Poster afstudeerpresentatie Cathelijne van den Berg Potentie van een gemengd woningfonds met woningcorporaties en institutionele beleggers Probleemstelling; Onderzoeksvraag; Hypothese; Institutionele beleggers zijn samen met corporaties in gesprek om fondsen te structureren die gericht zijn op de exploitatie van bestaande, (potentieel) niet-DAEB corporatiewoningen. Voor het uitvoeren hiervan is het belangrijk om te weten welke varianten haalbaar zijn, welke structuur hierbij hoort, waar de match ligt, wat de bottlenecks zijn en of er een hulpmiddel geboden kan worden om de besluitvorming hierover tot stand te brengen dan wel te versnellen. Hier is echter weinig (wetenschappelijke- en praktijk) kennis over. Kan een gemengd woningfonds met woningcorporaties en institutionele beleggers voor het niet-DAEB deel van de vastgoedportefeuille van corporaties worden toegepast en wat zijn de bottlenecks? Door verkoop van niet-DAEB vastgoed aan een fonds waarin een woningcorporatie zelf zou kunnen participeren, zouden woningcorporaties aan geld kunnen komen, maar ook invloed kunnen behouden op dit deel van de portefeuille. De exploitatie kan dan worden voortgezet vanuit het fonds. Dit concept wordt een ‘gemengd woningfonds’ genoemd. De corporatiesector; Institutionele beleggers; De corporatiesector heeft te maken met continue verandering van regelgeving en met beperkingen. Zo introduceerde de overheid de verhuurdersheffing en moeten corporaties een splitsing maken tussen zogeheten Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) oftewel sociale woningen en niet-DAEB (geliberaliseerde woningen en commercieel vastgoed). De geliberaliseerde woningen van woningcorporaties hebben een aandeel van 2,8% van de totale corporatieportefeuille. Voorheen kon al het vastgoed van corporaties gefinancierd worden met staatsgarantie via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Deze leningen hebben een zeer laag risicoprofiel en dus een lage risico opslag. Sinds 2011 zijn woningcorporaties voor niet-DAEB uitsluitend op commerciële – dus duurdere – financieringen aangewezen. Daarom verkennen woningcorporaties alternatieve financieringswijzen. Corporaties zouden hun duurdere huurwoningen kunnen verkopen aan beleggers. Daarmee krijgen zij de mogelijkheid hun eigen vermogen aan te vullen, leningen af te lossen en opnieuw investeringen te doen. Zelfs als slechts 1% van het corporatiebezit in Nederland wordt verkocht, gaat het al om €4 miljard. Institutionele beleggers geven aan zich meer te willen begeven op het middensegment (IVBN, 2011) en zowel Nederlandseals buitenlandse institutionele beleggers hebben geld klaar liggen om in de Nederlandse huurwoningenmarkt te investeren. Hier lijkt dus een kans te liggen voor beide partijen. Verdeling NLse woningmarkt; (CBS, 2013) Totaal = 100% 7.250.000 woningen Koop = 57% Huur = 43% Beleggers = 29% Woningcorporaties = 71% 900.000 woningen 2.250.000 woningen 94% gereguleerd 6% ongereguleerd Instituten = 16% Particulieren = 84% 140.000 woningen 45% gereguleerd 55% ongereguleerd 760.000 woningen 73% gereguleerd 27% ongereguleerd Fondsstructuur Fondsmanager Fond ndsmanag € Woningfonds % Omvang Omv €250 €1.000 MIO % 8 6 Managementbeslag Fonds management ligt bij; Financiering Financier Gebruik vreemd vermogen Commerciële vastgoedvermogensbeheerder Ja 2 Waarderingsgrondslag Percentage? 0% Bedrijfswaarde 0% van AUM 60% 100% Marktwaarde in verhuurde staat Op welke wijze? 3 Dividend 2% 3% 4% d r 8% 1% 2% r i 8% 3,5% 7 Nee IRR 0% 5%5,5% 7% Exploitatiekosten ...