1
Rochdale meerjarenplan
en -begroting
2015 - 2019
1. Inleiding
2
Rochdale meerjarenplan
en -begroting
2015 – 2019
Inhoudsopgave
Onze financiële positie is inmiddels
dusdanig verbeterd dat we dit jaar (2014)
voor het eerst weer wat meer ruimte
hebben om keuzes te maken.
3
De hoofdpunten voor 2015
Wij willen die beperkte ruimte die wij in de
begroting 2015 hebben, met name gebruiken
voor twee belangrijke zaken. In de eerste plaats
voor maatregelen om de betaalbaarheid van onze
1. Inleiding
3
Daar waren we ook wel aan toe na vijf zeer
woningen voor de meest kwetsbare groepen te
2. Huurbeleid en verhuur
7
magere jaren waarin bezuinigen en krimpen de
verzekeren en in de tweede plaats voor verdere
3. Dienstverlening
9
boventoon voerden. Bij de hoofdpunten voor
verbetering van de kwaliteit van onze woningen.
4. Participatie
10
2015 geven wij aan waar wij in 2015 (en volgende
5. Woningen en wijken 11
jaren) op inzetten.
6. Financiën en risicomanagement
15
7. Organisatie
18
Nu de Parlementaire Enquête is afgesloten, is
geformuleerd. Onze missie is om mensen met
8. Meerjarenbegroting 2015-2019
19
de verwachting dat in 2015 de nieuwe wetgeving
een laag inkomen te ondersteunen bij hun eigen
9. Toelichtingen op de balans
28
voor de woningcorporaties van kracht wordt.
keuzes in het wonen.
10. T
oelichting op de winst- en
Dat sluit aan bij onze missie en de twee
hoofddoelstellingen die wij in 2012 hebben
De precieze inhoud van de zogenaamde
En onze belangrijkste speerpunten uit het
verliesrekening
31
Herzieningswet en andere voorstellen van
Koersdocument zijn:
11. Toelichtingen kasstroomschema
41
het kabinet is nog ongewis omdat de meeste
•G
oede dienstverlening in actief contact met onze
voorstellen bij het schrijven van dit plan nog niet
zijn vastgesteld.
Toch is wel duidelijk dat onze koers in hoofdlijnen
aansluit op de wetsvoorstellen. Dat geldt met
name voor het werkveld van de corporatie en de
aanscherping van het toezicht; dat laatste zeker
als het advies van de Enquêtecommissie wordt
gevolgd om het extern toezicht los te koppelen
van het ministerie.
Wij zien eigenlijk maar één groot knelpunt en
dat is de voorgenomen scheiding tussen het
sociale en commerciële bezit. Zeker wanneer de
scheiding op de manier wordt vormgegeven zoals
nu wordt voorgesteld, verwachten wij erg veel
(nodeloos) administratief werk.
klant en omgeving.
•V
erbeteren van de kwaliteit van onze woningen
en wijken.
4
5
Mede met het oog op deze doelstellingen, hebben
In hoofdlijnen doen we dat als volgt:
Kwaliteit van de woningen
Betere dienstverlening
we in 2014 ons portfoliobeleid bijgesteld. Verderop
•G
erichte woningtoewijzing: we wijzen de
In de eerste plaats trekken we komende jaar
Voor het verbeteren van onze dienstverlening
is dat nader uitgewerkt, maar de belangrijkste
goedkopere woningen bij voorkeur toe aan de
€ 4 miljoen extra uit om de kwaliteit van onze
hebben we eerder aanpassingen in de organisatie
wijzigingen zijn er op gericht onze voorraad
lagere inkomens en omgekeerd de wat duurdere
bestaande woningen op peil te houden en waar
doorgevoerd, informatiesystemen ingericht en
goedkopere (en dus kleinere) woningen op
woningen aan de huishoudens met een wat
mogelijk op een hoger peil te brengen. Ook
de metingen van onze prestaties uitgebreid.
peil te houden en waar mogelijk uit te breiden.
hoger inkomen.
trekken we extra geld uit voor het verbeteren van
Tezamen met het cultuurveranderingstraject
•S
timuleren van zogenaamde “friendscontracten”
de veiligheid. In twee jaar tijd vervangen we de
dat we de komende jaren voortzetten (gericht
woningen hebben we juist laten vallen. Dat sluit
bij de verhuur van vrije sectorwoningen. Op die
open verbrandingstoestellen die een verhoogd
op zakelijk werken, meer samenwerken en
goed aan bij de grote vraag van de één- en
manier kunnen twee vrienden/vriendinnen met
risico op koolmonoxidevergiftiging opleveren. Dat
verantwoordelijkheden lager in de organisatie),
tweepersoonshuishoudens.
een laag inkomen toch betaalbaar wonen door
zijn er nog 2.000 en deze moeten uiterlijk 2017
moet dit leiden tot een ruime voldoende voor onze
samen één woning te huren.
allemaal zijn vervangen.
dienstverlening in 2015.
met een erg laag inkomen houden we een aantal
Om de leefbaarheid te verbeteren, gaan we
Voor het bereiken van de bovengenoemde doelen
woningen bewust beneden de zogenaamde
extra investeren in de kwaliteit van ons bezit in
is het van belang om goede mensen te hebben en
aftoppingsgrens.
de wijken Slotermeer, Kolenkit en Poelenburg
een gezonde bedrijfsvoering.
Uitbreiding van ons bezit met grotere (eengezins)
Betaalbaarheid en kwaliteit van de bestaande
woningen staan dus centraal.
Betaalbaarheid
De afgelopen twee jaar hebben wij de huren
boven inflatie verhoogd en hebben we
•M
aatwerk bij het leegkomen: voor huishoudens
•M
aatwerk bij huurverhoging: voor huishoudens
(Zaandam). In onze investeringsbegroting voor de
vrijkomende woningen veelal opgetrokken naar de
met een erg laag inkomen beperken we de
komende jaren hebben we extra projecten in deze
maximale huur. Dat was en is naar onze mening
huurverhoging zodat de huur niet boven de
wijken toegevoegd. Het programma dat al eerder
Gemotiveerde en professionele
medewerkers
aftoppingsgrens komt.
voor andere wijken is vastgesteld blijft intact.
Na alle reorganisaties die wij de afgelopen jaren
Duurzaamheid is een vast ingrediënt van onze
hebben moeten doorvoeren, ontstaat er nu
verantwoord, temeer omdat voor de laagste
inkomens de verhoging door de huurtoeslag werd
•B
ij renovatie zetten we in op een opknapbeurt
gecompenseerd. Maar dat geldt niet voor iedereen
met een beperkt investeringsniveau en bij
aanpak. Renovatie gaat voor sloop en verbetering
(eindelijk) de ruimte om met de nieuw ingerichte
en de huurtoeslagregeling pakt voor sommige
nieuwbouw zetten we in op kleine, goedkope
van de energieprestatie is het uitgangspunt.
organisatie aan de slag te gaan. Op allerlei
huishoudens niet altijd even goed uit.
sociale huurwoningen.
Komend jaar gaan we aan de hand van een
manieren zetten we erop in om met de kennis
proefproject bekijken of deelname aan de
en inzet van medewerkers het werk verder te
Wij kiezen er daarom de komende jaren voor om
Stroomversnelling meerwaarde voor ons heeft
verbeteren en ook leuker te maken. Dat is niet
1 miljoen extra in te zetten voor de groepen die in
bij de renovatie van onze vele portieketageflats.
altijd eenvoudig omdat voor veel mensen de
de knel komen. Voor hen nemen we een aantal
Met dat project zouden we met een iets hogere
afgelopen jaren er fors hebben ingehakt. Het
specifieke maatregelen die de betaalbaarheid
investering dan nu op een nul-energiewoning
vraagt tijd om weer voldoende vertrouwen te
verbeteren.
moeten kunnen uitkomen.
krijgen in de organisatie en in eigen kunnen.
Samen met de Ondernemingsraad werken wij
er de komende jaren aan om medewerkers
met scholing en training zo goed mogelijk uit te
rusten voor het werk. Daarnaast zijn we druk
doende om een andere manier van werken van
de grond te krijgen waarbij de begrippen eigen
verantwoordelijkheid, zakelijkheid en samenspel
de kapstok vormen.
2. Huurbeleid en verhuur
6
Bedrijfsvoering en bedrijfsresultaat
met de nieuwe colleges in onze gemeenten is
Zoals gezegd gaat het steeds beter met onze
gestart in 2014.
bedrijfsvoering, al voldoen we nog maar
In Amsterdam ligt er de opgave om nieuwe
net aan de eisen die wijzelf maar ook onze
prestatieafspraken overeen te komen tussen
toezichthouders stellen.
gemeente en corporaties. Planning is dat deze er
onze doelgroep in staat moeten zijn de huur
medio 2015 moeten zijn.
op te brengen, waarbij wij ervan uitgaan dat de
•M
et de betaalbaarheidsmaatregel bedienen we
Er is een aantal uitgangspunten leidend
voor ons (ver)huurbeleid.
concept: Friends-contracten. Twee of meer
huishoudens met een laag inkomen betrekken
samen een duurdere woning. Zo kan onze
• In de eerste plaats dat alle huishoudens in
primaire doelgroep ook bediend worden met vrije
sector huur.
huurtoeslag het belangrijkste instrument is om
de groep waarvoor betaalbaarheid een groot
ophanden zijnde wijziging van de wetgeving
In de volgende hoofdstukken werken we per
de verschillen tussen draagkracht en huurhoogte
probleem is: de meerpersoonshuishoudens met
voor de woningcorporaties (Herzieningswet en
thema uit wat onze belangrijkste activiteiten en te
op te vangen. Waar dat systeem te grof is of
een inkomen tot € 29.000. Voor hen verlagen we
Novelle). Hoewel deze wetgeving nog in discussie
behalen resultaten zijn.
waar op een ander manier onevenwichtigheden
bij nieuwe verhuringen de huurprijs van sociale
is, staat wel vast dat de komende twee jaar een
ontstaan, proberen wij zoveel mogelijk op maat
huurwoningen tot de hoge aftoppingsgrens.
flinke druk op de organisatie is te verwachten door
oplossingen te bieden.
Verder beperken we de huurverhoging
Grote onbekende in dit verband is nog de
de voorgestelde scheiding tussen commercieel en
niet commercieel bezit.
Stakeholders
•L
eegkomende woningen worden verhuurd
tegen de huurprijs die ze waard zijn. Deze wordt
bepaald door het puntensysteem (WWS) en
de marktomstandigheden. Komen er door de
Wij kunnen onze kernactiviteiten alleen vervullen
strikte toepassing daarvan te weinig betaalbare
in nauwe samenwerking met onze partners. Dat
woningen beschikbaar, dan zal daarop een
zijn onze collega-corporaties, gemeenten en
stadsdelen, maatschappelijke organisaties op het
uitzondering worden gemaakt.
•B
ij de huurverhogingen is het toegestane
gebied van onder andere schuldhulpverlening,
verhogingspercentage uitgangspunt. Dus als
maatschappelijk werk, jeugdzorg en politie. Ook
er een huurverhoging boven inflatie en/of een
met commerciële partners zoals beleggers en
inkomensafhankelijke verhoging is toegestaan,
ontwikkelaars werken we samen zodat er een
zullen wij die ook de komende jaren doorvoeren.
gevarieerd woningaanbod komt in de wijken en
Ook hier wordt op maat van afgeweken als
buurten waar wij actief zijn. Dat is niet alleen
daardoor bepaalde huishoudens in de knel
een voorwaarde om betere maatschappelijke
komen.
resultaten te halen, het is ook belangrijk voor de
legitimatie van woningcorporaties in brede zin.
Afspraken
•B
ij nieuwe verhuringen is de huurprijs
In de afgelopen jaren hebben we ons overleg met
100% van de maximale huur, maar van alle
onze stakeholders structureler vorm gegeven.
leegkomende woningen wordt nooit meer dan
Onder andere door reguliere overleggen
25% geliberaliseerd. Dus minimaal 75% van de
met gemeenten en door onze jaarlijkse
nieuwe verhuringen blijft in de sociale sector.
stakeholderbijeenkomsten. Wij zijn ook steeds
•M
inimaal 80% van ons aanbod in de vrije sector
meer in gesprek gegaan met onze collega-
heeft een huurprijs onder de € 955 per maand
corporaties in Amsterdam en elders in het land.
zodat deze woningen bereikbaar zijn voor de
Hierbij richten wij ons op uitwisseling van onze
middengroepen. Bovendien bieden wij deze
ervaringen en best-practices. De kennismaking
woningen met voorrang aan met het nieuwe
voor huishoudens met een inkomen op
bijstandsniveau.
