reactie Rochdale op het advies

Aan het bestuur van Bewonersraad Rochdale
Postbus 56659
1040 AR Amsterdam
AMSTERDAM
ONS KENMERK
2 april 2014
HvB/mdv/14.034
UW KENMERK
BEHANDELD DOOR
M. de Vroomen/M. van Dam
ONDERWERP
TELEFOON
020-565 2513
Geacht bestuur,
Op dinsdag 18 maart ontvingen wij uw advies over onze voornemens wat betreft de
huurverhoging per 1 juli 2014.
Wij willen allereerst graag onze waardering uitspreken voor uw constructieve bijdragen aan
onze discussie over het huurprijsbeleid en over betaalbaarheid. Uw advies getuigt van uw
grote betrokkenheid bij dit onderwerp, bij onze huurders en bij Rochdale.
Wij hebben uw advies en de voorstellen daarin zorgvuldig bestudeerd. Wij hebben ons best
gedaan ruimte te vinden om op onderdelen mee te gaan in uw standpunten en voorstellen.
Op de volgende punten kunnen wij u een positieve reactie geven:
 De tegemoetkoming voor huurders in de knel, geldt voor alle betreffende huishoudens,
ongeacht of zij daadwerkelijk gebruik maken van bijstand.
 Complexen met een zeer slechte conditiescore krijgen een huurverhoging van 2,5%.
 Uitbreiding van de Betaalbaarheidsmaatregel.
 Bezwaar is mogelijk bij een inkomensdaling in 2013.
In deze brief geven wij u onze reactie op uw advies. Wij zullen daarbij ingaan op alle punten
die u naar voren heeft gebracht. Wij houden de volgorde aan zoals u die in uw brief heeft
gehanteerd.
Huurders in de regio Amsterdam in de knel
U geeft aan dat huurders in de regio Amsterdam een steeds groter deel van hun inkomen kwijt
zijn aan huur- en woonlasten. U concludeert dat “verscheidene groepen huurders in de knel
zijn gekomen door het beleid van deze regering en in de komende jaren nog meer in de knel
zullen komen”. Wij zien dat ook en, met u, maken wij ons daarover grote zorgen.
Op alle fronten wordt momenteel nagedacht wat gedaan kan worden om de meest kwetsbare
groepen te ontzien.
Bij AEDES staat het onderwerp hoog op de agenda. De motie die werd aangenomen bij de
instemming met de verhuurdersheffing, heeft geleid tot een brede discussie over
betaalbaarheid. Daarbij zijn ook vertegenwoordigers van huurders, stakeholders en experts
betrokken geweest.
Pagina 1 van 6
Inmiddels heeft een Bestuursadviescommissie binnen AEDES een advies geformuleerd,
waarover op 17 april met de AEDES-leden gesproken zal worden.
Het gaat hierbij over de vraag op welke manier corporaties, onder de huidige omstandigheden,
kunnen blijven zorgen voor voldoende goede en betaalbare woningen voor mensen met een
laag inkomen.
Corporaties in heel Nederland zijn op zoek naar nieuwe mogelijkheden om goed invulling te
kunnen blijven geven aan hun kerntaak. Ook Rochdale realiseert zich dat het werkveld aan
grote veranderingen onderhevig is en moet daarop anticiperen. De grote uitdaging in het
geheel is het sluitend krijgen van drie huishoudboekjes: die van de huurder, die van de
corporatie en die van de overheid.
Samen met de andere corporaties in onze regio wordt, vaak in AFWC-verband, over
betaalbaarheid nagedacht en gezocht naar oplossingen.
Ook bij verschillende gemeenten is oog voor de financiële situatie van de laagste inkomens.
Wij zien dat dit jaar vertaald in de bereidheid bij de gemeenten om mee te werken aan de
tegemoetkoming bij de huurverhoging per 1 juli voor de groep huurders ‘in de knel’.
Betaalbaarheid is ook al jaren een belangrijk onderwerp in de prestatie-afspraken die
corporaties en gemeenten met elkaar maken.
