Krimp volatiele vastgoedmarkt - BoardroomZORG, mei 2014

Volgens WFZ-directeur Herman Bellers wordt één op de drie garantie-aanvragen al bij de eerste beoordeling afgewezen.
door
Jan Kloeze
Foto: Rob
Hendriksen
Waarborgfonds steeds kritischer
Krimp volatiele
vastgoedmarkt
In 2010 heeft het Waarborgfonds voor de Zorgsector (WFZ) voor 1,1 miljard euro aan garanties verstrekt
op langlopende leningen. In 2013 is dat teruggelopen naar 754 miljoen euro en voor de komende jaren
prognosticeert het fonds dat jaarlijks ‘slechts’ 700 miljoen euro zal worden geborgd. De markt voor
z orgvastgoed krimpt. BoardRoom ZORG spreekt met directeur Herman Bellers.
6
BRZ03_coverartikel 6
29-04-2014 11:28:28
vastgoed
O
‘We zien uitslagen van
min elf tot plus vijftien procent
van de jaarlijkse omzet’
ndanks de gesignaleerde krimp hebben de ruim
twintig medewerkers van het fonds handenvol werk.
Aanvragen die binnenkomen worden kritischer
bejegend. En de bijna 9 miljard euro (!) aan borgstellingen die al zijn verleend, vragen in de huidige volatiele zorgmarkt meer aandacht. Zo moest het WFZ
vorig jaar voor het eerst in zijn vijftienjarig bestaan een
garantstelling waarmaken. Het Ruwaard van Putten
ging failliet en had ruim 26 miljoen euro bij het fonds
geborgd. Directeur WFZ Herman Bellers: ‘Dat betekent
niet dat we ineens die 26 miljoen moeten ophoesten,
maar het houdt wel in dat we garant staan voor de rente en aflossing van de leningen die we in onze borgstelling hebben opgenomen, gedurende de hele termijn
van de betreffende leningen.’
Maar mocht dit toch gebeuren en zou het WFZ desondanks niet aan zijn garantieverplichtingen kunnen voldoen, dan is er een derde verdedigingslinie. ‘Uiteindelijk staat het ministerie van VWS garant voor de rente
en aflossing op alle geborgde leningen’, zegt Bellers.
En hoewel dit pas in allerlaatste instantie geëffectueerd wordt, verklaart dit wel waarom geldverstrekkers
bereid zijn op door het WFZ geborgde leningen een
lagere rente en een langere looptijd te accepteren.
Spaarvarken
Overheid
Hij legt uit hoe het Waarborgfonds voor de Zorgsector
werkt. Uit premiebetalingen en andere inkomsten
heeft het fonds een werkkapitaal van ongeveer 235
miljoen euro opgebouwd. ‘Ons spaarvarken’, zegt Bellers. Dat bedrag lijkt een lachertje in verhouding tot
het bedrag van bijna 9 miljard euro aan borgstellingen,
maar zoals het voorbeeld van Ruwaard van Putten laat
zien, is dit spaarvarken uitsluitend bedoeld om als het
fout gaat lopende verplichtingen over te nemen. Rente
en aflossing van zo’n lening van 26 miljoen euro kan
het fonds dus makkelijk opvangen uit de cashflow. In
theorie zouden daar probleemloos nog een aantal over
te nemen leningen bij kunnen voordat de kas leeg
dreigt te raken, al is dat natuurlijk niet de bedoeling.
Want als de kas leeg is, moet het fonds aankloppen bij
alle momenteel 326 deelnemende rechtspersonen
(samen ongeveer driekwart van alle intramurale instellingen in Nederland). Het WFZ vraagt dan om een
financiële bijdrage tot maximaal drie procent van de
lopende geborgde leningen van elke deelnemer (het
obligo). Als het WFZ financieel weer opklimt, wordt de
obligoheffing terugbetaald aan de deelnemers. Deze
coöperatieve structuur van het fonds is de tweede verdedigingslinie.
In essentie is het volgens Bellers logisch dat de staat in
laatste instantie garant staat voor de door het WFZ
geborgde leningen op zorgvastgoed. ‘Het is ook de
overheid die verantwoordelijk is voor de voortdurende
veranderende en dus uiterst volatiele zorgvastgoedmarkt met de vele stelsel- en systeemwijzigingen die
elkaar blijven opvolgen’, zegt hij. Een voorbeeld van
zo’n ingrijpende wijziging leidde vijftien jaar geleden
tot de oprichting van het WFZ. Dat was dus in 1999,
het tijdperk van de paarse kabinetten die grote plannen
hadden met liberalisering van het zorgstelsel. Bellers
roept het plan-Simons in herinnering; de eerste
aankondiging van marktwerking in de zorg die uiteindelijk pas in 2006 met de bekende zorgverzekeringswet van VWS-minister Hoogervorst voorzichtig zijn
entree maakte. Maar toen ook meteen grote gevolgen
had voor het zorgvastgoed, dat niet langer op basis
van de vigerende vergunningenstelsels gefinancierd
kon worden. Financiering van zorgvastgoed was tot
2006, ondanks de paarse plannen, nog altijd vrijwel
risicoloos voor banken die dan ook ruimhartig de
portemonnee trokken als zorginstellingen aan de deur
Schrikbeeld
management summary
Bellers: ‘Als die situatie zich zou voordoen, sta ik dus
denkbeeldig voor een volle zaal met 326 bestuurders
te vertellen dat ze allemaal moeten meebetalen aan
garanties die we niet meer kunnen opvangen omdat
het spaarvarken van het fonds leeg is.’ Hij schetst dit
afschrikwekkende beeld om duidelijk te maken dat dit
wel het laatste is dat hij zou willen meemaken.
