interview - Rochdale

René Grotendorst: Rochdale-organisatie staat
WONINGMARKT
10-03-2014 (05:52)
De bestuurscrisis die eind 2008 uitbrak maakte veel los in corporatieland. Rochdale
begon aan een exercitie op weg naar herstel. Toen hij in mei 2010 binnenkwam als
bestuurder kon René Grotendorst samen met zijn twee collega’s gelijk volop aan de
bak. Alles bij elkaar bijna zes jaar lang opruimen en reorganiseren. ‘Wij zijn er klaar
mee; nu weer volle kracht vooruit!’
Veel corporaties moeten momenteel hard terug in hun investeringsprogramma, om te kunnen
voldoen aan de verhuurdersheffing. Ook de crisis – teruglopende verkoopaantallen – helpt niet
mee. Reorganisaties zijn aan de orde van de dag.
Voor Rochdale-bestuurder René Grotendorst is het echter niets nieuws. Hij kreeg er al veel
eerder mee te maken, maar heeft de boel daardoor nu wel op orde: ‘Toen de verhuurdersheffing
en de verscherpte normen vanuit het Waarborgfonds Sociale Woningbouw eraan kwamen,
hebben we gezegd: dit pakken we maar meteen mee. In 2012 gaven we aan dat Rochdale in
2015 ook financieel op orde zou zijn; dat wilden we ondanks de verhuurdersheffing toch
waarmaken.’
Mismanagement ijlt lang door
In tegenstelling tot veel andere corporaties is de ellende bij Rochdale zélf begonnen, stelt
Grotendorst. ‘Het effect van fraude en mismanagement ijlt heel lang door in onze organisatie; ik
heb dat onderschat. Mensen hebben een lange tijd nodig om weer trots op Rochdale te kunnen
zijn. Ze hebben een baas gehad die beschuldigd werd van fraude, maar zij werden er door hun
omgeving op aan gesproken.
Daarna ben je meer op je hoede. En dan komen wij als nieuw team ook nog eens reorganiseren.
Dan willen de meeste mensen eerst maar eens even de kat uit de boom kijken.’
Koninkrijkjes
Wat de opgave voor de nieuwe Raad van Bestuur niet eenvoudiger maakte, was dat na de eerste
reorganisatie in de interim-periode er nog heel wat moest gebeuren.
Op zich begrijpelijk, want in die periode ging het volgens Grotendorst om de redding van
Rochdale als corporatie. ‘Voordien bestond Rochdale eigenlijk uit vier corporaties. In de interimperiode is als eerste prioriteit op hoofdlijnen wel gecentraliseerd, maar er bestonden nog steeds
vestigingen en een directielaag met veel eigen koninkrijkjes. Ook was er nog een aparte BV voor
de projectontwikkeling met een veel te grote portefeuille en een BV voor het dagelijks
onderhoud.’
Het eerste jaar is Grotendorst bezig geweest de projectontwikkeling af te bouwen en beide BV’s
te integreren in de organisatie. Aan het eind van het tweede jaar werden ook de drie relatief
autonome vestigingen gesloten. Waren bewoners daar niet boos over? Dat viel mee: ‘Voor de
huurders is het vooral van belang dat in de wijken waar wij veel woningen hebben
wijkbeheerders in de buurt rondlopen. Daarnaast hebben we zeven “Wijktafels” opgezet; teams
waar medewerkers van verschillende afdelingen wijkgericht werken. Daar zit alle kennis van het
dagelijks beheer. Dat is werkelijk invulling geven aan “dichtbij de klant zitten”.’
Duidelijke koers
“Wij hebben in 2011, na een gespreksronde met veel van onze stakeholders, ook een duidelijke
koers bepaald”, onderstreept Grotendorst. ‘Rochdale is er voor de mensen met een laag inkomen
en richt zich puur op de sociale huursector. De commerciële sector: daar zijn wij niet voor. De
contracten die we op dat vlak hebben, dienen we overigens keurig uit, zoals de koopwoningen in
het Amstelkwartier. Maar onze naam staat niet in de folder.’ Is Rochdale daarmee ook niet meer
van de ‘gemengde wijken’? ‘Dat is nog steeds onze inzet, maar waarom zouden wij dat allemaal
zélf moeten doen? Wij hebben inmiddels al zes projecten aan beleggers overgedragen, ook in
herstructureringswijken in Zuidoost en Noord. Wij komen alleen in actie buiten de sociale sector
als dat voor een wijk of buurt echt nodig is en de markt het niet oppakt.’