7
3. Dienstverlening
8
Nieuwe stappen
•M
eer gebruik maken van flexibele contracten
Daarnaast willen we in 2015 nog de volgende
zodra wettelijk geregeld. Hiermee kunnen
stappen zetten:
we ervoor zorgen dat betaalbare woningen
• Introductie van passend toewijzen van sociale
beschikbaar zijn en blijven voor de doelgroep.
huurwoningen op basis van inkomen. We willen
In de afgelopen jaren hebben we de basis
gelegd voor de verbetering van onze
dienstverlening.
9
KWH-metingen zijn per afdeling en medewerker
beschikbaar gemaakt. Zo weten we nog beter
waar de dienstverlening aandacht nodig heeft.
Zo komt al het telefoonverkeer tegenwoordig
Belangrijkste activiteiten in 2015
de goedkope sociale huurwoningen meer
Zodra er meer duidelijkheid is over de
binnen via ons KlantContactCentrum (KCC),
We willen onze bereikbaarheid en
beschikbaar houden voor de groepen met
Herzieningswet, het nieuwe WWS en de geplande
voerden we een klantvolgsysteem in waarin
klachtenafhandeling verbeteren. Daarnaast willen
de laagste inkomens en ook voorkomen dat
voorstellen voor de huursombenadering kunnen
we klantcontacten vastleggen en hebben we
we onze online dienstverlening uitbreiden.
mensen een voor hen te dure woning huren.
we ons beleid op deze punten uitwerken.
klantprocessen verbeterd. Verder zijn we gaan
Maatregelen die we hiervoor nemen zijn:
werken met ‘wijkteams’. Dit zijn multi-disciplinaire
• In gebruik nemen van een klantportaal op onze
Belangrijkste resultaten 2015
• Minimaal 75% van ons aanbod is een
sociale huurwoning.
• Minimaal 80% van ons aanbod in de vrije
sector heeft een huurprijs onder de € 955
teams per geografisch gebied, waardoor we de
internetsite. Huurders kunnen daar onder andere
kennis van onze wijken meer bundelen en de
reparatieverzoeken indienen, de huur betalen,
onderlinge samenwerking verbeteren. Deze teams
vragen stellen en een vraagbaak raadplegen.
hebben een eigen budget om problemen aan
Ons streven is dat de portal in 2016 door 10%
te pakken. Zo is er op meerdere plekken in de
organisatie voor gezorgd dat medewerkers zelf
van onze huurders wordt gebruikt.
• Medewerkers trainen om aan huurders onze
vragen van huurders kunnen oplossen. Dit moet
beleidskeuzes uit te leggen en om te gaan met
leiden tot meer tevredenheid en minder klachten.
ontevreden huurders.
per maand en
• Minimaal 25% van ons aanbod in de vrije
sector verhuren we met Friends-contracten.
• We nemen extra maatregelen in
De belangrijkste graadmeter voor de kwaliteit van
onze dienstverlening is onze score op het KWHlabel. Op de meeste onderdelen van deze meting
ons huurbeleid ten behoeve van de
scoren we voldoende, maar op bereikbaarheid
betaalbaarheid. Dit betreft maatwerk
en klachtenafhandeling nog niet. Om die reden
voor specifieke groepen. In 2015 zetten
hebben we het KWH-label in 2013 niet gehaald en
we hiervoor circa € 1 miljoen extra in ten
ook in 2014 scoren we vooralsnog onvoldoende
opzichte van 2014.
op deze punten.
Belangrijkste resultaten 2015
• Het KWH-label is behaald.
Om de bereikbaarheid te verbeteren zijn in
2014 verschillende maatregelen ingezet.
We verwachten dat het effect hiervan in
2015 zichtbaar wordt. Voor verbetering van
de klachtenafhandeling hebben we een
klachtencoördinator aangesteld die toeziet op
de afhandeling van klachten. Verder hebben we
onze monitoring verbeterd. De resultaten van de
• Het online klantenportaal is in gebruik
genomen.
10
4. Participatie
We willen weten wat er speelt onder onze
huurders en we willen ze betrekken bij de
keuzes die we maken.
5. Woningen en wijken
Belangrijkste activiteiten in 2015
•W
e evalueren onze pilots op het gebied van
zelfbeheer en maken op basis hiervan plannen
De kwaliteit van wonen voor onze huurders
wordt bepaald door zowel de woning als
de woonomgeving.
voor het breder mogelijk maken van zelfbeheer.
• Verbeteren van de duurzaamheid van ons bezit,
aanpakken van de woningen met de slechtste
energielabels (de F- en G-labels). We richten
onze investeringen op woningen in de sociale
Daarom zoeken we actief contact met onze
In minimaal drie complexen zijn bewoners actief
Eerste prioriteit is het op orde krijgen en houden
huur; labels van woningen bestemd voor verkoop
huurders. Op bestuurlijk niveau overleggen
met zelfbeheer.
van de technische kwaliteit, veiligheid en
verbeteren we niet. Dit betekent dat ons doel om
we regelmatig met onze Bewonersraad. In de
•W
e maken in werkgroepen samen met
duurzaamheid van ons bezit. Daarnaast willen we
op termijn alle F- en G-labels te verbeteren komt
afgelopen jaren hebben we deze samenwerking
de Bewonersraad beleid op de volgende
dat al onze wijken minimaal een zeven scoren op
te vervallen.
vernieuwd en dit is vastgelegd in een nieuwe
onderwerpen:
leefbaarheid en dat is nog niet overal het geval.
samenwerkingsovereenkomst. Ook werken we
-H
oe huurders op complexniveau te
• Verbeteren van de veiligheid van ons bezit:
Onze investeringen in fysieke projecten en onze
Belangrijk is het aanpakken van open
steeds vaker met inhoudelijke werkgroepen
betrekken bij het opstellen van de
inspanningen ten aanzien van onderhoud en
verbrandingstoestellen die een verhoogd risico
waarin leden van de Bewonersraad en Rochdale
meerjarenonderhoudsplanning
beheer zijn erop gericht om deze doelstellingen te
op koolmonoxidevergiftiging opleveren. We
samen plannen of beleid uitwerken. Daardoor
- Bewonersparticipatie op wijkniveau
behalen.
hebben nog open verbrandingstoestellen in
ontstaat er meer wederzijds begrip en de inbreng
- Huurbeleid
Onze aanpak de komende jaren is de volgende:
2.000 van onze woningen en deze moeten
van bewoners zorgt ervoor dat ons beleid beter
Algemeen
wordt. In 2015 zullen de prestatieafspraken
met de gemeente Amsterdam een belangrijk
onderwerp van gesprek met de Bewonersraad
Belangrijkste resultaten 2015
zijn. Deze afspraken gaan we als gezamenlijke
• In drie complexen zijn bewoners actief met
zelfbeheer.
corporaties en gemeente opnieuw met elkaar
maken voor een aantal jaar. Tot op heden werd
• Samen met de Bewonersraad uitgewerkt
beleid voor:
vooral de Huurdersvereniging Amsterdam
betrokken bij de gesprekken hierover. Deze keer
aanhaken.
- proces opstellen
meerjarenonderhoudsplanning
willen wij ook onze Bewonersraad vroegtijdig
- bewonersparticipatie op wijkniveau
- huurbeleid
• We richten ons met name op onderhoud en
uiterlijk 2017 allemaal zijn vervangen.
• Verbetering van bezit met name door
complexmatige renovaties, te beginnen met
verbetering van ons bestaande bezit; nieuwbouw
complexen die in de wacht zijn gezet. Dat zijn
staat op een laag pitje. Daarnaast zullen we
ook gebieden buiten onze aandachtswijken
alleen nog woningen slopen als dat echt niet
zoals Jeruzalem (Amsterdam Oost), Kinkerbuurt
anders kan.
(Amsterdam West) en Zuid (Boelelaan en
• Beperkte nieuwbouw met name in gebieden
waar we nog lopende verplichtingen hebben of
Amstelveenseweg).
in kwetsbare wijken waar een kwaliteitsimpuls
Verkoop
nodig is.
• We gaan meer bedrijfsruimten en overig
• Betaalbaarheid krijgt meer een plek in onze
vastgoed (zoals parkeerplaatsen) verkopen dat
Op complexniveau overleggen we met
wensportefeuille en ons huurbeleid. Het
geen belangrijke rol heeft in de leefbaarheid van
bewonerscommissies en projectcommissies. In
streven uit ons portefeuilleplan om meer grote
wijken.
2014 zijn we gestart met zes pilots zelfbeheer. Op
woningen in onze portefeuille op te nemen,
deze manier geven we onze huurders meer ruimte
schrappen we. Bij renovatie zetten we in op een
woningen dan eerder gepland, gemiddeld
om zelf aan de slag te gaan en worden ze meer
opknapbeurt met een beperkt investeringsniveau
ongeveer 250 in plaats van 200 woningen per
betrokken bij hun woonomgeving. Met de pilots
en bij nieuwbouw zetten we in op kleine sociale
jaar. De opbrengsten zijn nodig voor de geplande
krijgen we inzicht in wat onze huurders op dit
huurwoningen.
investeringen in de kwaliteit van ons bezit. We
gebied willen en wat er geregeld moet worden om
zelfbeheer goed te laten werken.
Kwaliteit bestaand bezit op orde brengen
en houden
• De technische kwaliteit van onze complexen
is minimaal conditiescore vier conform NENnormering.
• We verkopen de komende vijf jaar iets meer
breiden onze verkoopvijver uit van 7.000 naar
9.000 woningen om te garanderen dat er jaarlijks
voldoende woningen vrijkomen voor verkoop.
11
12
13
Vrije sectorhuur
is liberaliseren noodzakelijk. In 2015 gaan we
Nieuwbouw 2015
• Ons streven ten aanzien van onze portefeuille
onze doelstellingen ten aanzien van vrije sector
Op te leveren:
vrije sector huurwoningen stellen we naar
huur verder uitwerken en op complexniveau
Breehorngebied fase 1 voor Achmea, Amsterdam Noord
boven bij. Ons portfolioplan gaat uit van 2.200
vastleggen wat vrije sector is of wordt en wat
eenheden in 2020, maar dit aantal hebben we
niet.
Havenbuurt, Zaandam
Jeruzalem blok M voor Habion en blok I voor Bouwinvest, Amsterdam Oost
nu al gepasseerd en ook voor de komende jaren
Totaal: 49 sociale huurwoningen, 84 vrije sector huurwoningen, 80 koopwoningen en 1.350 m2 bedrijfsruimten
Belangrijkste activiteiten in 2015
Te starten:
Investeringen
Breehorngebied fase 1, Amsterdam Noord
Studentenhuisvesting Frankemaheerd, Amsterdam Zuidoost
Renovaties 2015
Bij voldoende voorverkoop:
Op te leveren:
Ankerplaats, Amsterdam Noord
Amstelveenseweg, Amsterdam Zuid
Schepenlaan, Amsterdam Noord
Boelelaan fase 1, Amsterdam Zuid
Amstelkwartier, Amsterdam Oost
Osdorperhof, Amsterdam Nieuw-West
Totaal: 40 sociale huurwoningen, 123 studentenwoningen en 87 koopwoningen
Suringarstraat/Heimanstraat, Poelenburg, Zaandam
Jan Hanzenstraat, Amsterdam West
Ten Katestraat, Amsterdam West
Totaal: 583 sociale huurwoningen, 79 studenteneenheden, 34 koopwoningen en 680 m2 bedrijfsruimten
• Uitwerken van gebiedsvisies voor Nieuw-West
en Kolenkit en een vertaling maken naar een
fysieke aanpak voor complexen.
Te starten:
• We vervangen 600 open verbrandingstoestellen
Seniorencomplex De Bogt, Amsterdam West
in onze woningen door gesloten toestellen.
Havenbuurt fase C, Zaandam
• Duurzaamheid:
Kinkerbuurt fase 4, Amsterdam West
Leegstaande bedrijfsruimten, Amsterdam West
- Verbeteren van 500 woningen met de
slechtste energielabels (label F en G1).
Dodonaeusstraat/Clusiusstraat, Zaandam Poelenburg
Postjesweg, Amsterdam West
- Starten van een pilotproject i.h.k.v. de
Stroomversnelling waarbij we een complex
verbeteren naar label A+.
Totaal: 502 sociale huurwoningen, 68 koopwoningen en 630 m bedrijfsruimten
2
1
Per 1 januari 2015 verandert de methodiek voor
vaststellen van de energieprestatie van een woning.