% van de huuropbrengsten 0% Zeggenschapsverdeling; Meerderheidsbelang woningcorporaties 8% Governance Meerderheidsbelang beleggers Hoog risico 100% 8c Gelijk belang Laag risico 20% 30% t Hoe is het toezicht geregeld? Onafhankelijk RvC, management heeft track record Vanuit het fonds vastgoed ontwikkelen 4 9 Welke vastgoedkarakteristieken zijn van belang? Aantal jaren 5-30 Locatie Oneindig Bouwjaar Centrum stedelijk ≤10 jaar Niet relevant Woningvorm EGW 5 Oppervlak Flexibiliteit en liquiditeit Flexibilit Close ended Semi open ended Liquide Open ended Niet liquide ≥ 80 ... Buiten centrum ≤20 jaar Centrum dorps ≤30 jaar Groen stedelijk >30 jaar Landelijk wonen MGW Nee Contracthuurprijs >€681 €681-€1000 Aantal WWS punten >143 ≤142 Gemengde complexen Ja Nee Niet relevant Aangebroken complexen Ja Nee Niet relevant <€681 Bandbreedte woningfonds Criteria beleggers Criteria woningcorporaties Literatuur - Van Gool et al. (2013); - Beleggingsstrategie - Fiscaliteit - Managementstijl - Risico/rendementsprofiel - Flexibiliteit en liquiditeit - Zeggenschap - Managementbeslag - Fonds management - Property management - Governance - Vastgoedkarakteristieken + Uiteindelijk; 1. Omvang 2. Waarderingsgrondslag 3. Risico/rendementsprofiel 4. Looptijd 5. Flexibiliteit en liquiditeit 6. Financiering 7. Zeggenschapsverdeling 8. Managementbeslag a. Fonds management b. Property management c. Governance 9. Vastgoedkarakteristieken Criteria beleggers Oneindig, maar met de wens om na 10-15 jaar weer bij elkaar te gaan zitten om verder verloop te bekijken; welk scenario wordt dan gekozen? Semi-open ended. Flexibiliteit en liquiditeit - Zeggenschap Corporaties spraken met name over een 80/20 verdeling, maar De directe vastgoedbeleggers spraken over een 80/20 vervinden allen het zeggenschap niet echt belangrijk, omdat ze aan- deling, maar vinden een gewone verkoop aan een fonds een geven dat ze bij 20% ook niet veel inspraak meer zullen hebben. betere oplossing. Managementbeslag Maatschappelijke doelstellingen hoeven niet in het fonds verankerd te worden. Maatschappelijke doelstellingen kunnen niet in het fonds verankerd worden. Fonds management Het fonds management zou volgens de corporaties naar een commerciële vastgoedvermogensbeheerder moeten gaan. Het fonds management zou volgens de beleggers naar een commerciële vastgoedvermogensbeheerder moeten gaan. Property ty management Het property ty management zou volgens de corporaties ook naar de vastgoedvermogensbeheerder moeten gaan. Dit is relevant, omdat het rendement hierdoor mogelijk hoger kan komen te liggen. Het property management zou volgens de beleggers ook naar de vastgoedvermogensbeheerder moeten gaan. De beleggers denken dat hiermee een hoger rendement behaald kan worden. Gove v rnan r ce - Toezicht dient plaats te vindendoor een onafhankelijk RvC met T relevante ervaring. De aandeelhouders dienen van informatie te worden voorzien. Dit kan met taxaties, (kwartaal)rapportages en jaarverslagen. V tgoedkarakteristieken Vas Een corporatie zou uit eigen belang graag zien dat alle type (niet-DAEB, maar ook te liberaliseren) woningen in en fonds geplaatst zouden kunnen worden, maar op het moment dat deze corporatie naar een collegacorporatie kijkt heeft hij er baad bij als dat vastgoed aan de eisen van een belegger voldoet. Woningcorporaties hebben veel gemengde- en aangebroken complexen. Het zou voor een corporatie gunstig zijn als deze complexen wel opgenomen kunnen worden in een woningfonds. Als het om de acquisitie van vastgoed gaat, gaat het voor een directe vastgoedbelegger om de volgende punten; Er is interesse in niet-DAEB vastgoed, maar ook in te liberaliseren woningen. Directe vastgoedbeleggers willen het liefst grondgebonden woningen in het fonds opnemen die niet ouder zijn dan 20-30 jaar.r De locatie is erg belangrijk. Vas V tgestelde focusgebieden van beleggers en product-marktcombinaties bepalen de potentie van een locatie. Te T vens is het van belang dat een woning een buitenruimte heeft. Een laag percentage DAEB is gewenst (gemengde complexen) en beleggers zien liever geen aangebroken complexen. LP-model Om een concept besluitvormingsmodel te maken, is er eerst gestart met het aanleggen van een database. Hier heeft een woningcorporatie aan meegwerkt. Niet alle benodigde parameters zijn door de corporatie verstrek. Waardoor de kosten kant onderbelicht blijft. Uiteindelijk zijn 34 complexen in het model opgenomen, zodat hier in potentie een ‘game’ mee gespeeld zou kunnen worden. De eerste stap zou moeten zijn dat woningcorporaties gezamenlijk een ‘mandje’ met complexen samenstellen om een fonds mee te vormen. Een database met alle complexen en informatie over deze complexen zou