Zo min mogelijk slopen
De eerstkomende jaren zet Rochdale vooral in op goed beheer van de bestaande voorraad, zo
maakt René Grotendorst duidelijk. ‘De sloop in Nieuw-West, Noord en Zuidoost kan wat ons
betreft worden gestopt. Het heeft zijn functie gehad, maar het is een heel duur middel om
sociale problemen mee op te lossen. Midden jaren zeventig van de vorige eeuw heb je die
omslag in de stadsvernieuwing van de 19eeeuwse gordel ook gezien. Eerst zou alles gesloopt
worden, maar na verloop van tijd bleken die oude woningen ineens toch wel interessant. Die
beweging zie je nu ook in de wijken buiten de ring. We gebruiken nu andere middelen om de
verscheidenheid in een wijk groter te maken, bijvoorbeeld door woningen toe te wijzen aan
starters. Maar binnenkort ook door woningen te verkopen als kluswoning. Wij knappen het casco
op en de koper doet de inbouw naar eigen inzicht.’
Verder richt Rochdale zich de eerste jaren vooral op goed onderhoud en eenvoudige renovaties.
‘Dat is niet alleen duurzamer, maar houdt ook veel meer woningen betaalbaar.’ Grotendorst haalt
als voorbeeld de aanpak van het Jan Voerman-complex aan, 360 woningen die eerst op de
nominatie stonden om te worden afgebroken. ‘Maar reken maar uit: 15.000 euro per woning aan
huurderving en herhuisvestingskosten. Nog eens sloop en bouwrijp maken voor 5.000 euro. En
dan moet je nog beginnen.’ Nu voert Rochdale een basic renovatie van 30.000 euro uit met een
verbetering van het energielabel van F naar B en kunnen de woningen weer zeker 15 tot 20 jaar
mee. ‘Het was voor de bewoners lastig te volgen, dat begrijp ik wel. In 1992 zouden we
renoveren, toen in 2000 slopen, nu weer renoveren. Dat maakt wantrouwig. Gelukkig zat er een
actieve bewonersgroep van voornamelijk Marokkaanse vrouwen die ons heel scherp hield, maar
ook de bewoners achter het plan kreeg. Veel bewoners die eerst wilden verhuizen zijn nu
gebleven.’
Minder mensen
De keuze van Rochdale voor het zelf ontwikkelen van projecten is scherp: beheren is de prioriteit
en alleen renovaties worden nog door de eigen organisatie aangestuurd. ‘Daar moet je zelf aan
het roer staan, omdat je direct met de zittende bewoners te maken hebt. Nieuwbouw doen we
alleen nog in de sociale huur en die zal voorlopig zo gering zijn dat we wij die straks net zo goed
kunnen inkopen, zoals veel beleggers dat allang doen. Wij leveren een goed programma van
eisen, maar laat anderen het vervolgens maar uit ontwikkelen.’ Gevolg: de ontwikkeltak van
Rochdale die eerst nog 140 mensen in dienst had, puur voor de nieuwbouw, is teruggegaan naar
circa 15 medewerkers. Die tak is nu samengevoegd met planmatig onderhoud.
Bewoners aan het stuur
Als bewoners in de toekomst met ideeën komen over hoe ze hun eigen woningcomplex c.q.
woonomgeving kunnen verbeteren, zijn ze welkom bij Rochdale, zo sluit Grotendorst af: ‘We
hebben de afgelopen decennia steeds meer zaken van bewoners overgenomen, maar de laatste
tijd zie je weer bewonersgroepen die zelf het beheer willen doen. Soms gaat het om de
binnentuin, maar andere bewoners willen een vergelijkbare positie als de kopers in een VvE. Ook
ligt er een initiatief van een buurtbeheerbedrijf om schoonmaakwerkzaamheden te doen. Voor
ons nog even wennen, want natuurlijk zitten er ook risico’s aan. Maar het belangrijkste is dat de
huurder weer mede-eigenaar van Rochdale wordt. En laat daar nou onze basis liggen: de
coöperatie in het Engelse plaatsje Rochdale uit het midden van de 19e eeuw.’
Kees de Graaf

Download Report