Daarbij komen de energielabels te vervallen en deze
worden vervangen door een energie-index. In dit stuk
gaan we nog uit van de oude energielabels. Redenen
daarvoor zijn dat de huidige energielabels nog maximaal
tien jaar geldig blijven en dat pas bij mutatie of het
aanbrengen van een verandering in de woning de nieuwe
energie-index bepaald wordt.
6. Financiën en
risicomanagement
14
Onderhoud
onderhoud ten opzichte van 2014.
• Leidend voor ons onderhoud is de
• Verdere verschuiving van klachten- en
conditiemeting.
• In 2015 is er € 4,1 mln. extra beschikbaar voor
Onderhoud
mutatieonderhoud naar planmatig onderhoud.
Prognose 2014
Budget 2015
Planmatig onderhoud
22.592
28.194
Reparatieonderhoud
12.199
10.655
Mutatie onderhoud
6.163
Convenantverplichtingen
Calamiteiten en veiligheid
Totaal
In deze begroting staan de doorgerekende
cijfers voor de komende vijf jaar op basis
van het koersdocument en de daarvan
afgeleide kaderbrief.
15
verplichtingen tegen die tijd tot krappere marges
zal leiden.
De financiële positie van Rochdale ontwikkelt zich
positief. De ingezette koers van kostenreductie
Financiën
begint vruchten af te werpen. Door de positieve
De in de eerste drie jaren ingerekende
ontwikkeling van de financiën ontstaat ruimte
investeringen zijn zo goed als definitief. Doordat
voor nieuw beleid. Dit is voor 2015 en volgende
het investeringsprogramma voor de hierop
jaren ingevuld door een bedrag beschikbaar
4.125
volgende jaren nog niet vaststaat, zijn in dit
te stellen voor gerichte verlaging van huren,
1.000
2.500
opzicht beperkt verplichtingen ingerekend.
de betaalbaarheidsmaatregelen, en is het
1.900
2.500
Hierdoor ontwikkelen de kengetallen zich in deze
investerings- en onderhoudsniveau omhoog
43.854
47.974
periode positief. Er moet rekening mee worden
bijgesteld. Met al deze extra maatregelen voldoet
gehouden dat inrekening van de definitieve
Rochdale aan de criteria van het WSW.
Leefbaarheid van onze wijken
Huse’) realiseren voor mensen die veel overlast
We streven naar leefbare wijken en hebben dat
veroorzaken en waar getracht wordt het gedrag
vertaald naar een score van minimaal een zeven
bij te sturen. Per locatie worden maximaal twee
voor de wijk in de beleving van de bewoners. Dit
Financiële kengetallen
2014
2015
2016
2017
2018
2019
WSW norm
Solvabiliteit bedrijfswaarde (%)
32,8
35,7
36,5
39,8
43,4
47,7
20,0
à drie containers geplaatst. Dit project doen we
Loan to Value bedrijfswaarde (%)
68,0
63,2
61,5
58,6
55,3
51,5
75,0
meten we tweejaarlijks. Gebieden die lager scoren
gezamenlijk met de andere corporaties waarbij
Loan to Value WOZ-waarde (%)
24,1
22,8
22,0
21,2
20,1
18,5
50,0
zijn onze ‘aandachtswijken’. Dit zijn met name
Rochdale fungeert als trekker.
Vreemd vermogen per gewogen VHE
39,5
37,6
37,1
36,4
35,3
33,2
ICR
1,37
1,63
1,78
1,93
2,12
2,39
1,40
DSCR
0,94
1,13
1,23
1,30
1,36
1,49
1,00
wijken in de stadsdelen Zuidoost, Nieuw-West en
Noord in Amsterdam en Poelenburg in Zaandam.
In deze gebieden proberen we vooral de
Belangrijkste resultaten 2015
leefbaarheid te verbeteren door intensief beheer.
•A
fgeronde renovatie van: 583 sociale
Met name Slotermeer en Kolenkit in Amsterdam
huurwoningen, 80 studenteneenheden, 29
Nieuw-West scoren nog ver onder de maat. Hier
koopwoningen en 680 m2 bedrijfsruimten.
gaan we extra beheermaatregelen nemen.
Belangrijkste activiteiten in 2015:
• We gaan ongeveer € 400.000 extra investeren
•O
pgeleverde nieuwbouw van: 49
sociale huurwoningen, 84 vrije sector
Uit bovenstaande tabel blijkt dat Rochdale alleen
huurwoningen, 80 koopwoningen en 1.350
in 2014 niet aan de voorwaarden van het WSW
m2 bedrijfsruimten.
voldoet en vanaf 2015 wel. Het WSW toetst
in het verbeteren van de algemene ruimten
•5
00 verbeterde F- en G-labels.
met het gewogen gemiddelde van de laatste
van onze complexen ten behoeve van de
•6
00 vervangen open
drie afgesloten jaren. Omdat de ICR en DSCR
leefbaarheid.
• We gaan door met de aanpak van extreme
overlast door middel van de Treiteraanpak en het
project Skaeve Huse. We willen op twee locaties
in Amsterdam speciale wooncontainers (‘Skaeve
verbrandingstoestellen.
•S
kaeve Huse is gerealiseerd op twee
locaties in Amsterdam.
voor 2012 en vooral 2013 ruim voldeden, zal het
gemiddelde van deze kengetallen over 3 jaar naar
verwachting boven de norm uitkomen.
16
17
Risico’s
Risicomanagement
3. Bedrijfsruimten
De aandacht van het risicomanagement zal
• Er is een huurstijging ingerekend conform
Rochdale heeft voor alle sturende, primaire
Het risico dat we onze bedrijfsruimten en overig
het komend jaar op deze toprisico’s worden
de huidige mogelijkheden, met de
en ondersteunende processen de risico’s
vastgoed niet meer of niet tegen acceptabele
gericht. De verantwoordelijkheid hiervoor ligt
inkomensafhankelijke verhoging. De ontwikkeling
geïdentificeerd en gewaardeerd. Dit is
huurprijzen kunnen verhuren door de slechte
in de eerste plaats bij het management dat
van de kengetallen en de marktwaarde is mede
vastgelegd in een risicoregister. Elk jaar
verhuurmarkt van met name winkelpanden en
uitvoering zal geven aan de te implementeren
gebaseerd op de ontwikkeling van de huren.
wordt dit risicoregister geactualiseerd. De
parkeerplaatsen.
beheersmaatregelen. De RvB heeft een rol door
Als de huurstijging niet wordt gerealiseerd is
proceseigenaren (de managers) stellen vast
dit ook van invloed op de ontwikkeling van de
of de genoemde risico’s nog actueel zijn en
kengetallen en de marktwaarde.
of het risico groter of kleiner is geworden.
4.Inkooprisico met betrekking tot inkoop
onderhoud
Per risico worden beheersmaatregelen en
• Risico met betrekking tot contractbeheer:
• In deze begroting is ervan uitgegaan dat het
nieuwe woningwaarderingsstelsel geen effect
verbetermogelijkheden beschreven. De werking
risico van ongunstige inkoopvoorwaarden,
heeft op onze totale huur.
van de beheersmaatregelen wordt getoetst met
leveranciers die niet aan hun verplichtingen
interne controles op de afdelingen zelf. Daarnaast
worden gehouden en/of onvoldoende sturing op
voert IB audits uit op de grootste risico’s.
de dienstverlening door leveranciers aan onze
• Momenteel is de rente historisch laag, als deze
de komende jaren stijgt zal dit invloed hebben op
de rentelasten en daarmee op de operationele
kasstroom.
• De verhuurderheffing is bepaald op basis
van de per jaar geprognosticeerde sociale
analyse om de toprisico’s voor de organisatie in te
veel betaald of te weinig geleverd krijgt.
huurwoningen. Voor de berekening is gebruik
schatten. De verbeterinspanningen voor komend
gemaakt van de door het ministerie verstrekte
jaar richten zich op de volgende 6 toprisico’s:
miljard moet zijn en er, naar verwachting, meer
1. Betaalbaarheid
woningen geliberaliseerd worden, is het niet
Het risico dat de (potentiële) huurder niet meer in
ondenkbaar dat de tarieven nog stijgen.
staat is de huur op te brengen. Op korte termijn
5. Scheiding DAEB en niet-DAEB
Het risico dat Rochdale niet of niet tijdig voldoet
aan de wetgeving rond de scheiding DAEB en
niet-DAEB.
van de verbetering van de risicobeheersing.
Belangrijkste resultaten 2015
•W
e hebben ons eigen financieel beleid
vastgesteld.
•S
core op belangrijkste financiële
parameters:
Solvabiliteit marktwaarde 63,7%
Loan to value marktwaarde 34,9%
6. Bezit in Verenigingen van Eigenaren
langere termijn ook tot lagere verhuuropbrengsten
• Risico dat we voor ons bezit dat deel uitmaakt
ICR1,63
DSCR1,13
en het niet meer kunnen vervullen van de missie
van een VvE onnodige kosten maken of niet
noodgedwongen gericht geweest op het bereiken
(betaalbare huisvesting voor mensen met een
voldoen aan de onderhoudsnorm.
van de situatie waarin aan de voorwaarden van
laag inkomen).
vanaf 2015 structureel wordt gerealiseerd, zullen
2. Dienstverlening
de doelstellingen voor een financieel beleid meer
• Het risico dat Rochdale niet voldoet
specifiek bepaald en geformuleerd worden.
twee maal per jaar rapporteren over de voortgang
leidt dit tot hogere betalingsachterstanden, op
In de afgelopen jaren is het financiële beleid
het WSW wordt voldaan. Nu dit uitgangspunt
risico’s. En de afdeling Interne Beheersing zal
• Geen goede opdrachtverstrekking en
prestatiecontrole met als gevolg dat Rochdale te
Acties 2015
verantwoordelijk zijn voor de beheersing van deze
klanten.
Op basis van de risicowaardering door de
proceseigenaren maken we elk jaar een risico-
tarief per jaar. Omdat de totale opbrengst € 1,7
aansturing van en overleg met de managers die
aan het KWH-label t.a.v. de norm voor
klachtenafhandeling en bereikbaarheid.
• Het risico van hoge kosten in het
verhuurmutatieproces (leegstand,
mutatieonderhoudskosten).
• Het risico dat de kosten die Rochdale maakt
voor de dienst Technisch beheer VvE niet in
verhouding staan tot de opbrengsten (financieel,
sturing en kwaliteit).
18
7. Organisatie
We streven naar een organisatie die
bestaat uit gemotiveerde en professionele
medewerkers.
8. Meerjarenbegroting 2015-2019
en het lager in de organisatie onderbrengen van
verantwoordelijkheden. De verantwoordelijkheden
en het trekkerschap van dit traject schuift in
2015 van de RvB richting de afdelingen. Er
In dit document staan de doorgerekende
cijfers voor de komende vijf jaar op basis
van het koersdocument en de daarvan
afgeleide kaderbrief.
• De verhuurderheffing is bepaald op basis
van de per jaar geprognosticeerde sociale
huurwoningen, rekening houdend met een
liberalisatie bij mutatie van 10%. Voor de
Dit is een belangrijke voorwaarde om onze
blijft een programmateam dat coördineert en
doelstellingen ten aanzien van onder andere de
de voortgang monitort. De cultuurverandering
De in de eerste drie jaren ingerekende
ministerie verstrekte tarief per jaar en voor 2018
verbetering van onze dienstverlening te kunnen
meten we af aan resultaten van het jaarlijkse
investeringen zijn zo goed als definitief. De ruimte
en verder is met het tarief voor 2017 gerekend.
behalen.
medewerkersonderzoek (waarin de medewerkers
die volgens planning in de jaren daarna ontstaat,
Omdat de totale opbrengst € 1,7 miljard moet
In de afgelopen jaren hebben we fors
aangeven hoe ze hun werkomgeving ervaren),
kan aanleiding zijn voor beleidsaanpassingen.
zijn en er meer woningen geliberaliseerd
gereorganiseerd om de organisatiekosten terug
de resultaten van de KWH-metingen en de mate
Kanttekening hierbij is dat Rochdale intern een
worden, is het niet ondenkbaar dat de tarieven
te dringen. In 2015 verlaten de laatste boventallig
waarin we de doelen uit onze meerjarenplannen
ander beoordelingskader, op marktwaarde,
nog stijgen.
geworden medewerkers de organisatie en
realiseren.
hanteert dan het WSW. Door de positieve
centraliseren we de afdeling Dagelijks Onderhoud.