_ Cijfers Waarborgfonds voor de Zorgsector tonen
forse krimp zorgvastgoedmarkt.
_ AWBZ-transitie zet WFZ deels buiten spel.
_ Faillissement Ruwaard van Putten eerste beroep
op garantstelling WFZ.
_ WFZ strenger op leningen buiten de borgstelling.
nummer 3 | mei 2014 | www.boardroomzorg.nl
BRZ03_coverartikel 7
7
29-04-2014 11:28:29
klopten. Maar de kapitaallastenbrief van Hoogervorst
uit 2007 maakte duidelijk dat de nieuwe regeling niet
alleen voor nieuwe gevallen maar ook voor lopende
vastgoedprojecten gold. Rente en aflossing van
zorgvastgoedfinancieringen moesten voortaan door
zorginstellingen worden verdiend uit de eigen exploitatie. Terwijl zorginstellingen tot dan toe nauwelijks
winst mochten maken, vrijwel geen eigen vermogen
bezaten en dus een uiterst slechte solvabiliteit
tentoonspreidden. Een megatransitie, veroorzaakt
door de overheid, waardoor in één klap het financieringsrisico bij de geldverstrekkers kwam te liggen. Dat,
gevoegd bij de kredietcrisis die zich vanaf 2008 in zijn
volle omvang deed voelen, veranderde de markt voor
zorgvastgoed dramatisch. En zette het WFZ, dat dus al
sinds 1999 bestond, nog nadrukkelijker op de kaart.
Dat dan weer wel.
Technisch failliet
Om te voorkomen dat Bellers voor die volle zaal met
zijn deelnemende bestuurders komt te staan, beoor-
deelt het WFZ sindsdien aanvragen voor borgstelling
in veel grotere mate dan voorheen op de toekomstige
verdiencapaciteit van zorginstellingen. Het beoordelen van kredietwaardigheid is altijd lastig, maar bij
zorginstellingen geldt dat in extreme zin. Bellers: ‘Door
de veranderingen in de bekostigingswijze van instellingen zien we bij onze deelnemers uitslagen van min elf
tot plus vijftien procent van de jaarlijkse omzet. Er zijn
heel wat zorginstellingen die onvoldoende financiële
buffers hebben om zo’n verlies te kunnen opvangen.
Dat betekent dat als het financieel echt allemaal tegen
zit, een instelling in één jaar tijd technisch failliet kan
zijn.’ Het grootste gevaar ziet het WFZ echter niet in de
vermogenspositie maar in de liquiditeit. Bellers: ‘Uiteindelijk gaat het om de vraag of je als organisatie op
tijd je rekeningen kunt betalen. Vooral omdat zorg
verzekeraars veel minder scheutig zijn met bevoorschotting en banken hun kredietplafonds verlagen.’
Glazen bol
Bellers: ‘Niemand heeft een glazen bol. Wij ook niet.
Concentreren of spreiden. Efficiënte
productieprocessen en toch een healing
environment. Het tekent de dynamiek rond
ziekenhuiszorg en de invloed op het vastgoed
dat niet zo dynamisch is.
Behalve om flexibilisering draait een vastgoedstrategie ook om maatwerk. Maatwerk financiering
steeds vaker met een belegger, maar ook met een
goed plan om de lasten voor de exploitatie zo laag
mogelijk te houden. Wij zorgen vroeg in het proces
voor de zekerheid van een financierbaar plan.
Ook op de lange termijn.
Om dit te realiseren werken wij op transparante
wijze samen.
Vitaal ZorgVast dé gespecialiseerde
ontwikkelaar van duurzaam zorgvastgoed.
www.vitaalzorgvast.nl
8
BRZ03_coverartikel 8
29-04-2014 11:28:29
Derivaten
Overigens kijkt het WFZ niet alleen naar kredietwaardigheid van de zorginstelling en de haalbaarheid en
betaalbaarheid van het investeringsproject. Het fonds
beoordeelt ook de financiering op de private markt,
leningen die dus buiten borgstelling worden afgesloten. ‘Als daar grote risico’s in zitten, heeft dat mogelijk
consequenties voor de geborgde leningen’, aldus
Bellers. ‘Banken beperken de looptijd van leningen en
verkorten de rentevaste periode. Maar daarmee nemen
de risico’s voor zorginstellingen automatisch toe.’
