【上山香】不動産指標を学んで優良物件を取得する方法【上山香】不動産指標を学んで優良物件を取得する方法はじめに【推奨環境】このレポート上に書かれている URL はクリックできます。できない場合は最新の AdobeReader をダウンロードしてください。（無料） http://www.adobe.co.jp/products/acrobat/readstep2.html 【著作権について】このレポートは著作権法で保護されている著作物です。下記の点にご注意戴きご利用下さい。このレポートの著作権は作成者に属します。著作権者の許可なく、このレポートの全部又は一部をいかなる手段においても複製、転載、流用、転売等することを禁じます。このレポートの開封をもって下記の事項に同意したものとみなします。このレポートは秘匿性が高いものであるため、著作権者の許可なく、この商材の全部又は一部をいかなる手段においても複製、転載、流用、転売等することを禁じます。著作権等違反の行為を行った時、その他不法行為に該当する行為を行った時は、関係法規に基づき損害賠償請求を行う等、民事・刑事を問わず法的手段による解決を行う場合があります。このレポートに書かれた情報は、作成時点での著者の見解等です。著者は事前許可を得ずに誤りの訂正、情報の最新化、見解の変更等を行う権利を有します。このレポートの作成には万全を期しておりますが、万一誤り、不正確な情報等がありましても、著者・パートナー等の業務提携者は、一切の責任を負わないことをご了承願います。このレポートを利用することにより生じたいかなる結果につきましても、著者・パートナー等の業務提携者は、一切の責任を負わないことをご了承願います。 -2– Copyright (C) 2011 30OLOOYA. All Rights Reserved. 【上山香】不動産指標を学んで優良物件を取得する方法もくじ第１章：自己紹介 ........................................................................................................... 4 第２章：投資指標が必要な理由...................................................................................... 5 第３章：ＲＯＥ（Return on Equity：自己資本収益率） .............................................. 6 第４章：ＮＯＩ（Net Operating Income：純営業収益） ............................................. 7 第５章：ＦＣＲ（Free＆cleary Return：投資収益率） ................................................ 8 第６章：ＣＣＲ（Cash on Cash Return：自己資本配当率）........................................ 9 第７章：ＬＴＶ（loan to value：借入金比率）........................................................... 10 第８章：ＤＳＣＲ（Debt Service Coverrage Ratio：借り入れ償還余裕率）.............. 11 第９章：キャッチプレート（総合還元利回り）........................................................... 12 第１０章：あとがき...................................................................................................... 13 -3– Copyright (C) 2011 30OLOOYA. All Rights Reserved. 【上山香】不動産指標を学んで優良物件を取得する方法第１章：自己紹介はじめまして、上山香と申します。華の３０歳の独身ＯＬです。師匠の水戸大家さんに影響され、ネットビジネスで副収入を得て不動産を買って大家さんになるのが夢です。その後の将来は、いろいろなボランティア活動をして社会貢献したいです。（珊瑚の植え付けとか、マングローブ関係とか）以下、わたしのプロフィールです。 http://bit.ly/dqBrY8 たいした経歴はありませんが、・本田健さんとも会えば話すくらいはします（笑）・水戸大家さんのメルマガにも紹介されました！感激です！ http://ameblo.jp/mitoooya/entry-10623244058.html -4– Copyright (C) 2011 30OLOOYA. All Rights Reserved. 【上山香】不動産指標を学んで優良物件を取得する方法第２章：投資指標が必要な理由金森さんの本「1 年で 10 億つくる!