D7：ホテルマイステイズ名古屋栄特定資産の種類、所在地特定資産の種類所在地交通条件土地信託受益権 (地番) 愛知県名古屋市中区東桜二丁目2307番１ほか３筆 (住居表示) 愛知県名古屋市中区東桜二丁目23番22号地下鉄名城線・東山線「栄」駅所有形態地積所有形態 1,142.41㎡所有権延床面積建物信託受託者徒歩７分借地権/所有権 9,064.71㎡用途地域商業地域建ぺい率／容積率 80%/800% 用途ホテル・店舗建築時期昭和54年11月構造・階数鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付16階建リノベーション時期平成25年４月～６月三井住友信託銀行株式会社取得年月日及び取得価格取得年月日平成26年７月17日取得価格 2,958百万円平成26年４月30日鑑定評価額 3,000百万円期末算定価額 3,040百万円取得時の鑑定評価額価格時点期末算定価額の概要調査の基準となる時点平成26年12月31日賃貸借の概況収支状況等(注１) テナントの総数 1 客室数 270 平成26年7月17日～事業期間平成26年12月31日賃貸可能面積 9,064.71㎡賃貸事業収益① 賃貸面積 9,064.71㎡稼働率 100.0% ＧＯＰ(月額) 32,681千円敷金等 10,297千円建物状況調査報告書の概要調査会社その他収入平成26年６月早期修繕費(1年以内) 15,686千円 7.5% 再調達価格 1,918,900千円維持管理費（借地料）公租公課損害保険料その他支出（信託報酬等） 313,887千円予想最大損失率(PML) 55,244千円 - 長期修繕費(今後12年間) 185,561千円賃貸事業費用② 東京海上日動リスクコンサルティング株式会社レポート日付ＧＯＰ（＝ホテル売上高－ホテル費用－管理業務委託手数料） 185,561千円減価償却費③ 210千円 464千円 38,883千円賃貸事業損益（①－②） 130,317千円ＮＯＩ（①－②＋③） 169,200千円賃貸借契約の概要テナント有限会社名古屋ホテル・マネージメント（注２）契約形態固定賃料プラス変動賃料型契約期間平成26年7月17日から平成36年７月16日まで賃貸借による賃料設定固定賃料（年額133百万円（１月～６月：月額10.95百万円／７月～12月：月額11.35百万円））に株式会社フレックステイ・ホテルマネジメントによるホテル営業のＧＯＰに連動する変動賃料を加えた額とします（注３）。管理業務委託手数料開示につきテナントの同意が得られていないため開示いたしません。期間満了時の更新について定期建物賃貸借であり、再契約しない限り期間満了時に終了します。賃料の改定について賃貸借期間内は改定不可中途解約について賃貸借期間中の解約不可その他特記事項なし参考情報（平成26年７月17日～平成26年12月31日）（注４）ホテル売上高客室収入その他客室以外の収入ホテル費用（上記「賃貸事業費用②」は含みません） 321,507千円ＧＯＰ比率 293,176千円客室稼働率 28,330千円 135,945千円ＡＤＲ 6,746円 RevPAR 6,463円デイリー（1～6泊）宿泊形態 57.7% 95.8% 97.6% ウィークリー（7～29泊） 2.1% マンスリー（30泊～） 0.4% 地域特性等対象不動産は、地下鉄名城線・東山線「栄」駅徒歩７分に位置するビジネスホテルです。また、名古屋市最大の繁華街であり、地下鉄東山線にて「名古屋」駅へ６分、中部国際空港へは電車で約50分とビジネス、レジャーに最適な立地です。レストランにおいては、名古屋名物を取り入れた和洋約40種類の日替わりバイキング朝食が好評であり、ビジネス利用のみならず、レジャー利用においても対応しており、年間を通じて安定した需要が見込まれます。特記事項本物件は、借地物件であり、建物の譲渡に伴う借地権の譲渡に際し土地所有者の承諾が必要となります。借地部分の一部は境界確認不明です。本物件は、名古屋市景観計画に定める広小路・大津通都市景観形成地区に存しているため、建物外壁から道路境界線までの距離制限、駐車場出入口の位置等の点で既存不適格の状態にあります。 (注１) ホテル営業に係る諸費用（人件費、材料費、水道光熱費、広告費等）（以下「ホテル費用」といいます。）は、賃貸借契約上、現金主義に基づき費用発生月の翌月に費用計上されることから、ホテル物件についてはその取得後１カ月間についてホテル費用を控除せずにＧＯＰが算出される期間が発生することとなります。したがって、取得日を含む事業期間におけるGOP、NOI及びGOP比率は通常の場合に比べて高くなります。 (注２) 有限会社名古屋ホテル・マネージメントは、建物所有者である三井住友信託銀行株式会社から本物件を一括で賃借し、株式会社マイ (注３) 変動賃料は、各3か月間として設定される変動賃料計算期間におけるテナントの月間総売上合計額から当該期間の(1)諸費用支払総ステイズ・ホテル・マネジメントと業務委託契約を締結しホテルの運営を委託しています。額、(2)管理業務委託手数料及び(3)固定賃料額の合計額を控除した残額とします。但し、控除した結果の残額が0円又はマイナスとなる場合には、変動賃料は0円とします。 (注４) 参考情報に記載のデータは、平成26年７月17日から平成26年12月31日までの数値を記載していますが、宿泊形態の比率については日割によるデータの集計を行っていないため、平成26年７月１日から平成26年12月31日までの数値を記載しています。