Daarmee is de reorganisatie volledig afgerond.
Het ziekteverzuim gaat als gevolg van
maatregelen die we hebben genomen (onder
andere nieuwe Arbodienst, betere afspraken en
berekening is gebruik gemaakt van de door het
ontwikkeling van de financiën ontstaat enige ruimte
Marktwaarde
voor nieuw beleid. Onder andere is een bedrag
Rochdale waardeert haar bezit op basis van
• Opleiden en trainen medewerkers.
beschikbaar voor gerichte verlaging van huren waar
marktwaarde in verhuurde staat. De waardering
• Centraliseren van de afdeling Dagelijks
mensen in problemen komen, de zogenoemde
wordt voor de jaarrekening in samenspraak met
betaalbaarheidsmaatregelen, en is het investerings-
IPD en Colliers gedaan. Het model van IPD
en onderhoudsniveau omhoog bijgesteld.
voorziet niet in de mogelijkheid om meerdere jaren
Belangrijkste activiteiten in 2015
Onderhoud.
• Marktconform gaan werken in het dagelijks
meer signalering) de goede kant op. De focus
onderhoud: starten met een nulmeting.
lag tot nu toe op het zoveel mogelijk beperken
• Voorbereiden scheiding DAEB en niet-
te simuleren, wat voor de forecast jaren in de
De gepresenteerde resultaten en kengetallen zijn
begroting wel nodig is. Daarom is de marktwaarde
van verzuim in geval van ziekte. In 2015 gaan we
DAEB: vertalen naar o.a. gevolgen voor de
afhankelijk van het realiseren van de aannames
in het Woningcorporaties Assets & Liabilities
meer aan de slag met preventie, onder andere
administratie.
en voornemens die in deze begroting zijn gedaan:
Scenariosysteem van Ortec ingelezen en
• Uitgangspunt is evenals in 2014 een
vervolgens voor de jaren erna doorgerekend. De
door verbetering van ons arbobeleid en meer
maatregelen om veilig te werken.
In 2015 gaan we extra inzetten op het opleiden
en trainen van onze medewerkers. De afgelopen
• Arbobeleid vaststellen, gericht op preventie.
Onderdelen daarin zijn onder andere veilig
inkomensafhankelijke huurverhoging tussen 4
werken, werken met asbest en een vernieuwd
en 6,5% met reservering van € 1 miljoen voor
ziekteverzuimprotocol.
specifieke maatregelen die de betaalbaarheid
Voor de marktwaardering hanteert Rochdale
verbeteren.
voor onderhoud VEX-normen. Deze normen
• Medewerkersonderzoek uitvoeren.
• In deze begroting is ervan uitgegaan dat het
jaren hebben we de beschikbare budgetten
uitkomsten hiervan zijn in de begroting verwerkt.
hebben betrekking op het in stand houden van het
hiervoor telkens niet opgemaakt. Dit jaar
nieuwe woningwaarderingsstelsel geen effect
object (planmatig en reparatieonderhoud). Bij de
is er meer dan € 800.000 voor opleidingen
heeft op onze totale huur.
verdeling van het onderhoudsbudget 2014 zijn de
gereserveerd en het streven is dit budget ook
volledig te benutten. Het budget wordt op basis
Belangrijkste resultaten 2015
van een uitgewerkt opleidingsplan besteed.
•E
xtra inzet op opleiden medewerkers.
Budget van meer dan € 800.000 hiervoor
In 2014 is gestart met een meerjarig traject gericht
geheel benutten.
VEX-normen als leidraad gehanteerd. De VEX-
stijging van de rente heeft een negatieve invloed
norm voor reparatieonderhoud is aanmerkelijk
op de rente en daarmee op de operationele
lager dan Rochdale feitelijk besteedt. Het is niet
kasstroom.
realistisch te verwachten dat we dit niveau snel
• Door herstel van de huizenmarkt is het aantal
kunnen halen, dit zal zeker enige jaren in beslag
verkopen bestaand bezit in 2014 toegenomen
nemen. Onder de investeringen zijn bedragen
tot ruim 300. Voor de jaren daarna is rekening
gereserveerd voor energiemaatregelen (het
verbeteren. Uiteindelijk doel is een meer zakelijke
gehouden met 275 in 2015 aflopend naar 243 in
verbeteren van F- en G-labels) en het vervangen
en samenwerkingsgerichte cultuur en werkwijze
2019.
van open verbrandingstoestellen.
op een verandering van onze cultuur, met name
met het doel om de dienstverlening aan de klant te
•H
et ziekteverzuimpercentage is maximaal
• Momenteel is de rente historisch laag. Een
5,0%.
19
20
21
Beoordelingskader
rente-uitgaven en aflossingsverplichtingen dient
Uit de tabel blijkt dat Rochdale in 2014 niet aan
Harmoniseren en liberaliseren: basis is 100%
Het WSW heeft in november 2013 het
minimaal 1 te bedragen. Deze norm vervangt de
de voorwaarden van het WSW voldoet en vanaf
van de maximale huur en maximaal 10% van de
beoordelingskader (financiële ratio’s) aangepast.
generieke aflossingsfictie van 2%.
2015 wel. Het WSW toetst met het gewogen
nieuwe verhuringen in de vrije sector.
De definitieve normering en definities van deze
gemiddelde van de laatste drie afgesloten jaren.
Loan to value (LTV)
Omdat de ICR en DSCR voor 2012 en vooral
Huurderving
Meet de kasstroom-genererende capaciteit (KGC)
2013 ruim voldeden, zal het gemiddelde van deze
De huurderving is voor 2015 ingerekend op
op lange termijn in relatie tot vreemd vermogen.
kengetallen over drie jaar naar verwachting boven
maximaal 1,2% bij huurwoningen en 6,0% bij
De uitkomst dient lager dan 75% te zijn.
de norm uitkomen.
BOG. Het percentage voor het BOG is exclusief
vermogen. De norm is 1,4 en houdt rekening met
Solvabiliteit
Organisatiewijziging
noodzakelijke geachte risicobuffers. Geactiveerde
Meet de omvang van het eigen vermogen van de
Door het invoeren van de verhuurderheffing is
Zakelijke Markt (verkoop) en Vastgoed (projecten)
rente en kosten voor eigen productie en
corporatie in relatie tot het totale vermogen. De
het noodzakelijk om naast het aanpassen van
gemonitord.
renteontvangsten worden conform voorschrift van
minimale norm voor de solvabiliteit is 20%.
het huurbeleid ook de eigen apparaatskosten
ratio’s zijn:
Interest Coverage Ratio (ICR)
De kasstroom uit operationele activiteiten ten
opzichte van rente-uitgaven op het vreemd
WSW in het model buiten beschouwing gelaten bij
Dekkingsratio
de bepaling van de operationele kasstroom.
Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
de grote kantoren. Leegstand als gevolg van
verkoop of projecten wordt door de afdelingen
te verlagen. Daarom is de organisatie
Verkoop
ingrijpend gewijzigd, met als gevolg nieuwe
De uitgangspunten in de begroting zijn:
Verhouding tussen het schuldrestant van door
en gewijzigde afdelingen en een daling van de
• Gemiddelde verkoopprijs van € 170.000 per
het WSW geborgde leningen en de WOZ-waarde
organisatiekosten.
De kasstroom uit operationele activiteiten bij
van het onderpand. Deze verhouding is maximaal
exploitatie tot einde levensduur ten opzichte van
50%.
Uniformiteit
woning.
• Directe verkoopkosten per woning € 22.000.
• Kosten Startersrenteregeling € 175.000 in 2014
Alle producten uit de planning- en controlcyclus
zijn gebaseerd op dezelfde grondslagen. Dit
Financiële kengetallen
2014
2015
2016
2017
2018
2019
WSW norm
Solvabiliteit bedrijfswaarde (%)
32,8
35,7
36,5
39,8
43,4
47,7
Solvabiliteit marktwaarde (%)
61,4
63,7
64,8
66,7
68,9
71,6
Loan to Value bedrijfswaarde (%)
68,0
63,2
61,5
58,6
55,3
51,5
Loan to Value marktwaarde (%)
37,8
34,9
33,4
31,8
29,8
27,4
Loan to Value WOZ-waarde (%)
24,1
22,8
22,0
21,2
20,1
18,5
Loan to Value leegwaarde (%)
25,7
24,3
23,5
22,6
21,4
19,8
Vreemd vermogen per gewogen VHE
39,5
37,6
37,1
36,4
35,3
33,2
ICR
1,37
1,63
1,78
1,93
2,12
2,39
1,40
DSCR
0,94
1,13
1,23
1,3
1,36
1,49
1,00
20,0
50,0
• Splitsingskosten € 1,1 miljoen voor 2014 en
€ 0,4 miljoen voor 2015 en verder.
betreft de begroting, de kwartaalrapportages en
de jaarrekening.
Uitgangspunten
75,0
en € 70.00 in 2015 en verder.
• Derving maximaal € 1,8 miljoen per jaar
• Verkoopaantallen:
2015: 275 woningen
Naast wijzigingen worden jaarlijks uitgangspunten
2016: 268 woningen
geformuleerd.
2017: 259 woningen
2018: 250 woningen
2019: 243 woningen
Huurbeleid
Omdat de huurverhoging voor 2015 nog
niet bekend is, is de inkomensafhankelijke
huurverhoging 2014 ook voor 2015 en
verder toegepast. Om specifieke groepen te
ontzien wordt een deel van de huurverhoging
gereserveerd voor betaalbaarheidsmaatregelen.
Voor 2015 betreft dit een bedrag van € 1
miljoen. Voor BOG wordt de inflatie gehanteerd,
parkeerplaatsen de realisatie 2014 en voor de
geliberaliseerde woningen inflatie plus 3%.
8.2 Cijfers en kengetallen
Balans (geconsolideerd)
( x € 1.000)
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
ACTIVA
Materiële vaste activa
22
23
Materiële vaste activa
Onderhoud
rekening, calamiteiten, veiligheid,
MVA ten dienste van de exploitatie
Rochdale past voor het begrip onderhoud de
convenantverplichtingen en energielabels. De met
Sociaal vastgoed in exploitatie
volgende definitie toe: uitvoeren van
de onderhoudsopgave gemoeide kosten worden
Commercieel vastgoed in exploitatie
werkzaamheden die noodzakelijk zijn om de
bepaald aan de hand van externe normen –
OHW voor eigen verhuur
oorspronkelijke kwaliteit, van zowel de binnen- als
afgeleid van de vastgoedmarkt. Dit zijn de eerder
Financiële vaste activa
buitenschil, in stand te houden. Dit is inclusief het
genoemde VEX-normen. Hier groeien wij
contractonderhoud (met uitzondering van het deel
gefaseerd naar toe. De combinatie van de VEX-
Deelnemingen (geen projectontw.)
dat als servicekosten bij de huurder in rekening
normen en het oude beleid geeft de volgende
wordt gebracht), maar exclusief schades eigen
verdeling:
Onderhoud
2015
2016
2017
2018
2019
22.592
28.194
32.010
31.962
33.049
33.830
Calamiteiten en veiligheid
1.900
2.500
2.500
2.500
2.500
2.500
Convenantverplichtingen
1.000
2.500
2.499
2.499
2.500
2.500
12.199
10.655
8.927
9.106
9.288
9.473
Mutatie onderhoud
6.163
4.125
4.208
4.292
4.377
4.465
Lasten Onderhoud
43.854
47.974
50.144
50.359
51.714
52.768
Planmatig/cyclisch onderhoud
Reparatieonderhoud
22.389
22.083
21.712
21.401
20.963
20.380
3.420.675
3.521.108
3.608.954
3.703.497
3.794.003
3.874.699
3.946.787
525.599
520.705
524.914
533.865
544.373
551.912
559.268
35.551
18.789
16.182
14.086
8.324
3.439
1.157
4.274
2.093
2.862
2.862
2.862
2.862
2.862
Vorderingen op deelnemingen
6.014
6.014
0
0
0
0
0
Latente belastingvorderingen
44.927
44.927
44.927
44.927
44.927
44.927
44.927
1.826
1.655
2.045
1.885
1.725
1.565
1.405
4.062.443
4.137.680
4.221.967
4.322.834
4.417.615
4.500.367
4.576.786
Voorraad verkoop gereed product
10.359
6.685
6.736
6.870
7.008
7.148
7.291
OHW nieuwbouw koop
23.598
26.217
3.896
1.289
120
496
0
33.957
32.902
10.632
8.159
7.128
7.644
7.291
Vorderingen
13.577
12.700
12.683
13.197
13.660
14.052
14.445
Liquide middelen
31.814
30.269
0
0
0
2.976
9.420
45.391
42.969
12.683
13.197
13.660
17.028
23.865
4.141.791
4.213.551
4.245.282
4.344.190
4.438.403
4.525.039
4.607.942
2.409.079
2.465.592
2.581.479
2.696.551
2.809.296
2.955.805
3.112.082
56.513
115.887
115.072
112.745
146.509
156.277
179.958
2.465.592
2.581.479
2.696.551
2.809.296
2.955.805
3.112.082
3.292.040
9.676
17.994
21.515
38.462
23.795
12.723
0
18.990
12.653
11.153
11.153
11.153
11.153
11.153
28.666
30.647
32.668
49.615
34.948
23.876
11.153
1.572.874
1.527.201
1.443.539
1.412.841
1.377.080
1.319.519
1.236.117
18.493
19.767
19.690
19.689
19.689
19.689
19.689
1.591.367
1.546.968
1.463.229
1.432.530
1.396.769
1.339.208
1.255.806
Crediteuren
10.103
10.268
10.214
10.210
10.206
10.201
10.197
Opgelopen rente leningen u/g
39.826
27.285
25.216
25.135
23.271
22.268
21.342
Leningen u/g
2014*
23.577
Vlottende activa
Vlottende activa
PASSIVA
* De prognose 2014 is gebaseerd op de werkelijkheid tot en met september.
