Aanbieders op de woningmarkt
middeninkomens; de traditionele achterban van de
hebben weinig belangstelling om
coöperatieve bouwverenigingen in andere landen.
ruimte te geven aan
Enkele verspreide voorbeelden in Nederland25 laten
gemeenschapsinitiatieven.
zien dat corporaties in principe goed geëquipeerd
zijn om deze vraag te ondersteunen. Ze hebben de
technische en organisatorische expertise en hebben
ervaring in de samenwerking met bewonersgroepen. Ze zouden dan ook een goede initiator kunnen
zijn van dit nieuwe segment in de woningmarkt.
Een logische variant hierbij is dat bewoners financieel kunnen participeren in hun woning of in kleine
coöperatieve verenigingen. Op die manier krijgen de bewoners de gelegenheid te sparen in hun
woning en daarmee een voorziening voor de oude dag op te bouwen. Een mogelijkheid die huurders
niet hebben.
3. Een prijsvechter op de markt: “de hoogste kwaliteit voor de laagste prijs”.
Eigenlijk is het bizar dat er op de huurmarkt geen aanbieders zijn die de slogan van de Lidl in hun
vaandel voeren. En dat terwijl we weten dat een fatsoenlijke woning voor een zo laag mogelijke prijs
het product is waar de markt juist op zit te wachten.
Het laat zien dat er nauwelijks concurrentie is en dat
de meeste verhuurders – ook woningcorporaties –
Het is bizar dat de slogan: “de
zich weinig richten op de vraag in de markt. Hier ligt
beste kwaliteit voor de laagste
dan ook een groot gat in de markt, waar corporaties
prijs” op de huurmarkt niet
als geen ander in kunnen springen. Zij hoeven
immers geen dividend uit te keren. Zij hoeven ook
voorkomt.
geen hoge rendementseisen te hanteren. Net als in
landen als Oostenrijk, Denemarken en Finland kan
het business-model worden gebaseerd op “cost-based renting”, dat wil zeggen dat het in principe
voldoende is als de kosten door de huurprijs worden goedgemaakt.26
Deze 3 perspectieven geven een antwoord op problemen in de samenleving waarin onvoldoende
wordt voorzien. Perspectieven die passen bij de competenties en de core-business van
woningcorporaties. Het zijn ook perspectieven waarvoor waarschijnlijk maatschappelijke steun zal
bestaan en waardoor het legitimatievraagstuk van corporaties kleiner kan worden.
Maar het zijn ook 3 perspectieven die een geheel verschillende attitude en aanpak vragen en daarom
moeilijk in één bedrijf te verenigen zullen zijn.
Omdat de “kern” nu eenmaal altijd kleiner is dan het geheel, zal dit betekenen, dat “vooruit naar de
kern” niet alleen wil zeggen dat de corporatiesector kleiner wordt, maar dat dit ook geldt voor een
aantal individuele bedrijven. Corporaties zullen zich specialiseren. Wijkgerichte corporaties vragen
om kleinschaligheid, maar de “Lidl van de woningmarkt” kan best landelijke dekking hebben.
Zo wordt het toch nog spannend in de sociale huursector!
25
26
Bijvoorbeeld Woningbouwvereniging Gelderland.
Cecodhas 2012: Housing Europe review.
12

Download Report