不動産投資の破壊的成功法」 ⇒ http://amzn.to/fx8QJJ を読んで、不動産投資指標が多く出てきて、「なにを言っているのか、よくわからん@@？？」と思って、わからないのが悔しかったのと、今田さんの『頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法』 ⇒ http://affiliooya.com/fudosan.html の中でも、不動産シミュレーションが多く出てきて、「不動産指標の重要性」を強く感じました。また、金森さんの本の P152 を引用しますが、「DSCR の値が１より小さくなれば、借入金が返済できなくなり破綻します。銀行は通常、 DSCR が 1.2 以下だと融資しません」と記載があります。要は、融資を受ける際に銀行員が指標を使って判断しているのであれば、投資家のほうが指標を知っていれば、話にもついていけますし、フルローンでの融資も受けやすくなると思いました。それに、株の投資では、ＰＥＲ（株価収益率）やＰＢＲ（株価純資産倍率）を見て購入するのに、不動産投資では銀行融資で１億の借金をすることもあるのに、「指標を知らないなんてナンセンス」と思い、本レポートで不動産投資に役立つ指標をまとめ、みなさんの不動産投資に少しでもお役に立てればと思い、寄稿いたしました。 -5– Copyright (C) 2011 30OLOOYA. All Rights Reserved. 【上山香】不動産指標を学んで優良物件を取得する方法第３章：ＲＯＥ（Return on Equity：自己資本収益率）計算式：（家賃収入―銀行借入金）÷自己資金例）自己資金１０００万円でキャッシュフローが２５０万円とすると、ＲＯＥは２５％になります。１００％になると回収できたことになるため、ＲＯＥ２５％は、４年で回収できると言う意味になります。簡単に言うと、「自己資金がどれだけキャッシュフローを生むか？」「投資した自己資金が何年で回収できるか？」がわかります。不動産投資をするに当たって、自己資金はできるだけ使わない（銀行融資を受けて、借入金で物件を購入し、レバレッジを効かす）のがお決まりですよね。ですが、自己資金ゼロのオーバーローンは、現在、なかなか難しいようですので、物件に投入した自己資金が何年で回収できるかを知ることは、大事かと思います。このＲＯＥを「利回り」という不動産業者さんもいます。要は、「自分がいくら手金を入れて、それがどのくらいの利益をもたらすか？が投資」と考えるならば、ＲＯＥ２５％を利回り２５％と言っても、まぁ、間違いではないと思います。 -6– Copyright (C) 2011 30OLOOYA. All Rights Reserved. 【上山香】不動産指標を学んで優良物件を取得する方法第４章：ＮＯＩ（Net Operating Income：純営業収益）計算式：年間家賃収入－不動産管理コスト ※不動産管理コスト＝（管理費＋修繕費＋保険料＋共用費＋固定資産税等） ※不動産管理コストに含まれないもの：支払金利、減価償却費、所得税等・・・例）５０００万円の物件で利回り２０％とします。満室想定で、年間家賃収入は 1000 万円。不動産管理コストは、大体家賃収入の１０％と見積もるると、１００万円。なので、ＮＯＩ＝９００万円になります。要は、「金利支払前かつ減価償却前の営業利益」です。なので、完全なキャッシュフロー（税引き後）を考えるのではなく、単純に不動産経営をしていて、営業面の収益を測るために、「税引き前の状態では、いくらキャッシュが出てるの？」を把握する指標です。このＮＯＩはあとからいろいろな指標で登場するので、覚えて置いてください^-^ また金森さんの本では、「マイソクの表面利回りは何の意味も持ちません。ＮＯＩを把握していないと地獄をみることになります」とあります。 -7– Copyright (C) 2011 30OLOOYA. All Rights Reserved. 【上山香】不動産指標を学んで優良物件を取得する方法第５章：ＦＣＲ（Free＆cleary Return：投資収益率）計算式：ＦＣＲ＝ＮＯＩ/総投資額 ※総投資額＝自己資金や借入金、購入諸経費の合計額、つまりその物件を購入するのにかかった総額例）５０００万円の物件で利回り２０％とします。満室想定で、年間家賃収入は 1000 万円。ＮＯＩ＝９００万円でした。不動産仲介料として、３%の１５０万円、フルローンとして５０００万円とします。よって、ＦＣＲ＝９００万円÷（５１５０万円）＝１７．４％利回り２０％に対して、１７．４％となっています。なので、より正確な利回りが出せます。いまは満室想定にしちゃっているのでわかりづらいですが、空室がある場合は、ＮＯＩの値が減ってきます。なので、地域や物件によって空室率も違いますし、運営費も違いますので、「FCR を見ることによって表面利回りではわからないその物件の本当の利回りがわかります」 -8– Copyright (C) 2011 30OLOOYA. All Rights Reserved. 【上山香】不動産指標を学んで優良物件を取得する方法第６章：ＣＣＲ（Cash on Cash Return：自己資本配当率）計算式：ＲＯＥと同じです。ＣＣＲ＝キャッシュフロー/自己資金自己資金総額に対するキャッシュフローの割合です。