Eigen vermogen
Algemene reserve
De energielabels F en G en de open
van 31% tot uiteindelijk 25%. Het aandeel van de
verbrandingstoestellen worden projectmatig
werkgever hierin is twee derde.
aangepakt. Het project genereert inkomsten, in de
vorm van huurstijging en/ of levensduurverlenging.
Organisatiekosten
Resultaat lopend boekjaar
Voorzieningen
De overige posten zijn voor 2015 en verder
Voorziening ORT (gesaldeerd)
geïndexeerd met inflatie.
Overige voorzieningen
De personeelskosten zijn gebaseerd op het
Het totaalbedrag voor de organisatiekosten is
aantal fte na de reorganisatie, waarbij rekening
€ 50 miljoen. Dit is een daling van € 0,8 miljoen
Kredietinstellingen
is gehouden met de medewerkers die uitgesteld
ten opzichte van de verwachte kosten over 2015
boventallig zijn tot uiterlijk eind 2015.
in de vorige begroting.
Overige langlopende schulden
De personeelskosten voor 2015 en verder zijn
gebaseerd op de huidige formatie en vervolgens
geïndexeerd met de loonindex. In verband met
het aanpassen van de pensioenwet schatten wij
in dat de pensioenpremie per jaar met 1% daalt
Langlopende schulden
Kortlopende schulden
Overige kortlopende schulden
6.237
16.904
17.404
17.404
17.404
17.404
17.404
56.166
54.457
52.834
52.749
50.881
49.873
48.943
4.141.791
4.213.551
4.245.282
4.344.190
4.438.403
4.525.039
4.607.942
Winst en verliesrekening (geconsolideerd)
Winst en verliesrekening
(model jaarrekening)
functioneel model t.b.v. interne sturing
24
25
( x € 1.000)
2014
2015
2016
2017
2018
2019
( x € 1.000)
229.573
239.826
247.606
257.145
266.737
275.661
18.379
18.426
18.547
18.684
18.838
19.042
Verkoopresultaat
4.502
13.547
11.933
12.543
9.748
9.015
Geactiveerde productie eigen bedrijf
4.319
6.819
6.331
6.147
2.579
733
Overige bedrijfsopbrengsten
7.635
7.666
7.723
7.798
7.889
8.024
264.408
286.284
292.140
302.317
305.791
312.475
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten
Vergoedingen
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Bijzondere waardevermindering van vlottende activa
2015
2016
2017
2018
2019
228.565
239.151
246.806
256.204
265.692
274.538
-113
-113
-114
-114
-115
-117
-83.558
-92.402
-96.138
-98.090
-98.918
-99.318
144.894
146.636
150.554
158.000
166.659
175.103
Vastgoedbeheer
Bedrijfslasten
Afschrijvingskosten
2014
1.688
1.806
1.871
1.811
1.938
2.083
33.275
39.859
63.952
41.747
14.276
614
Huuropbrengsten
Servicekosten eigen rekening
Exploitatiekosten
Verkopen
Verkoop bestaand bezit
60.815
54.789
58.104
66.210
50.930
47.945
Marktwaarde verkopen
-48.702
-35.844
-39.226
-46.605
-34.224
-32.075
Verkoopkosten
-10.149
-9.555
-9.337
-9.326
-9.154
-9.014
-175
-70
-70
-70
-70
-70
1.789
9.320
9.471
10.209
7.482
6.786
Kosten Startersrenteregeling
2.517
2.524
2.540
2.559
2.580
2.608
25.174
23.773
24.053
24.464
24.883
25.421
Sociale lasten
3.222
3.484
3.525
3.585
3.647
3.726
Resultaat verkoop nieuwbouw
536
1.684
19
0
0
0
Pensioenlasten
4.160
3.941
3.858
3.791
3.722
3.666
Overige waardeveranderingen
-33.275
-39.859
-63.952
-41.747
-14.276
-614
Overige organisatiekosten
17.148
17.002
17.182
17.419
17.633
17.865
-32.739
-38.175
-63.933
-41.747
-14.276
-614
Servicekosten
18.492
18.539
18.661
18.798
18.953
19.159
Onderhoud
43.854
47.974
50.144
50.359
51.714
52.768
-51.392
-50.006
-50.489
-51.070
-51.823
-52.761
Geactiveerde kosten projecten
2.403
4.055
3.860
3.980
1.808
712
Onderhoud eigen bezit
4.755
4.779
4.817
4.871
4.938
5.041
610
622
634
647
660
673
-43.624
-40.550
-41.178
-41.572
-44.417
-46.335
70.320
77.231
54.914
84.890
115.448
134.940
Rentebaten
70
70
142
188
235
418
Rentelasten
-62.789
-59.672
-57.290
-54.740
-54.147
-51.189
1.916
2.764
2.471
2.167
771
21
-60.803
-56.838
-54.677
-52.385
-53.141
-50.750
113.959
94.679
114.875
116.470
96.533
98.421
-7.589
0
-2.367
-2.466
-2.563
-2.653
Lonen en salarissen
Erfpacht
Belastingen en verzekeringen
2.035
1.787
1.663
1.624
1.550
1.357
13.730
13.857
14.002
14.185
14.347
14.515
1.717
910
891
894
902
904
0
1.220
1.230
1.244
1.261
1.287
20.558
23.671
25.195
26.738
26.060
25.355
0
422
431
442
453
467
Overige lasten
4.544
5.448
5.488
5.531
5.582
5.648
Heffing CFV
7.589
0
2.367
2.466
2.563
2.653
199.703
206.217
237.053
217.657
192.064
180.096
64.705
80.067
55.087
84.660
113.727
132.379
Niet gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
113.957
94.677
114.876
116.471
96.532
98.420
Bedrijfsresultaat
178.662
174.744
169.963
201.131
210.259
230.799
-175
-70
-70
-70
-70
-70
Rentebaten
70
70
142
188
235
418
Rentelasten
-62.789
-59.672
-57.290
-54.740
-54.147
-51.189
115.768
115.072
112.745
146.509
156.277
179.958
Resultaat deelnemingen
119
0
0
0
0
0
Vennootschapsbelasting
0
0
0
0
0
0
115.887
115.072
112.745
146.509
156.277
179.958
1.930
20.395
-2.131
30.038
59.745
81.538
Leefbaarheid
Wijkteam
Verhuurderheffing
Verhuurklaar maken BOG
Saldo bedrijfslasten en bedrijfsopbrengsten
Projecten
Organisatiekosten
Bruto organisatiekosten
Af: doorbelastingen:
Verkoop
Netto bedrijfsresultaat
Financieringsresultaat
Geactiveerde rente
Financiële baten en lasten
Waardeverandering FVA
Resultaat normale bedrijfsuitoefening
Excl. niet gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
Heffing CFV
Vennootschapsbelasting
Overige baten en lasten
Jaarresultaat
Overige baten en lasten
Jaarresultaat
0
0
0
0
0
0
106.370
94.679
112.508
114.004
93.970
95.768
115.887
115.072
112.745
146.509
156.277
179.958
3.1 dPi Kasstroomoverzicht
( x € 1.000)
1.
Kengetallen
2014
2015
2016
2017
2018
2014
2019
Operationele Activiteiten
Ontvangsten
1.1
26
2015
2016
2017
2018
2019
Aantallen in verhuur
Huren
229.573
239.826
247.606
257.145
266.737
275.661
1.1.1
Zelfstandige huurwoningen Daeb
190.178
199.259
206.229
214.672
223.090
231.069
1.1.2
Zelfstandige huurwoningen en onzelfstandige wooneenheden niet-Daeb
23.078
23.943
24.447
25.259
26.092
26.684
Aantal VHE's primo jaar
41.476
41.083
40.981
40.691
40.396
Aantal sloop
-218
-121
-155
-48
-146
40.023
0
Aantal verkopen
-368
-302
-338
-395
-270
-243
1.1.3
Onzelfstandige overige wooneenheden Daeb
4.517
4.601
4.662
4.727
4.808
4.904
Aantal nieuwbouw huur
193
321
203
148
43
18
1.1.4
Overige niet woongelegenheden Daeb
2.719
2.860
2.929
2.984
3.049
3.111
1.1.5
Overige niet woongelegenheden niet-Daeb
9.082
9.165
9.339
9.504
9.696
9.892
Aantal VHE's ultimo jaar
41.083
40.981
40.691
40.396
40.023
39.798
1.2
Vergoedingen
18.379
18.426
18.547
18.684
18.838
19.042
1.4
Overige bedrijfsontvangsten
4.087
3.434
2.906
2.927
2.951
2.984
Aantal woongelegenheden
1.5
Rente ontvangsten
Saldo ingaande kasstromen
70
70
142
188
235
418
252.109
261.756
269.201
278.945
288.761
298.105
2.035
1.788
1.663
1.624
1.550
1.358
Uitgaven
1.6
Erfpacht
1.7
Personeelsuitgaven
32.556
31.198
31.436
31.840
32.252
32.813
1.7.1
Lonen en salarissen
25.174
23.773
24.053
24.464
24.883
25.421
1.7.2
Sociale lasten
3.222
3.484
3.525
3.585
3.647
3.726
1.7.3
Pensioenlasten
4.160
3.941
3.858
3.791
3.722
3.666
1.8
Onderhoudsuitgaven
39.098
43.195
45.328
45.488
46.776
47.727
1.9
Overige bedrijfsuitgaven
60.024
59.250
58.774
59.499
60.176
60.911
1.10
Rente uitgaven
64.421
61.742
57.372
56.604
55.150
52.115
1.11a
Sector specifieke heffing onafhankelijk van het resultaat
7.589
0
2.368
2.466
2.563
2.653
1.11b
Verhuurdersheffing
20.558
23.671
25.195
26.738
26.060
25.355
1.12
Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden
Saldo uitgaande kasstromen
Kasstroom uit operationele activiteiten
1.717
2.131
2.121
2.137
2.163
2.191
227.996
222.974
224.256
226.397
226.691
225.123
24.113
38.782
44.945
52.548
62.070
72.982
52.225
61.594
46.760
43.131
4.814
2.