voorhanden moeten zijn om de juiste analyses en berekeningen te kunnen maken. Een LP-model (zie volgende tekst) kan gebruikt worden om aan de hand van een directe rendementseis complexen in het mandje te plaatsen. Als alle corporaties het eens zijn over de portefeuille, kan opgemaakt worden om hoeveel complexen het gaat, om welke complexen het gaat, wat de totale marktwaarde in verhuurde staat is en welk rendement een fonds met deze complexen kan maken. Met dit mandje kunnen corporaties vervolgens naar institutionele belegger stappen. Dit is bij voorkeur geen directe vastgoedbelegger, want het is niet nodig om de portefeuille opnieuw geheel door te lichten. Na het aanbieden van het ‘mandje’ zijn de volgende scenario’s mogelijk; Het verwerken van de gegevens gebeurt in een wiskundig model door middel van lineair programmeren (LP). De gegevens uit de database worden systematisch verwerkt in Microsoft Excel. Het LP-model wordt gebruikt om voor een directe rendementseis te analyseren welke complexen (gezamenlijk) in aanmerking komen. Om alleen een game te spelen met de rendementseis, hoeven alleen de eisen in het gele deel ingevuld te worden (zie afbeelding boven). Er moet dus ook een inschatting gemaakt worden van de kosten. Voor de huurinkomsten kan de speler zowel de contracthuur, als de markthuur gebruiken (dit is de markthuur, maar wel gecorrigeerd voor gereguleerde huurprijzen). Vervolgens wordt de uitkomst weergeven op een kaart (zie kaart). Er kan ook gespeeld worden met de vastgoedcriteria. Dit is van belang, om de corporaties een gevoel te geven op welke aspecten een directe vastgoedbelegger let, maar deze hoeven in principe niet ingevuld te worden. 1. De institutionele belegger geeft aan geïnteresseerd te zijn. Een fonds kan worden opgericht, echter moet er nog wel overleg plaatsvinden over verscheidene dingen. Een formulier kan hierbij het overleg ondersteunen. 2. De institutionele belegger is niet geïnteresseerd. Wanneer dit blijkt, kunnen de corporaties gezamenlijk een nieuwe portefeuille samenstellen, waarna de aanbieding opnieuw wordt gestart. Uiteindelijk zal dit scenario uitkomen bij scenario 1 of 3. 3. De institutionele beleggers stappen wederom niet in. Na verschillende pogingen blijkt dat er geen oplossingsruimte ligt bij de beleggers. De corporaties hebben dan de volgende mogelijkheden; CONCLUSIE Amvest Syntrus Achmea RE Geïnterviewd Literatuur - overige bronnen; - Omvang - Waarderingsgrondslag - Looptijd - Financiering Het besluitvormingsproces Het initiatief voor de besluitvorming zou volgens dit onderzoek bij de woningcorporatie moeten liggen, om zo cherry picking te voorkomen. Het besluitvormingsproces zou als volgt moeten gaan en kan met de volgende instrumenten worden ondersteund; b. Corporaties richten gezamenlijk een fonds op. Hierbij is wel veel aandacht vereist voor de financiering. Nadat het fonds heeft aangetoond goed te renderen, is het alsnog mogelijk dat institutionele beleggers instappen. Altera Corporaties gaan uit van gebruik van VV, V maar dit is voor hen Institutionele beleggers behoeven geen VV in het fonds. Maar geen criterium waaraan het fonds moet voldoen. de potentiële omvang van het fonds mogelijk wel. Niet relevant Legenda a. Een corporatie richt een dochterbedrijf op voor haar niet-DAEB vastgoed. Institutionele beleggers kunnen later instappen. Vesteda Vastgoedvermogensbeheerders Financiering m Ja Uitvoeren specifieke beleggingshandelingen Oneindig 2 Buitenruimte Functiescheiding Looptijd Vastgoedkarakteristieken Looptijd PGGM APG Vanuit een corporatie zou het rendement van het fonds hoger De directe rendementseis is 4-4,5% (of meer). Dividend dient V moeten zijn dan met het vastgoed voorheen zelf werd behaald. volledig uitgekeerd te worden. IRR; 5,5-7%. Ontwikkelen vanuit Dit betekent zo’n 4-4,5%. Het hogere rendement dekt het hogere het fonds is geen mogelijkheid. risico voor de corporaties wat door de de aandelenstructuur ontstaat. Corporaties zien geen mogelijkheid voor het ontwikkelen van vastgoed vanuit het fonds. Ja 5% Pensioenuitvoerders Voor een woningcorporatie is het van belang dat de Waardering