この数字が高いほど投資効率が高いといえます。「なんで、ＲＯＥと同じなのに載せたの？」と言われそうですが、冒頭の光速投資法では、ＲＯＥじゃなくて、このＣＣＲの記載になっていますので、書いてみました。光速投資法では、「この数値は最低でも３０％以上をめざしたい。」としています。 -9– Copyright (C) 2011 30OLOOYA. All Rights Reserved. 【上山香】不動産指標を学んで優良物件を取得する方法第７章：ＬＴＶ（loan to value：借入金比率）計算式：ＬＴＶ＝借入額/物件価格例）５０００万円の物件で自己資金１０００万円を入れたとします。その場合のＬＴＶは、４０００万円の借り入れなので、80％になります。借入金比率の名前の通り、借入金額の物件価格に対する割合を示しています。フルローンで１００％ですね。金森さんの本の P150 では、「「ＦＣＲ＜ＲＯＥ」だと正のレバレッジとなって、この場合には借金をすればするほど儲かることになります」と言われています。ただし、空室などで家賃収入が減少すると、負のレバレッジが働くので、デフォルト（債務不履行）のリスクが高まるので注意が必要です。 - 10 – Copyright (C) 2011 30OLOOYA. All Rights Reserved. 【上山香】不動産指標を学んで優良物件を取得する方法第８章：ＤＳＣＲ（Debt Service Coverrage Ratio：借り入れ償還余裕率）計算式：ＤＳＣＲ＝ＮＯＩ/ローン返済額（年）例）５０００万円の物件で利回り２０％とします。満室想定で、年間家賃収入は１０００万円。不動産管理コストは、大体家賃収入の１０％と見積もるると、１００万円。なので、ＮＯＩ＝９００万円になります。フルローン金利３％、３０年返済の場合、年間返済額は２５２万円なので、ＤＳＣＲは、９００万円÷２５2 万円で、３．５７になります。このＤＳＣＲが１以下になると、返済のほうが大きいことになるので、破綻します。金森さんの本によると、「銀行は通常、ＤＳＣＲが１．２以下だと融資しません」とのことです。 - 11 – Copyright (C) 2011 30OLOOYA. All Rights Reserved. 【上山香】不動産指標を学んで優良物件を取得する方法第９章：キャッチプレート（総合還元利回り）計算式：キャッチプレート＝ＮＯＩ/総投資額 ※総投資額＝自己資金や借入金、購入諸経費の合計額、不動産取得税、司法書士報酬、登録免許税、契約印紙代、など物件を購入するのにかかった総額例）５０００万円の物件で利回り２０％とします。満室想定で、年間家賃収入は１０００万円。不動産管理コストは、大体家賃収入の１０％と見積もるると、１００万円。なので、ＮＯＩ＝９００万円になります。フルローンとすると、総投資額を１０％と見積もると、キャッチプレートは、１６．３％になります。マイソクの表面利回りなどと比べて諸経費を考慮していますし、ＮＯＩも空室を考慮した家賃収入になっているので、かなり実際に近い利回りが出せますが、金森さんの本によると、「マイソク利回りよりはマシだが、あくまでざっくり目安に使う」ようです。 - 12 – Copyright (C) 2011 30OLOOYA. All Rights Reserved. 【上山香】不動産指標を学んで優良物件を取得する方法第１０章：あとがき最後までお読みいただき、ありがとうございました。このレポートをダウンロードするときにご登録いただいたメールアドレスは、まぐまぐから配信しているメルマガに代理登録させていただきます。これからも、アフィリエイトと不動産経営に関するお役立ち情報をブログとメルマガで発信していきます。お楽しみにしてください。メルマガ名：上山香の「３０歳からアフィリエイトで不動産を買おう」メルマガＵＲＬ：http://archive.mag2.com/0001179912/index.html - 13 – Copyright (C) 2011 30OLOOYA. All Rights Reserved. 【上山香】不動産指標を学んで優良物件を取得する方法発行者情報発行者名：上山香メールアドレス：[email protected] メルマガ名：上山香の「３０歳からアフィリエイトで不動産を買おう」メルマガＵＲＬ：http://archive.mag2.com/0001179912/index.html 遊びに来てください^-^ 賢威テンプレートのメインサイト：http://affiliooya.com/ アメブロ：http://ameblo.jp/nobecking77/ フォローお願いします♪ ツイッター：http://twitter.com/kamikou77 マイミク募集しております☆ mixi：http://mixi.jp/show_profile.pl?id=31733822&from=navi - 14 – Copyright (C) 2011 30OLOOYA. All Rights Reserved. 「【上山香】不動産指標を学んで優良物件を取得する方法」を最後まで読んでいただき、ありがとうございました。少しでも皆様のお役に立てればうれしいです^-^