Rochdale heeft de afgelopen jaren grote veranderingen doorgevoerd. Wij richten ons puur op
de sociale huursector voor mensen met een laag inkomen. Wij hebben onze
projectenportefeuille afgebouwd en een reorganisatie doorgevoerd. Onze bedrijfsvoering is
efficiënter geworden en daarmee zijn onze kosten verlaagd.
Tegelijkertijd werken we ook aan verhoging van onze opbrengsten, waaronder de
huurinkomsten. Ons huurprijsbeleid is aangescherpt. Dat vertaalt zich in harmoniseren,
liberaliseren en de jaarlijkse huurverhoging. Daarbij zorgt onze Betaalbaarheidsmaatregel voor
een tegemoetkoming die rechtstreeks terecht komt bij huishoudens die dat daadwerkelijk
nodig hebben. Onze doelstelling blijft om van alle nieuwe verhuringen, minimaal 75% te
verhuren in de sociale sector, tot de huurtoeslaggrens.
Financiële mogelijkheden Rochdale
U concludeert “dat het tempo waarin de financiële positie van Rochdale weer gezond wordt,
onevenredig ten koste gaat van de financiële draagkracht van de huurders”. Hier speelt de
vraag wie verantwoordelijk is voor de verschillende aspecten.
Voor de financiële draagkracht van de huurders bestaat een gedeelde verantwoordelijkheid
van huurders, corporaties en overheid.
Naar onze mening is de rol van de corporaties het beheren en verhuren van goede en
betaalbare woningen; dat moeten we doen met oog voor de financiële continuïteit van onze
organisatie.
Het is primair een taak van de overheid ervoor te zorgen dat de doelgroep de aangeboden
woningen kan betalen. De overheid kan dat doen door bijdragen te leveren; dat kan een
bijdrage zijn aan de vergroting van de financiële draagkracht van de huurder, of een bijdrage
aan de verlaging van de huurprijs van de woning (via de verhuurder).
De financiële positie van Rochdale verbetert langzaamaan. Dat is ook noodzakelijk. Wij
moeten doorgaan op de ingeslagen weg. Wij moeten onze schulden, en daarmee onze
rentelasten, terugdringen.
Pagina 2 van 6
Zowel het CFV als het WSW constateren dat onze financiële verhoudingen (huurinkomsten /
uitgaven) nog niet op voldoende niveau zijn. Het oordeel van het CFV en het oordeel van het
WSW zijn van belang om financieringsruimte te krijgen voor onze activiteiten.
e
In onze rapportage over het 4 kwartaal wordt een beter resultaat voorzien voor 2013. Een
beter resultaat over 2013 verstevigt onze financiële positie. Helaas heeft dat geen effect op de
beoordelingen van CFV en WSW.
De kwartaalrapportages zijn voor ons geen aanleiding om de ingezette lijn aan te passen. Er is
nog steeds zeer beperkt ruimte om financiële tegenvallers op te vangen. Iedere tegenvaller
moeten we direct vertalen in maatregelen, zoals het uitstellen van investeringen, het
schrappen van uitgaven of opnieuw reorganiseren.
Geeft Rochdale meer waar voor je geld?
U geeft aan dat de nieuwste vergelijking tussen de Amsterdamse corporaties laat zien dat de
score van Rochdale is veranderd ten opzichte van 2010 / 2011. U noemt daarbij de volgende
twee cijfers:
 de huur in % van de maximaal toegestane huur;
 de gemiddelde prijs per WWS-punt.
Uw constatering op beide onderdelen is juist. Wij zaten voorheen in deze vergelijking aan de
onderkant, inmiddels zijn wij opgekrabbeld naar de middenmoot.
Ook wat betreft de gemiddelde huurprijs maken wij een inhaalslag. Toch zijn we op dit punt,
samen met Stadgenoot, nog steeds de goedkoopste woningcorporatie van Amsterdam. Ons
prijsniveau ligt ook lager dan het landelijk gemiddelde.
Wij werken aan verbetering van de onderhoudsstaat van onze complexen. Rochdale heeft
erkend dat extra aandacht nodig is voor de kwaliteit van onze woningen. In 2012 zijn wij er niet
in geslaagd om het geplande planmatig onderhoud volledig volgens de begroting uit te voeren.