(Des) investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten
2.1 A
Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden
31.894
49.198
2.1 B
Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden
28.921
5.592
5.879
4.616
4.170
2.3 B
Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden
22.255
46.094
2.802
1.032
252
855
Tussentelling ingaande kasstroom MVA
83.070
100.883
60.905
67.242
51.182
48.800
38.156
37.892
37.606
37.311
36.938
36.713
Aantal niet-woongelegenheden
2.927
3.089
3.085
3.085
3.085
3.085
Aantal verbeteringen
1.305
3.131
2.502
3.519
3.583
1.692
Aantal afkoop erfpacht
1.150
347
109
271
625
1.143
25
380
368
35
22
50
2.127
1.943
1.943
1.954
1.924
1.904
230.874
242.413
250.372
258.393
267.873
276.839
1.310
1.532
1.248
1.269
309
136
567
410
842
1.079
1.098
51
-2.939
-2.632
-3.004
-2.895
-2.463
-1.796
Effect reguliere huurverhoging
9.363
5.896
6.547
7.902
8.063
8.183
Effect mutatie
3.239
2.753
2.387
2.124
1.959
1.999
Aantal nieuwbouw koop
Aantal mutaties
Huursomstanden ( x € 1.000)
Huursom ultimo vorig jaar
Effect oplevering nieuwbouw en aankoop
Effect renovatie
Effect verkoop/sloop
0
0
0
0
0
-1.002
Huursom ultimo jaar
Effect einde exploitatie
242.413
250.372
258.393
267.873
276.839
284.410
Gewenste huur ultimo jaar
316.450
319.656
322.683
328.934
335.782
339.680
76,6%
78,3%
80,1%
81,4%
82,4%
83,7%
Huidige huur / Gewenste huur (%)
MVA uitgaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten
2.6 A
Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden
12.350
15.604
13.889
14.919
4.902
0
2.6 B
Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden
4.826
2.306
5.255
3.438
0
0
2.7 A
Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden
8.651
40.231
45.442
53.810
33.019
13.195
2.7 B
Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden
1.037
1.697
766
1.276
1.037
419
2.9 A
Aankoop, woon- en niet woongelegenheden
0
0
0
0
0
0
2.10 B
Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden
18.872
20.018
279
0
693
452
2.12 A
Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden
101
49
0
0
0
0
2.13 A
Aankoop grond
7.707
1.804
559
1.649
3.441
9.036
2.13 B
Aankoop grond
1.297
255
103
31
893
206
Aantal woningen in verhuur per prijsklasse
goedkoop (kwaliteitskortingsgrens)
8.031
7.229
6.612
5.886
5.136
4.771
betaalbaar (lage aftoppingsgrens)
17.276
16.106
14.846
13.916
13.109
12.204
bereikbaar (hoge aftoppingsgrens)
3.222
3.501
3.830
3.783
3.602
3.599
middelduur (tot liberalisatiegrens)
6.821
7.981
8.917
9.930
10.957
11.788
middensegment
2.358
2.532
2.786
3.111
3.395
3.566
448
543
615
685
739
785
duur
2.14 B
Investeringen overig
500
1.500
1.500
1.500
1.500
1.500
2.15 A
Externe kosten bij verkoop
5.025
6.381
6.273
6.487
6.444
6.254
2.15 B
Externe kosten bij verkoop
3.179
772
761
644
585
672
Exploitatiekosten % van de huur
56%
56%
56%
55%
54%
53%
Tussentelling uitgaande kasstroom MVA
63.544
90.618
74.828
83.754
52.513
31.733
Huurderving door leegstand
2,3%
2,0%
1,9%
1,6%
1,5%
1,4%
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA
19.526
10.266
-13.923
-16.512
-1.331
17.067
Huurderving vanwege oninbaarheid
1,1%
1,0%
1,0%
1,0%
0,9%
0,9%
Huurachterstand % v.d. netto huur op jaarbasis
0,6%
0,6%
0,6%
0,6%
0,6%
0,6%
Rendement op het eigen vermogen
4,8%
4,7%
4,4%
5,4%
5,6%
6,1%
Direct rendement op vastgoedbeheer
3,6%
3,6%
3,6%
3,7%
3,8%
3,9%
Indirect rendement
2,8%
2,3%
2,8%
2,7%
2,2%
2,2%
Gemiddelde rentelast leningen o/g (%)
3,7%
3,7%
3,7%
3,7%
3,8%
3,8%
61,4%
63,7%
64,8%
66,7%
68,9%
71,6%
1,37
1,63
1,78
1,93
2,12
2,39
2.16
FVA
2.17.1
Ontvangsten verbindingen
2.17.2
Ontvangsten overig
2.18.1
Uitgaven verbindingen
2.19
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA
Kasstroom uit (des)investeringen
3.
Financieringsactiviteiten
3.1.1
Ingaand
3.1.2
Nieuwe ongeborgde leningen Daeb-investeringen
3.1.3
3.2.1
Nieuwe te borgen leningen
Nieuwe ongeborgde leningen niet-Daeb-investeringen
Uitgaand
Aflossing geborgde leningen
3.2.2
Aflossing ongeborgde leningen Daeb-investeringen
3.2.3
Aflossing ongeborgde leningen niet-Daeb-investeringen
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
4.1
1.988
-1.278
-485
-434
-362
-362
160
171
-391
160
160
160
1.670
-6.014
0
0
0
0
489
4.346
-325
-274
-202
-202
20.015
14.611
-14.248
-16.787
-1.533
16.865
93.400
37.847
37.508
33.492
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
139.036
121.470
68.206
69.254
57.561
83.402
37
38
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-45.673
-83.662
-30.698
-35.761
-57.561
-83.402
Mutatie liquide middelen
-1.545
-30.269
0
0
2.976
6.445
Liquide middelen per 1/1
31.814
30.269
0
0
0
2.976
Liquide middelen per 31/12
30.269
0
0
0
2.976
9.421
Exploitatiegegevens
Financiële kengetallen
Solvabiliteit (%)
Interest Coverage Ratio
Debt Service Coverage Ratio
Loan to Value
0,94
1,13
1,23
1,30
1,36
1,49
37,8%
34,9%
33,4%
31,8%
29,8%
27,4%
27
28
9. Toelichtingen op de balans
De meerjarenbegroting (de balans,
winst- en verliesrekening en het
kasstroomoverzicht) is opgesteld op
geconsolideerd niveau.
29
de jaarrekening 2013. Voor de waardering
De in de meerjarenbegroting gehanteerde
en verder zijn de lange termijn percentages.
op marktwaarde is gebruik gemaakt van het
indexeringen voor de ontwikkeling van huurprijzen
Voor de parameters baseert Rochdale zich op
Assets & Liabilities scenariosysteem van
en exploitatiekosten zijn in onderstaande tabel
de verwachtingen die door Ortec Finance zijn
Ortec. De verhuurderheffing is voor de gehele
samengevat. De percentages in de kolom 2019
gepubliceerd.
kasstroomperiode ingerekend, de huurstijging
Dat betekent dat Woningstichting Rochdale,
boven inflatie van 1,5% is voor de periode 2014
Rochdale Onderhoud BV en Rochdale
tot en met 2019 ingerekend.
Projectontwikkeling BV en andere 100%
deelnemingen als een geheel worden
In de komende jaren is het waardeverloop van het
gepresenteerd. Alleen deelnemingen waarin
vastgoed in exploitatie tussen de € 80
Rochdale een belang van 50% of minder
en € 110 miljoen. Dat is een stijging van 2,0% tot
heeft, zijn niet integraal geconsolideerd en
2,5%. Deze stijging is te verklaren door:
staan als deelneming op de balans. Hiermee
Parameters
2014
2015
2016
2017
2018
2019 e.v.
Prijsinflatie (%)
1,25
1,50
2,00
2,00
2,00
2,00
Looninflatie (%)
1,25
1,75
2,13
2,39
2,57
3,00
Bouwindex (%)
1,25
1,75
2,13
2,39
2,57
3,00
Onderhoudsindex (%)
1,25
1,75
2,13
2,39
2,57
3,00
Marktindex (%)
0,50
0,75
2,00
2,00
2,00
2,00
• Waardeveranderingen als gevolg van mutaties
wordt aangesloten bij de presentatie in de
voor verbeteringen, verkoop, sloop en
geconsolideerde jaarrekening.
Sociaal en commercieel vastgoed
nieuwbouw huur.
De waarderingsgrondslag in de
• Waardeveranderingen door autonome mutatie:
In de meerjarenbegroting heeft Rochdale haar
meerjarenbegroting is conform de richtlijn voor de
- Gunstiger ontwikkeling van de leegwaarden,
bezit gecategoriseerd in sociaal vastgoed en
jaarrekening (RJ 645). Rochdale heeft gekozen
en een minder negatieve verwachting voor de
commercieel vastgoed. Dit is conform de richtlijn
voor waardering op marktwaarde in verhuurde
ontwikkeling van de leegwaarden ten opzichte
RJ 645. In onderstaande tabel is dat in beeld
staat.
van voorgaande jaren.
gebracht voor de stand per 1-1-2014:
- Ontwikkeling van de actuele huur, markthuur
Materiële vaste activa in
exploitatie
en maximaal redelijke huur liggen beduidend
Sociaal en commercieel vastgoed
boven het inflatieniveau.
Aantal vhe’s
De balans is opgesteld in overeenstemming
woning
Marktwaarde ultimo vorig jaar
Mutatie a.g.v. verbeteringen
Mutatie a.g.v. verkoop
Mutatie a.g.v. sloop
Marktwaarde primo jaar
Autonome mutatie marktwaarde
Mutatie a.g.v. nieuwbouw huur
Marktwaarde ultimo jaar
2014
2015
2016
2017
2018
15.696.449
wooneenheid
1.711
783.064
bedrijfsruimte
583
577.240
36.589
17.056.753
2.361
1.920.439
wooneenheid
110
103.637
bedrijfsruimte
234
265.885
overige ruimte
253
14.155
1.929
129.219
Totaal
4.887
2.433.334
12,5%
Totaal bezit
41.476
19.490.087
100,0%
Totaal
2019
3.946.274
4.041.813
4.133.868
4.237.362
4.338.376
4.426.611
7.457
10.327
9.882
9.008
18.981
1.528
-48.701
-35.844
-39.226
-46.605
-34.224
-32.075
-2.219
-14.346
-11.243
-3.379
-10.190
0
3.902.811
4.001.950
4.093.281
4.196.386
4.312.943
4.396.064
118.104
106.464
122.997
121.274
108.401
107.709
20.898
25.455
21.084
20.715
5.267
2.282
4.041.813
4.133.868
4.237.362
4.338.376
4.426.611
4.506.055
Verdeling obv huursom
34.295
Sociaal vastgoed
met de waarderingsgrondslagen volgens
Waardeverloop
Som van de netto huur
Commercieel vastgoed
woning
parkeergelegenheid
87,5%
10. Toelichting
op de winst enverliesrekening
30
In de uitwerking van de meerjarenbegroting
Voorzieningen
voor de Prognose informatie (dPi) wordt het
De post bruto voorziening ORT (onrendabele
onderscheid sociaal versus commercieel nader
top) heeft betrekking op de reeds getroffen
uitgewerkt voor de balanswaardering. De
voorzieningen voor verwachte verliezen in relatie
waardering is gebaseerd op marktwaarde.
tot het onderhanden werk in ontwikkeling. De
De winst- en verliesrekening is opgesteld volgens
het model van de externe verslaglegging.
31
Voor de interne rapportage gebruikt Rochdale
een functioneel model waarin beter inzicht
wordt geboden in de resultaten behaald met
vastgoedbeheer, verkoop en projectontwikkeling
Specificatie resultaat
Vastgoedbeheer
en daarnaast de organisatiekostenbegroting. In de
toelichting volgen we dat model.
voorzieningen zijn in de meerjarenbegroting
Financiële vast activa
consistent volgens de waardering op marktwaarde
Hieronder zijn deelnemingen en leningen u/g
berekend.
2014
Huurinkomsten (theor.)
Vlottende activa
2017
2018
2019
236.605
246.537
254.089
262.937
272.341
281.069
De overige voorzieningen hebben
Huurderving door leegstand
-5.523
-4.862
-4.743
-4.174
-4.069
-3.923
onder andere betrekking op belangen
Huurderving door oninbaarheid
-2.517
-2.524
-2.540
-2.559
-2.580
-2.608
228.565
239.151
246.806
256.204
265.692
274.538
18.379
18.426
18.547
18.684
18.838
19.042
-18.492
-18.539
-18.661
-18.798
-18.953
-19.159
-113
-113
-114
-114
-115
-117
22.592
28.194
32.010
31.962
33.049
33.830
in minderheidsdeelnemingen, mogelijke
De onder dit kopje opgenomen Voorraad verkoop
schadeclaims, reorganisatie en diverse
gereed product betreft de prognose van de afloop
operationele zaken.
Servicecomponenten
voorraad opgeleverde en onverkochte
Langlopende schulden
Servicekosten
koopwoningen. Volgens de realisatie in 2014 tot
In overeenstemming met de doelstellingen voor
heden en de prognose van de afdeling Verkoop
de middellange termijn loopt de leningportefeuille
is de afloop verrekend in een deel dat alsnog in
niet meer op en kan naar verwachting per saldo
verhuur gaat en een deel dat verkocht wordt. In
worden afgelost.
van de ultimo 2013 op de balans opgenomen
2016
Huuropbrengsten
opgenomen, voor zover die geen betrekking
hebben op projectontwikkeling.