op marktwaarde in verhuurde staat en consensus V waarderingsgrondslag voor elke corporatie gelijk is. Daarom moet over overige waarderingsgerelateerde voorwaarden en paramer consensus zijn over waarderingsgerelateerde voorwaarden en eters. parameters. Het vastgoed dient op marktwaarde in verhuurde staat gewaardeerd te worden. Property management tegen concurrerend kostennvieau; Niet relevant MN Waarderingsgrondslag 8a 8b Zeggenschap ri 1% van AUM Woningcorporatie Obligaties Uitvoeren beleggingshandelingen Criteria woningcorporaties Commerciële vastgoedvermogensbeheerder Leningen Functiescheiding V Voor een corporatie is de omvang in mindere mate belangrijk, Om onder een bestaand management te vallen is een minimale package grootte van €250 miljoen nodig. V Voor een nieuw fonds is een omvang van €1 miljard nodig. Het aantal aandeelhouders verschilt per type (nieuw fonds, nieuw management etc.) en lag tussen de 3 en 20 aandeelhouders. Property management ; Leegwaarde Risico/rendementsprofiel Risico/r r d 0% 3,5% 4% 4,5% 5% 0,5% van AUM bpfBOUW V riabelen Va Managementkosten; 40% ABP Omvang en aantal aandeelhouders Woningcorporatie Nee Pensioenfondsen Proces vaststellen variabelen; Terugkerende termen in het onderzoek zijn ‘variabelen’ en ‘criteria’. In dit onderzoek wordt met variabelen bedoeld; de parameters die voor een fonds opgetekend dienen te worden. Het zijn als het ware kenmerken die nog geen invulling hebben gekregen. Criteria zijn de normeringen vanuit een actor die voor de vastgestelde variabelen zijn ingevuld. Het kan ook zijn dat het concept ‘een gemengd woningfonds met corporatievastgoed’ al grenzen stelt aan wat mogelijk is. Dit betekent dat een variabele door de fondsstructuur ingevuld wordt met een bandbreedte. De variabelen en criteria zullen uiteindelijk ook gebruikt worden voor een concept besluitvormingsmodel. Institutionele beleggers € €25 MIO Institutionele beleggers investeren alleen bij een minimale ‘‘package grootte”. De minimum eis ligt tussen de €50 en €250 mio. Een enkele corporatie heeft vaak niet een dusdanig grote financieringsvraag. Dit betekent dat meerdere corporaties gezamenlijk hun vastgoed in één fonds zullen moeten onderbrengen (zie figuur fondsstructuur). ´Variabelen´ en ´criteria´ Woningcorporaties 1 Een institutionele belegger (bijvoorbeeld een pensioenfonds) investeert in het algemeen niet zelf direct in woningen, maar investeert indirect in vastgoed (zie taakverdeling). Dit gebeurt middels een commerciële vastgoedvermogensbeheerder. PFZW Strategisch beleid Opdracht monitoring verantwoording 4.100.000 woningen 3.150.000 woningen Taakverdeling institutionele beleggers (alleen Pensioenfondsen) Nadat de portefeuille is vastgesteld. Zullen de corporaties dit mandje moeten aanbieden aan beleggers. Of dit vervolgens een gemengd of ongemengd fonds zal worden, maakt voor het proces tot nu toe eigenlijk niet uit. Ook kan deze tool een enkele woningcorporatie helpen bij het structureren van een interessant ‘mandje’ voor de verkoop. Legenda Marktgebied 1 Marktgebied 2 Geselecteerd complex Niet geselecteerd complex Op de volgende punten kunnen de partijen waarschijnlijk een consensus bereiken; liberaliseren vastgoed. De huurkorting (het verschil tussen de markthuur en de contracthuur) kan meegenomen worden in de waardering van het vastgoed. De rendementseisen; de gewenste rendementen lagen dichter bij elkaar dan gedacht. In het besluitvormingsmodel wat later nog zal worden toegelicht, zijn ook indicaties gevonden die suggereren dat deze rendementseis - met de juiste portefeuille en bescheiden exploitatiekosten - haalbaar is. Ontwikkelen; beide partijen zien in dat het doel van het fonds niet het ontwikkelen van vastgoed zal zijn. De waarderingsgrondslag; het vastgoed dient gewaardeerd te worden op marktwaarde in verhuurde staat. Met de juiste parameters en verschillende taxateurs hoeft dit geen bottleneck te zijn. Overeenstemming over de financiering; hoewel het nog niet duidelijk is of er genoeg financiering aangetrokken kan worden vanuit verschillende partijen, is dit wel een punt waar beide partijen het