Vanaf 2013 zijn maatregelen genomen om hierin efficiënt en zakelijk te opereren.
Advies Bewonersraad
Hierna zullen wij ingaan op de voorstellen die u heeft gedaan om ons beleid voor de jaarlijkse
huurverhoging bij te stellen.
Zoals gezegd, op de volgende punten kunnen wij u een positieve reactie geven:
 De tegemoetkoming voor huurders in de knel, geldt voor alle betreffende huishoudens,
ongeacht of zij daadwerkelijk gebruik maken van bijstand.
 Complexen met een zeer slechte conditiescore krijgen een huurverhoging van 2,5%.
 Uitbreiding van de Betaalbaarheidsmaatregel.
 Bezwaar is mogelijk bij een inkomensdaling in 2013.
Inflatievolgend voor alle huurders
U vindt dat “de huurstijging voor alle huurders gelijke tred moet houden met de ontwikkeling
van inkomens, uitkeringen en pensioenen”. Wij zijn dat niet met u eens. Wij zijn van mening
dat het noodzakelijk is dat de huurprijzen in onze woningmarkt versneld toegroeien naar een
niveau dat past bij de kwaliteit (WWS-punten).
Wij vinden dat deze stijging niet alleen bij nieuwe huurders terecht moet komen, maar dat ook
zittende huurders daarin kunnen bijdragen, als hun huur nog onder de maximale huur ligt.
Voor de hogere inkomens, die in de huidige omstandigheden niet meer in aanmerking zouden
komen voor een sociale huurwoning, vinden wij een extra opslag van 0,5% of 2,5% op zijn
plaats. Onze bezorgdheid richt zich op de huishoudens met de laagste inkomens.
Pagina 3 van 6
U schrijft dat de inflatie “verkeerd berekend” is; daardoor “wordt aan de verhuurders een extra
financieel voordeel gegund ten koste van de huurders”. Wij kunnen hierin niet met u meegaan;
het inflatiecijfer wordt jaarlijks op objectieve wijze vastgesteld door het CBS en daar zullen we
het mee moeten doen.
Huurders in de bijstand in de knel
U schrijft: “Alle huishoudens met een inkomen op bijstandsniveau moeten voor deze regeling
in aanmerking komen, ongeacht of zij daadwerkelijk gebruik maken van de bijstand.”
Op dit punt kunnen wij u geruststellen: de lijn die gevolgd wordt voldoet aan uw insteek. De
tegemoetkoming komt toe aan alle bedoelde huishoudens die, volgens opgave van de
Belastingdienst, een inkomen hebben van maximaal 110% van bijstandsniveau. Het doet
daarbij niet ter zake of zij daadwerkelijk gebruik maken van de bijstand.
Huurmatiging bij de slechtste kwaliteit
U doet twee voorstellen “om de huurverhoging te matigen voor woningen met een slechte
kwaliteit”. U legt daarbij een link naar de conditiescore en het energielabel van onze woningen.
Onze insteek is om alles op alles te zetten om het onderhoud op orde te brengen.
Huurmatiging draagt daaraan niets bij. Wij hebben de huurinkomsten juist hard nodig om de
investeringen te kunnen doen.
Wij werken aan verbetering van de onderhoudsstaat van onze complexen. De conditiescore is
daarbij een instrument om de verschillen tussen complexen goed in beeld te brengen. U stelt
voor de complexen met een conditiescore “lager dan niveau 4 een huurstijging te geven van
2,5%”. Wij zijn bereid hierin mee te gaan voor de complexen met een conditiescore van 6.
En, zoals u weet, passen wij helemaal geen huurverhoging toe bij aanstaande sloop of
renovatie, waarbij huurders de woning moeten verlaten en een peildatum is vastgesteld.
Verder zijn wij van mening dat de kwaliteit van onze woningen tot uitdrukking komt in het
aantal punten van het Woningwaarderingssysteem. Een laag energielabel, bijvoorbeeld, leidt
rechtstreeks tot een lager aantal punten en daarmee tot een lagere maximale huurprijs. Wat
ons betreft is de differentiatie in (maximale) huurprijzen daarmee, op dit moment, voldoende
gebaseerd op de technische kwaliteit van de woningen.