2015
het kasstroomoverzicht is inzichtelijk gemaakt
welke verkoopopbrengsten hieruit worden
Voor nieuwe leningen (herfinancieringen) is met
verwacht.
de volgende basisrentes gerekend:
Netto opbrengst vergoedingen
Servicekosten eigen rekening
Exploitatiekosten
Planmatig/cyclisch onderhoud
Calamiteiten en veiligheid
1.900
2.500
2.500
2.500
2.500
2.500
Convenantverplichtingen
1.000
2.500
2.499
2.499
2.500
2.500
12.199
10.655
8.927
9.106
9.288
9.473
6.163
4.125
4.208
4.292
4.377
4.465
43.854
47.974
50.144
50.359
51.714
52.768
Reparatieonderhoud
Mutatie onderhoud
Lasten Onderhoud
Parameters
2014
2015
2016
2017
2018
2019 e.v.
1.717
2.130
2.121
2.138
2.163
2.191
Korte rente (%)
0,28
1,17
1,8
2,23
2,54
3,25
Belastingen en Verzekeringen
13.730
13.857
14.002
14.185
14.347
14.515
Lange rente (%)
1,9
2
2,68
3,15
3,48
4,25
Verhuurderheffing
20.558
23.671
25.195
26.738
26.060
25.355
2.035
1.787
1.663
1.624
1.550
1.357
369
241
240
237
239
242
Hiervoor baseert Ortec Finance zich op bronnen zoals het CPB en het Economisch Kwartaal Bericht van de Rabobank.
Het in de tabel opgenomen percentage voor de
rente op langlopende leningen wordt met 0,5%
verhoogd. Dit is afgeleid van de opslag (0,479) op
de laatst afgesloten fixe lening.
De korte rente waarmee in de meerjarenbegroting
wordt gerekend wordt nog verhoogd met een
credit spread van 0,3%.
Leefbaarheid
Erfpacht
Zelfbeheer
Beheerkosten derden
2.281
2.287
2.302
2.319
2.338
2.363
Overige exploitatiekosten
1.894
3.342
3.377
3.417
3.458
3.510
Diverse exploitatiebaten
-2.880
-2.887
-2.906
-2.927
-2.951
-2.983
83.558
92.402
96.138
98.090
98.918
99.318
144.894
146.636
150.554
158.000
166.659
175.103
43.624
40.550
41.178
41.572
44.417
46.335
101.270
106.086
109.376
116.428
122.242
128.768
Huurderving
3,4%
3,0%
2,9%
2,6%
2,4%
2,3%
Exploitatieresultaat
44%
44%
44%
45%
46%
47%
Bruto exploitatieresultaat
Kosten eigen organisatie
Netto exploitatieresultaat
32
33
Voor 2015 en verder wordt er – ondanks de
met een inkomen boven € 43.000. Omdat de
Huurderving
Exploitatiekosten
verhuurderheffing – ten opzichte van 2014 een
huurverhoging voor 2015 en verder nog niet
Voor 2014 is voor derving door leegstand
Onderhoud
verbetering van het exploitatieresultaat verwacht.
bekend is, is ook voor de jaren na 2014 met deze
gerekend met 1,2% van de huursom
Het totale budget 2015 voor het uitvoeren van
Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door meer
percentages gerekend.
voor de woningen en met 7,5% voor
onderhoudstaken aan het bezit bedraagt bijna
bedrijfsonroerendgoed (BOG). Vanaf 2015 is de
€ 48 miljoen. Per gewogen vastgoedeenheid is
dat € 1.170.
huuropbrengsten als gevolg van huurverhoging
en een daling van de kosten eigen organisatie als
Een deel van de huurverhoging is gereserveerd
berekening van de huurderving door leegstand
gevolg van de reorganisatie in 2013.
voor individuele betaalbaarheidsmaatregelen. In
per soort vastgoed eenheid gedifferentieerd.
2015 is hiervoor € 1,0 miljoen beschikbaar.
Conform de kaderbrief bedraagt deze 0,9% van
In de meerjarenbegroting 2015-2019 zijn de
de huursom voor sociale huurwoningen, 1,2%
onderhoudskosten verdeeld in planmatig
Huuropbrengsten
Het verloop van de huuromzet in de
De mutatiegraad in ons bezit is gedifferentieerd
voor de woningen in de vrije sector en 5,0% voor
onderhoud, calamiteiten en veiligheid,
meerjarenbegroting wordt beïnvloed door
ingerekend. Vanwege de verwachte
het BOG. Omdat deze doelstellingen ambitieus
convenantverplichtingen en reparatie- en
mutaties in de hoeveelheid en in de prijzen.
marktdynamiek is gerekend met een lagere
zijn, is in deze begroting voorzichtigheidshalve
mutatieonderhoud. Deze verdeling heeft een
In de kengetallen is het inzicht in het verloop
mutatiegraad dan de huidige mutatie in ons bezit.
gerekend met 1,2% derving voor woningen en
relatie met de VEX-normen. De VEX-normen
daarvan onder de kopjes aantallen in verhuur en
We maken voor de begroting onderscheid in drie
6% derving voor BOG. Bij complexen die worden
hebben alleen betrekking op reparatieonderhoud
huursomstanden in beeld gebracht.
categorieën:
gerenoveerd (na uitplaatsing van huurders) of
en planmatig onderhoud. In 2014 zit het
• Woningen doorexploiteren: 5%
gesloopt wordt projectleegstand ingerekend. Het
reparatieonderhoud nog niet op de VEX-norm.
De huurstijgingen als gevolg van mutatie
• Woningen in de verkoopvijver: 5%
totale huurdervingpercentage bevat daarnaast
Hier groeien wij in vier jaar naartoe. Vanaf 2016 is
zijn gebaseerd op het beleid van Rochdale,
• Niet-woningen: 5%
ook nog derving vanwege oninbaarheid van
meer budget beschikbaar dan benodigd op basis
huurvorderingen. Hiervoor is jaarlijks € 2,5 miljoen
van de VEX-normen. In de jaren 2016-2019 is
opgenomen.
ruimte voor extra onderhoud.
wat samengevat is in de regel: “bij mutatie
gaat de huur naar 100% van de maximaal
In de kengetallen, onder het aantal woningen
toegestane huur”, tenzij sprake is van
in verhuur per prijsklasse is in beeld gebracht
meerpersoonshuishoudens met een inkomen
wat de ontwikkeling is van het woningbezit in
Servicekostencomponenten
Contractonderhoud en bijdrage aan onderhoud
beneden € 29.325. Voor deze doelgroep is ons
prijsklassen als gevolg van het huurharmonisatie-
Het resultaat op de servicekostencomponenten
voor VvE’s maken deel uit van het planmatig
beleid erop gericht deze in voldoende mate tegen
en mutatiebeleid en daarnaast ook mutaties in de
is nog negatief vanwege inefficiënties en
onderhoud. In de jaarrekening worden deze
een betaalbare huur te huisvesten. Daarnaast
voorraad.
onvolledigheden in de samenstelling van
posten afzonderlijk weergegeven.
liberaliseren wij maximaal 10% van de huren
Op basis van de huurprijzen in 2014 gelden ter
de huurprijzen. Er wordt gewerkt aan het
en houden daarvan minstens 80% op een huur
indicatie de volgende bedragen per prijsklasse:
terugdringen van het tekort en als doel is
Erfpacht
beneden € 930 per maand (prijspeil 2014). De
gesteld om vanaf 2016 een break-evenresultaat
Onder deze post worden de jaarlijks te betalen
te behalen. In theorie is een positief resultaat
erfpachtcanons opgenomen. Bij de bepaling van
haalbaar vanwege de vergoeding van
de begrote bedragen voor 2015 tot en met 2019
beperking van 10% heeft te maken met de wens
om voldoende vrijkomende woningen in de sociale
sector te kunnen blijven aanbieden.
Met ingang van 2013 moeten verhuurders van
sociale huurwoningen een verhuurderheffing
betalen. Ter compensatie hiervan is een naar
inkomen gedifferentieerde huurverhoging van
toepassing. Dit is inflatie plus 1,5%, 2,0% en
4,0% voor 2014 voor respectievelijk de lage
inkomensgroep, de middengroep en de groep
Prijsklasse
Bovengrens
maandhuur
administratiekosten en huismeesters waarvan
is rekening gehouden met indexering volgens
goedkoop (kwaliteitskortingsgrens)
€ 389,05
de kosten als personeelskosten zijn begroot
de erfpachtvoorwaarden en afkoop in geval van
betaalbaar (lage aftoppingsgrens)
€ 556,82
en verantwoord. In de praktijk blijkt dat door
expiratie van het lopende erfpachtrecht.
bereikbaar (hoge aftoppingsgrens)
€ 596,75
middelduur (tot liberalisatiegrens)
€ 699,84
middensegment
€ 930,00
duur
> € 930,00
afspraken met zittende bewoners het proces om
het tekort terug te dringen minder snel verloopt.
Verhuurderheffing
Voorzichtigheidshalve is dan op de lange termijn
De begrote heffing is conform de richtlijn van het
niet met een positief resultaat gerekend.
WSW berekend op basis van de WOZ-waarde
van het sociaal woningbezit. Voor berekening
is uitgegaan van 0,381% in 2014, oplopend tot
34
35
0,536% in 2017. Hoewel de wet alleen de jaren
Leefbaarheid
Verkopen (bestaand bezit)
2014 t/m 2017 noemt, is voor 2018 en 2019 op
De kosten van leefbaarheid bestaan uit fysieke en
Specificatie resultaat Verkopen
basis van het tarief 2017 de verhuurderheffing
sociale activiteiten. Voor de jaren 2014-2019 is de
ingerekend.
volgende verdeling gemaakt.
( x € 1.000)
2014
2015
2016
2017
2018
2019
60.815
54.789
58.104
66.210
50.930
47.945
-48.702
-35.844
-39.226
-46.605
-34.224
-32.075
Splitsingskosten
-1.119
-407
-419
-428
-436
-445
Derving leegstand voor verkoop
-1.510
-1.850
-1.739
-1.618
-1.536
-1.486
Directe verkoopkosten
-6.910
-6.676
-6.545
-6.633
-6.522
-6.410
Kosten Startersrenteregeling
-175
-70
-70
-70
-70
-70
Bruto verkoopopbrengsten
2.399
9.942
10.105
10.856
8.142
7.459
610
622
634
647
660
673
1.789
9.320
9.471
10.209
7.482
6.786
Verkoop bestaand bezit
Belastingen en verzekeringen
Omzet verkoop bestaand bezit
De zakelijke lasten bestaan uit
Marktwaarde verkopen
onroerendezaakbelasting, rioolrechten,
waterschapslasten, precario, brand- en
opstalverzekering en kosten van schades die
onder het eigen risico vallen.
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Leefbaarheid sociaal beheer
906
932
939
948
957
971
Leefbaarheid fysieke aanpak
811
1.198
1.182
1.190
1.206
1.220
1.717
2.130
2.121
2.138
2.163
2.191
Totaal
Verkoopkosten eigen apparaat
Netto verkoopresultaat
De verkoopopbrengsten zijn per complex bepaald
De Startersrenteregeling was in 2012 populair. De
op basis van taxaties, gerealiseerde verkopen in
verwachting was dat deze trend zou doorzetten.
2014 en de leegwaarde uit de marktwaardering.
In de praktijk blijkt dat er aanmerkelijk minder
Onder fysieke activiteiten vallen beveiliging
Onderdeel van de reorganisatie was het inrichten
Voor woningen die vanuit grootschalige renovaties
gebruik gemaakt is van deze regeling. Voor
van algemene ruimten (schoon, heel, veilig),
van wijkteams met meerdere disciplines om zo
komen, is met een marktconforme vierkante
de komende jaren verwachten wij dat een
graffitiverwijdering, afsluiting portieken,
de klant professioneler te bedienen. Vanaf 2015
meterprijs gerekend.
klein deel van de kopers gebruik maakt van de
brandpreventie en dergelijke. Onder sociale
beschikken deze teams over een eigen budget
De directe verkoopkosten komen uit op
Startersrenteregeling. Iedere regeling ‘kost’ zo’n
activiteiten vallen de inzet van wijkbeheerders,
waardoor de kosten voor leefbaarheid met
ongeveer 12% van de verkoopopbrengsten. De
€ 15.000 op basis van een verkoopprijs van €
huismeesters, sponsoring van buurtactiviteiten,
ongeveer € 400.000 stijgen.
verkoopkosten bestaan uit alle kosten die nodig
180.000. Dit wordt in de kosten meegenomen
zijn of worden geacht om de woningen te kunnen
terwijl het eigenlijk een lening betreft. Rochdale
verkopen. Rochdale draagt, voor zover deze
voorziet voorzichtigheidshalve het gehele bedrag.
bestrijding van woonoverlast en dergelijke.