Het WFZ kiest vanuit zijn publieke functie voor een
tegengestelde benadering. Het WFZ dringt er juist op
aan dat leningen onder garantie voor een zo lang
mogelijke periode worden aangetrokken met een
gefixeerde rente, om zijn deelnemers een vaste kern in
de financiering te bieden. ‘De gemiddelde looptijd van
geborgde leningen was in het afgelopen jaar 24,2 jaar’,
zegt Bellers.
Overigens kan het risico op rentestijgingen worden
beperkt met financiële derivaten, maar ook daar stelt
het fonds paal en perk aan. Zo accepteert het fonds bij
zijn deelnemers geen bijstortingsverplichtingen, evenmin als opeisingsverklaringen (die woningcorporatie
Vestia de das om deden, -red.). ‘Na overleg met de
commerciële banken zijn de derivatencontracten op
die punten aangepast’, zegt Bellers, die ervan overtuigd is dat het vooral aan het WFZ is te danken dat de
zorgsector geen Vestia-achtige praktijken kent.
Wmo
De voor de komende jaren verwachte volumeafname
heeft volgens Bellers, naast de marktsituatie, ook een
administratieve oorzaak. ‘Het WFZ mag statutair
vastgoed
Toch is het goed mogelijk om in de businesscase een
aantal potentiële scenario’s door te rekenen.’ Kan men
aan financiële verplichtingen voldoen als de groei
tegenvalt, de instroom van cliënten/patiënten wijzigt
of vergoedingen van de zorgverzekering geheel of
gedeeltelijk wegvallen? Door te variëren met de
belangrijkste uitgangspunten ontstaat een beeld van
de kwetsbaarheid van het investeringsproject. Des
gevraagd zegt Bellers dat grofweg één op de drie
garantie-aanvragen al bij de eerste beoordeling wordt
afgewezen. Een deel daarvan komt in aangepaste
vorm, of uitvoeriger onderbouwd, weer bij het WFZ
terug en wordt dan alsnog in behandeling genomen. In
2013 werden van de 55 garantieverzoeken die in
behandeling werden genomen er 10 afgewezen en 45
geheel of gedeeltelijk gehonoreerd.
Dankzij WFZ geen Vestiaachtige toestanden in de zorg
itsluitend financiering van zorgverblijven garanderen
u
als deze onder de AWBZ of de zorgverzekeringswet
vallen. Nu veel zorg ineens uit de Wmo wordt gefinancierd, mogen we instellingen die dergelijke zorg
verlenen niet meer bedienen.’ Natuurlijk kunnen de
statuten worden aangepast, maar VWS stelt zich
daarin terughoudend op. ‘VWS staat van oudsher niet
graag via het WFZ garant voor zaken die buiten het
eigen domein vallen’, aldus Bellers. Het lijkt dus
gerechtvaardigd dat Bellers in zijn jaarrekening uitgaat
van een geleidelijke, blijvende omzetkrimp bij het
Waarborgfonds voor de Zorgsector. |
de vent of de tent
Als een zorginstelling wil worden toegelaten tot het
Waarborgfonds voor de Zorg, ligt de basis van de
beoordeling in de levensvatbaarheid van het project
zelf. Desondanks zegt WFZ-directeur Herman Bellers
óók naar de persoon van de bestuurder te kijken. ‘Wat
is zijn geloofwaardigheid? Heeft hij dit kunstje eerder
gedaan? Als een bestuurder in zijn carrière niet of
nauwelijks in staat is gebleken een instelling tot forse
bezuinigingen te brengen ondanks de voornemens
daartoe, en je ziet tegelijkertijd dat grote structurele
bezuinigen noodzakelijk zijn voor de haalbaarheid
van een investeringsplan, hoe reëel is dat dan nog?’
Gedwongen door de systeemveranderingen in de zorg
stellen zorgbestuurders zich bovendien meer en meer
op als ondernemers, met het volgens Bellers bijbehorende, soms misplaatste optimisme. ‘Wie aan het stuur
zit, denkt algauw in control te zijn en heeft de neiging
risico’s te onderschatten.’ Hij komt regelmatig tegen
dat een bestuurder in de businesscase het eigen vermogen van de instelling op papier laat groeien met vijf
procent per jaar of meer, terwijl de gemiddelde groei
in een Nederlandse zorginstelling in de afgelopen
jaren rond de een procent ligt. Bellers, droogjes: ‘Dan
mogen we gerust aannemen dat die meerjaren
ramingen niet uit zullen komen.’
nummer 3 | mei 2014 | www.boardroomzorg.nl
BRZ03_coverartikel 9
9
29-04-2014 11:28:29

Download Report