Naast de woningwaardering is de hoogte van het huishoudinkomen, wat ons betreft, de juiste
basis voor een verdere differentiatie in de huurverhoging.
Aanvullend over het energielabel, vermelden wij nog dat wij graag met u willen kijken naar de
mogelijkheden om de woonlasten van onze huurders terug te dringen, door energie te
besparen. Wij willen hieraan bijdragen door aan de slag te gaan met het project ‘Besparen met
de buren’ van het Amsterdams Steunpunt Wonen. Graag bespreken we met u de verdere
invulling, bijvoorbeeld de vraag welke buurten / complexen als eerste in aanmerking zouden
kunnen komen.
Huurmatiging naar inkomen
U vraagt om een matiging van ons huurprijsbeleid voor twee groepen van huishoudens,
gebaseerd op de hoogte van het inkomen.
U stelt voor de maatregel voor de huurders ‘in de knel’ uit te breiden naar alle huishoudens
met een inkomen tot € 34.085 en bovendien daarbij de huur te begrenzen op 84% van de
maximale huur.
Pagina 4 van 6
Wij kunnen niet instemmen met dit voorstel. Vorig jaar behoorde ruim 60% van onze huurders
in een sociale huurwoning, tot deze inkomensgroep. Het is een te grote groep voor de
betreffende maatregel. Bovendien is voor een groot deel van deze groep huurders nog
huurtoeslag mogelijk, ook als de huur boven de aftoppingsgrenzen ligt.
De maatregel is bedoeld als maatwerk voor een heel specifieke groep huurders met de
allerkleinste portemonnee (maximaal 110% van bijstandsniveau).
Voor de huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.602 stelt u voor een
huurverhoging van maximaal 4% toe te passen, in plaats van 4,5%.
Ook dit voorstel moeten wij afwijzen. Naar onze mening is een huurverhoging van 4,5%
redelijk voor deze inkomensgroep.
Voor ons is de huurverhoging boven inflatie een mogelijkheid om een kleine inhaalslag te
maken en de huurprijzen een stukje te laten opschuiven in de richting van de reële huurprijs.
U refereert aan onze oude 84%-afspraak. Deze grens is nog niet in zicht; op dit moment ligt
het huurniveau op 71% van de maximale huurprijs.
Uitbreiding betaalbaarheidsmaatregel
U stelt voor om de betaalbaarheidsmaatregel bij verhuizing toe te passen voor alle woningen
van Rochdale in alle wijken. Tot dusver waren drie delen van ons werkgebied uitgesloten:
voormalig stadsdeel Oud-West, Landsmeer en Diemen.
Wij zijn bereid hierin met u mee te gaan. Wij constateren met u dat de
betaalbaarheidsmaatregel iets minder vaak wordt toegepast dan wij voorafgaand hadden
verwacht.
U noemt een aantal van in totaal 10 sinds de invoering. Wij hebben echter in onze informatie
aan u het aantal genoemd van 10 per maand. Voor deze 10 leidt dat tot een jaarbedrag van
€ 10.512. Elke maand 10 toepassingen leidt tot een jaarbedrag van € 126.144.
Het is overigens niet zo dat nu geld op de plank ligt als gevolg van dit lagere aantal
toepassingen. (U schrijft: “€ 167.500 is beschikbaar voor andere maatregelen.”) De maatregel
is voor ons een beperking van de optimalisatie van de huuropbrengsten. Deze beperking blijkt
nu iets mee te vallen, hetgeen wij zullen benutten ter dekking van onze reguliere lasten.
Wij zijn bereid de betaalbaarheidsmaatregel in te voeren in alle wijken. Zo snel mogelijk zullen
we van start gaan in Oud-West en in Landsmeer.
In Diemen verbinden we de invoering van de betaalbaarheidsmaatregel aan het overleg met
de gemeente over de prestatie-afspraken. De huidige afspraken beperken ons fors in de
ruimte om woningen te verhuren in het vrije-sector-segment en om woningen te verkopen.