Zelfbeheer
Het is van belang dat wij ons blijvend inzetten
Ter compensatie van het vervallen van de
woning niet op eigen grond staat, per verkochte
voor de leefbaarheid in wijken en buurten en
ProPoints worden met de Bewonersraad
woning een bedrag van € 9.100 af aan de
De huurderving als gevolg van verkopen is
ons ook op het niveau van individuele huurders
afspraken gemaakt over een andere invulling.
gemeente Amsterdam (bestemmingswijziging,
ingeschat op ongeveer € 1,8 miljoen per jaar. Dit
blijven inzetten voor goed sociaal beheer. Dat
Hiervoor is jaarlijks een bedrag van € 240.000 in
tarief 2014). Daarnaast geeft Rochdale voor het
bedrag is gebaseerd op de gerealiseerde cijfers
kan echter minder breed en tegen lagere kosten.
de begroting meegenomen.
fysiek verkoop gereedmaken van de woning zo’n
tot en met september 2014. In de categorale
€13.000 per woning uit.
resultatenrekening is deze post conform de RJ645
Wij beperken ons tot die activiteiten die direct
met het wonen samenhangen. Ook kan onze rol
verwerkt onder de post huurderving als onderdeel
in veel gevallen teruggebracht worden naar een
De kostprijs van de verkopen, de marktwaarde
faciliterende rol richting bewonersgroepen en
wordt in tegenstelling bij de waardering op
individuele bewoners.
bedrijfswaarde en conform de RJ 645 in het
verkoopresultaat verwerkt.
van de huuropbrengst.
36
37
Specificatie omzet verkoop
bestaand bezit
Specificatie resultaat Projecten
2014
2015
2016
2017
2018
2019
310
275
268
259
250
243
58
27
70
136
20
0
368
302
338
395
270
243
Algemeen
Verkopen na renovatie
Aantallen verkopen
Gemiddelde omzet per eenheid
Projectresultaten
165.258
181.421
171.905
167.620
188.630
197.305
( x € 1.000)
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Resultaat onderhanden projecten
417
1.684
19
0
0
0
Resultaat projecten deelnemingen
119
0
0
0
0
0
536
1.684
19
0
0
0
- 101
- 50
0
0
0
0
Onrendabele investeringen bestaand bezit
- 21.917
- 35.894
- 59.772
- 40.589
-14.276
- 614
Onrendabele top nieuwbouw
- 11.257
- 3.915
- 4.180
- 1.158
0
0
- 33.275
- 39.859
- 63.952
- 41.747
-14.276
- 614
- 32.739
- 38.175
- 63.933
- 41.747
-14.276
- 614
Resultaat verkoop nieuwbouw
Overige waardeveranderingen
Sloopkosten
Rochdale verkoopt de komende vijf jaar
gemiddeld 259 woningen bestaand bezit per
jaar, exclusief de woningen die na een renovatie
worden verkocht.
De verkoopkans is in principe 100%, dit is
mede gedaan omdat de mutatiegraad al laag is.
Totaal Projectresultaat
Resultaat verkoop nieuwbouw
Gezien de financiële positie van Rochdale bestaat
Uitzondering hierop zijn grotere complexen (> 200
Resultaat onderhanden projecten
woningen) en complexen in Amsterdam Zuidoost.
In deze post is het begrote resultaat opgenomen
Deze is als volgt:
Voor deze uitzonderingen zijn de verkoopkansen
van de verkoop van koopwoningen die gedurende
• Contractuele verplichtingen.
geschat tussen de 25% en 75% op basis van
de uitvoering – op basis van voorverkoop en
• Project past binnen de doelstellingen uit het
ervaring of verkopen in het verleden.
verkoop gedurende de bouw – zal worden
gerealiseerd
Naast de verkoop van woningen zijn er 15 winkels
aan de Postjesweg en de Hoofdweg verkocht in
Resultaat projecten deelnemingen
2014.
Dit betreft het geprognosticeerde resultaat van
het aandeel van Rochdale in koopprojecten in
er voor de investeringen een strikte prioritering.
Koersdocument.
• Project past binnen de financiële
randvoorwaarden die we (onder meer in het
Koersdocument) hebben gesteld.
• De belangen van en afspraken met bewoners/
stakeholders.
minderheidsdeelnemingen. Het resultaat in 2014
heeft betrekking op het resultaat in Amstelkwartier
Doordat meer financiële ruimte in onze begroting
en Django.
ontstaat, zijn de volgende criteria toegevoegd:
Overige waardeveranderingen
Het saldo van per jaar ten laste van de
• Onveilige situaties, projecten met open
verbrandingstoestellen en het vervangen van
cv’s hebben een hoge prioriteit.
resultatenrekening te treffen voorzieningen en
• Investeringen in F- en G-labels.
projectuitgaven waartegenover geen inkomsten
• Projecten in het kader van de conditiemeting
staan. Zie bijlage voor specificatie voor de overige
moeten leiden tot levensduurverlenging en meer
waardeverminderingen.
punten (anders is het regulier onderhoud).
• Bijdragen aan het terugdringen van leegstand.
38
39
Organisatiekosten
Overige baten en lasten
Specificatie Organisatiekosten
( x € 1.000)
2014
2015
2016
2017
2018
2019
25.174
23.773
24.053
24.464
24.883
25.421
Sociale lasten
3.222
3.484
3.525
3.585
3.647
3.726
Pensioenlasten
4.160
3.941
3.858
3.791
3.722
3.666
Overige personeelskosten
2.345
2.440
2.468
2.510
2.553
2.609
Huisvestingskosten
2.105
2.514
2.540
2.574
2.603
2.634
Automatiseringskosten
5.014
5.082
5.135
5.203
5.263
5.324
Advieskosten
2.087
1.904
1.924
1.949
1.972
1.995
469
390
394
399
404
409
Afschrijvingskosten
1.688
1.806
1.871
1.811
1.938
2.083
Overige algemene kosten
5.128
4.672
4.721
4.783
4.838
4.895
51.392
50.006
50.489
51.070
51.823
52.761
Organisatiekosten
Salarissen
Communicatiekosten
Bruto organisatiekosten RD
Verbijzonderd over hoofdactiviteiten
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
2014
2015
2016
2017
2018
113.954
94.680
114.879
116.467
96.533
98.421
-7.589
0
-2.367
-2.466
-2.563
-2.653
0
0
0
0
0
0
106.365
94.680
112.512
114.001
93.970
95.768
Heffing CFV
Vennootschapsbelasting
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
Deze post bestaat uit de volgende onderdelen:
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille
2014
2015
2016
2017
2018
2019
118.104
106.464
122.997
121.274
108.401
107.709
7.457
10.327
9.882
9.008
18.981
1.528
Mutatie a.g.v. sloop
-2.219
-14.346
-11.243
-3.379
-10.190
0
Mutatie a.g.v. nieuwbouw huur
20.898
25.455
21.084
20.715
5.267
2.282
-17.559
-17.084
-21.564
-20.377
-5.441
0
0
-1.976
-1.960
0
0
0
-8.585
-33.392
-45.631
-49.947
-25.740
-12.080
0
-7.156
0
-6.999
-8.041
0
Autonome mutatie marktwaarde
Projectontwikkeling
2.403
4.055
3.860
3.980
1.808
712
Onderhoud eigen bezit
4.755
4.779
4.817
4.871
4.938
5.041
610
622
634
647
660
673
Verhuur en beheer
43.624
40.550
41.178
41.572
44.417
46.335
Kasstroom opstal nieuwbouw huur
Totaal verdeelde organisatiekosten
51.392
50.006
50.489
51.070
51.823
52.761
Kasstroom Invest. Vervanging open verbranding
Verkoop
2013
Mutatie a.g.v. verbeteringen
Kasstroom Invest. Renovaties per complex
Vanaf 2014 nemen de kosten voor de eigen organisatie sterk af als gevolg van de reorganisatie. De bijbehorende
Kasstroom Invest. Aanpak F en G labels
eenmalige lasten zijn in 2013 verantwoord.
Kasstroom Invest. Verbetering
-1.854
-2.261
-2.252
-2.268
-2.240
-2.217
Kasstroom afkoop erfpacht
-9.003
-2.060
-661
-1.679
-4.335
-9.242
Mutatie MVA in ontwikkeling
-9.296
4.891
13.202
-17.055
-22.779
-3.356
Onrendabele investeringen
16.011
25.818
31.025
67.174
42.650
13.797
113.954
94.680
114.879
116.467
96.533
98.421
Financieringsresultaat 2013
2014
2015
2016
2017
2018
Rentelasten
- 62.789
- 59.672
- 57.290
- 54.740
- 54.147
- 51.189
Rentebaten
1.986
2.834
2.613
2.355
1.006
439
- 60.803
- 56.838
- 54.677
- 52.385
- 53.141
- 50.750
De rentelasten laten een dalend verloop zien als gevolg van verminderde operationele activiteiten en het verlagen
van de schuldenlast door aflossen van uitstaande leningen.
Zie post materiële vaste activa op pag. 28 voor de toelichting van autonome mutatie marktwaarde.
11. Toelichtingen
kasstroomschema
40
Heffing saneringssteun CFV
De heffing bedraagt voor 2014 € 202
per zelfstandige woongelegenheid en
€ 101 per onzelfstandige eenheid. De
bedragen zijn berekend op basis van de
In deze meerjarenbegroting wordt het
kasstroomoverzicht opgesteld volgens
format dat voor de dPi wordt gebruikt. Zo
worden de kasstroomgegevens op een
eenduidige manier gerapporteerd.
41
Geldstroom uit (des)investeringsactiviteiten
De desinvesteringskasstromen (opbrengst
verkopen) uit reguliere verkopen bewegen zich
tussen de € 50 en € 100 miljoen per jaar.
Verantwoordingsinformatie (dVi 2013). Naar
Van 2015 tot 2017 is een duidelijke stijging in de
verwachting (bron: CFV) zal voor 2015 geen
Geldstroom uit operationele activiteiten
investering in nieuwbouwbouw en renovaties te
heffing worden opgelegd. Voorzichtigheidshalve
Het saldo uit operationele activiteiten geeft een
zien, met als gevolg een negatieve kasstroom in
hebben wij voor 2016 en verder 1% van de
positief beeld voor de komende vijf jaar. Ondanks
de jaren 2016 en 2017.
huursom ingerekend.
de extra hoge last vanaf 2014 in verband met de
verhuurderheffing en de heffing saneringssteun
Naast de opbrengsten uit projecten zijn in het
is het resultaat positief. Doordat de inkomsten uit
kasstroomoverzicht op pag. 26 in de rubriek
Op basis van een toets van de verwachte
verhuur toenemen en de organisatiekosten op
verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet
fiscale resultaten en de nog te verrekenen
hetzelfde niveau blijven, worden de extra lasten
woongelegenheden (2.3B) ook de volgende
compensabele verliezen verwachten we tot en
goedgemaakt.
posities en complexen verwerkt.
Vennootschapsbelasting
met 2019 geen vennootschapsbelasting te hoeven
betalen. Er zijn wel risico’s verbonden aan deze
inschatting omdat de reeds ingediende aangiften
vennootschapsbelasting nog niet definitief zijn
vastgesteld. Met mutaties in de geactiveerde
latente belastingverplichtingen is in de begroting
geen rekening gehouden.
Verkoop posities
2014
2015
-832.000
0
0
-23.000.000
Zeeburgerpad
-2.450.000
0
Totaal
-3.282.000
-23.000.000
AB 25, Fannius 3e fase, nwb 12 soc huur, 12 markt app, 495 m bog, 25 pp
2
Boelelaan fase 2, reno 154 app soc huur, 2.600 m2 bog
Woningstichting Rochdale
Bos en Lommerplein 303
1055 RW Amsterdam
Postbus 56659
1040 AR Amsterdam
Telefoon 020 215 00 00
E-mail [email protected]
rochdale.nl
december 2014

Tevredenheidsverklaring

Woonservice IJsselland Zoekt u een ruime energiezuinige woning in

27 MEI A.S. START VERKOOP!

Twee seniorenwoningen in Rhoon

Transformatie van de bouwsector

Verkort Memorandum Vegelinssteyn

interview - Rochdale

Regiokantoor Oost-Vlaanderen Eedstraat 47 - Stad Sint

N ie u w s b rie f 1 M a a rt 2 0 1 4

Zoetermeer Machtildahof Zoetermeer Machtildahof