gemakkelijk over eens kunnen worden. Indien nodig zal er gebruik gemaakt moeten worden van VV. Dit kan middels leningen en obligaties. Geen maatschappelijke doelstelling; Voor beide partijen is het duidelijk dat in een gemengd woningfonds met niet-DAEB vastgoed geen maatschappelijke doelstellingen zullen worden opgenomen. Dit is voor de corporaties ook geen bottleneck om niet mee te doen. De huurprijs; beleggers zijn geïnteresseerd in zowel niet-DAEB als te Onderstaand zullen de bottlenecks voor een gemengd woningfonds gepresenteerd worden die niet samenhangen met het type belegger. Dit waren; De 10% proportioneringsregel; dit is een mogelijke bottleneck voor corporaties, want hierdoor komen maar weinig complexen in aanmerking. Een verruiming van deze regel door de overheid (gewenst is 25-30%), betekent niet automatisch dat dit probleem verholpen is, want mogelijk hebben beleggers gewoonweg geen interesse in deze gemengde complexen, omdat het rendement van DAEB woningen lager zal zijn. Deze rendementseis hangt niet samen met het type belegger (directe- of indirecte vastgoedbelegger). Het onderpand; mogelijk gaan het WSW en het CFV zich mengen in de onderhandelingen over het opzetten van het fonds. Ze zouden ook eisen kunnen gaan stellen aan de hoogte van de te aflossen leningen. Dit geldt ook voor de bank die de huidige leningen heeft verstrekt. De openbare aanbiedingsplicht is voor het opzetten van een gemengd woningfonds niet doelmatig. Het verkoopquotum van de gemeente Amsterdam voor woningcorporaties is mogelijk een probleem voor deelname aan een gemengd woningfonds. Erfpacht; om tot een woningfonds te komen, zouden afspraken gemaakt moeten worden over de erfpacht. Zeggenschapverdeling; de gedeelde aandelenstructuur zorgt voor minder transparantie, dit is voor instituties mogelijk een reden om minder snel in te stappen. Liquiditeit; Door de verminderde transparantie is het fonds door de gedeelde aandelenstructuur waarschijnlijk ook minder liquide. Belangenverstrengeling; door de gedeelde aandelenstructuur en de meerdere corporaties die in een fonds participeren is er kans dat er aan de kant van de corporaties belangenverstrengeling plaatsvindt. Dit risico is bij de corporaties groter, omdat zij sterker in een enkele regio vertegenwoordigd zijn. Cultuurverschillen; kunnen het proces beïnvloeden en vertragen. De volgende bottlenecks hangen samen met de vastgoedkarakteristieken van de directe vastgoedbelegger; criteria voor De locatie van het vastgoed kan een bottleneck zijn. Dit verschilt per corporatie, omdat corporaties in verschillende regio’s actief zijn. Een fonds met vastgoed van meerdere corporaties zal een zwaartepunt moeten hebben in de Randstad, maar daar kan dan ook vastgoed aan toegevoegd worden van buiten de Randstad. Regio’s die buiten de focusgebieden van directe vastgoedbeleggers vallen, zullen minder kansrijk zijn voor fondsvorming met directe vastgoedbeleggers. Uiteindelijk zullen corporaties dus moeten bepalen hoe de portefeuille gevuld. Aangebroken complexen; beleggers hebben minder interesse in deze complexen. Corporaties hebben juist heel veel aangebroken complexen. Overige vastgoedkarakteristieken; zoals de minimale oppervlakte eis per woning, de leeftijd van het vastgoed en het hebben van een buitenruimte kunnen ook problemen opleveren. Conclusie Het opzetten van een gemengd woningfonds met woningcorporaties en institutionele beleggers lijkt nog steeds haalbaar. Er zijn verschillende bottlenecks geïdentificeerd, maar deze zijn veelal te ondervangen. Bijvoorbeeld wanneer ook de overheid meewerkt. Van belang is dat woningcorporaties samen gaan kijken welk rendement haalbaar is met hun portefeuille. Daarna kan een proces doorlopen worden wat beschreven is onder het kopje; besluitvormingsproces. Wanneer de levensvatbaarheid is aangetoond, de benodigde goedkeuringen (en verruiming van regelgeving) is verkregen, dient onder andere nog naar de structurering van de financiering gekeken te worden. Uiteindelijk behoort ook het opzetten van een ongemengd woningfonds met corporatievastgoed tot de mogelijkheden.
© Copyright 2024 ExpyDoc