Daardoor moeten wij op dit moment in heel veel gevallen bij mutatie de huurprijzen van onze
woningen in Diemen aftoppen.
Met het nieuwe college willen wij afspraken maken die ons hierin meer ruimte geven. Wij
willen de extra ruimte vervolgens compenseren, door ook in Diemen voor de primaire
doelgroep de betaalbaarheidsmaatregel toe te passen bij nieuwe verhuringen.
Aanvullend melden wij u nog dat Rochdale een voorkeur heeft om met de gezamenlijke
corporaties tot afspraken te komen over een uniforme werkwijze met betrekking tot
betaalbaarheid in de sociale sector in onze regio. Een uniforme werkwijze geeft helderheid
naar bewoners en bewonerskoepels. In de aangepaste afspraken van ‘Bouwen aan de Stad II
is deze uniformering ook benoemd.
Pagina 5 van 6
Inkomensdaling
U concludeert dat het onmogelijk is om bezwaar te maken tegen de huurverhoging in 2014, op
grond van een inkomensdaling in 2013. Dat is onjuist. Een inkomensdaling in 2013 is een
formele grond voor bezwaar. De huurder kan bezwaar maken tot 1 juli 2014. Dat kan ook als
de IB60-verklaringen van de Belastingdienst voor de huurder nog niet beschikbaar zijn.
Rochdale geeft de huurder gelegenheid de IB60-verklaringen later alsnog aan te leveren en
zal op basis daarvan beoordelen of het bezwaar al dan niet gehonoreerd kan worden.
Evaluatie huurbeleid en onderzoek woonlasten
U stelt voor om een onafhankelijk onderzoek te laten verrichten naar de ontwikkeling van de
financiële positie van de huurders van Rochdale. U wilt hiermee een objectief beeld krijgen
van de doelgroepen voor wie de huur- en woonlasten onacceptabel stijgen.
Wij zijn, net als u, geïnteresseerd in de financiële positie van onze huurders. Samen met de
andere corporaties in onze regio zal dit opgepakt worden. Gericht op Bouwen aan de Stad III
hebben partijen hierover met elkaar afspraken gemaakt. Er zal in beeld gebracht worden
welke groepen betaalbaarheidsproblemen (gaan) ondervinden.
Wij merken hierbij op, dat corporaties lokaal niet altijd kunnen repareren, wat door
(rijks)regelgeving wordt veroorzaakt. Wel kan, samen met gemeenten, gezocht worden naar
een vorm van ondersteuning voor de betreffende groepen.
De gezamenlijke corporaties gaan met elkaar afstemmen op welke manier middelen zo gericht
mogelijk ingezet kunnen worden, toegespitst en afgestemd op kwetsbare groepen.
Samenvatting
U heeft begrip voor de financiële positie van Rochdale, maar u vindt dat de huurders in het
Rochdale-voorstel voor de huurverhoging, onevenredig benadeeld worden. U vindt dat de
huurstijging voor alle huurders gelijke tred moet houden met de ontwikkeling van inkomens,
uitkeringen en pensioenen.
Op dit punt verschillen wij met u van mening. Ons standpunt is dat huurders met een ruimere
beurs, versneld kunnen toegroeien naar de reële huurprijs.
Wij begrijpen uw bezorgdheid over de huurders. Wij delen die ook met u. Wij hebben getracht
een middenweg te vinden, met oog voor de financiële positie van huurder en verhuurder.
Op een aantal punten hebben wij u een positieve reactie kunnen geven:
 De tegemoetkoming voor huurders in de knel, geldt voor alle betreffende huishoudens,
ongeacht of zij daadwerkelijk gebruik maken van bijstand.
 Complexen met een zeer slechte conditiescore krijgen een huurverhoging van 2,5%.
 De Betaalbaarheidsmaatregel zal worden uitgebreid.
 Bezwaar is mogelijk bij een inkomensdaling in 2013.
Wij danken u nogmaals voor uw uitgebreide en heldere advies.
Met vriendelijke groet,
M.H.W. van Buren
Raad van bestuur
Pagina 6 van 6

Download Report